小區車庫回屬的法律分析

小區車庫回屬的法律分析

摘 要：針對我國小區生活中大量存在的車庫權屬糾紛，運用建筑物區分所有權等物權理論，分析了小區車庫的法律類型、法律性質及其權利回屬的法律標準等題目，發現小區車庫的權屬不能僅僅以當事人的約定來確定，而必須根據實際發生的基礎事實——建筑容積率來確定。?
關鍵詞：車庫回屬；法律屬性；法律標準?
　　
　　１ 小區車庫的法律類型?
　　
　　車庫是指住宅小區基地范圍內的停車區域。實踐中停車位及車庫主要表現為四種形式：第一種形式為地面停車位。地面停車位是直接設置于地面、以劃線分割方式標明的停車設施。無任何構筑物、可供多人同時使用、具有開放性是其特點；第二種形式為地下車庫。地下車庫是指利用小區地下空間而建造的停車位, 內部設有若干個劃線編號且沒有墻壁隔離的停車位；第三種形式為排擠層停車位。排擠層停車位是將樓房的首層以墻、柱等排擠, 依附于樓房形成的停車位；第四種形式為地面的獨立車庫。地面停車庫是在小區內獨立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位。在現實的區分所有建筑中存在著占用小區公共道路或者其他公共場地建立停車位的情形，其產權回屬為全體業主共有。以房屋的一層部分建立的小區車庫產權回屬于開發商其可以參照單元套房的方式予以出租、出售。這在學界基本形成通說，并已經為法律所確認，因此這些類小區車庫不是本文討論的重點�，F實中爭議的焦點主要是以地下層部分為停車之用的停車區域即地下車庫的回屬。?
　　
　�。� 小區車庫的法律屬性?
　　
　　小區車庫的權利回屬糾紛不斷出現，究其原因在于人們對小區車庫的法律屬性熟悉不清。小區車庫在法律上究竟應該屬于業主共有，還是屬于開發商所有，或者由其他法律主體所有，這都要從小區車庫的法律屬性進手。?
　　2.1 小區車庫的法律屬性分析?
　　2.1.1 土地使用權與房屋所有權關系角度分析?
　　所謂房地產買賣，就是指房地產所有權人將房屋所有權與土地使用權轉移給買受方，買受方支付房地產價金的行為。房屋所有權與土地使用權有著不可分割的聯系，房屋的天生必須依附于一定的土地，沒有土地使用權就沒有房屋的所有權，而房屋所有權的讓渡必然伴隨著土地使用權的轉移。開發商向房屋買受人出賣了房屋所有權，那么隨之土地使用權也應該一并轉讓。小區的車庫大都依附于小區土地和建筑物而存在，既然房屋所有權和土地使用權都一并轉移給了房屋買受人，那么作為附著于小區土地的小區車庫就應該屬于房屋買受人所有。否則，房屋所有權和土地使用權已經回屬房屋買受人所有，而小區的車庫卻還回屬開發商，這勢必造成業主與開發商的矛盾，而且于理不符。因此，小區車庫應該屬于房屋買受人所有。?
　　2.1.2 建筑物區分所有權角度分析?
　　所謂建筑物區分所有權是指，“由區分所有建筑物的專有部分所有權，共用部分持分權以及因共同關系所生的成員權所共同構成的特別所有權�！毙�區車庫法律屬性的主要爭議點在于其是否為建筑物區分所有權中的共用部分，業主是否對小區車庫享有共有所有權。共有所有權的客體范圍主要包括四個方面，即：第一，建筑物的基本構造部分；第二，建筑物共有部分及其附屬物；第三，建筑物所占有的地基使用權；第四，住宅小區的綠地、道路、公共設施、公益性活動場所、圍墻等地上物以及設置在地下的共有物。共有部分是與專有部分不可分離的，房屋買受人取得了房屋所有權，必然相應取得小區內的共有部分，這是現代建筑物區分所有理論的應有之意，也是滿足房屋買受人通過買受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑。小區車庫的建立是依附于建筑物的，如同小區的綠地、道路是供小區業主使用的，因此其屬于共用部分當無異議。將小區車庫定性為共用部分將會對小區業主的利益進行很好的保護，這也符合了現代建筑物區分所有權的理念。?
　　2.1.3 誰投資誰受益角度分析?
　　小區業主買受房屋時，房屋所有權和土地使用權一并轉移與房屋買受人。房屋買受人所繳納的房款并非只包括房屋的價款還包括取得土地使用權的用度，否則開發商將無從獲利。而且開發商為了利益最大化，自身并沒有對小區土地或建筑物保存相應的權利，而多是將能賣的東西通通賣掉，這樣“由于小區土地使用權已全部分攤到各業主名下，由開發商擁有地下車庫所有權又缺乏土地使用權之基礎�！奔热婚_發商將小區車庫的資金投進已經分攤到各業主名下，那么實際上車庫的投資者乃是小區業主，則小區車庫的所有權當然回于各房屋買受人，即小區業主。因此，開發商固然是小區項目名義上的投資人，但是其投資本錢，包括建設小區車庫的本錢已經計進了房屋銷售價格當中，業主支付了對價，應當取得車庫的所有權，這與民法的基本理念是相一致的。?
　　2.2 小區車庫法律屬性的實然分析?
　　通過以上對小區車庫法律屬性的應然分析可以看出：小區車庫應當以屬于小區業主共有為原則。但是現實中的情況是非常復雜的，實際情況是很難按照法學理論所設計的應然道路發展的。在實踐中，建筑物區分所有權理論中的共用部分大多分為法定共用部分和約定共用部分。法定共用部分如建筑物軀干部分、共用出進口、通道、樓梯等；約定共用部分是指本來具有結構上和使用上的獨立性，只是根據當事人之間的自愿約定將其變為共用部分。小區車庫作為共用部分并不當然屬于法定共用部分，而更多的是屬于約定共用部分。當然這種約定不得損害區分所有權人的利益。如約定不明的，則推定為法定共有�，F代發達國家都將建筑物共用部分推定為各有關區分所有人共有�，F實中，小區業主并不一定需要車庫，將建設小區車庫的投進全部由所有業主分攤并非符合全部業主的意愿。所以開發商將地下車庫之容積率并不記進建筑物總面積中，而車庫的建造則需要額外投資，這些投資本身可能使開發商的利潤減少，在這種情況下將車庫一律回業主所有，也有失公平。但是小區車庫的投進是否算人商品房出售價格之中是難以證實的，再加上我國的不動產登記制度的不完善，是否記進房屋價款之中完全由開發商說了算，業主根本沒有知悉的可能。在產生矛盾時開發商利用其強勢地位舉出很多證據證實車庫回其所有，業主只能看洋興嘆，無可奈何。?
　　通過以上對小區車庫應然與實然的分析，可以看出兩者差異很大，因而既不能說是完全回屬區分所有權人所有，也不能一概回屬開發商所有，應根據情況而定。?
　　
　　3 確定小區車庫權屬的法律標準?
　　
　　物權法立法目的在于定紛止爭、物盡其用，這種定紛止爭不是一種解決現存題目權宜之計，而應當從根本的公平、正義等理念出發確定物權的回屬。確定小區車庫回屬應以平衡小區業主與開發商的利益為其基本的價值指導。?
　　3.1 約定不足以確定小區車庫權屬?
　　從原則上說，停車位是區分所有權人全體共有的，由于在區分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權的之外，其他部分都應當是全體區分所有權人所共有。如何對待開發商對停車位的單獨開發題目?按照《物權法》第七十四條第二款的規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的回屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定�！蹦敲�，開發商享有停車位的所有權，區分所有權人使用停車位，只能夠是向開發商購買使用權或者進行租賃或者由開發商以福利的方式贈與給業主。?
　　但是，停車位的權屬題目是否僅僅依靠約定就能夠解決題目？僅僅是依據約定來確定停車位的所有權，恐怕難以成立。假如停車位不屬于區分所有權人單獨所有，也不屬于開發商單獨所有，那么，停車位的所有權才是區分所有權人的，就可以確定車庫屬于全體區分所有權人共有，至于如何分配使用權，則可以通過約定確定權屬。

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