淺探物業公司對業主委員會的信息表露義務

淺探物業公司對業主委員會的信息表露義務

2004年8月，新成立的草芳社區業主委員會根據業主的意見將2002年12月開發商聘請的從事前期物業治理的某物業公司解聘，物業公司向業主委員會移交了公共設施、設備及樓房的相關材料，而業主委員會要求物業公司還要移交其治理期間的物業治理費、裝修保證金、經營性門面房收益的收支明細，物業公司以為法律法規規定的需要向業委員會移交的相關材料已經移交，現業主委員會要求移交的相關財務明細不屬移交的范圍。雙方意見不一而產生糾紛。
業主委員會與物業公司產生的爭議，涉及到物業公司對業主委員會的信息表露義務�！段飿I治理條例》規定，業主委員會是業主大會的執行機構、其職責包括代表業主與選聘的物業治理企業簽訂物業服務合同，監視物業治理企業履行物業服務合同等，這里就涉及到業主委員會對物業公司的監視權題目，業主委員會行使監視權就涉及到物業公司對有關信息的表露。物業公司是獨立的法人，按照法律規定，其有經營自主權，經營自主權的表現之一就是經營業績，包括財務帳目由其自由處分，除法律規定外，他人無權要求其表露經營業績信息。關于業主委員會的監視權與物業公司信息表露義務之間的關系，或者說業主委員會行使監視權要求物業公司表露信息義務的范圍，筆者以為應以是否與整體業主利益有關為標準，即物業公司的經營行為如涉及整體業主的利益，則應予以表露，物業公司的經營行為不涉及整體業主的利益，則可以不表露。下面以物業治理中常見的幾種用度說明之。
l、專項維修基金。專項維修基金是指物業大修更新儲備基金，主要用于物業竣工后或房屋出售后共用部位、共用設備、公共設施等項目的大修和更新。專項維修基金來源于業主、開發商及地方財政部分，其所有權回全體業主所有，但實踐中的專項維修基金的直接使用者卻是物業公司,由于物業公司是物業維修和更新的實際操縱者，但物業公司對專項維修基金的使用是源于業主委員會的授權和委托，自然物業公司應向作為委托進的業主委員會報告專項維修基金的使用情況，即物業公司就專項維修基金的使用對業主委員會有信息表露義務。
2、物業治理費。物業治理費是物業公司根據物業服務合同和國家相關規定向業主收取的服務費，是業主對物業治理公司提供的服務支付的勞動報酬。因物業公司是獨立的企業法人，物業治理費的收進能否與物業治理服務的支出取得平衡，是盈余還是虧損，各個物業企業的治理水平、經營方針和項目不同會有所不同，從這一點上講，物業治理費的收支情況是物業公司的經營行為，物業治理費的使用由物業公司自主決定，與整體業主之間沒有利益關系(至于因個別業主欠交物業治理費題目，則是物業公司與個別業主之間的合同關系)，故物業公司無向業主委員會表露物業治理費的收支信息義務。但，另一方面，個別業主如沒有交納應交的物業治理費，可能會間接地影響其他業主的利益，甚至違反業主之間的公約，還如物業公司退出物業治理服務時已收取的業主預交的物業治理費的情況，不但涉及交費業主的利益，而且涉及新物業公司的物業治理服務，故上述二種情況的信息物業公司應向業主委員會表露信息。這種包干制的物業服務收費形式是當前物業公司收費的主要形式，按照國家發改委、建設部《物業服務收費治理辦法》的規定，業主與物業公司還可以約定采取酬金制的收費形式，即在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業公司，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式，在這種情況下，物業公司自應向業主委員會表露物業治理費的收支信息。
3、裝修保證金。據現階段的大部分情況看，業主進駐房屋前都會對自己的房屋進行裝修，物業公司根據地方規定或慣例一般會向裝修房屋的業主收取一定數額的裝修保證金，在業主裝修完成后，如無違反約定的裝修行為，物業公司退還業主的保證金，如有違反約定的裝修行為，則扣取全部或部分保證金。裝修保證金是物業公司與裝修業主之間約定裝修行為而收取的一種用度，是物業公司與裝修業主之間的法律關系，不涉及整體業主的利益，故物業公司沒有向業主委員會表露裝修保證金的義務。有人以為，在物業公司退出物業服務后對于沒有退還的業主裝修保證金業主委員會有權代表業主收回，由于裝修保證金是因物業服務收取的用度，假如物業公司退出物業治理服務后不退還業主的裝修保證金，業主實施完沒有違反約定的裝修行為后，再找已退出物業治理服務的物業公司退還保證金也不方便。但筆者以為，裝修業主要求物業公司退還保證金的權利屬合同債權，物業公司要將退還裝修保證金的債務轉讓給業主委員會應經業主的同意。否則無效，假如業主同意物業公司將退還裝修保證金的義務轉讓給業主委員會，也是合同行為，不是物業公司的法定義務，假如將裝修保證金合同權利義務直接由物業公司轉讓給業主委員會則沒有法律依據。
4、貿易設施的收益。一個社區一般都有一些作為貿易設施的用房(貿易設施不止貿易用房，還包括在公共設施設備上的廣告、在公共通道上設置的停車位等，其收益的性質與貿易用房的收益性質基本相同)，該貿易用房的產權一般有三種情況：一是產權屬開發商；二是產權屬全體業主；三是沒有產權手續的臨時建筑或沒有任何手續的違章建筑。貿易用房的權屬明確的，如產權人與物業公司有約定的從其約定，沒有約定的，貿易用房的收益應屬產權人，這是法律的一般原則，故在貿易用房產權屬全體業主所有時，物業公司對貿易用房的收益情況應向業主委員會表露，除非物業公司與業主委員會約定該收益全部回物業公司所有。貿易用房的權屬不明確時，甚至是違章建筑時，應根據權利義務對等原則確定利益的回屬，如該違章建筑涉及全體業主的土地使用權時，業主就應取得相應的利益，那么物業公司也應有向業主委員會表露收益的義務。
5、垃圾費、水電費、有線電視費等代收用度。因該用度是物業公司受委托人委托代收的用度，該委托人不是業主委員會，故物業公司無向業主委員會表露相關信息的義務。

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