論旅游社區類型房地產的開發模式

論旅游社區類型房地產的開發模式

摘要:隨著我國城市化進程的加快，旅游社區類型房地產在我國旅游房地產實踐及城市發展中正扮演著日益重要的角色。 本文研究了旅游社區類型房地產開發的現實意義及模式演進，試圖探討北京奧林匹克森林公園在賽后向此類型發展 的可行性，給出了奧林匹克森林公園的開發主題定位，并對其后續運營中可能出現的問題進行了分析。

關鍵詞: 旅游社區類型房地產；奧林匹克森林公園；主題公園；郊野公園；中央體育區(CSD)
　　
　　旅游社區類型房地產，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區基礎上發展起來的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產。旅游社區類型房地產是旅游產業與房地產業發展到一定階段后相互滲透與融合的產物。隨著我國城市化進程的加快，旅游社區類型房地產在我國旅游房地產實踐及城市發展中正扮演著日益重要的角色。
　　北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會的重要配套設施，但面臨著會后如何經營以保護生態環境及維持日常運營的問題。由于帶有城市公園性質的奧林匹克森林公園很難從自身的運營收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業模式設計是關乎其可持續經營的關鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區的開發模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發展目標定位為大型體育主題旅游社區，并對其后續運營中可能出現的問題進行了思索。
　　
　　一、旅游社區類型房地產開發的意義及開發模式演進
　　
　　1.旅游社區類型房地產開發的意義。旅游社區類型房地產開發對于旅游產業發展、房地產業發展以及城市發展三個方面都有一定的促動作用。
　　對于旅游產業來說，旅游社區類型房地產是城市旅游產品的重要構成，它通過地產和旅游項目的嫁接與融合，構建了一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，既是對現有文化旅游產品的延伸，又提升了房地產項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質，增強了旅游經濟的整體競爭力，并成為一種具有持續活力與擴張力的新興城市旅游產品。
　　對于房地產業來說，旅游社區類型房地產是房地產開發的一個新業態，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務功能，它在經營上更加側重的是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產權交易的范疇。旅游社區類型房地產往往是經營性景區發展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產業化的操作方式，因而其價格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產開發商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區類型房地產既是對一般的房地產開發產品序列的重大補充，同時也是房地產開發商應對日益激烈市場競爭的一種戰略性擴張策略。
　　對于城市發展來說，旅游社區類型房地產是構建宜居城市的重要手段，對于優化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產的開發，多選址在城市的邊緣區，利用了城市邊緣區較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價格優勢，同時有效利用在城市邊緣區不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過項目的商業運作和生態旅游環境的營造，構建了一個融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區。這種開發模式，在一定程度上優化了城市空間結構，促使大城市由單中心結構向多中心、組團式、開敞式的網絡狀結構轉變，促進了城市空間的有序發展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環境污染、交通堵塞、治安、房價居高不下等問題起到了一定的作用，成為構建宜居城市的一個重要手段。
　　但應注意的是，盡管旅游社區類型房地產在區位選擇上位于城市邊緣區，但旅游社區類型房地產并不是“遠郊房產”的另一個名稱。經驗證明，旅游社區類型房地產的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個城市。在這方面已有不少開發商欲在京津冀交界地帶開發旅游房地產而紛紛遭遇失敗的例子。
　　2.旅游社區類型房地產開發模式的演進。旅游社區類型房地產的實踐，最早是由主題公園類型景區演變而來。研究者們認為，旅游社區類型房地產的開發理念及實踐，經過了“單一的主題公園”、“綜合性、區域性開發的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區”三個階段。
　　最早的旅游社區類型房地產的雛形是主題公園，其實質是滿足現代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產品，如世界上第一個主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個字本身所固有的局限性，使主題公園的發展存在障礙，同時，主題公園的高投資、高風險也成為主題公園投資者的一個難題。在此背景下，迪斯尼的創造者開始綜合性、區域性開發嘗試，并建立了一個產品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時代的到來及旅游業態的深刻變革，旅游與地產的結合走向深入，大型旅游社區開始出現。而作為旅游社區類型房地產的創造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。
　　我國旅游社區類型房地產開發的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創的“旅游主題社區”住宅地產經營模式算起。華僑城通過旅游社區地產的開發，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區向復合型的旅游社區類型房地產轉變的創新之路。
　　
　　二、北京奧林匹克森林公園區域開發為大型旅游社區的可行性分析
　　
　　北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運會的核心區域。其中，北部規劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環路為界，占地約680hm2，將成為一個以自然山水、植被為主的，可持續發展的生態地帶，成為北京市中心地區與外圍邊緣組團之間的綠色屏障，對進一步改善城市的環境和氣候具有舉足輕重的生態戰略價值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區模式發展的可行性及意義在于：
　　1.解決賽后奧運場館及設施閑置這一世界性問題。奧運會的舉辦對一國經濟的影響全面而深刻，但同時，如何深挖“奧運”機遇的潛力，最大程度地發揮奧運效應和作用，尤其是避免“后奧運效應”，爭取更大的發展空間，是包括中國在內的任何一個奧運會舉辦國家都會面臨的問題。
　　在賽后，作為2008年奧運會的核心區域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運營又應該依靠何種經營模式來予以維持?以大型旅游社區的開發模式進行經營不失為一種思路。
　　2.改變旅游區“門票經濟”的尷尬狀況。我國旅游景區的發展一直處于“門票經濟”的困境，景區經營的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應帶有一定的社會福利與公益性質，因此僅僅依靠門票的收入來維持公園的正常運營及生態旅游環境保護可以說是杯水車薪。而以奧林匹克森林公園的景觀價值及生態價值為核心旅游吸引物，嘗

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