房地產(chǎn)開發(fā)論文

房地產(chǎn)開發(fā)論文1

　　摘 要：房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)價值很高的商品，在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大，房地產(chǎn)的開發(fā)與管理需要進(jìn)行房地產(chǎn)的營銷策劃。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)營銷策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開發(fā)、銷售方面，房地產(chǎn)有其固有的屬性，所以相比其他商品而言，進(jìn)行市場營銷策劃是重中之重。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；營銷策劃

　　房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo)，以市場調(diào)研預(yù)測為載體，整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來，對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析

　　（一）目標(biāo)市場不明

　　就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙嶋H的消費(fèi)水平，把消費(fèi)的人群盲目地定位為高檔的消費(fèi)者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費(fèi)用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場地位不明。

　�。ǘ�）營銷主線不清

　　使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費(fèi)者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費(fèi)居民的需要，營銷主線不清會使消費(fèi)者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費(fèi)者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。

　�。ㄈ�）網(wǎng)絡(luò)營銷不佳

　　互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應(yīng)時代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時，網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴(kuò)大營銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場營銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段，所以在達(dá)到的效果上面并不盡如人意。

　　二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施

　�。ㄒ唬┱J(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研

　　獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進(jìn)行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費(fèi)者的消費(fèi)需求，找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

　�。ǘ�）明確目標(biāo)市場，做好市場細(xì)分

　　要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場，做好市場細(xì)分。消費(fèi)者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場對其不是很好把控，所以應(yīng)以消費(fèi)者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細(xì)分，把需求類似的消費(fèi)者整合到一起，對需求不同的消費(fèi)者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費(fèi)者的需求，好提高市場的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

　�。ㄈ�）把握產(chǎn)品賣點，合理定位營銷

　　主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進(jìn)行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應(yīng)該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

　　三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)實行房地產(chǎn)營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用

　　由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費(fèi)者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營銷，這樣的話會吸引消費(fèi)者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場營銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)營銷策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

　　房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題，對解決管理問題進(jìn)行探索。才會更長遠(yuǎn)的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

　　四、結(jié)語

　　市場營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中占有重要的地位。在營銷之前，應(yīng)做好市場調(diào)研為制定房地產(chǎn)營銷策略提供依據(jù)。只有進(jìn)行市場調(diào)研才能更好地了解市場需求，企業(yè)才能更好地做出決策，才能開發(fā)出滿足消費(fèi)者需求的商品，這樣企業(yè)才能獲得好的收益，才能更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]劉薇，楊春柏.房地產(chǎn)營銷策劃存在問題與時策研究[J].商場現(xiàn)代化.20xx（10）.

房地產(chǎn)開發(fā)論文2

　　摘要：隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理人員，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強(qiáng)房地產(chǎn)開放項目管理應(yīng)該采取的控制措施進(jìn)行了探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項目管理;質(zhì)量管理;進(jìn)度管理

　　一、加強(qiáng)投資項目質(zhì)量控制

　　質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識的強(qiáng)弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強(qiáng)投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下：

　　1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關(guān)人員。

　　2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設(shè)計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設(shè)計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀(jì)要的形式加以修正。

　　3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料(包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料)，在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進(jìn)場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備(如塔吊、提升機(jī)、電動吊籃、腳手架等)同樣也需進(jìn)場復(fù)試檢測和報驗。

　　4、在安全控制方面主要對“三寶”(安全帽、安全網(wǎng)、安全帶)，“四口”(樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口)，臨邊(建筑物四周、陽臺、屋面等)，模板和支架、臨時用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。

　　二、項目進(jìn)度管理

　　工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項目進(jìn)度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項重要的工作。對項目的進(jìn)度管理貫穿于整個項目的總過程。

　　1、制定進(jìn)度計劃

　　在工程的設(shè)計之初，做好項目的總進(jìn)度計劃，確定工期的總目標(biāo)，在對現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計劃，對施工進(jìn)行指導(dǎo)。

　　2、保證進(jìn)度計劃的實施

　　在施工過程中，要保證進(jìn)度計劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計劃布置到各個部門，將責(zé)任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。

　　項目的進(jìn)度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理

　　1、全面完善房地產(chǎn)項目成本管理

　　營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。

　　2、全方位提高成本管理的意識

　　成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。

　　3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

　　是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個涉及設(shè)計、施工、技術(shù)、財務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對項目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項目部的各項項目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實到職能部門、班組及個人。

　　4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力

　　如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標(biāo)成本控制體系來準(zhǔn)確對成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時掌握業(yè)務(wù)上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強(qiáng)其對相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。

　　四、完善監(jiān)理制度

　　1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平

　　一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理;二是加強(qiáng)對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場;三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭;四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。

　　2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系

　　建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。

　　3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作

　　為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

　　結(jié)束語

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項目管理團(tuán)隊的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項目管理成敗的基礎(chǔ)。

　　參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)開發(fā)論文3

　　摘要：科學(xué)、合理以及準(zhǔn)確的計算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；核算

　　一、概述

　　對于一個企業(yè)而言，促使其朝著未來既定的目標(biāo)發(fā)展離不開良好的經(jīng)營管理。而經(jīng)營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會計成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營管理中，各項費(fèi)用以及成本的具體支出情況，才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用的調(diào)控，從而達(dá)到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標(biāo)，也可以達(dá)到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展朝著既定的目標(biāo)前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進(jìn)行分析，從而達(dá)到成本目標(biāo)的調(diào)控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題

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　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據(jù)主要是項目所在的區(qū)域、進(jìn)行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個開發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據(jù)開發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性，種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明，過細(xì)會造成工作量大大增加，過粗會造成數(shù)據(jù)分析不明，這些都會使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。

　�。ǘ�）開發(fā)過程中發(fā)生的成本費(fèi)用分配方法存在不合理之處

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費(fèi)用中，仍然有些支出是難以準(zhǔn)確分配的，例如，常見的拆遷補(bǔ)償款、配套設(shè)施費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用。按照國家相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價等進(jìn)行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會根據(jù)自己的實際情況來進(jìn)行成本費(fèi)用分配和劃分的標(biāo)準(zhǔn)。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看這個問題，成本費(fèi)用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象

　　一個房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時間是非常長的，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來對核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費(fèi)用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結(jié)算相關(guān)的稅費(fèi)造成了阻礙，嚴(yán)重的情況下會產(chǎn)生與稅務(wù)部門長期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，拖延竣工結(jié)算也會使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時的對項目進(jìn)行評價，對后期的項目開發(fā)無法起到積極的推動和指導(dǎo)作用�，F(xiàn)實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況，這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發(fā)項目的決算時間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的策略

　�。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象

　　由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問題，因此，將成本核算對象進(jìn)行明確，可以從以下幾個方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項目；其二，按照產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產(chǎn)項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發(fā)項目大、耗費(fèi)大、開發(fā)出來的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費(fèi)用對象確定的方法對成本費(fèi)用的監(jiān)控非常有利，對于開發(fā)項目的價值評估也是非常有利的。

　�。ǘ�）對開發(fā)項目的成本費(fèi)用分配方法要進(jìn)行合理的選取

　　通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發(fā)成本費(fèi)用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費(fèi)用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認(rèn)定法、預(yù)算造價法等分配標(biāo)準(zhǔn)。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應(yīng)當(dāng)保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費(fèi)用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認(rèn)定法是最好的形式，可以使得成本費(fèi)用的分配更加精準(zhǔn)，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開發(fā)項目，往往采取的成本費(fèi)用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現(xiàn)實中最為常用的方法之一是對開發(fā)項目的價值進(jìn)行評估，依照評估的價值進(jìn)行間接費(fèi)用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費(fèi)用分配，就可以使得房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費(fèi)用分配方法是十分重要的。

　�。ㄈ�）對成本核算的周期進(jìn)行合理確定，及時的進(jìn)行竣工結(jié)算

　　開發(fā)項目的周期確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目的實際情況來確定，不應(yīng)當(dāng)僅僅按照理論來進(jìn)行。首先，如果一個項目的規(guī)模較小，同時，持續(xù)的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發(fā)時間較長、規(guī)模較大，如果仍然按照項目的建設(shè)周期來進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數(shù)來進(jìn)行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時進(jìn)行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用受到了準(zhǔn)確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費(fèi)用的估計，那么必須對確定的估計數(shù)進(jìn)行再次核對，也要培養(yǎng)會計人員的成本預(yù)估能力。在進(jìn)行“預(yù)提費(fèi)用”科目的核算時，要將未實施的工程預(yù)算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預(yù)期的計劃進(jìn)行，以后實際發(fā)生了該項費(fèi)用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。

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