淺論人口老齡化與中國房地產業的可持續發展

淺論人口老齡化與中國房地產業的可持續發展

摘要：可持續發展歸根結底是人口、資源、環境、社會、經濟的協調發展。當前，人口老齡化是人口問題中的重要問題之一，房地產業是滿足人口“住有所居”的重要保障，也是推動經濟社會發展的重要力量。因此，從人口老齡化所產生的主要問題角度來分析它對房地產業可持續發展產生的影響具有重要的現實意義。 　　關鍵詞：人口老齡化；房地產業；可持續發展 　　Abstract: In the final analysis, sustainable development is a kind of harmonious development of population, resource, environment, society and economy. At present, population aging is one of the most important population problems, and real estate industry is the important security of satisfying everyone’s living in habitat, besides, it’s the main power for promoting economy and society. Thus, from the point of the problems of population, analyzing the effect on sustainable development of real estate industry has great real significance. 　　Key words: population aging; real estate industry; sustainable development
　　
　　21世紀以來，房地產業在中國國民經濟中的支柱性地位愈加凸顯，它是“城市化發展”過程中的客觀要求。因此，房地產業的可持續發展程度直接關系到中國的城市化建設是否是可持續的，從而影響到中國現代化建設等多方面的可持續性發展。在中國城市化快速發展的同時，人口老齡化趨勢也更加明顯，而人口老齡化的問題不僅是數量增多的問題，還存在一系列因為數量增多和老年人口自身變化引起的其他問題。
　　
　　一、中國人口老齡化現狀及趨勢
　　
　　1.中國人口老齡化的現狀
　　據統計，2006年中國60歲以上的老年人口占總人口的13.28%，65歲以上老年人口占總人口的9.18%[1]。按照國際標準，中國人口已經達到老齡化水平。與此同時，中國人口老齡化還存在著與西方發達國家人口老齡化所未有的一些問題。諸如，中國人口老齡化速度特別快，60歲以上的人口占總人口的比例從7%增加到14%，法國經過了115年，瑞典經過了85年，德國、美國經過了50年左右，而中國不到30年就達到這個水平[2]；中國的人口老齡化具有比較明顯的“未富先老”特點，特別是在農村地區，2005年全國農村人均純收入為3 255元，這樣的收入水平很難承受老年人口增多所帶來的物質和精神上的壓力；此外，中國養老保障體系還很不完善，在大多數的農村地區，家庭養老仍然是廣大農民的主要養老形式。
　　2.中國人口老齡化的發展趨勢
　　生育率下降、死亡率下降、人的預期壽命延長及人口的遷移是影響人口老齡化程度的主要因素。隨著科學技術水平的發展、人們生育觀念的轉變和城市化進程的推進，生育率和死亡率都會最終達到低水平的均衡發展，人們的預期壽命會持續增加，人口遷移發生的可能性也將更大，所以人口老齡化將越來越影響社會經濟發展的各方面。中國60歲以上人口占全部人口的比例：1990年5.57%；2000年6.96%；2003年10%[3]。到2010年，中國的老年人口總數將達到1.71億，房地產業的發展能否滿足這么龐大的特殊人群的需要是衡量它是否可持續發展的標準之一。
　　
　　二、人口老齡化對房地產業可持續發展的影響
　　
　　房地產業的可持續發展是指既要滿足當代人對房地產業的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件[4]。英國學者韋克斯在研究老年人口問題時曾概括地指出，現代老年人問題主要是基于老年人在以下幾個方面發生顯著變化而造成的：經濟來源所得方面的變化；社會角色與人際關系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因為這些方面的變化使得老年人口群體對房地產業提出了新的要求，同時，老年人口增多導致老年扶養比上升將會影響到整個人口的經濟承受能力等。
　　1.老年人口的收入水平與房地產業的可持續發展
　　消費是生產的目的，也是生產的動力，所以，房地產業發展的動力來自于人們對它的消費。同時，房地產的消費不同與其他普通生活資料消費，它需要消費者具有相當實力的經濟收入水平。由于老年人口在市場競爭中處于弱勢地位，他們的收入會受到體力下降等因素影響，再加上退休收入減少，這樣以來，老年人口群體中有購買房屋能力的人比較少；另一方面，老年人口中也有一些在年輕時已有房屋，不需要再購買房。總之，老年人口都不能成為推動房地產業發展的主要力量,隨著人口老齡化程度的加重，房地產業中特別是商品房的發展速度會受到更為明顯的影響。
　　2.老年扶養比上升與房地產業的可持續發展
　　老年扶養比是指某一人口中老年人口數與勞動年齡人口數之比，它是從經濟角度反映人口老化社會后果的指標之一。人口老齡化是老年人口在總人口中所占比重不斷加大的動態過程，老年人口逐漸增多，而生育率保持不變或降低，就必然會使得老年撫養比上升。人口年齡結構預測表明，我國老年扶養系數從1970年起一直上升，1975年為12.9%，1999年為13.5%，2010年為17.4%，2030年為37%，2050年則進一步上升為47.5%[5]。老年扶養比上升，老年人口增多，則贍養費用也增多，勞動力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出勞動年齡的人口，隨著時間的推移則越來越遠離勞動，成為純被扶養人口[6]。
　　3.老年人口身體素質、心理需求變化與房地產業的可持續發展
　　勞動力資源是推動房地產業可持續發展的重要力量，人口老齡化加重使得勞動力的供給減少，也使得勞動年齡人口的平均年齡上升，老年勞動人口規模變大。從人的生理功能角度來看，人的身體素質到一定年齡后就隨著年齡的上升而降低，所以，在人口老齡化過程中，勞動年齡人口的整體身體素質有下降趨勢，從而不能更好地創造房地產發展的人口環境。 　　在人的老年時期，生理與心理等方面與中青年時期有很大差異，在住的方面，他們希望能滿足安全性和私密性的基本要求，同時，人口老齡化中的高齡化現象突出，高齡老年人更多的身體行動不便者，所以，房地產在開發時需要不斷考慮到滿足老年人需要而進行的對住宅房基礎設施和功能改善的建設，而基礎設施和功能改善建設需要大量資金和技術的投入，一些企業考慮到眼前利益就可能忽視此類建設，這樣房地產業的供給就難以滿足廣大老年人群的住房需要，房地產業的可持續發展也將無從談起。
　　4.農村勞動力轉移受到限制影響房地產業的可持續發展
　　房地產業我們雖然把它定性為第三產業，實際上和其直接相關的建筑屬于第二產業，其職工中有相當大部分是屬于從事體力和重體力勞動。雖然現在許多工地逐步在實施機械化，但在施工過程中體力勞動仍是一個比重相當大的工作。從目前的建筑工地來看，很多工地，除少數的管理人員是建筑公司的職工外，絕大多數都是來自農村的民工。不少人認為，農村可以為城市建設提供無限的剩余勞動力，實際上，情況并非如此，隨著農村人口老齡化程度的加重，一些局部農村也已經存在著勞動力不足的現象。比如，四川家戶土地休耕、拋荒原因中勞動力不足的占36.5%；將土地租供或送人原因中勞動力不足的占60.8%[7]。農村人口老齡化帶來的影響一方面表現在：老年人口增多，需要更多年輕人照顧，年輕勞動力進城的可能性降低；另一方面，人口老齡化造成勞動人口比例下降和勞動人口年齡偏高，使得勞動力的轉移受到限制。這樣以來，房地產業開發所需要的勞動力逐漸稀缺，開發成本則相應提高，房地產業的健康發展受到影響。
　　
　　三、小結及建議
　　
　　人口老齡化中的老年人口群體是一個特殊的群體，但卻不是孤立的群體，老年人是社會、家庭的重要成員，所以他們的生存需要和發展需要影響到社會經濟的方方面面。人口老齡化對房地產業可持續發展的影響更多的是間接的、長遠的，甚至在目前是微不足道的，但從長遠來看，通過采取一些措施一方面可以讓老年人口共享社會經濟發展成果，另一方面還能解決人口老齡化中“老有所居，老有所樂”問題和房地產業供需矛盾等問題。
　　
　　1.加大老年公寓等其他老年服務機構的建設。我國的人口老齡化是與人口轉型和社會轉型同步發生的，人口老齡化程度加重的同時，家庭規模在減小，傳統的養老方式受到挑戰，家庭養老壓力加大，因此，有人認為應當放寬計劃生育政策來緩解家庭的養老負擔，這樣只能解決暫時的問題，卻會產生更大的人口壓力，加重人口與資源的矛盾，形成惡性循環；我們應當把家庭養老和社會養老相結合，改變傳統的家庭養老的單一模式，這就需要建設相應的養老設施保障社會養老得到推行與支持。
　　2.加大房地產業中的技術創新與應用。目前，我國房地產業的技術含量較低，缺乏先進的設備、技術，許多建設行業仍停留在20世紀五六十年代的水平。只有通過新技術的應用，才能建設功能齊全、設計人性化的房地產業，才能充分滿足人口老齡化中不斷增多的老年人口群體的特殊需要。
　　3.提高年輕年齡段的人口文化素質。老年人的文化素質直接決定著老年人口的就業、經濟收入、經濟生活來源和供養狀況，并間接影響到他們的身體健康和文化生活狀況。受低水平的歷史發展和教育發展制約，現階段的老年人口整體文化水平是比較低的，再加上老年人對事物的接受能力比較低，所以提高現階段老年人口的文化素質難度較大，但應重視提高年輕年齡段人口的文化素質，為他們將來的老年生活打下良好基礎，最終才能對房地產業的可持續發展產生積極影響。
　　
　　
　　參考文獻：
　　[1] 中華人民共和國統計局.中國統計年鑒[M].北京:中國統計出版社,2007.
　　[2] 蔡昉,顧寶昌.人口轉變的社會經濟后果[M].北京:社會科學出版社,2006:70.
　　[3] 中國社會科學院人口研究所《中國人口年鑒》編輯部.中國人口年鑒[M].北京:經濟出版社,1991.
　　[4] 鄭應亨,歐小莉.人口與我國房地產業的可持續發展[J].重慶大學學報,2005,(1).
　　[5] 熊必俊.人口老齡化與可持續發展[M].北京:中國大百科全書出版社,2002:275.
　　[6] 田雪原,等.21世紀中國人口發展戰略研究[M].北京:社會科學文獻出版社,2007.
　　[7] 西部人民的生活——中國西部省份社會與經濟發展監測研究數據報告[M].北京:中國統計出版社,2006.
　　[8] 中國社會科學院人口研究所.中國老年人口文選[M].北京:經濟管理出版社,1989.

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