國內外房地產經濟周期研究綜述

國內外房地產經濟周期研究綜述

【摘要】 本文對國內外經濟學界在房地產經濟周期領域展開的研究進行梳理，并探討了在研究中存在的問題和需拓展的方向。本文將文獻綜述分成兩部分，一部分是國外房地產經濟周期研究綜述；另一部分是國內房地產經濟周期研究綜述。
　　 【關鍵詞】 房地產 經濟周期 綜述
　　
　　一、引言
　　
　　 20世紀30年代以來，房地產市場在世界市場中經歷了幾次大型的波動。房地產經濟周期與各國經濟周期及全球經濟周期有著高度的相關性。迄今為止，經濟學界對房地產經濟周期進行了持續系統的研究，取得了很多成果。國外對房地產經濟周期的研究以實證分析方法為主，分析了房地產周期波動的影響因素，建立了指標體系，探討了房地產泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導。國內對房地產經濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產周期概念和階段的界定，房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系分析。進入21世紀后，國內開始嘗試用實證分析工具對房地產周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產經濟周期的指標體系。
　　
　　二、國外房地產經濟周期研究綜述
　　
　　1、國外房地產經濟周期研究階段劃分及其主要內容
　　國外房地產經濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；沉寂階段；專業化發展階段；多樣化發展階段。
　　 （1）起源階段。20世紀30年代，世界經濟的大蕭條引發了人們對經濟周期的關注，房地產周期作為經濟周期的一個重要組成部分，自然也就成為了經濟學界的研究對象。如霍伊特確立了房地產周期波動的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。
　　 （2）沉寂階段。二戰后的20世紀50—70年代，西方各國經濟復蘇，在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經濟進入了較長時期的高速增長階段。對未來經濟的樂觀預期，使這個時期經濟學界對經濟周期的研究幾乎不重視，因而房地產周期研究就進入了沉寂階段。
　　 （3）專業化發展階段。20世紀80年代，“滯漲“再度引發對經濟周期波動的研究，經濟學家們開始認識到房地產經濟周期對國民經濟的重要作用。一些經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，對房地產周期進行識別和解釋，區分研究各種類型的房地產周期波動規律。在此基礎上，許多新的理論工具被應用在房地產經濟周期的研究上，將房地產經濟周期的研究帶入了一個專業化發展的時代。如布朗考察了1968—1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發現國民經濟的周期波動與房地產周期波動之間存在很高的相關性。赫克曼分析了1979—1983年間美國14個城市寫字樓市場的綜合數字，發現寫字樓的減少和租金之間有著非常強的相關性，而租金又和當時的空置率有很大的關聯。
　　 （4）多樣化發展階段。進入20世紀90年代，三個經濟事實改變了國外房地產周期研究的傳統方式，使房地產周期研究開始進入了多樣化深入發展的新時期。首先，日本房地產泡沫破裂引發了人們對房地產周期波動機理研究的重視。其次，發達國家資本市場的新發展引發了“投資導向”型房地產周期研究的出現。最后，發達國家房地產周期波動的普遍存在，以及1997年爆發的東南亞金融危機，使得對國際房地產周期的研究得到重視。
　　 一是對房地產周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產周期和宏觀經濟周期的關系后指出，房地產周期受到3種經濟周期波動的影響，即社會體制變革周期、技術革命周期和經濟革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價格預期模型解釋了日本在20世紀90年代初期出現的房地產泡沫破裂。保羅對OECD17個國家的國民經濟增長率、利率、宏觀經濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在2007年到達頂峰的預測。
　　二是對“投資導向”型房地產周期的研究。如魯拉克指出，房地產投資決策應考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經濟結構調整、物業供給、物業需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比較房地產總收益率與機構房地產投資回報率，發現了波長30年、50—60年和上百年的房地產長周期。彼特在對美國房地產周期和經濟周期研究的基礎上，探討了不動產投資對策。
　　三是對國際房地產周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內因素，認為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產周期波動的主要因素。
　　2、對國外房地產經濟周期研究的主要評價
　　縱觀國外房地產經濟周期研究，可以發現國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產行業運行的歸納性總結，試圖規避行業運行風險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產經濟周期的指標體系，但沒有建立一個統一的標準和指標體系，一些專業研究方面缺乏連續性。對經濟周期的判定和預測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。
　　
　　 三、國內房地產經濟周期研究綜述
　　
　　 1、國內房地產經濟周期研究的歷程及其主要內容
　　 （1）起步。我國房地產業起步較晚，國內經濟學界對房地產周期波動的關注，始于20世紀80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產經濟發展時間過短且資料不全，我國房地產周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學報》上發表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領域的研究，我國是起步晚、差距大。
　　 （2）初期發展。20世紀90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產業的發展為房地產周期研究提供了現實的經濟環境。但剛開始有關房地產周期波動的研究大多停留在對房地產周期概念的探討以及現象的描述上。如譚剛對房地產概念進行界定，指出房地產周期包括擴張和收縮兩個階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產供給與需求相互產生的波動情況，認為年銷售量波動率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動。劉洪玉從房地產市場總供求相互作用的原理出發，對房地產周期進行定義。他認為，房地產市場自然周期可分為四個階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點，需求繼續增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時，他還根據對應的資本流動給出了房地產市場投資周期的概念。
　　 （3）新發展。進入21世紀，中國房地產進入了一個前所未有的快速發展時期，學者和業界人士對房地產周期的研究越來越多。從近幾年發表的文獻上看，國內學者對于房地產周期波動的研究主要集中在以下幾個方面。一是關于房地產波動的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產市場周期的理論，并對我國1987—1998年間房地產市場周期進行了實證研究。曲波、謝經榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標，得出中國房地產周期的基準周期。
　　二是關于關于房地產周期波動機制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產周期波動的沖擊—傳導模型。任棟梁提出了房地產業周期波動的外部沖擊機制和內部傳導機制，分析了影響中國房地產周期的宏觀政策因素、經濟因素、產業因素和心理因素。倪鵬飛通過對房地產周期的成因分析，發現我國歷次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，得出結論：我國房地產周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。張瑜從房地產經濟周期的角度出發,分析了我國房地產經濟周期的特征,進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。 　　 三是關于房地產經濟周期與宏觀經濟周期關系研究。如王勉、唐嘯峰根據我國的有關數據，從定量和定性兩方面對我國房地產投資波動與經濟周期存在一定的相關性進行實證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經濟周期的指標，選取國房景氣指數作為反映房地產周期的指示指標，實證分析了我國房地產周期與宏觀經濟周期的關系。才元實證研究了房地產業與國民經濟各個層面之間的聯動關系，包括房地產投資和經濟增長之間的關系,房地產價格和居民消費的關系以及房地產價格和經濟體系其他資產價格的關系。
　　 四是關于具體城市房地產周期波動的研究。譚剛通過選擇相應指標，具體分析了改革開放以來深圳房地產周期波動現象，并與宏觀經濟周期和全國房地產周期進行比較，最后探討了影響深圳房地產周期波動的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產周期波動問題進行了實證研究。
　　2、對國內房地產經濟周期研究的主要評價
　　綜上所述，近年來，國內學者對房地產經濟周期研究主要貢獻是對國內房地產周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內房地產經濟周期的傳導機制和影響因素，并建立了國房景氣指數。但與國外的研究相比，國內對于房地產周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產經濟周期的指標不完全，同時由于統計數字的完整性、真實性有限，使得關于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標準并不統一，許多專家計算出的周期數不一致。三是中國房地產市場跟發達國家房地產市場有很大的不同，在考慮和研究房地產經濟周期時，以往關于中外房地產市場差異對中國房地產經濟影響的研究非常薄弱，應進行深入的對比研究。四是應把對房地產經濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題。五是應從宏觀經濟利益角度出發，進一步建立和完善反映房地產市場周期波動的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。
　　
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