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房地產代理銷售經紀公司的收入確認探討
【摘 要】伴隨著2006年至2014年以來房地產市場的逐年升溫，房地產代理銷售行業一片繁榮，代理銷售難度的降低，加劇了行業的競爭，直接導致代理公司在幾乎所有代理銷售合同條款中毫無決定權，均以房地產開發公司(甲方)為主導，利益重心嚴重偏向甲方，增加了代理銷售公司權責收入確認的難度，代理銷售行業收入確認原則及時點成為急切需要討論的課題。收入作為利潤表中利潤構成的一項重要要素，受到企業以及會計信息使用者的高度重視，資本市場不斷出現的利用收入確認進行財務舞弊的事件也引起了會計監管機構的高度關注。隨著市場經濟的不斷發展，企業經濟業務日益多樣化和復雜化，企業經營環境出現越來越多的不確認性，日益復雜交易合同的不斷出現，實務中往往很難根據現行《收入》準則來準確判斷收入確認的時點，從而導致收入的確認問題變得越來越困難，實務中企業在收入確認和計量方面仍然存在較多需要研究和解決的問題。本文通過對某知名房地產代理銷售公司實操中的收入確認環節進行研究，從《企業會計準則第14號――收入》的基本理論出發，分析了房地產代理銷售服務全過程，結合房地產代理銷售行業業務合同復雜多樣性以及在市場中所處的優劣勢，研究更加適合房地產代理銷售行業收入的確認時點。
【關鍵詞】房地產;收入確認;過程;時點;代理銷售
一、 房地產代理行業收入概述
1、房地產代理行業收入確認的理論依據
房地產代理收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：
(1)收入的金額能夠可靠地計量;
(2)相關的經濟利益很可能流入企業;
(3)交易的完工進度能夠可靠地確定;
(4)交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。
顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。
2、房地產代理行業收入構成、合同有關收入條款類型
(1)收入構成
�、俅碣M是指代理公司代理銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照代理合同約定比例，開發商結算給代理公司的代理銷售傭金。
②顧問費是指代理公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。
�、矍婪咒N收入是指代理銷售公司行業內資源共享，在代理公司間再次簽訂代理合同，按約定比例結算分銷傭金。
④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。
(2)合同收入確認條款類型
�、俅礓N售合同
a、以開發商房款到賬金額確認代理銷售公司代理費收入
合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算代理銷售傭金。
b、開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認代理公司代理銷售傭金
合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算代理傭金。
c、開發商必須收到全部房款后，結算80%代理傭金且留有收房控存20%
開發商必須收到全部房款，只結算80%代理傭金，另外20%代理傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。
�、陬檰柌邉澓贤�，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。
�、矍婪咒N合同是指代理銷售公司間再次簽訂代理合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的代理銷售服務活動。
�、塥剟詈贤蚺R時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與代理公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的代理傭金結算。
3、規范房地產代理行業收入確認的重要性
隨著房地產代理行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。
(1)計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了代理行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。
(2)規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要代理公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障;同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。
(3)提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。
(4)通過行業標準的統一，減少代理行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個代理行業的長足發展。
二、 房地產代理行業收入確認的影響因素
1、收入準則的限制
《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產代理銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由代理銷售公司所能掌控的。
從本文中對房地產代理行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算代理費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。
2、收入條款的不確定性
(1)以開發商房款到賬金額確認代理銷售公司代理費收入
在現實中，代理銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應代理費可以依據合同確認代理傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，代理銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與代理銷售公司對賬確認，導致代理銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。
(2)開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認代理銷售公司代理傭金
此類型銷售代理合同看似簡單，但代理銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。
(3)開發商必須收到全部房款才結算80%代理傭金且留有收房控存20%
此類型代理合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存代理傭金信息代理銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算代理傭金時點確認收入。
(4)顧問策劃收入
此類收入是代理銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售代理業務，也不得不遷就開發商的意愿。
(5)渠道分銷收入、跳點收入
此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因代理銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。
3、稅務收入確認的差異
根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度(完工百分比)法確認提供勞務收入。
(1)提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量;②交易的完工進度能夠可靠地確定;③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。
(2)企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量;②已提供勞務占勞務總量的比例;③發生成本占總成本的比例。
(3)企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入;同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。
根據之前對房地產代理銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產代理銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產代理銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。
三、 完善房地產代理行業收入確認的建議
1、代理銷售經紀公司自身需要完善的流程
(1) 建立和完善基礎臺賬
在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。
(2)與開發商定期溝通和對賬
與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。代理公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本(代理公司確認收入，開發商確認成本)。
(3)定期匯總分析，明確催款方法
為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，代理銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。
2、政府房地產管理部門建立相應的監督機制
(1)完善房地產銷售合同備案的內容
受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。
(2)建立備案登記查詢系統
既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢�？梢苑譃閭�人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。
(3)加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制
在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。
3、完善《企業會計準則》的可操作性
盡管《企業會計準則》的收入確認原則對規范會計核算，提高會計信息質量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規范、不公平現象。我們可以進一步探索在收入確認原則中采用“收付實現制”，以實際收到價款作為收入確認的依據，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關的經濟利益已經流入企業”，這樣就不需要由企業來判斷，會計管理機構，稅收征管機構也不會出現爭議，也更能使會計核算規范統一，提高會計信息質量，且為企業創造一種公平的納稅環境。
同時，希望財政部門能夠根據不同行業，出具行業內的實施細則和操作規范，從而對實際業務更具有指導意義。
參考文獻：
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[7]中華人民共和國財政部.《企業會計準則第14號――收入》應用指南
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