全裝修商品住宅問題的探討論文

全裝修商品住宅問題的探討論文

　　摘要：

　　全裝修商品住宅是我國住宅產業未來發展的方向。如何做好全裝修住宅是當前開發商、設計師及買房者所關心的問題。本文就裝修住宅的產品定位、產品設計方法、成本控制、施工管理等方面的問題進行了研究和探討。

　　關鍵詞：全裝修住宅；產品定位；設計方法；成本控制；施工管理

　　幾年前，商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個別樓盤試探性地進行。近來開發商在向客戶交樓時提供全套住房裝修的比例不斷提高，這也是建設部大力倡導的發展方向。由于全國各地城市的情況不同，精裝修房占市場供應商品房的比例也大不一樣。根據近期統計的數字，北京、上海所占的比例大概為40~50%，廣州占70%以上，深圳還不到30%，其他二、三線城市所占的比例就更低了。隨著住宅建設科學技術含量不斷地提高，特別是住宅產業化進程的快速發展，預計未來三年商品住宅含精裝修的比例將迅速增大。

　　比較專業的開發商，例如萬科地產，他們早就有專人研究住宅精裝修的標準化體系。這種住宅精裝修的研究，不是簡單研究在毛坯房的基礎上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設計方案開始，對戶型、室內設計、景觀設計、廚房衛生間設計、水電氣設計、收納及儲藏系統等多個細節統一研究，并注重系統的集成。這種做法比以往簡單地在毛坯房上做裝修已經有了很大的提升和進步。

　　如何做好住宅的精裝修，是開發商及設計師們所密切關注的問題。現從以下幾個方面對住宅精裝修問題進行探討。

　　1、關于住宅產品的設計定位。

　　精裝修房設計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設計標準要根據項目類別、戶型特點、樓盤規模、銷售價格來確定。一般來說，中高擋、戶型面積和規模較大的樓盤，裝修設計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設計則應該簡潔、實用、經濟。為了讓客戶有更多的選擇性，開發商可提供2~3個裝修方案供客戶選擇（特別是建設規模較大、戶型較多的樓盤）。對于別墅類的高檔樓盤，開發商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標準。

　　2、全裝修住宅的設計方法及設計范圍。

　　與傳統的，在毛坯房基礎上進行再裝修設計不同，我們所提倡的全裝修住宅設計，應該由建筑師、室內設計師在住宅的方案設計階段就要共同開展相關的設計。當完成施工圖的時候，施工圖中應該包含精裝修設計的內容。具體做法建議如下，當初步設計方案審批通過后，室內設計師應全面介入精裝修設計工作。精裝修設計方案經甲方及建筑師確認后，再提交給建筑結構專業、設備專業進行施工圖設計。這樣一來，避免了已往裝修設計與原施工圖設計的脫節。

　　住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內容，包括移動家具、部分家用電器、室內陳設、室內綠化、室內各種生活用品等。精裝修房交樓標準部分的設計主要是廚房、衛生間的全部設計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設計。櫥柜是固定的家具，應該屬于精裝修房交樓標準的內容。很多建筑師往往忽視了這方面的設計，把它丟給室內設計師去處理。實際上，廚房、衛生間的布置如果在建筑設計方案階段考慮不周，室內設計師或者櫥柜供應商的水平再高也無法做出理想的布置。對于門庭入口玄關的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛生間的步入式衣櫥也應該由建筑師事先做好預留或者給出設計指引，否則后期的室內裝修設計很難順利地進行。

　　精裝修房屋的設計要求是能給未來住戶一個先進居家生活方式的指引，并沒有限制住戶的個性化需求。在交樓標準裝修的基礎上，住戶可通過裝飾設計實現不同風格的居家布置，體現不同的生活情調。

　　3、與住宅部品制造商共同完善產品設計。

　　住宅精裝修的部品主要是廚房櫥柜、潔具、壁櫥等。隨著住宅產業化分工的進一步細化，建筑部品制造商有著更專業、更接近市場需求的設計和制造。比如廚房櫥柜的設計，除了滿足傳統的洗、切、炒流程和物料收納功能外，還要滿足新型廚房電器的布置。廚房系統的整合，目前主要還是由櫥柜制造商的設計師根據已經成型的廚房尺寸來安排、布置。因此讓住宅部品制造商的設計師提前介入住宅的精裝修設計就顯得非常必要。當然，產品設計總的統籌還是由開發商來組織。開發商需要同時組織建筑師、室內設計師、部品制造商共同完善精裝修住宅產品的設計。

　　如果說衛生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設計圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應該由專業的家具制造商來完成設計和施工安裝。因為一個樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數量可能就成千上萬，只有由專業的部品制造商才能保質保量、按時完成施工任務，并達到設計要求。

　　4、成本控制與采購招標。

　　精裝修住宅的設計完成之后，接下來就是要做好成本控制工作。精裝修住宅的成本控制一般按以下工作步驟來進行。

　�。�1）根據樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。一般室內裝修成本標準可在300~1000元/m2范圍選擇和確定。

　�。�2）按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設計深化、調整及完善，編制符合市場定位的精裝修預算。

　　（3）按確定的裝修設計進行主要部品的采購招標工作。主要部品包括：入戶門、鋪地材料、衛生潔具、廚房衛生間用品、櫥柜、開關插座、家用電器、墻面磁磚、涂料等。

　　很多開發商沒有嚴格按上述工作程序進行精裝修住宅的技術準備工作。一些開發商僅有一個樣板房的設計，然后就交給施工隊去參照施工了。很多住宅部品、裝修材料的標準和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的成本和施工質量。

　　5、精裝修住宅的施工管理。

　　對于建設規模比較大的樓盤，建議在進行大規模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷，并及時進行修正。如果所裝修的樣板房是交樓標準，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經濟損失。精裝修住宅的施工要注意處理好以下幾個問題。

　　（1）做好精裝修施工單位的招標工作。

　　建議選擇有專業資質的裝修隊伍參與投標，并做好標段的劃分。一般家居裝修隊伍的人數是有限的，很少有裝修公司一次能夠派出幾百人在同一個工地施工。如果能派出足夠工人的話，那也是一幫臨時招募的散兵游勇，很難保證未來的施工質量和進度。因此，科學合理地劃分標段，根據實際情況選擇施工隊伍是未來工程順利進行的關鍵。

　�。�2）做好原施工圖與裝修設計的技術對接。

　　目前大部分建筑設計院的施工圖設計深度不夠，裝修是進一步深化和修正施工圖設計的重要環節。

　�。�3）協調好主體施工單位和裝修施工單位的工作關系。

　　在樓盤建設期間，裝修施工單位一般會與主體施工單位產生交叉作業。建設單位如果不處理好二者的關系就會對整個工程帶來不利影響。有時主體施工單位沒有給裝修單位提供足夠的工作面和施工條件，影響了裝修單位的施工進度；有時裝修施工單位進場會對主體施工產生干擾，從而影響主體施工的進度。因此，必須詳細做好整個工程的施工計劃。

　�。�4）明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責任分工。

　　在施工中，如果施工工序交接不清楚，就會出現推諉扯皮的現象，施工質量就無法得到保證。

　�。�5）要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護工作。

　　6、精裝修住宅的產品售后服務。

　　開發商向客戶提供精裝修商品房之后，如何做好產品的售后服務是體現開發商誠信與否的關鍵。要做好裝修房的售后服務，須做好以下幾個方面的工作。

　�。�1）在建筑材料、住房部品采購、施工安裝之前，開發商要與供應商、施工單位明確產品質量責任。

　　在明確這些責任的前提下，開發商才能明確向客戶承擔責任。開發商承擔責任的期限、范圍，應與供應商或者施工單位所承諾的內容一致。

　�。�2）建立產品售后服務機制。

　　開發商除利用自身的客戶服務機構處理產品售后服務問題之外，還可以與物業管理公司、供應商的產品售后服務中心、施工單位等建立共同的售后服務機制或者聯盟。這樣就能夠更加快速、便捷、高效率地處理客戶投訴、產品維修等問題。

　�。�3）認真做好客戶信息反饋處理。

　　由于精裝修房屋在目前畢竟是一個比較新鮮的事物，許多開發商對此還在摸索之中。應該在認真學習成熟、專業開發商的基礎上，做好自身樓盤的客戶信息反饋處理，是提升未來項目運作水平的重要方法和途徑。

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