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村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告(精選10篇)
在經濟發展迅速的今天,報告使用的頻率越來越高,不同種類的報告具有不同的用途。你所見過的報告是什么樣的呢?以下是小編精心整理的村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 1
xx位于xxxxxxx,總戶數有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝,家庭承包地2612畝,村集體土地830畝,淺海灘涂近3000畝,有2150座農村住宅。20xx年,全村年產值達到3845.6萬元,農民人均6893元。近年來,該村從事農業生產的勞動力由于種種原因急劇下降,導致大量農田處于拋荒狀態。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源,大力推動土地流轉,建設現代農業示范園區,有力促進了農民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農村產權流轉的突出代表,具有典型的代表性,主要體現在以下幾方面:
一、產權登記與確認
。1)在酒店村2150座居住房中,只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點:
①上級每年只有審批2戶的指標,村里有個300座居住房的小區,也只分配了20戶的辦證指標,這遠遠不能滿足群眾的建房需要。
、谵k證手續煩瑣。要經過的程序有:村委----土地局----鎮政府----規劃局----環保局----建設局
③要上交的費用有:土地保償費、基礎設施配套費、房產稅。
。2)在酒店村有2612畝家庭承包地,1417多戶農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝,其余162畝土地由30戶農戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同,確立了債權關系。
二、農村房產與宅基地流轉
當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主,其市場需求量巨大,就酒店村而言,其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定,宅基地、房產不可私下買賣,在買賣時要交納20%的契稅。但實際上,農民全在私下買賣,這種情況已經持續了很長一段時間。在買賣時,一般就是由雙方協議后,簽定契約,沒有到政府備案。針對這種情況,我辦對盤活、變現農村房產和宅基地,支持新農村建設提出三點建議:
①政府要對土地統一規劃。
、谡雠_政策,允許買賣房產、宅基地,并適當收費,在審批時,不受指標限制。
、酆喕k證手續。
三、土地承包經營全流轉
。1)酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導,轉包為主,2612畝的家庭承包地中,2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價格(以當年500斤谷子的市場價格折算),27年的期限(以農戶簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止)轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業,用以建設江鏡農業園區。在此過程中,發現了一些問題,主要有:
①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后,又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去,群眾對此意見極大。
②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業,當樹木成長到一定時期后,要把整樹賣出,在把樹木從地里挖出時,土地的耕作層受到嚴重的破壞。
、酆灦ê贤瑫r,是由鎮政府與企業簽定,期限為27年。然而只有30%的農戶同意轉包期限為27年,大部分農戶對此長時間的轉包并不同意。
(2)各地推動土地使用權流轉和耕地適度規模經營的主要政策就是農業產業化的有關政策。主要措施有:
、僬y一整理土地后,進行統一流轉。
、趪彝度1600多萬元,村財投入100多萬元用于建設農業園區。
③在土地流轉過程中,要尊重農戶的意見,農戶自愿,才能進行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝,由鎮政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統一征用,建成擁有52棟房屋的小區,再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地,村委以每年每畝300元的價格,把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去,以每年5萬元的價格把其中的320畝的`水面面積承包出去,還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海,因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格,全部承包給農戶。
五、農村產權市場建設
目前,酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構,只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善,缺少一批配套機構,銀行也不允許農民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點,具有典型的代表性,對我們制定農村政策法規,指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研,我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統一拍賣,價格應由鎮、村、村民協商制定,要適當的提高村集體、農戶的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式,拍賣程序要有幾個規范的基本程序,如農民自愿等。
3、在土地審批環節,手續煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續,減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進行。
5、每個鎮應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構,對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監督。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 2
調查時間:20xx年8月3日至8月8日
調查地點:
調查對象:全鎮人民
調查方法:實地考察、訪談、查閱相關資料
調查內容:土地資源的使用情況,土地流轉現狀
調查目的:土地是人類賴以生存的根本,所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。
隨著我國生產力的逐漸提高,農民的生活水平快速提高。但是隨著二三產業的快速發展,本村的外出務工經商的人員大幅度增加,致使出現了土地使用分散,閑置等問題,甚至出現了土地荒廢的現象,這一問題制約了農村經濟就的發展。因此我們應該抓好土地流轉工作,認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》,把分散的土地集中起來,優化土地資源配置,實施農業規模經營,降低生產交易成本,從而增加農民收入,促進農業發展。
為了了解現在農村土地流轉的狀況,就文廟鎮的土地流轉狀況進行了專題調研。現將此次調查的情況報告如下:
一、本鎮的基本情況
從統計數據來看,截止到今年七月底,全鎮家庭承包經營的農戶有4987戶20092人,13209個勞動力,承包耕地面積14883畝。土地承包經營權流轉受讓方53戶119起,本鎮土地流轉面積達1034畝,占承包耕地面積的2.8%,其中耕地流轉面積達出624畝,林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個村民委員會,39個村民小組,256戶農戶。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主,以5年以下為主。同時不少土地正面臨著被廢棄的現狀。由于本鎮采取土地入股等形式,依托農民專業合作社和種數糧大戶,搞土地規模經營,有力地促進了農村土地流轉,實現了土地資源的優化配置和合理利用,發揮了規模效益。
二、存在的問題
近年來,本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下,對依法推進土地流轉進行了積極的探索,雖然取得了一定成效,但還存在許多有待完善的地方。
1、現有土地使用不規范
我國實施土地承包30年不變的政策,農村現存的農用地管理模式落后,傳統的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村里的.人口變動使土地出現多寡現象,土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型,在耕地上建房、種樹,嚴重浪費了有限的耕地。
2、法律意識較淡薄,農村土地流轉手續不規范,引發矛盾糾紛多。表現在:一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低,知道有《土地承包法》的多,但通讀過全文了解精神的不多,有的土地流轉未經村委會同意或備案。調查中發現多數流轉不簽訂合同或合同不規范,大部分土地流轉都沒有合同,更多的是口頭協議。有些人認為簽不簽合同不重要,以口頭協議代替合同,有的流轉后再簽合同,埋藏下矛盾糾紛隱患;即使有合同,也存在不規范、不完善之處,不規范的主要因素是農民法律意識淡薄,自我保護意識不強,不知曉土地流轉的程序及相關手續;另外農戶間土地流轉期限較短,短期行為嚴重。農民務工經商收入不穩定,農民仍把土地作為經營風險的退路,土地轉出方怕失去土地,所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地,由于流轉期限較短,造成轉入戶在生產上的短期行為和掠奪式經營,導致土壤肥力嚴重不足;三是單家各戶經營的土地面積碎化;土地承包工作中,仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠,為解決人地矛盾,搞“幾年一調”,土地打亂重分,給土地流轉造成了困難和障礙。
3、對土地流轉的意義和認識不足,流轉機制不完善。
許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念,不愿意離開那塊能提供給自己有限收入的`土地。土地流轉需要進一步規范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象,親戚、鄰里關系不和諧,有的甚至反目成仇。
4、土地流轉范圍窄,流轉收益少。調查中發現多數農戶土地流轉都是發生在親戚及鄰居之間,甚至有些是被動流轉。農戶因無力耕種,導致土地質量下降,有能力耕種的,因土地流轉渠道不暢通,轉入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中,土地流轉收益少,尤其是在取消農業稅、鄉統籌、村提留前,還存在轉出土地“倒貼錢”的現象,稅費改革后許多農戶又返要回了自家原轉包出去的承包田地(順水村、趙米克村有這情況),就這樣守著、認著、規模窄小地經營著。
三、對策與建議
1、要廣泛宣傳,提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動,采取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式,廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施,以及流轉土地農民增收的實際效果,消除農民思想顧慮,提高土地流轉意識。
2、積極調研,及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題,組成調研組,深入縣(區)、鄉村和農戶對泊頭市土地流轉情況開展調研,及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題,積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
3、加強典型引導,營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段,總結典型經驗,加強引導。
4、要健全制度,依法規范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助,及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題,加快土地承包經營權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定,規范引導農民依法、自愿、有償進行土地流轉,從源頭上化解農村土地糾紛,通過構筑縣、鄉(鎮)、村、組四級服務平臺,對農民自行協商達成土地流轉協議并要求主管機關給予變更登記的,要做到有人辦理、限時辦理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管,建立流轉情況登記冊,及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的,及時辦理相關備案登記;對以轉讓、互換方式流轉的,及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉合同管理制度,指導流轉雙方在自愿協商的基礎上,建立穩定規范的流轉關系。使用省里統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉,必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同,進行合同登記、鑒證。
5、重視糾紛調處,保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益,該市各縣區于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構,要充分發揮作用,把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
6、創新體制機制,探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩,鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權,積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下,由享有土地承包經營權的農戶自愿申請,并以土地經營權入社的形式,組建農村土地流轉合作社,由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作制為基本形式,實行“三權分離”,即村集體擁有土地所有權,農民擁有土地承包權,土地流轉合作社擁有土地經營權,實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度,農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來,促進高效規,F代農業的發展和新農村建設,又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端,有利于提高農民的組織化程度,維護承包農戶和經營業主的合法權益,提高農民分享土地增值收益,促進農村勞動力轉移和農民增收,有利于壯大村級集體經濟,促進農村社會公益事業發展。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 3
幾年來,xx市一直把搞好土地有序流轉作為促進農業增效、農民增收、維護農村穩定的大事來抓,認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》,從促進農村生產要素的合理流動和優化配置、促進農業結構調整、增加農民收入的高度出發,積極引導和規范農村土地有序流轉,取得了較好成效。截止20xx年末,全市農村土地流轉面積達81574公頃,涉及55700個農戶,分別占承包耕地面積的10.8%和總農戶的11.2%。其中流向種養大戶和龍頭企業的為1907公頃,占流轉總量的2.3%;流向農民專合作組織的1980公頃,占流轉總量的2.4%;流向農戶的77687公頃,占流轉總量的95.3%。在土地流轉總量中轉包的61574公頃,出租的8143公頃,互換的389公頃,轉讓的7252公頃,入股的1980公頃,其他形式的2236公頃,分別占流轉總量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流轉的土地中自發流轉的75873公頃,占流轉土地的93%;鄉村組織提供信息流轉的1461公頃,占流轉土地的1.8%;委托鄉村組織流轉的.4240公頃,占流轉土地的5.2%。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主,占流轉總量的80%以上,種植經濟作物和蔬菜占流轉總量的10%左右。流轉期限以中短期為主,5年以下流轉面積占88.4%,5~10年占4.3%,10年以上占7.3%。由于xx市采取土地入股等形式,依托農民專業合作社和種數糧大戶,搞土地規模經營,有力地促進了農村土地流轉,實現了土地資源的優化配置和合理利用,發揮了規模效益。一是促進了農村土地規模化經營。通過土地入股流轉,使農村土地向農民專業合作組織和有能力經營的農民集中,實現了土地規模經營。二是實現了轉移勞動力和農民增收雙贏。農村土地流轉后使一些會手藝、頭腦活、善經營的農民擺脫了土地束縛,或打工,或經商,服務于二、三產業。既增加了農民收入,又活躍和繁榮了城鄉經濟,加快了小城鎮建設步伐。三是推動了農業產業化經營的發展。通過成立農村土地流轉合作社,規范土地流轉操作程序,加快土地流轉進程,采取公司+流轉合作社+基地+農戶等形式,吸引大量社會資本投向農業,促進了先進生產技術、現代裝備、現代管理在農業領域的運用和推廣。
主要問題
近年來,xx市農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下,對依法推進土地流轉進行了積極的探索,雖然取得了一定成效,但還存在許多亟待完善的地方。一是對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念,不愿離開自己那塊有限收入的土地。二是土地流轉需要進一步規范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象。三是土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場經濟發展的需求。換言之,以土地經營方式的變革為顯著標志的農村生產力和生產關系的發展需要進一步協調。
對策與建議
一是要廣泛宣傳,提高農民流轉土地的`積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動,采取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式,廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施,以及流轉土地農民增收的實際效果,消除農民思想顧慮,提高土地流轉意識。
二是積極調研,及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題,組成調研組,深入縣(區)、鄉村和農戶對xx市土地流轉情況開展調研,及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題,積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
三是加強典型引導,營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段,總結典型經驗,加強引導。
四是要健全制度,依法規范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管,建立流轉情況登記冊,及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的,及時辦理相關備案登記;對以轉讓、互換方式流轉的,及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉合同管理制度,指導流轉雙方在自愿協商的基礎上,建立穩定規范的流轉關系。使用省里統一制定的合同文本。較大規;蛏婕爸黧w較多的流轉,必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同,進行合同登記、鑒證。
五是重視糾紛調處,保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益,該市各縣區于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構,要充分發揮作用,把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
六是創新體制機制,探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩,鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權,積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下,由享有土地承包經營權的農戶自愿申請,并以土地經營權入社的形式,組建農村土地流轉合作社,由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作制為基本形式,實行“三權分離”,即村集體擁有土地所有權,農民擁有土地承包權,土地流轉合作社擁有土地經營權,實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度,農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來,促進高效規,F代農業的發展和新農村建設,又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端,有利于提高農民的組織化程度,維護承包農戶和經營業主的合法權益,提高農民分享土地增值收益,促進農村勞動力轉移和農民增收,有利于壯大村級集體經濟,促進農村社會公益事業發展。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 4
為全面了解當前農村土地經營權流轉情況,加強對農村土地承包經營權流轉工作的指導,前段時間,同有關部門一起,就農村土地承包經營權流轉工作進行了專項調查。
一、延州市農村土地承包經營權流轉的基本現狀
去年以來,特別是《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后,農民依法流轉土地的意識有所提高,土地流轉步伐明顯加快并趨規范。據統計,截止到目前,延州市土地流轉戶數達到23538戶,流轉土地面積34028畝,分別占總戶數和承包土地總面積的93%和21%。調查的46個村,有1140戶進行了土地流轉,流轉土地面積23904畝,分別占調查村總戶數和承包土地面積的94%和4%。從面上情況看,主要有六種流轉形式:
1、轉讓。指農戶之間土地承包經營權剩余期限的轉移。有些農戶因無力繼續承包土地,與其他戶協商一致,經村委會同意,將全部或部分土地轉讓給第三方,由第三方與村委會確立新的土地承包關系,出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關系即行終止。這種流轉形式的好處是:出讓方可以有更充足的時間從事非農產業;受讓方可以根據自己的需要,轉入土地擴大經營規模。延州市共有7030家農戶進行了土地轉讓,轉讓土地6805畝,分別占流轉土地總戶數和總流轉面積的299%和20%。
2、互換。即農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移。互換的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要;Q后,互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務關系隨之互相轉移。從方式上看,有同等面積互換,也有不等面積互換,雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。延州目前有2689戶進行了土地互換,互換土地3743畝,分別占流轉土地總戶數和總流轉面積的114%和11%。林家村鎮西麻溝村張進富,為了種植方便,自愿以18畝與張樂玉134畝地級相同的地塊互換,建冬暖式油桃大棚。在他的帶動下,該村共有7戶農民通過互換土地建起油桃大棚。
3、退包。指農戶將土地承包經營權的剩余期限退回村委會。由于各種原因,農戶無力或不愿繼續承包土地,便將全部或部分土地承包經營權的剩余期限退回村委會重新發包。退包后,退包戶在承包期內不再要求重新承包土地。退包的主要原因有農戶農轉非、務工經商、不愿或無力繼續承包土地、承包地自然條件差等。延州市退包戶有5784戶,退包土地7486畝,分別占流轉土地總戶數和總流轉面積的246%和22%。
4、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方,農戶間一定期限內土地使用權實現轉移。轉包期限一般由雙方協商確定,但不超過承包合同的剩余期限,轉包方與發包方的原承包關系不變。延州市共有轉包戶數4032戶,轉包土地6638畝,分別占流轉土地總戶數和總流轉面積的171%和195%。
5、出租。主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移,是承包土地收益權的一種分配形式,收益是固定的。這種方式,主要在農戶與用地單位之間進行,農戶自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方,承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協商確定,但不超過承包合同的剩余期限。目前,延州市共有3993戶進行了土地出租,出租土地9306畝,分別占流轉土地總戶數和總流轉面積的17%和273%。昌城鎮西河崖村,有123戶自愿將2906畝土地出租給本鎮東老莊日龍食品有限公司,由其組織種植出口蔬菜,期限2年,每年每畝租金400元,全部由出租方獲得。
6、入股。農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份,參與股份制或股份合作制經營,以入股的土地使用權作為分紅依據,入股收入按經營效益的高低確定。枳溝鎮南老屯村王法茂等10戶農民,將50畝承包土地使用權作價入股,實行股份制,由王法茂經營,種植花卉和苗木,每年根據經營的情況,按照入股股份分紅。
另外,由于工業園區建設用地,部分農戶的土地承包權和經營權也隨之轉移。
二、農村土地流轉的主要原因
當前市農村土地承包經營權流轉步伐加快,究其原因,主要有以下幾點:
一是農民依法流轉土地的意識有所提高。過去,多數農民不知道要依法流轉土地,農戶間土地流轉基本處于隨意和無序狀態,矛盾糾紛不斷!掇r村土地承包法》頒布實施后,延州市根據上級指示精神,結合實際制定出臺了《延州市農村土地承包經營權流轉暫行辦法》,并加大宣傳力度,使廣大農民初步認識到了依法流轉土地的好處,依法流轉土地的意識有所提高,流轉程序趨向規范。去年以來,流轉土地的農戶大都簽訂了合同,部分過去私自流轉土地的戶,也紛紛要求補簽了合同。
二是農業結構調整帶動了土地流轉。延州市34萬畝流轉土地中,僅用于經濟作物種植和擴大養殖面積的,占流轉土地總面積的50%。全市100多家農業龍頭企業,在農村建立種苗繁育、示范推廣和農產品生產基地,帶動了土地流轉。延州萬洋食品有限公司在昌城鎮建立農產品生產基地,以租賃的方式,租用土地1300畝,平均每畝租金400元,全部由出租戶獲得。馬莊鎮龍宿村,有94戶種植大棚蔬菜,現有日光溫式大棚99個,其中28戶的33個蔬菜大棚就是通過互換土地建起來的。
三是農村勞動力轉移加快了土地流轉。調查發現,農村土地承包經營權流轉,呈現鄉鎮(街道)駐地村莊流轉土地多于其他村莊,平原村莊多于山區和丘陵村莊的現象,這反映了二三產業發展是帶動土地流轉的重要因素。二三產業發展越快,務工經商勞動力越多,土地流轉力度就越大。我市424萬名農村勞動力中,目前從事非農產業的有22萬名,占農業勞力總數的519%。程戈莊鎮程戈莊四村,在本鎮木器廠、翻沙廠、織布廠和商業街經商的勞力,占本村勞力的70%,因勞動力不足轉讓土地的有38戶,轉讓土地面積81畝。
四是園區建設用地不斷增加。為促進招商引資工作開展,構筑加快發展的平臺,各地加大園區建設力度,使園區建設用地連年增加,成為拉動農村土地承包經營權流轉的重要原因。
ヅ┐逋戀爻邪經營權流轉工作雖然取得較大成績,但從調查了解的情況看,也存在一些不容忽視的問題。主要是少數干部對土地流轉認識不夠到位,對土地流轉的形式、應把握的原則掌握不夠,對土地流轉指導不力;土地流轉還存有不規范的問題,特別是農戶間隨意流轉,不簽合同問題比較突出;個別村莊存有以土地流轉為名改變土地農業用途的問題,等等。對這些問題,必然在思想上高度重視,認真加以解決。
三、下步農村土地承包經營權流轉工作應注意的問題
針對當前土地流轉工作中存在的問題,下步推進農村土地承包經營權流轉,要在嚴格遵循“依法、自愿、有償”原則的`前提下,重點處理好四個方面的關系:
一是被動流轉與主動流轉的`關系。需要指出的是,在土地流轉中,農民是土地流轉的市場主體,土地流轉應充分尊重農民的自主選擇,政府“引導”不能變為變相“逼迫”,必須靠宣傳、引導、服務使農民由被動調整變為主動調整。要進一步加大宣傳力度,讓土地流轉成為農民的自覺行動,積極主動地參與土地流轉。要充分利用廣播、電視、報紙等新聞媒體,大張旗鼓地宣傳《農村土地承包法》,宣傳土地流轉的意義、應遵循的原則、流轉的形式和應履行的手續,達到家喻戶曉,人人皆知。鄉、村兩級干部要加強對土地流轉工作的學習與研究,熟悉和掌握土地流轉的政策和做法,爭當明白人,指導和幫助農民進行土地流轉。要注意培育土地流轉的好典型,依靠典型帶動引導和鼓勵農民進行土地流轉。
二是自發流轉與依法規范的關系!耙婪、自愿、有償”是土地流轉的基本原則,自愿是前提,依法是保證。只有依法流轉土地,農民的土地承包權、經營權和使用權才能得到保障,流轉土地的收益權才能得到保護。無論采用哪種形式流轉土地,都應當依法簽訂合同。農村經管部門要發揮好職能作用,做好土地流轉的業務指導工作,幫助基層完善土地流轉手續,簽訂土地流轉合同,建立土地流轉登記制度,及時掌握土地流轉動向。鄉鎮(街道)要完善干部崗位責任制,把土地流轉納入考核村干部工作的重要內容,增強責任心和壓力感。要加大監督檢查力度,定期組織開展土地流轉工作執法檢查,發現問題,及時解決。要嚴厲打擊私自改變土地農業用途、搞掠奪性經營的違法行為,保證土地流轉健康有序進行。
三是土地流轉與社會穩定的關系。土地流轉政策性強,涉及農民的切身利益,事關農村改革發展穩定大局,工作中必須加強組織領導,嚴格把握政策。要堅持“依法、自愿、有償”的原則,土地流轉不得損害國家、集體和第三人利益,不得動搖農戶土地流轉的主體地位,不得改變承包合同約定的土地農業用途和土地所有權權屬關系。要充分尊重農民的意愿,不搞行政命令,強迫農民流轉土地,不搞“一刀切”,不下指標、限時間、限面積流轉土地,不準擅自截留、扣繳農戶土地流轉的收益。工業園區占地,要按照國家有關規定,落實好減免和補償政策,維護農民利益,確保社會穩定。
四是土地流轉與經濟發展的關系。土地流轉有利于推進農業結構調整,有利于提高土地經營效益,有利于增加農民收入,有利于農村經濟社會事業發展。要把土地流轉的出發點和立足點放在加快發展、富裕農民上,既不能片面強調土地承包30年不變影響發展用地,也不能因為加快發展而隨意變更土地承包經營權。要充分發揮土地流轉的積極效應,通過健康有序地流轉,促進經濟發展。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 5
為進一步摸清我縣農村土地流轉現狀,更好地促進農村土地承包經營權健康有序流轉,積極探索土地規模經營的新路子。縣委辦公室組織人員對我縣農村土地流轉情況進行了全面調查。通過調查基本摸清了農村土地流轉的總體情況、主要特點和存在的問題,提出了促進農村土地依法有序流轉的措施建議,F將調查情況匯報如下:
一、總體情況
我縣家庭承包耕地面積481654畝,承包農戶83341戶。截止20xx年7月底,全縣土地流轉面積達16567畝,占家庭承包面積的3.4%。流轉出土地的農戶2466戶,占承包總戶數的3.0%,其中已簽訂流轉合同的1060戶,占流轉出土地戶數的43%,F對我縣土地流轉情況分析如下:
1、按土地流轉形式分:轉包的3985畝,出租12557畝,互換25畝,分別占流轉總面積的.24.1%、75.8%、0.1%;
2、按土地流轉受讓方分:流轉入農戶4864畝,流轉入企業的11703畝,分別占流轉總面積的29.4%、70.6%;
3、按形成的規模分:形成規模經營11179畝,沒形成規模5388畝,分別占流轉總面積的67.5%、32.5%;
4、按流轉的組織形式分:農戶自發流轉面積2834.7畝,委托鄉村組織流轉面積13732.3畝,分別占流轉面積17.1%、82.9%。
5、按流轉的期限分:流轉期限30年以上10207畝,10年以下6360畝,分別占流轉總面積的61.6%、38.4%。
二、土地流轉的主要特點
。ㄒ唬┩恋亓鬓D以出租為主,轉包為輔。從調查情況看土地流轉有三種形式,出租、轉包、互換,分別占流轉面積的75.8%、24.1%、0.1%,由此看出我縣土地流轉以出租為主,轉包為輔。轉讓和入股等形式的流轉還沒形成。
。ǘ┝鬓D面積雖然不大,但已形成規模經營。盡管土地流轉面積僅占總面積3.4%,流轉面積較小,但土地大部分流轉給農業龍頭企業,形成了規模經營,促進了農業產業化的發展。如xx集團租賃秦xx鄉10000畝土地從事種植和養殖。xx有限公司租賃xx鄉1394畝土地發展觀光農業。xx公司以每畝900元價格租賃xx鎮農民565畝土地建立蔬菜基地,產品加工后出口國外。
。ㄈ┩恋亓鬓D時間長期化。從調查情況看流轉期限30年以上的面積10207畝,占總流轉面積的61.6%,流轉時間出現長期化現象。
。ㄋ模┩恋亓鬓D動機發生變化。前些年,一些村級組織和農戶為了完成稅費上繳任務或避免土地撂荒受罰,把土地無償甚至“倒貼皮”轉包給別人,土地使用經營權不僅沒有收益,反而成為一種負擔。近年來,中央對新農村建設實行了“多給予,少收取”的政策,特別是取消了農業稅,實行了糧食貼補政策后,農民種糧的積極性高漲,加快了結構調整和土地流轉步伐,土地產出效益明顯提高,不論是村社集體組織規模流轉,還是農戶自主進行流轉,其動機都是為了增加收入,因此,農民土地流轉的積極性比過去有所提高。
(五)土地流轉的范圍不斷拓寬。中央實行一系列惠農政策后,農民種田的成本進一步降低,惜地意識提高。流轉的土地由當初主要是撂荒地擴展到良田。土地流轉從農戶相互間的.自發流轉向組織化、有序化流轉發展。土地流轉的對象由原來的村內進行,擴展到龍頭企業。經營內容從種糧為主轉向發展優質高效農業。
三、土地流轉存在的問題
。ㄒ唬┝鬓D機制不健全。土地流轉處于初級階段,缺少有效的市場機制,還沒有形成市場化運作的土地流轉機制,缺少土地流轉中介服務組織,流轉信息不暢,鄉鎮辦農經人員缺少指導而忙于其他事務,思想上不夠重視,導至土地流轉程序不規范,大部分土地流轉沒有到村和鄉鎮辦備案。流轉以口頭協議為主,書面協議很少,雙方的權責利沒有明確約定,容易引發不必要的協議糾紛。
。ǘ┝鬓D文書管理不完整。所有鄉鎮辦沒有建立流轉臺賬。即使有的簽訂了合同或協議,也沒到村備案,更沒有到鄉鎮辦農經部門鑒證、存檔和備案,至使農經部門對土地流轉的真實情況難掌握,一旦發生土地糾紛,由于無依據,無法進行審核,不利于糾紛及時解決。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 6
為鞏固和擴大學習實踐科學發展觀活動成果,進一步轉變不適應科學發展的工作作風,增強黨員干部的宗旨意識、服務意識、群眾觀念,20xx年初,萬年縣委、縣政府要求全縣干部結合“創業服務年”活動,下鄉進村入戶做群眾工作。萬年縣人保局積極響應縣委、縣政府號召,全局干部分成三組分別到xx村,通過民情調查、上門訪談等形式宣傳黨的基本政策及法律知識;發現矛盾與糾紛,積極協助基層干部進行調解,從源頭上防范和化解矛盾;協助基層黨組織抓好基層各項工作的落實,進一步加強對基層組織黨建工作的指導;圍繞提高群眾收入水平這一中心,為發展出謀劃策,促進群眾增收。配合基層做好防災減災、項目推進和群眾工作。本文為局干部在對xx村土地流轉情況進行深入調查后形成的調研報告。
xx地處梓埠鎮東南方,東面、北面與xx接壤,是進入梓埠鎮的東大門。全村轄10個村小組,800戶,農業人口4000人。實有耕地面積xx畝,山林6000多畝。近年來,該村根據《土地承包法》及有關政策精神,按照“依法、有償、自愿”的原則,率先在全縣實行農村土地經營權的流轉,推動農村土地規模經營,加快了農業產業化進程。
一、土地流轉的主要特點
xx村土地流轉始于20xx年,在全縣屬于較早實行土地經營權轉包的行政村。經過6年來的不斷探索,已形成了比較成熟的操作模式,主要有以下幾個特點:
1、土地流轉形式以出租和轉包為主。在全村土地流轉中,以出租形式流轉1210畝,占流轉面積的46%;以轉包形式流轉1420畝,占流轉面積的54%。
2、土地流轉類型多為耕地流轉。到目前為止,全村3420畝耕地面積,用于土地流轉面積達2630畝,占家庭承包面積的77%;涉及全村719戶農戶,占家庭承包戶的93%。從土地流轉的類型上看,主要是耕地流轉,占流轉總面積的100%;6000多畝林地和“四荒地”流轉較少。
3、土地發包以黨員“首議制”制度集中發包。該村在土地經營權轉讓中按照“黨員先醞釀、支委定方向、兩委拿意見、群眾作決定”的黨員“首議制”原則集中發包,增加了土地轉包過程中的透明度,土地租金逐年提高。20xx年,土地轉包租金平均達到300元/畝。
4、村集體組織和農民的維權意識較強。流轉合同都以書面形式簽訂,據調查統計,全村所有流轉耕地均簽訂了正式的書面合同,占總流轉面積的100%。
二、椒源村土地流轉產生的成效
1、促進了規;洜I,實現了農民專業化。農戶將土地經營權委托給村小組,由村小組統一發包給經營大戶。土地經營權的轉變,既解決了土地季節性拋荒的難題,又使土地經營權向大戶集聚。隨著規模化程度的不斷提高,一批新型的專業農民正在形成。
2、促進了村集體事業建設,加快了新農村建設步伐。椒源村在土地流轉中實行土地租金歸集體所有,國家對土地的補貼歸家庭承包戶所有,使村集體建設有了經濟來源。全村2630畝土地參與流轉,每年給全村帶來70多萬元的財務總收入,村里把這部分錢投入到新農村建設中,全村10個村小組都對道路進行了硬化。幾年時間,使鄉村道路變通暢了、環境變得優美了。如:椒上村建起了村文化廣場、老人活動中心、硬化了近10公里的村內道路;毛公山村建起了村小組辦公場所。
3、促進了農村勞動力轉移就業,增加了農民收入。土地使用權的流轉,使村內勞動力持續穩定地向非農產業轉移提供了可能,越來越多的農民轉讓土地經營權,實現了就業轉移,拓寬了農民增收渠道。從土地中解放出來的農民一是外出務工。全村外出務工人員達860多人,每個務工農民一年可增加收入近萬元;二是從事養殖業。該村養殖20頭母豬以上的家庭有30多戶,成立了生豬養殖協會,帶動了生豬養殖的發展;三是從事廢品收購。在村廢品收購協會的幫助下,目前從業人員已達600多人,遍布省、內外十多個城市,已成為椒源村民重要的創收渠道。通過土地流轉,村民收入有了大幅度提高,全村農民年人均純收入由20xx年的2700元年增到20xx年的4600元。
三、存在的問題
1、缺乏專業技術人才的指導。調查中發現,在所有的.承包戶中還是依靠較為傳統的方式種植,大多沒有農業專業技術人員的指導。農民種田、養殖的科技水平還比較低。要建設現代農業和繁榮農村經濟,依靠科技進步和提高勞動者的素質是必不可少的。
2、缺乏土地流轉中介組織和支持農村土地流轉的政策措施。我縣目前尚無土地流轉中介組織,更未形成統一規范的土地流轉市場,流轉信息渠道少而不暢。
3、規模經營效益不高。目前,承包戶規模還不大,20多家承包戶共承包了2630畝耕地,最多的承包了210畝,最少的只有10多畝。承包戶不敢大規模搞農業開發,土地規模經營效益不高。
4、種植品種較為單一。據調查,全村轉包的土地中種植的農作物大多是水稻,蔬菜、花卉等其它高產值的經濟作物種植較少,土地收益率不高。
5、租賃期限較短,投資回報率不高,不敢大膽投入。全村所有出租和轉包的土地期限都是一年時間,期限短,承包戶不敢加大投入,特別是水利設施得不到有效建設,影響土地綜合利用率和產出率。
四、對策及建議
加快農村土地流轉,既是當前我縣加快農業結構調整,提高農業規模效應,促進農業產業發展的必然選擇,也是當前解決農民收入不高、增長不快的關鍵所在。不僅有利于促進農業規模經營和產業發展,推動農村土地資源優化配置,提高單位土地產出效益和農業生產比較收益,實現農業增效農民增收,而且有利于促進資本進村、科技和信息進村,農村勞動力出村、農產品出村的“雙進雙出”,實現農村經濟的健康穩定發展。
1、成立土地流轉中介組織。依托鄉鎮農業綜合服務站組建土地流轉中介組織,及時提供和更新土地流轉、技術咨詢等方面的消息,確保土地流轉供求信息的暢通。
2、加強對土地流轉合同的管理,積極引導農民在進行土地流轉時簽訂書面協議,制定切合實際的流轉合同樣本,并加強對簽訂合同的指導,明確雙方的責、權、利,避免因此造成的糾紛隱患。
3、建議制定全縣土地經營權合法流轉的暫行辦法,確保土地流轉規范、有序進行。
4、借鑒外地土地流轉的成功經驗,鼓勵農民以土地使用權作價入股,興辦企業或合作組織,提高土地收益效率。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 7
一、引言
背景分析:闡述當前我國農村土地制度改革背景,以及土地產權流轉的重要性和必要性。
研究目的:明確本報告的主要目標,即深入研究和分析我國鄉村土地產權流轉現狀與市場運行情況。
二、農村土地產權流轉政策法規概述
我國農村土地產權制度的歷史沿革與現行法律法規體系介紹。
關于農村土地承包經營權、集體建設用地使用權等各類產權流轉的相關規定解讀。
三、農村土地產權流轉現狀調研
土地產權流轉規模與速度:統計數據展示全國及各地區農村土地產權流轉的數量、面積、增速等情況。
流轉形式與模式分析:探討土地租賃、轉讓、入股、抵押等多種流轉方式的應用情況及存在問題。
主要參與主體與行為特征:調查農戶、合作社、企業等不同主體在土地產權流轉中的角色與行為特點。
四、農村土地產權市場運行狀況評估
市場活躍度與效率評價:對當前農村土地產權交易市場的活躍程度、交易效率進行評估。
價格形成機制與影響因素:分析市場價格形成機制,并討論地域差異、供求關系等因素對流轉價格的`影響。
市場風險與問題梳理:總結存在的信息不對稱、交易成本高、法律保障不完善等市場風險和問題。
五、案例分析與對策建議
典型案例剖析:選取具有代表性的農村土地產權流轉成功或失敗案例進行深入解析。
對策與建議:針對調研發現的問題,提出優化農村土地產權流轉機制、健全產權市場建設、強化法制保障等方面的策略建議。
六、結論
總結全文調研結果,對未來我國農村土地產權流轉及市場的發展趨勢做出展望。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 8
土地是人類賴以生存的最基本資源,土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展,山區外出務工經商人員大幅增加,各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差,甚至出現了拋荒現象,這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規模化經營的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢,強化政府服務職能,規范農村土地流轉,引導發展規模經營,是當前值得探討的重要課題。
一、我縣土地流轉的現狀
從今年年初開始。我縣按照全市統一部署,在全縣農村開展了“規范、有序”的土地承包經營權流轉工作,以完善、土地流轉合同,建立規范的土地流轉制度,完善合同檔案管理為目的,著力抓好宣傳發動,調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作,經過半年的努力,土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止,全縣已承包耕地面積18.8萬畝,占耕地的97.4%;承包農戶3.78萬戶,占總農戶的99.7%;簽訂土地承包合同3.6萬份,合同簽訂率在95%以上,填寫《土地承包經營權證》3.78萬本。全縣土地流轉面積3.4萬畝,占耕地面積的17%,流轉戶1.18萬戶,其中流出戶7238戶,流入戶4619戶,全縣補簽合同近3萬份,合同一式四份,登記和簽訂率達96%。
二、土地流轉工作成效
抓好土地流轉工作,對促進農業發展,維護農村穩定,增加農民收入,起了積極作用。
1、規范了土地流轉合同,干部群眾滿意。自發流轉存在著合同不規范,協議不完善,缺乏法律約束等問題,在土地流轉工作中我縣按照省農業廳統一式樣的合同文本,規范了土地流轉合同,并對過去存在的口頭協議,不規范合同重新進行了補簽,規范建檔,消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛,使外出打工的走得放心,租田的農戶種得稱心,鄉村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉,會手藝、頭腦活,善經營的農民更多地離家外出打工,或到城鎮經商置業,就近服務于二、三產業。據統計,土地流轉后全縣鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人,既增加了農民收入,又活躍和繁榮了城鄉經濟,加快了小城鎮建設步伐。
3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向:一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展;二是耕地流轉發展到林地和“四荒”經營權流轉,由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶,總面積4000畝以上,有力促進了耕地向種田能手集中,使耕者有其田,能者盡其能,智者盡其智,提高了土地利用率,實現了糧食生產向規;a業化、企業化方向發展。
4、加快了現代農業的進程。土地流轉后,種植大戶都渴望新技術、新品種,以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增,今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺,拋秧機2臺,便型拖拉機22臺,有效地提高了勞動生產率。
5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉鎮、村按照“規范、有序”的要求,全面建立起了土地流轉檔案,規范了土地流轉程序,明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構,做到村有檔案,鄉有備案,配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即:土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換,為今后土地流轉工作步入經;⒁幏痘壍赖於嘶A,積累了經驗。
三、存在的問題
1、法律意識較淡薄。表現在:一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低,知道有《土地承包法》的多,但通讀過全文了解精神的不多,有的土地流轉未經村委會同意或備案,有的認為簽不簽合同不重要,以口頭協議代替合同,有的流轉后再簽合同,埋藏下矛盾糾紛隱患;土地承包工作中,仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠,為解決人地矛盾,搞“幾年一調”,土地打亂重分,給土地流轉造成了困難和障礙。
2、個別鄉(鎮)和村組干部對流轉工作認識不足,重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事,無須政府插手,而且土地流轉工作政策性強,敏感度高,涉及到千家萬戶,關系農民切身利益,矛盾多、難度大,沒有直接經濟收入,有為難、怕難情緒。有的抱應付態度,導致鄉村干部沉不下去,責任不到位,工作難落實。
3、土地流轉的中介服務組織匱乏,流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織,但總體上仍不能適應需要,缺少一個由下至上、網絡化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介組織欠完善,土地供求雙方的信息流動受阻,信息輻射面狹小,這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益,提高了土地流轉的成本,造成“有買找不到賣,有賣找不到買”的局面,并限制了土地流轉的區域范圍。從流轉機制看,流轉形式單一,程序不規范。有的地方即使簽訂合同也存在手續不規范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛,同時,這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。
四、對今后完善土地流轉工作的建議
1、加大宣傳,統一思想。要在干部群眾中多形式,多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》,和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的`一系列文件精神,通過政策宣傳和細致的思想解釋,讓每一個農民了解農村土地流轉政策,消除農民的懼變心理,增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉,可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法,從根本上解決人地矛盾,使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時,又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作,把規范土地流轉工作納入經;⒁幏痘壍。
2、轉變觀念,明確思路。鄉村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變,認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機,緊緊圍繞本地主導產業,建立有地方特色的產業帶,在尊重農民意愿的前提下,鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規;胤较虬l展;二要規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同,是避免土地糾紛,確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶,在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的土地流轉書面合同,建檔保管,以解決農戶土地流轉的后顧之憂,建立穩定的流轉關系,促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓,形成以示范輻射大戶,大戶帶動土地流轉,土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵干部向農民租田搞示范,通過“做給農民看,教會農民干”的引導方式,帶動農民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發展適度規模經營,主要用于農業基礎設施建設;要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程,為農村勞動力轉移提供更大就業空間。
3、建立土地流轉機制,運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先,規范土地流轉基本操作規程,實行程序化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下,受理農民委托土地流轉申請書,發布土地流轉信息,召集農戶自主流轉見面,對達成協議的農民,指導和幫助按要求簽訂合同。其次,建立土地租金評估制度。目前,土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定,缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構,以土地流轉前的評估作為確定租金的依據;土地流轉后的評估,主要是監督土地使用情況,防止土地肥力、地力被破壞。再次,建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上,簽訂書面土地流轉合同,明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務;涉及承包土地田塊變動的,要及時辦理承包權證變更手續;有條件的,還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督,對合同的登記、立卷、歸檔,要形成制度化和規范化的管理。第四,建立必要的流轉中介組織?捎赊r辦牽頭,聯合農業、土管、林業等部門設立“土地信托服務中心”,鄉鎮一級設立土地信托服務中轉站,村一級由村委會具體向農民提供土地信托服務,突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約,實行三級聯網,形成統一的土地使用權流通市場。
4、制定配套措施,完善法律政策,為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠,既鼓勵土地轉出方,又鼓勵土地轉入方;在優惠的內容上實行綜合優惠,不光在經濟上優惠,在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧;在優惠的手段上實行配套優惠,包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持:在優惠的取向上實行重點優惠。即對“四荒”開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規;洜I的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場,加快農村勞動力轉移,為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度,改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創造條件,減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系,消除農民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法,進一步明確農民的土地產權;明確允許農民擁有土地的抵押權;開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 9
一、前言
為深入理解當前農村土地產權流轉的現狀及其市場運行機制,我單位近期對某村進行了詳細的實地調研。通過訪談村干部、農戶以及查閱相關資料,本報告全面剖析了該村土地產權流轉的'具體情況與產權市場的發展狀況。
二、主體部分
土地產權流轉現狀:該村土地承包經營權流轉形式多樣,包括轉包、出租、互換、轉讓等,流轉行為相對活躍。但同時,流轉過程中的信息不對稱、合同不規范等問題依然存在。
產權市場建設:該村已初步建立起農村土地產權交易市場,但仍處于起步階段,交易規則尚待完善,市場監管機制也有待加強。市場服務功能主要集中在信息發布、中介服務等方面,而價格形成機制和風險防范機制尚需進一步健全。
面臨的問題與挑戰:農民對于土地產權價值的認知程度不高,流轉積極性有待提升;產權交易平臺設施落后,信息化程度較低;產權保護法規執行力度還需加大。
三、建議與對策
針對上述問題,提出以下幾點建議:
一是加強法制宣傳,提高農民產權保護意識;
二是完善產權交易平臺建設,提升交易效率和服務水平;
三是建立健全產權流轉的政策法規體系,強化監管,保障公平公正公開的市場秩序。
四、結語
綜上所述,某村在土地產權流轉與產權市場建設方面取得了一定進展,但也面臨不少挑戰。未來應結合實際情況,持續深化改革,推動產權流轉健康有序發展。
村土地產權流轉及產權市場狀況調研報告 10
一、前言
為深入了解和研究當前我國農村土地產權流轉現狀及產權市場的運行情況,我們對xx村莊進行了深入細致的實地調研。本報告旨在全面反映該地區土地產權流轉的實踐進程、存在問題以及市場運行機制,為推進農村土地制度改革提供決策參考。
二、調研對象與方法
本次調研主要針對xx村莊的土地所有權、承包權、經營權等各類產權流轉活動,采用深度訪談、問卷調查、實地考察等多種方式收集一手數據,并結合相關政策法規進行對比分析。
三、xx村莊土地產權流轉狀況
流轉現狀:目前,xx村莊已實現土地承包權有序流轉,部分村民通過出租、入股、轉讓等方式進行土地使用權流轉,推動了農業規模化、集約化發展。
產權市場建設:當地已初步建立起土地產權交易平臺,但由于信息不對稱、評估機制不完善等原因,市場活躍度尚待提高。
四、存在的問題與挑戰
。1)農民對產權流轉的.認知度和接受程度參差不齊,影響流轉積極性;
。2)產權交易市場規則不夠健全,缺乏統一、公正、公開的評估標準和交易流程;
(3)法律保障體系尚待完善,產權糾紛處理機制亟待強化。
五、對策建議
根據調研結果,建議從以下幾個方面著手優化和完善:
加強政策宣傳與教育引導,提升農民對產權流轉的認識;
完善土地產權交易市場建設,建立健全信息發布、價格評估、交易服務等配套制度;
強化法制保障,加快出臺相關法律法規,明確產權界定、流轉程序、權益保護等內容,確保流轉行為規范、公平、公正。
六、結語
通過此次調研,我們深感農村土地產權流轉對于激活農村經濟、推動鄉村振興具有重要意義,同時也面臨諸多挑戰。我們將繼續關注并研究這一領域,為構建更為健康、有序的農村土地產權流轉市場貢獻力量。
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