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2016房地產(chǎn)估價師《理論方法》全真模擬試題及答案
一、單項選擇題 (本大題共20小題，每小題1分，共20分)
1.房屋的商品租金構(gòu)成因素是( ) C
A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費
B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租
C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤
D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤
2.房屋重新建造成本中應(yīng)包括( ) B
A.利息、利潤B.利息、利潤、稅費
C.利潤、稅費D.利息、稅費
3.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得( )B
A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般
4.剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在( )C
A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍
5.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的( ) A P170
A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況
6.房地產(chǎn)的價格一般取決于( ) B
A.成本 B.效用
C.所在片區(qū)的基準地價 D.所在區(qū)域的區(qū)域因素
7.“三通一平”是指( ) D
A.通道路、供水、供氣和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供熱和土地平整 D.通道路、供水、供電和土地平整
8.房屋的準成本租金構(gòu)成因素是( ) A
A.折舊費、維修費、管理費 B.折舊費、維修費、管理費、利息
C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金 D. 折舊費、維修費、管理費、保險費
9.剩余法估價分析時，售價的預測和成本預算必須符合( ) B
A.統(tǒng)一原則 B.合法原則
C.平衡原則 D.同步原則
10.剩余法在舊房地產(chǎn)中地價單獨評估時，地價是房地產(chǎn)價格與房屋價格之( ) B
A.和 B.差
C.積 D.商
11.剩余法估價中土地最佳的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得( ) D
A.最低收益 B.中等收益
C.高收益 D.最高收益
12.剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費等三項，而暫不計利息的是( )D
A.專業(yè)費 B.不可預見費
C.地價 D.租售費
13.在土地開發(fā)費用計算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費( ) C
A.由評估師通過預先評估確定其數(shù)額
B.由行政部門統(tǒng)一制定的標準計算
C.按實際情況計算
D.包含在土地取得費中
14.房屋的成本租金構(gòu)成因素是( ) D
A.折舊費、維修費、管理費、稅金
B.折舊費、維修費、利息
C.折舊費、維修費、利息、稅金
D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金
15.剩余法的基本思路依據(jù)的是( ) A
A.投入產(chǎn)出原理 B.開發(fā)性原理
C.信息量原理 D.平衡性原理
16.用剩余法正確分析房地產(chǎn)市場行情，預測售價和開發(fā)成本時，應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場中有關(guān)( ) A P167
A.數(shù)據(jù)信息 B.資源狀況
C.原料狀況 D.材料狀況
17.投資者獲取土地時，用剩余法計算出他自己能承擔的最高價格后，實際購買價格應(yīng)( ) AC P168
A.低于此價 B.高于此價
C.等于此價 D.遠遠高于此價
18.舊建筑物評估價格等于( ) B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊
D.房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊
19.求取建筑物重新建造成本的方法中，簡單、可靠性和準確性都比較高的一種是( )B
A.工料測量法 B.指數(shù)調(diào)整法
C.基準地價修正法 D.單位比較法
20.剩余法估價中，調(diào)查地塊權(quán)利狀況與確定開發(fā)完成后租金水平( ) D
A.無關(guān) B.有關(guān)
C.雙關(guān) D.關(guān)系非常密切
21.成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，( )，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。C
A.扣除管理費 B.扣除稅費
C.扣除折舊 D.扣除保險費
22.成本估價時，土地開發(fā)費用為100萬元，開發(fā)期二年，同期銀行貸款利率為10%，則投資利息為( )。C
A.21萬 B.19萬
C.10萬 D.15萬
23.建筑物耐用年限從建筑物( )算起。D
A.開工之日 B.估價時點
C.出售之日 D.竣工驗收合格之日
24.按預付總資本的一定比例計算利潤，該比例常稱作( )。C
A.銷售回報率 B.預期回報率
C.投資回報率 D.最低回報率
25.成本法估價中所依據(jù)的成本是開發(fā)建造類似房地產(chǎn)的( )B
A.實際成本 B.社會必要成本
C.市場成本 D.預測成本
26.新建房地產(chǎn)價格由( )個成本項目構(gòu)成。D
A.3 B.4
C.5 D.6
27.( )是指從取得土地使用權(quán)一直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段時期。B
A.銷售周期 B.開發(fā)建設(shè)周期
C.計息周期 D.返租周期
28.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價( )B
A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本
B.應(yīng)當是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上
C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費
D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
29.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得( )B
A.最少 B.最為廣泛
C.最難 D.最一般
30.剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在( )C
A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍
C.合理范圍 D.期望范圍
31.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的( )A P170
A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況
C.生活狀況 D.設(shè)施狀況
32.按不動產(chǎn)總價(售價)的一定比例計算利潤，該比例常稱作( )A
A.銷售回報率 B.預期回報率
C.投資回報率 D.最低回報率
33.利用成本法估價時，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價格是以( )D
A.建造時間為基準時點 B.開始使用的時間為基準時點
C.購買土地使用權(quán)的時間為基準時點 D.估價時點為基準時點
34.運用成本法，在計算建筑物的耐用年限時，一般采用( )C
A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限
C.經(jīng)濟耐用年限 D.客觀耐用年限
35.在剩余法估價中，投資回報利潤的計算基數(shù)一般為( )B
A.地價+預期樓價+專業(yè)費用 B.地價+開發(fā)建筑成本費用+專業(yè)費
C.預計樓價+銷售費用+稅費 D.預期樓價-地價+專業(yè)費用
36.用剩余法估價時，預付地價款的利息額應(yīng)以全部預付的地價款按( )B
A.取得土地使用權(quán)至開始動工建設(shè)的這段周期計算
B.整個開發(fā)建設(shè)周期計算
C.整個開發(fā)建設(shè)周期的一半計算
D.任意計算
二、多項選擇題 (本大題共15小題，每小題1分，共15分)
1.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是( ) AB
A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)
B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗
C.要求被估對象為新建筑物
D.要求被估對象為舊建筑物
E.僅對一些特殊建筑物進行估價
2.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是( ) AE
A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量
C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體
E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段
3.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )AB
A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細
B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細
C.根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費
D.根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費
E.以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標準建造費
4.剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了( ) AB
A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件 D.社會條件 E.經(jīng)濟條件
5.房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：( ) AB
A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件 D.經(jīng)濟條件 E.生活條件
6.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括( ) AE
A.土地重新取得費用 B.建筑物折舊費
C.維修費 D.管理費
E.建筑物重新建造成本
7.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( ) DE
A.分部分項法 B.工料測量法 C.指數(shù)調(diào)整法 D.平方法 E. 立方法
8.下列因素中會導致建筑物經(jīng)濟上的折舊的是( ) CE
A.使用磨損 B.設(shè)計變化 C.城市規(guī)劃重大改變 D.建筑技術(shù)進步
E.現(xiàn)行政策重大改變
9.下列因素中，會導致建筑物物質(zhì)上的折舊的是( ) AC
A.使用磨損 B.設(shè)計變化 C.風吹日曬 D.現(xiàn)行政策重大改變
E.工藝改進
10.用剩余法估價時，應(yīng)正確分析房地產(chǎn)市場行情，正確預測( ) CD
A.設(shè)計費 B.利息 C.售價 D.開發(fā)成本 E.地價
11.開發(fā)建設(shè)期多由( ) AC P172
A.政府確定 B.公司確定
C.開發(fā)商確定 D.工程單位確定
E.承辦單位確定
12.估算待估不動產(chǎn)價格時用剩余法計算利息，地價暫不計息，只考慮不可預見費和( ) AB
A.建筑開發(fā)費 B.專業(yè)費 C.租售費 D.不動產(chǎn)總價 E.稅金
13.成本法的理論依據(jù)是替代原理，即( ) BC
A.買方愿意承擔的價格高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費的成本
B.買方愿意承擔的價格不能高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費的成本
C.賣方可以接受的價格不能低于開發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費的各項必要成本之和
D.賣方可以接受的價格低于開發(fā)建造該房發(fā)地產(chǎn)所花費的各項必要成本之和
E.賣方可以接受的價格不能低于基準地價
14.運用成本法，投資利潤的計算基數(shù)包括下述兩項之和，它們是( ) AE
A.土地取得費 B.開發(fā)投資的利息 C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
D.公共設(shè)施建設(shè)費 E.土地開發(fā)費用
15.下列會導致建筑物物質(zhì)上的折舊的是( ) AC
A.使用磨損 B.設(shè)計變化 C.風吹日曬
D.現(xiàn)行政策重大改變 E.工藝改進
16.剩余法估價應(yīng)滿足假設(shè)開發(fā)期間各項成本的投入是( ) AC P167
A.均勻投入 B.期初投入 C.分段均勻投入
D.期末投入 E.一次性投入
17.成本租金由五項因素組成，其中包括( )。AD
A.折舊費 B.利潤 C.保險費 D.稅金 E.地租
18.理論上土地的價格可以分為( )兩部分。AD
A.地租資本化 B.基準地價
C.級差收益 D.土地投資和利息
E.資本的投資收益
19.剩余法是將待估房地產(chǎn)預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用( )后，依據(jù)該剩余值測算待估房地產(chǎn)的價格。 AD
A.正常稅金 B.正常折舊
C.正常管理費 D.合理利潤
E.地租
20.下列因素中，會導致建筑物功能上產(chǎn)生折舊的是( )BE
A.使用磨損 B.設(shè)計變化 C.風吹日曬
D.現(xiàn)行政策重大改變 E.工藝改進
三、判斷改錯題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
判斷下列每小題正誤。正確的打“√”，錯誤的打“×”，并改正劃線部分。
1.建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。( ) ×重置價格或重建價格
2.假設(shè)建筑物的價值損耗是均勻的，則建筑物每年的折舊額為：Di=(1-d)i-1×d。( ) ×
3.選擇最佳開發(fā)利用方式時，最重要的是選擇最佳的房屋。( ) ×土地用途
4.一般地說，成本法評估出來的結(jié)果高于市場價值。( )×低于市場價值
5運用剩余法的一個前提條件，就是假設(shè)開發(fā)期間各項成本的投入是在期初一次性投入。( ) ×均勻投入或分段均勻投入
6.房地產(chǎn)估價實踐中，收益法、成本法都應(yīng)用了預期收益原則。( )×收益法、剩余法
7.從買方來說，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論;從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是替代原理。( )×替代原理;生產(chǎn)費用價值論
四、簡答題
1.試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。
剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
式中：V—購置土地價格，A—開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B—整個項目的開發(fā)成本，
C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費。
2.用成本法評估新建房地產(chǎn)價格的基本思路是什么?
五、計算題
1.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預估實際銷售最高價為1,000 萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500 萬元，開發(fā)商期望利潤為200 萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?
(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000 平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?
解：(1)土地價格=1,000 萬-500萬-200萬=300(萬元)
故該塊地最高價格為300 萬元。137.1(萬元)
(2)總價=(月租收入×12個月×總建筑面積×出租率資本化率 = (300× 12× 5000× 80%)8%=18,000(萬元)
2.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。
3.某公司購買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費用3，500元/m2，專業(yè)費為建筑費的13%，兩項費用均勻投入，房屋建成后售價8，000元/m2，銷售費用為樓價的3.0%，銷售稅費為樓價的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價、建筑費和專業(yè)費的23%。試用剩余法求該宗地地價
4.現(xiàn)有一宗地，宅地面積4000m2，開發(fā)首二層作市場，樓上住宅若干單元面積23000m2，開發(fā)期24個月，開發(fā)商利潤按總成本的18%計算，年貸款利息13%。用剩余法求該宗地價。
(注：市場分析：市場用房5000元/m2，住宅用房4500元/ m2，建筑工程費平均1100元/ m2，市政及設(shè)計等計費為建筑費16%)
5.某建筑物，總建筑面積為1000平方米，重置價格2000元/m2，已使用3年，耐用年限50年，試用雙倍余額遞減法計算折舊額，折舊總額和現(xiàn)值。(7分)
6.有一塊1500平方米的土地拍賣，其可建造5600平方米的商品住宅。土地使用權(quán)年限40年，估計房屋建造價格為800元/平方米，建成后可以每月20元/平方米出租，拍賣底價100萬元，求你可出的最高買價是多少?(已知：房產(chǎn)稅為租金的12%，管理費為租金的3%，閑置和信用損失費為租金的10%。修繕費為造價的2%，保險費為造價的3‰，資本化率為14%)(10分)
7.有一宗待開發(fā)建設(shè)的土地，土地面積為2500平方米，建筑容積率為4.0，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期二年，建筑費用為2800元/m2，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為8000元/m2、銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行貸款利率為10%，投資利潤率為20%，試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。
8. 某建筑物，總建筑面積為1200平方米，在估價時點時，已使用12年。該建筑物的重置價格600元/m2，耐用年限40年。估價師經(jīng)現(xiàn)場勘察認為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率5%。試用直線折舊法計算其年折舊額，折舊總額，并估計其現(xiàn)值。
9.某學校的教學樓要求評估，已知土地面積1000m2，建筑總面積為3000m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價師實地勘察，該房屋成新率為五成。學校位于城市郊區(qū)，目前該地區(qū)的土地單價為500元/m2，該市當前類似房屋的重置成本為2000元/m2，評估該教學樓現(xiàn)時價格。
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