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2017房產估價師考試單選題練習及答案
1、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元/平方米
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米
2、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A.等于報酬率
B.大于報酬率
C.小于報酬率
D.無法知道
答案：A
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
3、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為( )%
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
4、與報酬率性質不同的名詞有( )
A.利息率
B.折現率
C.內部收益率
D.空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。
5、基本完好房的成新率為( )
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
6、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、價格
B、常數
C、價格變動率
D、時間
答案：D
7、在市場法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。
A、權益狀況
B、區位狀況
C、實物狀況
D、年限狀況
答案：A
8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場比較法
C、該寫字樓的實際收益
D、無法估算
答案：A
解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。
10、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
11、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間
B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間
C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間
D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間
答案： B
12、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為( )萬元。
A.245
B.275
C.315
D.345
答案： D
13、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為( )萬元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案： D
14、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發成本和管理費用為1200元/㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案： B
15、某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是( )元/㎡
A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77
答案： C
16、某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為 90%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為( )萬元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
答案： D
17、在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是( )。
A.取得待開發房地產的時間
B.開發期間的某個時間
C.開發完成后的時間
D.開發完成之后的某個時間
答案： B
18、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為( )元/㎡。
A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76
答案： B
19、直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由( )決定的。
A.房地產的歷史價格資料
B.房地產的未來價格資料
C.房地產的現實價格資料
D.估價師選取的現時和未來的價格資料
答案： A
20、某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為( )元/㎡。
A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00
答案： C
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