房產(chǎn)估價師考試預測題及答案2017
一、單項選擇題
1.估價的通俗含義是估計()的價格或價值。
A.現(xiàn)有物品
B.一般物品
C.經(jīng)濟物品
D.建筑物品
2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.獨一無二和價值量大
C.流動性差和價值量大
D.不可移動和用途多樣
3.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質上是由()決定的。
A.土地總量有限
B.規(guī)劃+限制
C.房地產(chǎn)不可移動
D.價值量大
4.估價報告書中說明的()限定了其用途。
A.估價原則
B.估價方法
C.估價目的
D.估價對象狀況
5.下列不屬于土地使用權的是()。
A.建設用地使用權
B.宅基地使用權
C.土地承包經(jīng)營權
D.租賃權
6.不屬于引起房地產(chǎn)價格上升的原因是()。
A.外部經(jīng)濟
B.需求增加導致稀缺性增加
C.生活水平的提高
D.通貨膨脹
7.最適合用市場法估價的是()。
A.用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)
B.可銷售的房地產(chǎn)
C.出租或營業(yè)的房地產(chǎn)
D.僅適用于自用的房地產(chǎn)
8.下列()使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設計的條件。
A.用途
B.建筑規(guī)模
C.容積率
D.綠地率
9.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的()表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨特之處。
A.等值
B.不等值
C.相同
D.不相同
10.從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應當首先分析將如何影響房地產(chǎn)的()。
A.長期趨勢
B.后期利潤
C.權益
D.供給和需求
11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方
()元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為()元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760、
13.房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的()。
A.成交價格
B.理論價格
C.評估價值
D.市場價格
14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。
A.2000
B.2200
C.2400
D.2500
15.下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是()。
A.交通擁擠
B.建筑技術進步
C.城市規(guī)劃改變
D.自然環(huán)境惡化
16.磚混結構二等房屋的殘值率一般為()。
A.4%
B.3%
C.2%
D.1%
17.有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格()乙的價格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.條件不足，無法確定
18.除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其()的狀況。
A.估價作業(yè)日期
B.成交日期時
C.估價時點
D.交易日期調整后
19.某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為()年。
A.38
B.42
C.58
D.60
20.某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉售價格為150萬元，若報酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。
A.351.30
B.280.19
C.270.78
D.277.55
21.某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。
A.3800
B.4500
C.5200
D.5600
22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于()萬元。
A.280
B.285
C.290
D.295
23.某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為()萬元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
24.運用平均增減量法進行估價的條件是()。
A.房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降
B.房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性
C.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等
D.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近
25.某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
26.資本化率是()的倒數(shù)。
A.毛租金乘數(shù)
B.潛在毛租金乘數(shù)
C.有效毛收入乘數(shù)
D.凈收益乘數(shù)
27.某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為()m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
28.房地產(chǎn)估價的主要難點是()。
A.市場行情變化不定
B.供需變化引起價格變化
C.房地產(chǎn)價格的影響因素極其復雜且難以把握
D.房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同
29.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括()。
A.最佳區(qū)位
B.最佳規(guī)模
C.最佳用途
D.最佳集約度
30.預計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預計其價格會()。
A.上升
B.下降
C.不變
D.升降難定
31.某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與()萬元的資金等價。
A.2000
B.400
C.4000
D.10000
32.某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。該房地產(chǎn)的價格為()萬元。
A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
33.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為()元/m22。
A.50
B.250
C.300
D.350
34.若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為()。
A.78%
B.85%
C.117%
D.150%
35.在估價報告中陳述()，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。
A.估價師聲明
B.估價的假設和限制條件
C.估價方法
D.估價對象
二、多項選擇題
1.下列對房地產(chǎn)估價本質的認識，正確的是()。
A.房地產(chǎn)的估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值
B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
C.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證
D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但應將誤差控制在合理的范圍內
E.房地產(chǎn)估價是門科學不是藝術
2.土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有()。
A.無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地
B.重視建筑物的存在，即將其設想為可利用的資源物
C.考慮建筑物存在對土地價值的影響
D.考慮豪華建筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響
E.重視土地對建筑物價值的影響
3.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。
A.裝飾裝修改造
B.通貨膨脹
C.需求增加導致稀缺性增加
D.改進物業(yè)管理
E.周圍環(huán)境改善
4.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過()來實現(xiàn)。
A.充公權
B.管制權
C.征稅權
D.征收權
E.出讓權
5.權益狀況比較與調整的主要內容包括()。
A.土地使用年限
B.土地出讓方式
C.城市規(guī)劃限制條件
D.樓層、朝向
E.公共設施完備程度
6.最高最佳使用必須同時滿足的條件包括()。
A.法律上許可
B.技術上可能
C.經(jīng)濟上可行
D.價值最大化
E.使用上簡便
7.下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有()。
A.消費者的收入增加
B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升
C.作為互補品的房地產(chǎn)的'價格上升
D.消費者預期其未來的收入增加
E.消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升
8.建筑物重置價格的求取方法有()等。
A.單位比較法
B.工料測量法
C.指數(shù)調整法
D.分部分項法
E.成新折扣法
9.從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含()等。
A.房地產(chǎn)改擴建費用
B.抵押貸款還本付息額
C.房屋設備折舊費
D.所得稅
E.房屋裝修折舊費
10.補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。()是需要補地價的主要情形。
A.出讓土地使用權期滿后續(xù)期
B.增加原土地使用權出讓時規(guī)定的容積率
C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產(chǎn)
D.改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途
E.拍賣土地使用權
11.收益法中確定資本化率的基本方法有()。
A.市場提取法
B.累加法
C.指數(shù)調整法
D.投資收益率排序插入法
E.收益乘數(shù)法
12.假設開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有()。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
B.開發(fā)成本和管理費用
C.銷售稅費
D.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費
E.開發(fā)利潤
13.運用直接資本化法估價，采用的資本化率包括()。
A.加權平均資本化率
B.綜合資本化率
C.建筑物資本化率
D.土地資本化率
E.權益資本化率
14.下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有()。
A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的
B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關
C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關
D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化
E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導致房地產(chǎn)價格下降
15.估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括()。
A.實地查勘記錄
B.委托人照片
C.估價項目來源和接洽情況
D.估價中的不同意見
E.估價報告定稿之前的重大調整或修改意見
三、判斷題
1.估價當事人是指與估價單位有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。()
2.在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來衡量開發(fā)強度。()
3.在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類型。()
4.房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要是銷售、出租、營業(yè)和自用。()
5.房地產(chǎn)價格實質是房地產(chǎn)權益的價格。()
6.交易稅費非正常負擔的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。()
7.交易日期調整的關鍵是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲落變化情況。()
8.高層建筑地價分攤是將高層建筑物的造價分攤到所占土地上。()
9.在可比實例的成交日期至估價時點期問，無論房地產(chǎn)價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行交易日期調整。()
10.假設開發(fā)法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。()
11.在運用移動平均法時，一般應按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。()
12.在應用指數(shù)修勻法進行估價時，要進行修勻常數(shù)a的試算，用哪個常數(shù)n修正的預測值與實際值的相對誤差最小，就以這個常數(shù)來修正最合適。()
13.假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、期房等。()
14.人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價格一定會趨高。()
15.房地產(chǎn)價格與風向的關系在城市中比較突出，在上風地區(qū)的房地產(chǎn)價格一般較低;在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高。()
參考答案：
一、單項選擇題
1、C 2、D 3、A 4、C 5、D 6、C 7、B 8、B 9、D 10、D
11、B 12、A 13、D 14、D 15、B 16、C 17、B 18、B 19、A 20、C
21、D 22、A 23、D 24、D 25、C 26、D 27、C 28、C 29、A 30、B
31、A 32、D 33、B 34、A 35、A
二、多項選擇題
1、BCD 2、AC 3、CE 4、ABCD 5、 AC
6、ABCD 7、ABDE 8、ABCD 9、ABD 10、ABCD
11、ABD 12、 BCD 13、BCD 14、ACE 15、ACDE
三、判斷題
1、√ 2、× 3、× 4、√ 5、√
6、√ 7、√ 8、× 9、× 10、√
11、√ 12、× 13、× 14、× 15×
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