城鎮土地分等定級

城鎮土地分等定級

　　導語：土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優點而對于另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低于發展郊外住宅區。

　　第一節 城鎮土地分等定級概述

　　1、土地分等定級的含義和對象

　　(1)土地分等定級的含義

　　是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮土地分等定級是土地分等定級的一部分。

　　(2)城鎮土地分等定級的對象

　　城鎮建成區和近郊區范圍內的所有土地

　　2、土地分等定級與土地估價的關系

　　(1)兩者的概念實質 (2)兩者的關系

　　土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級體系與方法

　　(1)土地分等定級體系：城鎮之間的土地等和城鎮內部的土地級

　　(2)城鎮土地分等定級方法

　　采用多因素綜合評價法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評價法的常用公式

　　城鎮土地分等定級完整方法的兩個步驟

　　4、土地定級原則

　　(1)綜合性原則;(2)主導性原則;(3)地域分異原則;

　　(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結合原則

　　第二節 城鎮土地分等的程序與方法

　　1、土地分等程序

　　(1)開展城鎮土地分等準備工作

　　(2)進行城鎮土地分等因素選取、資料整理及定量化

　　(3)計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮等別

　　(4)驗證、調整分等初步結果，評定城鎮土地等別

　　(5)編制城鎮土地分等成果

　　2、土地分等資料收集與調查

　　包括基本資料、區位資料、聚集規模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經濟發展水平資料、區域綜合服務能力資料和區域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。

　　3、土地分等因素因子分值計算

　　(1)土地分等因子分值計算的基本原則

　　(2)土地分等因子分值計算的標準化公式

　　土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

　　(3)涉及指數方式的因子指標計算

　　a.城鎮交通條件指數計算;b.城鎮對外輻射能力指數計算;c.區域經濟發展水平涉及的有關因子指數計算

　　4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

　　(1)土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

　　土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。

　　城鎮土地等別的初步劃分可以采用數軸法或總分頻率曲線法進行

　　開展城鎮土地等別初步劃分的原則

　　(2)土地等別的驗證

　　a.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

　　b.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

　　c.土地等別驗證的基本思想

　　(3)城鎮土地等別的調整與確定

　　城鎮土地等別調整與確定的原則：

　　a.行政建制協調原則;b.城鎮規模和職能調控原則;c.近鄰平衡原則

　　城鎮土地分等基本方案制定的注意事項

　　(4)特殊行政區域的土地等劃分方法

　　跨行政區域城鎮土地等別平衡

　　市轄區土地等劃分

　　(一)土地定級程序

　　1、編寫土地定級任務書，做好組織上、物質上的準備;2、收集資料

　　3、資料整理及分值表的編制 ;4、權重確定及因素選擇;5、土地定級單元的劃分

　　6、土地級別的確定;7、土地收益、地價測定;8、面積量算及土地級別圖的編制

　　9、土地定級報告及成果驗收歸檔

　　(二)城鎮土地定級資料收集與調查

　　包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設施狀況資料、環境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產業聚集和城鎮規劃資料以及其他資料的收集與調查。

　　(三)因素分值計算

　　城鎮土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

　　掌握幾個概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(f)、單元總分值(s)

　　1、因素分值計算原則：5個原則

　　2、因素分值計算方法

　　(1)因素對土地質量影響方式及類型

　　根據各因素在城鎮中空間分布形態及其影響土地質量的方式，分為兩類：點、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。

　　點、線狀因素的兩個特征：所依附客體多為點、線狀形態分布;有外溢影響面狀因素的兩個特征：所依附客體分布面積較大，基本無外溢影響

　　(2)面狀土地因素分值計算方法

　　ei=100(xi-xmin)/(xman-xmix)

　　(3)點、線狀土地因素分值計算方法

　　求相對功能分——計算其作用或平均影響范圍——計算各相對因素距離上的因素作用分

　　一般常用的計算模型有線性和非線性兩種：

　　線性模型表達公式：e=f•(1-r)

　　非線性模型表達公式：e=f(1-r)

　　3、商服繁華影響度的作用分值計算

　　(1)商業服務繁華影響度指標分析

　　商業服務可劃分為4級，商業服務繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數衰減規律。

　　(2)繁華影響度分值的計算與疊加

　　4、道路通達度作用分值計算

　　(1)道路通達度指標分析 (2)道路通達度的分值計算

　　5、公交便捷度分值計算

　　(1)公交便捷度分析 (2)公交便捷度的分值計算和修訂

　　6、基礎設施完善度作用分值計算

　　7、環境質量優劣度作用分值的計算

　　(1)衡量環境質量指標的三種類型 (2)環境質量優劣度分值計算

　　8、公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度作用分值計算

　　9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算

　　10、產業聚集影響度的作用分值計算

　　(四)單元劃分及取樣

　　1、土地定級單元的概念 2、單元劃分的原則 3、確定單元界限的原則

　　4、單元大小的要求

　　5、單元的劃分方法

　　包括疊加法、主導因素判定法、網格法(固定、動態)、均質地域法

　　6、單元內指標取樣

　　常用方法有以點代面、線性內插、面積加權

　　(五)單元總分值計算與土地級別劃分

　　1、城鎮土地質量變化規律(土地質量的變化規律同城鎮的復雜程度有關)

　　2、土地質量與土地級別

　　3、單元總分值計算(采用因素分值加權求和法)

　　4、土地級別劃分

　　初步劃分土地級別的方法有數軸法、剖面圖法、多元統計的聚類——判別法、總分頻率曲線統計判斷法

　　(六)土地收益測算與級別確定

　　1、土地收益測算的原則

　　(1)土地收益測算的原則

　　(2)利用企業利潤數據進行土地收益測算

　　(3)利用宗地地價測算土地級別收益

　　2、土地級別的最后確定

　　采用多因素分值加權求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。

　　(七)考慮規劃條件的城鎮土地定級處理方法

　　分為規劃模擬定級和規劃修正定級兩種。前者又分為規劃模擬綜合定級和規劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。

　　1、考慮規劃條件的城鎮土地定級資料調查

　　2、規劃模擬定級

　　與針對現狀的土地定級的主要區別在于對象不同。

　　3、規劃修正定級

　　(1)規劃修正定級的基本要求

　　(2)規劃因素影響的量化方法

　　點、線狀因素的作用分析涉及現狀功能分、規劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現狀作用分、規劃作用分、增加作用分和修正作用分;

　　(3)規劃折扣系數的確定

　　參數涉及規劃實現率和貼現系

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