城市綜合體如何實現價值最大化

城市綜合體如何實現價值最大化

　　判斷城市綜合體的價值，不僅要關注自身產品的組合，也要關注周邊的城市配套，一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區域、城市的標志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費的中心，這才是城市綜合體發展的最大的價值的體現。

　　地產知行者提示：城市綜合體從產品功能形態來講一般包括有五種——酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅。

　　國外城市綜合體的英文名為hopsca，是英文單詞hotel(酒店)、office(寫字樓)、park(公園)、shoppingmall(購物中心)、convention(會議中心、會展中心)、apartment(公寓)首個字母的縮寫。

　　城市綜合體是從美國傳來的，最早的成功案例一直經久不衰的美國洛克菲勒中心，亞洲最經典的就是號稱規劃建造了18年的東京六本木，在中國最熟悉的是國貿中心，到今天差不多20年了，它的時間價值和資產價值無與倫比!

　　城市綜合體不僅作為城市地標性的建筑成為市長工程和城市的名片，也作為拉動區域經濟的引擎和城市經濟及文化的增長極;更作為一種成功的商業模式被投資 商和開發商所青睞。而在中國尤其是近兩年綜合體成為城市建設和運營的標志和主體，同時也成為房地產尤其是商業地產投資商的主流模式。幾乎每個城市都要打造一座當地最高建筑、體量最大，最高級的商場、最好(三星以上)的酒店于一體的復合建筑群。

　　城市綜合體在中國這幾年成為了政府推動城市化進程的標志性的商業模型，也成為房地產開發商投資的主流商業模式，同時也成為了消費者和投資者投資的一個主要產品的類型。

　　地產知行者經常說的：一個城市綜合體至少需要組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務辦公、居住、酒店業、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統，有些還具有會展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，因此又被稱為“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以說是濃縮的都市。

　　城市綜合體的多重價值

　　一個城市綜合體應該說具備五重的價值空間：

　　一個可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實現的短期現金;

　　二是酒店商業持續經營和租金的回報;

　　三是隨著城市化進程加快，交通的改善，消費力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(資產)評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值;

　　第四個是資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數的變現;

　　第五個就是它的附加值，一個好的綜合體，不但使項目自身的地塊價值提高，會帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高，上海的新天地就是最經典的案例。

　　城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個城市最高端的商務人群，住宅有這個城市最高端的生活人群，商業可能輻射周邊很多精英消費人群，他的價值不僅體現在這個城市的綜合體，還體現在周邊的價值提升。

　　所以地產知行者提醒——判斷城市綜合體的價值，不僅要關注自身產品的組合，也要關注周邊的城市配套，一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區域、城市的標志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費的中心，這才是城市綜合體發展的最大的價值的體現。

　　城市綜合體的價值最大化還取決于不同產品和業態的開發和運營順序和節奏，比如先開發酒店和商業并通過一段良好的運營和培育，當人氣、商氣和品牌形象樹立并傳播開來時再開發住宅、公寓和寫字樓等銷售型產品，價值和價格無疑就會最大化。

　　而這要看投資商的自有資金實力尤其是多元化中長期的融資通路。當然同樣決定的銷售和持有的比例也預示了項目遠期價值和資產價值能否最大化?附加值的體現則更是綜合能力的表現。

　　但是如何將一個核心地塊的價值最大化并實現長短期的良性循環，將政府、開發商、商家、消費者和資本市場等多重資源整合好，既創造一個微觀的有效商業模型，同時也是一個宏觀的復雜城市發展工程中的重要環節。尤其是產品的組合比例、業態的優化選擇、特別是投資回報的多重空間包括實際開發節奏等都與一個城市的發展思路、規劃方向、人口構成和消費水平乃至風俗習慣等要素相關聯，更與投資商的資金實力、團隊能力、管理水平和資源程度密不可分。

　　不同類型的綜合體產品的組合比例決定了投資及回報的變化，如一個城市由于缺乏優秀的旅游資源、旅游人口尤其是高端外來人群少可能就不適合開發星級尤其五星級酒店，而另一座城市流通和商貿落后，一傳統產業為主，商務人群少，寫字樓的體量就要保守控制。同樣換一個城市要么購買力和消費力不足，要么資源類快速積累財富，但文化和時尚遠遠沒有跟上，建太大或高端的商業中心風險巨大。不同資金實力的投資商也影響其產品模型和投資回報模型的差異。

　　城市綜合體的作用和意義

　　在中國為什么政府、市長愿意做城市綜合體?開發商為什么會做城市綜合體?投資者和消費者為什么愿意投資城市綜合體或去消費?

　　地產知行者根據所見所聞、所經歷淺釋：

　　政府、市長愿意做綜合體，是因為城市需要標志和名片，綜合體可以極大地提升城市的想象，滿足政績工程的需求;拉動區域經濟和文化的發展。

　　開發商為什么會做綜合體，是因為綜合體不僅是一個集約的產品模型更是一個合理的投資 模型，尤其在中國商業地產金融體系和金融產品缺失的情況下，可以通過銷售與持有類型產品的比例和組合、開發順序和周期的調整，完成資金的長短結合和良性循環。有效地解決變現和運營的的矛盾。

　　投資者和消費者為什么會買，或者愿意去投資綜合體，無疑是因為綜合體的多種屬性決定了它價值最大化 的可能和空間。

　　一般情況下城市綜合體 基本需建15萬平米或以上的面積，要輻射20萬—30萬的消費群，它的規模和體量會成為一個多元中心。城市綜合體它的產品和業態的多元組合注定會成為一個城市的時尚消費中心，它的功能決定了其一寫字樓會成為一個城市商務人群集合的場所。其二酒店會成為一個城市旅游人口集聚的場所。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛的市民，而購物中心尤其購物、餐飲、休閑、娛樂、會展等一站式的功能和服務積聚了城市最具活力的消費群，最大化地實現建筑、業態和人群的互補、聯動和共享。

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