房地產調控論文

房地產調控論文1

　　摘要:過去20多年來房地產行業的飛速發展, 對中國的宏觀經濟調控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費水平的因素中, 關系到國計民生的房地產價格變動對其產生的影響不容小覷.本文通過1992年-20xx年的相關數據, 利用計量經濟學知識建立數學模型, 用模型來分析房地產市場價格波動對居民消費有無影響以及影響程度的大小, 然后在關于房地產的調控方面提出了建議措施.

　　關鍵詞:房價波動; 城鎮居民消費; 影響程度; 模型檢驗;

　　1 引言

　　從經濟學理論中我們可以知道, 影響居民消費的主要因素是收入及其擁有的財富量.這里的財富不僅僅是指金融資產價值, 還包括實體資產, 其中房產占了很大比重.庇古的財富效益理論中提到物價變動也是影響居民消費的重要因素.經過1998年的房改以來, 房地產的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過了20, 對居民的生活產生了重要影響.國內外的學者對這個問題有截然相反的兩種態度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學者認為房價上漲對消費具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認為房價上漲對消費不具有刺激作用.總結為房地產價格的上漲會帶來幾方面的影響:導致有房者財富的增加, 從而提高了居民消費能力;導致無房者的購房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費的能力或者說總量;對于房地產消費來說, 房地產價格的上漲會促進房地產投資, 促進房產消費.因此通過建立數學模型的來研究房地產市場價格的波動, 從中分析其對居民消費影響的關系具有極為重要的意義.

　　2 模型的設定

　　2.1 變量選擇與樣本數據

　　為了直觀確切地研究房地產價格波動對城鎮居民人均消費支出Y的影響, 選擇能影響居民消費的變量住宅商品房平均銷售價格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮登記失業率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關數據如表1所示, 來源于《中國統計年鑒》.

　　2.2 模型數學形式的確定

　　2.2.1 分析設定模型

　　住宅商品房平均銷售價格X1意義:住宅商品房價格越高, 表明該地越發達, 人民生活水平越高, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關關系;人均生產總值X2意義:人均生產總值越高, 每個個體擁有的財富將越多, 購買能力也越強, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關關系;城鎮登記失業率X3意義:城鎮登記失業率較高, 表明自愿失業者人數增多, 居民更加地追求高質量的生活, 人民生活水平越高人均消費支出也將越高, 或者失業率是由于經濟發展較快時一些被淘汰的失業者引起的, 此時人們生活水平整體還是提高, 可見二者也是正相關關系.為驗證被解釋變量與解釋變量間的具體關系, 首先利用EViews作趨勢圖和散點圖, 結果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現線性增長, 而X3在多數年份呈現水平波動.可以初步建立方程模型為 (μ為隨機擾動項) :

　　2.2.2 對模型做回歸

　　根據回歸結果, 模型寫為如下:

　　3 模型的檢驗及修正

　　3.1 經濟意義檢驗

　　由回歸結果可知:在其他因素不變的情況下, 當平均每平方米商品房銷售價格增長1元、人均GDP每增長1元、城鎮登記失業率每增加1%, 城鎮居民消費支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號符合經濟意義, 該模型可初步通過經濟意義上的檢驗.

　　3.2 統計意義上的檢驗

　　3.2.1 擬合優度檢驗 (R檢驗)

　　R=0.9987, R=0.9985, 說明所建模型整體上對樣本數據擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮登記失業率 (X3) "對被解釋變量"城鎮居民人均消費性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.

　　3.2.2 F檢驗

　　針對H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應拒絕原假設H0:β1=β2=β3=0, 說明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯合起來確實對被解釋變量有顯著影響.

　　3.2.3 t檢驗

　　分別針對H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數據可得, 與β0、β1、β2、β3對應的t統計量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說明在顯著水平α=0.05下, 分別都應當拒絕原假設H0:βj=0, 也就是說, 當在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對被解釋變量都有顯著影響.

　　3.3 計量經濟意義檢驗

　　3.3.1 多重共線性檢驗 (簡單相關系數法)

　　檢驗:用簡單相關系數法檢驗多重共線性, 得到結果為:X1與X2的相關系數為0.9743、X1與X3的相關系數為0.6675、X2與X3之間的相關系數為0.7010, 可見自變量之間存在多重共線性.

　　修正:采用逐步回歸法來修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發現回歸結果中X2對Y的貢獻最大, 因此引入X2作為基礎變量, 然后依次加入X1和X3發現加入X1時模型顯著變好, 再依次引入X3發現最終模型沒有更好的改善.通過分析確定了最終函數應為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 異方差性檢驗 (white檢驗法)

　　檢驗:利用white檢驗法對回歸模型進行異方差性檢驗, 結果為:n R=16.9467, 由White檢驗知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81<n R=16.9467, 所以模型中存在異方差.

　　修正:利用加權最小二乘法進行修正, 首先假設權重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當再次對所得新模型再次進行WHITE檢驗時, 新模型已不存在異方差.因此修正后的模型可用.

　　3.3.3 自相關性檢驗 (偏相關系數檢驗法)

　　檢驗:用偏相關系數檢驗法來檢驗自相關性.假設滯后期為12, 得到殘差與各期相關系數和偏相關系數.可知, 模型中不存在一階自相關, 更不存在高階自相關.所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究結論及建議措施

　　4.1 研究結論及其解釋

　　模型經過檢驗以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價格和人均GDP都對城鎮居民消費水平有影響.

　　在商品房以及人均GDP價格不變時, 城鎮居民消費為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費屬于自發消費, 多用于生活必需品等.符合生活實際和經濟學解釋.當其他因素不變, 商品房平均銷售價格每增長1元/平方米、城鎮居民消費增加0.5113元, 可見房價上漲的速度超過了居民消費水平的上漲速度, 政府應采取適當的措施來調控房地產價格.當其他因素不變時, 人均GDP每增長1元、城鎮居民消費增長0.3075元, 可見居民手里的消費大約占收入的1/3, 表明當居民收入提高時, 并不會選擇全部將其消費, 還會有2/3的用于儲蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經濟意義檢驗上完全能適應經濟現象, 且各項檢驗均通過, 因此確定為最終模型.

　　4.2 建議措施

　　4.2.1 健全房屋信息發布機制

　　應建立一個完善、公開透明的信息發布平臺, 能夠發布房地產商以及政府的市場信息也可以查詢每一個居民的基本住房信息.在公布信息時盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發生也可以監管房地產商, 而且可以減少信息不對稱產生的問題, 也方便政府進行宏觀調控, 建立良好的房地產市場秩序.

　　4.2.2 靈活土地供應方式

　　在中央財政與地方財政分開后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來進行財政建設的需要, 因此房價上漲是必然的趨勢.應該進一步規范土地的買賣租讓的方式, 在審計預算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規劃土地的建設和使用方向, 然后再讓開發商進行建設, 開發商建成之后再進行房屋的出售, 這樣可以強化政府的主導作用、對開發商進行了限制、也會使得房屋的價格更為合理.

　　4.2.3 通過階梯稅制適時征收房產稅

　　通過征收房產稅可以使得房地產的產權登記更為明晰、能夠有效控制每個人手上的房源.按照房子的數量以及人均住房面積來進行階梯狀征稅, 房產越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應當設置一個合理的征稅起點, 隨著二胎政策的開放, 家庭住房需求也會增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應因地制宜地征收不同的稅率.

　　4.2.4 借鑒國外的成功經驗

　　美國的住房金融體系、日本推進住房資產證券化、印度、韓國的公共住房銀行模式, 這些發達國家都是在調控房價方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經驗將其"中國化", 然后應運到我國房地產的調控中來, 進行我國房地產資產證券化的發展.

　　5 總結

　　近年來, 伴隨著社會快速發展的同時, 居民消費水平也顯著提高.而民消費水平中, 除以上兩個重要因素外, 還受居民儲蓄、通貨膨脹、自身消費觀念、對未來消費的預期、社會保障水平等眾多因素的影響.其中房地產價格的波動對居民的消費影響中不僅有財富效應、擠出效益、替代效益還包括財富轉移效益.近幾年房地產價格的快速增長, 影響到居民的住房問題, 不能妥善處理住房問題將會對社會的和諧穩定發展帶來極大的方面影響, 因此對房地產價格的調控是國家和政府亟待解決且刻不容緩的任務.

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房地產調控論文2

　　我國房地產調控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。今年10月，國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂�？偟膩碚f，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發展的關系。

　　我國房地產調控以需求調控為主

　　我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調控。例如，20xx年出臺一系列需求調控措施后（包括取消住房貸款利率優惠政策、上調房貸首付比例等），房地產銷售增速有了明顯回落；房地產市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關（見圖1）。

　　最近，熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例，9月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執行限購、限貸等房地產市場調控政策，以確保房地產市場平穩健康發展。

　　通過比較幾個一線城市近期的房地產調控新政可以看到（見表1），各地房地產調控舉措中，既有需求調控，也有供給調控，但仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調控舉措則比較籠統，而且是原則性的，短期內也難以落實。由于需求調控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產供給方面的問題比較突出。

　　房地產市場供給方面的問題較為突出

　　我國房地產市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據有關方面監測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環比增速均持續且顯著地高于其他用途地價。

　　第二，房地產的潛在供給難以滿足居民對房地產的需求。截至20xx年9月末，全國房地產開發貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。

　　第三，需求端的數量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產貸款余額占全國房地產貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩定預期，應當重視預期管理對房地產市場平穩、健康發展的重要性，但目前房地產調控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統。

　　供給調控的意義及著力點

　　相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國經濟的發展提供融資。在我國經濟發展的過程中，土地資本化發揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當地經濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉讓給工業企業，吸引企業投資并拉動就業，進而帶動當地經濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經濟的發展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉讓給房地產商，供房地產商開發建設成商業地產用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。

　　根據最新的測算，在房價的構成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據國土資源部的統計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.

　　以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經濟發展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發展的成本，地方政府對房地產的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內政府的財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產的租金收入越高，來自于其他行業的稅收收入越低，房地產片面發展對實體經濟具有不良影響。

　　作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權拍賣的制度設計中參考。它要求出價進入有效報價區間，而有效報價區間是根據截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎之上，再按照“價格優先、時間優先”的規則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規則，將會改變“地王”頻現的現狀，更有利于價格穩定和價值發現。

　　二是優化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產行業還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國優質教育、醫療衛生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內一線城市。近年來，國內主要城市學區房現象持續升溫，便是公眾愿意對優質教育資源支付更高價格的一種體現。有研究測算，學區房的租金收益率平均而言比非學區房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內提升我國教育、醫療衛生等資源的質量，亦有助于破解我國房地產市場面臨的難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯系。為了達到GDP的考核要求，各地區需要盡可能多發展工業投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環境和長遠利益，優化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發利用潛力）在城市發展中應該被充分挖掘利用。據測算，上海中心城區成片工業用地轉型空間為9000萬平方米，舊住區改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發揮政府主導、統籌協調的優勢，緩解供應緊缺，優化城市發展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩定公眾的預期。

　　誠然，許多國家在城鎮化率達到75%之前進程中都出現了房地產價格遠遠高于當時的經濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現象。我們認為，這一現象是以經濟高速發展帶來的未來預期收入提升為基礎的。在中國通過土地資本化促進地方經濟發展的過程中，政府做了大量的統籌協調工作，例如招商引資、城市規劃，從整個地區的全局來考慮產業布局、居住片區的分布等，同時進行了大量基礎設施建設工作，中國的經濟潛力得到了很大的釋放，地區房地產價值亦得到了提升，而房地產價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據初步測算，20xx年第三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。房地產確實在中國經濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業家精神，對于中國經濟的轉型和健康發展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。

　　總的來說，我國當前的房地產調控應注重需求調控與供給調控相結合、短期調控與長期調控相結合，并處理好房地產與經濟發展的關系。在現有的需求調控的基礎上，進一步完善供給調控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產市場平穩、健康發展。

房地產調控論文3

　　一、引言及基本概念界定

　　作為我國擴大內需、投資和消費的重要領域，房地產業成為21世紀以來我國成長最快的行業，其增加值在國民生產總值中所占比例在第三產業中長期名列前三名。十年間其占比從20xx年的4.5%逐年上升至20xx年的5.88%見表1。根據國家統計局的數據，20xx-2013年全國商品房銷售額由10375億元增長到20xx年的81428億元，占同期GDP的比重由6.5%增長到14.4%。房地產經濟的發展與人民群眾的利益息息相關，與國民經濟的發展也密不可分。加之房地產涉及多個關聯行業，對我國經濟增長的直接貢獻與間接貢獻都比較大。因此在對房地產業進行宏觀調控時，不僅要確保房地產業健康發展，也要促使房地產業與國民經濟的協調發展。只有對其進行合理調控，才能使其平穩健康的發展，進而擴大居民住房消費、拉動固定資產投資增長、帶動相關產業的發展，從而進一步增加對經濟增長的貢獻，推動經濟健康發展。房價是房地產業與宏觀經濟的聯系中關鍵的一個因素，雖然自20xx年以來政府部門連續實行房地產宏觀調控，但是房價始終保持著持續上漲的形勢。居民的收入增長速度遠不及房價增長速度，大部分中低收入家庭很難承受越來越高的房價，高漲的房價嚴重透支了居民未來幾十年的消費，從而也制約了我國消費率的提高。加之房地產業存在的諸多問題，如土地開發使用不規范、投資結構不合理、房地產投機買賣行為盛行等現象，使得如何對房地產業進行調控成為了社會普遍關注的問題。

　　房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，對房地產業從宏觀上進行指導、監督、調節以及控制，使房地產市場達到供需總量和結構平衡，以實現房地產業與國民經濟相互協調發展。宏觀調控又可以分為政策調控和戰略調控。文章從宏觀政策調控的角度進行分析，從經濟角度分別運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對房地產市場行為進行經濟性約束。

　　二、我國房地產經濟發展現狀

　　隨著我國居民住房需求和支付能力的提高，房地產市場的潛在需求也隨著居民消費結構的不斷升級得以提升。20xx年我國城鎮居民的恩格爾系數為35%,根據國際上的經驗，住宅消費比重在恩格爾系數下降至0.4~0.5之間時，增加至18%左右，由此說明我國居民已經逐步將消費轉向以住宅、教育等方面為重心，居民住宅的消費比例伴隨著消費結構的升級而不斷提高。但從整體上來看，我國房地產市場呈現出非均衡的發展態勢。在房地產市場中，潛在的總需求大于有效需求，而實際供給卻大于有效供給，隨即出現了超額需求與超額供給并存的狀態。

　　從房地產經濟來源的角度來看，房地產投資依然呈上升趨勢，20xx年全國房地產開發投資額95036億元，比上年名義增長了10.5%扣除價格因素，實際增長9.9%),其中住宅投資64352億元，增長9.2%,占房地產開發投資的67.7%,可以看出投資方向已由商業用房轉向住宅用房。20xx年房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下降了10.7%,降幅擴大了1.7個百分點，其中住宅新開工面積124877萬平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，比上年增長了5.9%,其中住宅竣工面積80868萬平方米，增長了2.7%。從上述數據中可以看到，與往年相比積壓土地的現象減少、開工面積增多的同時，竣工面積卻增長緩慢，出現了囤積土地現象減少但工程進度緩慢的現象。由此可知，隨著房地產調控的不斷進行，投資者為了保障其利益，開始由囤積土地，轉向使用土地，但放緩使用進度的趨勢。

　　從房地產業的銷售情況來看，20xx年銷售面積方面為120649萬平方米，比20xx年下降了7.6%。且住宅銷售面積和辦公樓銷售面積均呈下降態勢，分別下降了9.1%和13.4%,而商業營業用房銷售面積則呈增長狀態，增長了7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%,其中住宅銷售額下降7.8%,辦公樓銷售額下降21.4%,商業營業用房銷售額增長7.6%。截至20xx年12月末，全國的商品房待售面積為62169萬平方米，比20xx年增長了26.1%。從上述數據可以看到，住宅銷售面積開始減少，大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在，新樓盤不斷開工，但是大多數的中低收入群體卻買不起，導致大量樓盤空置。國際上在衡量房地產泡沫時，空置率和房價收入比是兩個比較重要的衡量指標�？罩寐适悄骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。根據國際通行慣例，當空置率在5%_10%時為合理區，在10%~20%時為空置危險區，在20%以上則進入了商品房嚴重積壓區K。相關數據顯示，中國城鎮地區住房空置率20xx年末達到17.7%,因此截至20xx年底，我國商品房處于空置危險區的狀態。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，通常3~6倍為合理區間。而我國實際房價收入比平均在9~10倍，一、二線城市則達到15倍，北京超過20倍。因此，我國房地產泡沫較為嚴重。

　　房地產業在國民經濟中占有重要地位并發揮著重要作用，房地產業的發展與國民經濟的發展相互促進，同時房地產業又能推動相關產業的發展，最終形成一種推動國民經濟發展的合力。但需要注意的是，房地產業的盲目、過熱發展也會給國民經濟帶來較大的危害。通常認為，美國的房地產泡沫源于美聯儲錯誤的政策和聯邦政府的不當干預，與此相比，房地產長期作為我國經濟的支柱產業，其泡沫的破滅必然帶來災難性的后果，為此，對房地產市場的宏觀調控需要做出相應的調整，通過合理的宏觀調控使房地產業健康發展極為必要。

　　三、房地產市場宏觀調控中存在的問題與策略分析

　　房地產宏觀調控政策的定位與目標會對房價產生直接的影響，因此如何保證宏觀調控既促進了房地產市場的健康發展，又能讓廣大老百姓真正受益是重大的現實問題，使其既可以為央行制定貨幣政策、強化對房地產市場的調控起到指導作用，也可以幫助金融機構了解房地產市場的本質及行情，做出合理的判斷與決策。自20xx年起，為規范房地產市場能夠健康穩定的運行，國家不斷出臺對房地產業的宏觀調控政策。房地產調控措施在十年間共出臺103項5]。每次調控都對房地產市場的運行起到了一定的改善作用，保障了宏觀經濟的健康穩定發展。20xx年，在我國提出的“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”的經濟工作指導方針下，各領域共同努力使得房地產泡沫化風險問題得以緩解。20xx年上半年對房地產業的調整使得其銷量、價格開始下行。特別是隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應調整，房地產開始出現了一些積極的變化。70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，一線城市的綜合環比房價轉正，房地產的銷售面積和銷售金額降幅在收窄，一線城市銷量呈環比增長。20xx年全國商品房銷售額為76292億元，比20xx年下降了6.3%,占同期GDP的比重下降至11.99%�？梢哉f中國的房地產在某種程度的去行政化，房地產市場開始呈健康發展狀態。對房地產的調控已經進入了關鍵期。倘若放松當前的調控政策，可能會引起房地產價格的反彈，給國民經濟和社會運行帶來更大的風險，使消費者對調控喪失信心，進而導致政府的公信力下降。如繼續維持當前的調控政策也可能會帶來一些風險，例如經濟增長下行對地方財政帶來消極影響不利于供求矛盾的改善。通過對房地產業一系列的調整與改革，宏觀調控的手段較之以前逐漸趨于合理，但也不可否認仍存在一些問題。

　　1.貨幣政策問題與策略分析

　　貨幣政策是現階段我國對房地產進行調控的主要手段之一，貨幣的快速增長、寬松的信貸條件以及實際負利率都會對房地產市場調控的效果產生一定影響。M2廣義貨幣供應量余額占GDP的比重在國際標準中上限為100%。而20xx年底，我國M2廣義貨幣供應量余額122.8萬億元，GDP為63.6萬億元，廣義貨幣供應量余額占GDP的比重高達193.1%。該數據說明我國貨幣的發行量超發嚴重，在缺少其他有效投資渠道的情況下大量投資涌入房地產市場。因此政府應從源頭抑制房地產的投資過度，控制貨幣發行量以減少民間的貨幣存量。但控制貨幣供應量的政策只能是在短期內控制M2廣義貨幣供應量增長的速度，長期來看還是會反彈且持續穩定的增長。同時由于國家經濟的需要，M2廣義貨幣供應量不斷上升。因此長遠來看，控制貨幣供應量的政策并不能控制房地產投資的增長。

　　房地產業的投資與銀行貸款密切相關，因此信貸政策對房地產的投資有調節作用。寬松的信貸政策會帶來房地產市場的供給與需求的增加，而緊縮的信貸政策會減少房地產市場的投資。但由于信貸規模伴隨經濟的增長很難控制在既定的目標內，同時由于利益的驅使，銀行方面不愿意放棄房地產貸款這一貸款資源，信貸規模難以控制，因此信貸政策對于房地產市場的影響幅度并不是很大，效果并不顯著。

　　此外，利率變動對房地產周期變動的影響也很明顯。利率升高則住房貸款成本增加，從而抑制了房地產需求，反之則會刺激房地產需求。但對于房地產業來說，需求又可以分為消費需求和投機需求。普通購房者會因為利率的上升而引發消費需求的下降，但對于投機需求者來說，利率上升的幅度若低于房價上漲帶來的收益，則其需求仍會增加。鑒于無法區分消費需求與投機需求，利率調整效果并不顯著。

　　目前房地產處于剛性需求狀況，因此通過提高存款準備金率來調控房地產價格比減少房地產開發貸款的效果理想。減少貸款短期內可達到抑制房價上漲的效果，但從長遠來說會導致供給減少，從而使房價再回升的結果。因此應當通過央行引導銀行的信貸投向，緊縮流動性來抑制投資性購房，對房地產信貸進行適當收縮，調控房價時，通過提高存款準備金作為主要貨幣政策工具。使用利率政策時，區分投機性需求與消費需求，采取靈活的措施，對于正常購房的低收入人群采取優惠的信貸政策與利率，對于二套以上購買者提高按揭利率，從而控制投機性需求。由美國金融危機可知，對于實體經濟來說，資產價格的波動有可能會帶來巨大影響，房地產價格的劇烈變動有可能引發長期的經濟衰退與通貨緊縮。因此除控制通貨膨脹外，更應重點關注資產價格的膨脹以防止其泡沫的破滅t

　　2.財政政策問題與策略分析

　　由于信息不對稱與壟斷性的存在，在房地產市場中消費者、開發商、政府以及金融部門等各主體之間存在嚴重的利益分配與博弈機制的扭曲。由于地方政府的財政收入與支出嚴重存在缺口，將土地收入作為地方財政主要來源收入7]。地方政府大力支持房地產業的發展，通過土地收入來限制地方債的過度膨脹，導致了土地價格瘋狂上漲，房地產開發商為將此成本轉嫁于購房者，提高房價。為此人們形象的將地方政府利用土地換取財政收入的短期行為稱為“土地財政”。地方政府通過土地稅收、土地使用權出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來直接或間接增加財政支出叱十年間，土地出讓金占地方財政收入的比重持續在40~50%,更有甚者達到70~80%。20xx年全國土地出讓金占地方財政收入的比重達到59.79%9]?在土地財政對房地產業如此依賴的形勢下，對房地產的宏觀調控必然會引起市場主體之間利益分配的調整，因此帶來了各方對待調控政策的不同態度和方式，從而影響調控效果。特別是對土地財政的高度依賴的地方政府成了調控中最大的利益受損方，由于擔心調控的結果可能會波及到地方財政收入，影響經濟發展，所以地方政府在執行宏觀調控政策中態度消極，從而削弱了中央宏觀調控的效果。這樣做既不利于經濟結構的調整，也不利于很多產業的轉型升級。

　　針對地方政府對土地財政的過度依賴問題，建議改革財政體制，完善地方稅制，依法賦予地方更大的財權，從根本上解決地方財政資金緊缺的狀態。可以通過建立多元化城市公共投資機制來降低政府謀求預算外收入的動機，為使地方政府有相對充裕的自有財力，也可以通過擴大地方政府的稅源與稅基，進一步減少對房地產業的過度依賴。盡早全面開征房產稅、遺產稅等地方稅種，建立完善的地方稅體系，推動地方政府從土地財政轉向稅收財政n?。建立科學的績效評估體系，改變以往GDP和財政收入為主的考核標準，把控制房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入考核目標中，以約束地方政府對土地財政的依賴行為。當然，對于保障房建設的資金，既可以考慮由地方政府從土地出讓金中劃撥出來一部分用于保障房建設，也可以考慮吸收社會資金。同時在保障房的申請過程中要確保公正的審核、監督與執行，充分實現保障房的利用率。

　　3.土地政策問題與策略分析

　　我國土地政策參與宏觀調控已有數十年，為促進經濟發展而推出的各項土地政策在調節房地產市場運行中取得了一定成效，從早期偏重土地供給調控轉為更為優化的調控思路，更加重視后期用地的管理以及預期調控，對開發商的行為也加入了一些約束性的管理方式，使調控方式逐步完善，但執行起來效果有限。理論上講，在房地產市場投資過熱時，應減少土地供給量，當供不應求時應擴大土地供給量，但是由于其特殊的屬性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供應總量是有限的，因此擴張性的土地政策只能在一定范圍內采用，同時土地政策與貨幣政策相比，時滯性較長，從用地審批到成品房銷售時間較長，相對來說限制了其短期內對房地產市場的影響效果。此外，現有土地政策缺乏差異化和彈性化，沒有按細化、差異性和彈性的實施方法來對待不同區域、不同城市規模、不同用途、不同結構的土地供應量配給。

　　土地的供給直接影響房地產的價格，因此土地市場規范化是國民經濟穩健發展的基礎，也是房地產經濟可持續發展的前提。應該形成市場化的土地供應制度，在強化土地審批和監督的前提下，改變目前土地規劃、土地審批、土地出讓金收取等權力集中于政府的狀態，在增加土地供給量時，應提高保障房建設土地供應面積在所有土地供應面積中的比重，但也要控制土地供給的速度，防止過度開發與透支。在控制供給速度的基礎上應調整好供給結構，保證各領域的合理使用土地。政府部門在規劃土地出讓計劃時，應根據房地產市場現狀以及土地市場的需求水平高低調整計劃，相應進行房地產用地供給量的增減調配。在需求水平較低時，適當減少房地產用地供給量，增加其他產業用地的供給量。在制定土地政策的內容時，應根據區域不同、城市規模不同以及住房用途不同等因素來制定彈性和差異化的政策。對于未經批準擅自變換土地用途和保障房用地建設的行為嚴格查處以維持房地產市場的秩序。同時對開發商用地應進行及時監管，對開發商閑置土地或囤積土地的行為應予以懲戒，追究責任。將土地政策的執行作為地方官員績效評估的指標，通過健全硬性和軟性約束機制來約束地方官員執行土地調控政策的力度并及時通報、糾正地方官員在執行過程中的不當行為。此外，調控手段也應向多樣化和規范化角度發展，增加法律及經濟手段的使用，盡量減少短期性行政管理手段。

　　4.金融體系安全問題與策略分析

　　目前我國房地產企業在經營過程中普遍存在高負債情況，銀行存款以及金融系統對房地產的介入程度較深，但風險的防范意識與能力不足，如果發生問題則會影響相關產業及經濟增長，從而影響到金融體系的安全。銀行業與房地產業存在極強的風險關聯性，銀行貸款在房地產資金來源中所占比例大約在70%左右，商業銀行之所以將大量貸款集中于房地產業，主要源于房地產業的高預期收益，商業銀行自身所擁有的房地產價值越高，則越愿意持有更多的房地產作為主要形式的資產。因此如果出現問題，會導致空置房增多，帶動銀行貸款變成負資產等一系列問題。商品房的供需平衡是房地產市場可以持續健康發展的前提。供給過度將帶來高空置率，高空置率帶來企業的資金周轉困難，無法償還貸款，風險轉嫁于銀行。需求過度則會抬高房價，帶來泡沫，從而引發危機。因此無論是供給過度還是需求過度都將給銀行帶來不良的后果，甚至引發經濟和金融危機。此外，住房預售制度也成為了房地產開發商轉嫁風險的手段，該制度降低了開發商的融資成本與壓力，為開發商牟取了暴利的同時也防范了風險，但沒有考慮購房者及銀行方面所面臨的風險，將金融風險直接轉嫁于購房者與銀行。

　　為保證金融體系的安全問題以應對房地產信貸風險，應采用金融手段來控制房地產信貸規模，提高房地產貸款風險系數，增加房地產貸款資本金。地方政府將土地作為抵押來貸款進行城市發展建設時，抵押的土地往往是政府儲備的土地，因此應對抵押的土地進行評估，依據土地價值而非政府信用來進行放貸。積極支持發展中小金融機構和區域交易所，在全國建立覆蓋中小金融機構的統一結算體系以分流大銀行的資金，從根本上對大銀行的房地產信貸加以抑制?。加大企業直接融資的力度，減少房地產資金向大銀行過度集中的弊端，改變目前金融體制的單一性，從而使房地產業的金融風險降低。

　　總之，當前對房地產的調控進入了關鍵時期，我們需要認清房地產調控的目的不是促使房價大跌，而是不僅要讓房價合理回歸且穩健運行，更要引導居民正常的消費需求、抑制投資性需求、打擊投機性需求。將短期的調控與長期的制度建設結合，進而完善房地產市場運行機制。