物業管理畢業論文
物業管理本科專業就業前景十分廣闊。物業管理是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業設備設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。畢業論文，按一門課程計，是普通中等專業學校、高等�？茖W校、本科院校、高等教育自學考試本科及研究生學歷專業教育學業的最后一個環節，為對本專業學生集中進行科學研究訓練而要求學生在畢業前總結性獨立作業、撰寫的論文。
物業管理畢業論文1
一：物業管理基本問題解釋
〔摘要〕
從以建筑物區分所有權、房屋管理的公共產品屬性、業主的集體行動、20xx物業管理作為房屋管理的方式之一、20xx物業管理市場的市場失靈和政府管制五個視角，對城鎮居住區20xx物業管理中的幾個基本問題進行了分析�；谝陨衔鍌�研究視角構建了城鎮居住區20xx物業管理的基本理論框架。結果表明:20xx物業管理中問題的解決有賴于建筑物所有權的明確及拓展、業主自治能力和市場談判能力的提高、20xx物業管理市場價格管制的取消和信息披露方面社會管制的加強。
〔關鍵詞〕
所有權;自治管理;20xx物業管理;價格管制;信息披露
一、引言
始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個人對住房的所有權。雖然這一權利直到20xx年《物權法》頒布才得到確認，但實際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關規定，同時，多年的實踐實際上也已經承認了個人對住房的權利。隨之而來的另一個變化是，住房不再由國家統一管理，而是由業主自己管理。這一變化給社會發展帶來了一系列矛盾，而城鎮化的快速發展帶來的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“20xx物業管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發展使得20xx物業管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消20xx物業管理制度返回以前計劃經濟時代的住房管理方式。本文認為，這些問題的出現很重要的一個原因在于，關于20xx物業管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的20xx物業管理出現了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對20xx物業管理中的一些基本問題進行解釋，并努力嘗試構建城鎮居住區20xx物業管理的理論框架，進而指導20xx物業管理實踐。
二、以居住區區分所有權
與城鎮居住區內的場地和設施有關的各種權利約束集合在一起構成了一個復雜的權利體系。這一體系也可以稱之為“權利束”，20xx物業管理活動的開展有賴于對這一權利束進行明晰，尤其是對其中的“所有權”進行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮居住區，城鎮居住區由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質�！段餀喾ā吩噲D完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區分所有權”這一章，該章首先明確了，業主對一棟建筑物內“住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業主對套內部分擁有“專有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進行了明確:“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”，“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”�！段餀喾ā返娜舾蓪徸h稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質，從而構建居住區權利束，但是相關條款在《物權法》的最終定稿中并沒有體現出來。其定稿規定，“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和20xx物業服務用房，屬于業主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設施”的含義，因而不但未能解決居住區20xx物業管理中的相關問題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區分所有權”這一概念向“以居住區區分所有權”進行拓展，在對“公共服務設施”這一概念進行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務和所有權[2]。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區各種場地和設施的權利束，明確相關場地以及設施的權責利關系，為20xx物業管理的開展提供基礎。
三、房屋管理作為公共產品的屬性
1.房屋管理是業主們的共同需求
居住區建筑區劃內業主共有場地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進行維修養護，但是它們的所有權共有性質又決定了這些部位的維修養護區別于業主的專有部分，因為某個特定的業主不可能愿意像對待專有部位那樣為共有部分提供維修養護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養護工作稱為“房屋管理”(“20xx物業管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。
2.房屋管理作為公共產品的一般解釋
正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產品”來對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關理論做出的。根據他們的理論，可以通過消費過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產品的性質區分為“私人產品”、“俱樂部產品”、“可擁擠產品”、“公共產品”四類。從這個標準來看，業主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產品”，一方面只有建筑區劃內的業主才可能獲得這種服務(排他性);另一方面，建筑區劃內一個業主的消費并不影響其他業主的消費(非競爭性)[4]。
3.房屋管理作為公共產品的一個新的解釋
但是，隨著研究的深入，不少學者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個獨立的要素?雙重標準中哪個是基礎?同時，對于“排他性”，究竟是產品屬于個人造成了排他性還是排他性使得產品屬于個人所有?很明顯，上面的分類標準并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個標準完全能夠區分私人產品和公共產品，而且，就雙重標準分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產品的充分條件。在完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品、完全排他的純公共產品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產品屬性進行區分。這一判斷標準與巴澤爾的產權理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產品的屬性，但是他的產權理論從另外一個角度對私人產品和公共產品進行了區分。在他的理論里，私人產品從個人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產品，可以保證自己的財產不淪為共同財產，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產品就是某方面的權利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產品，因此公共產品是一種產權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產的角度分析了產品性質，消費者排他決定了產品是由個人使用還是由許多人共同使用;生產者排他解決了產品能否由私人生產并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產品分為完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品和完全排他的公共產品，從“生產者排他”的角度判斷應當由哪個部門負責提供相應的產品。對房屋管理而言，其在建筑區劃外可以做到消費者的排他(即區劃范圍以外的人無法享受到服務)，因此對整個區劃外而言，房屋管理無疑是“私人產品”;但是對于區域內的各個業主而言，房屋管理無法達到消費者排他的效果，即某個業主享受服務并不能阻止其他業主享受同樣的服務，從這一角度來看20xx物業管理又成為了區劃以內的“公共產品”(從生產者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區劃以外的“私人產品”和區劃以內的“公共產品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區劃內應當由業主集體提供，在建筑區劃外可以聘請他人提供。
物業管理畢業論文2
近些年來，一些發生在小區內的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業主之間生活習慣的差異、志趣愛好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業主與物業之間的矛盾等等，如果物業管理水平提高，物業管理人員能夠對這些問題進行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業管理水平的提高事關到每一位業主的自身的利益和物業本身的利益，對提高物業管理水平的探討實在必要。
一、物業管理糾紛的現實狀態
所謂的物業管理糾紛主要是指業主與物業從簽訂合同之時開始到合同終止這一個時間內業主與物業之間就小區住宅等相關問題所產生的糾紛和摩擦。隨著我國小區住宅的規模不斷增大，業主的需要也呈現復雜化的趨勢，業主和物業之間的矛盾也呈現復雜化的特征。就產生糾紛的當事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：
(一)物業管理公司與業主之間的物業管理糾紛
物業管理公司和業主之間的矛盾主要集中在物業公司對小區的不合理管理上。例如，物業公司非法(未經過業主的許可)占用業主土地;巧編名目亂收費;隨便提高收費標準、物業管理公司提供的服務質量差等等。由于我國還沒有對物業管理相關的收費標準，這就給物業管理公司以可乘之機。由于一系列不合理的物業管理情況，導致業主強烈不滿，而物業管理公司又給不出合理的解決方式，最后導致糾紛的發生。
(二)業主與業主之間的物業管理糾紛
這類糾紛的發展主要是由于業主之間生活習慣、志趣愛好之間的差異而導致的。例如，停放車位的不合理引發的糾紛、違章搭建或者飼養小動物引發的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發的糾紛等等。這類糾紛如果得不到及時的處理和解決，極易釀成災禍。
(三)與業主委員會有關的物業管理糾紛
商品房的物業管理公司最終的確定有一個過程。在業主和業主委員會未選定物業管理企業，并沒有簽訂正式合同之前，由開發商選定的前期物業管理公司進行物業管理。在業主委員會成立以后，將由業主委員會討論決議今后的物業管理公司。由于，前后的物業管理公司很有可能會發生變動，因此，前期的物業管理公司和業主委員會之間很有可能發生糾紛，前后期的物業管理公司之間也有可能發生糾紛。并且，由于業主委員會并不能代表每一個業主的利益，所以業主與業主委員會之間也有可能發生糾紛。更有甚者，業主委員會的成員有可能收了某一個物業管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。
(四)物業管理公司、業主、開發商之間產生的物業管理糾紛
業主和開發商之間的糾紛主要是指開發商在業主購買房屋前在合同中所記載的房屋質量、物業管理服務、物業費用等問題未能得到兌現。未能得到兌現的原因主要是在業主購買房屋后，業主與開發商之前的合同款項未能得到物業管理公司的認可，這時，業主就會與物業管理公司發生實際的糾紛。
二、物業管理糾紛的發生原因
物業管理糾紛的發生原因雖然錯綜復雜，但是歸結起來，主要是以下幾方面的原因。
(一)業主和物業管理公司的觀念不同
業主與物業管理公司實質上是“主人”與“管家”的關系，業主就是“主人”,而物業管理公司是“管家”.然而，物業管理公司并沒有清醒的認識到這一點。物業管理公司是業主花錢雇傭一個企業來管理小區的，而不是管住自己的�，F在很多的物業管理公司并沒有秉承著“服務業主”的理念，而是“管理業主”的理念。對于業主違章停車、垃圾亂堆放等行為，物業管理公司就加大治理力度，甚至要求業主交高額的罰金，而對于水電供應不正常、業主與業主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問題則“放縱”.
(二)業主對前期物業管理公司和開發商之間的關系認識不到位
新建小區的前期物業管理公司通常是由開發商投資建立的物業管理公司，與開發商具有同等的法律地位。業主購買房屋后，一旦發現房屋的質量問題、物業管理公共的收費問題和服務問題就會向物業管理公司反映，要求物業管理公司解決。而物業管理公司與開發商有著同等的法律地位，肯定不愿意代替開發商受過，于是物業管理公司和開發商之間就會出現糾紛，有些物業管理公司還通過停水、停電來報復業主，由此，矛盾進一步激化。(三)發生糾紛的雙方重視自己的權利而輕視義務
物業管理服務合同屬于雙發的有償合同，一方的權利就是另一方的義務，一方的義務就是另一方的權利。業主一方的義務就是繳納物業管理公司所規定的各種費用，權利就是享受物業管理公司所提供的各種服務。物業管理公司的義務就是向業主提供各種服務，權利就是依據所提供的服務要求業主繳納合理的費用。因為業主和物業管理公司雙方不明白權利和義務的辯證關系，而只重視自身的權益的實現而不重視自己義務的履行，而造成雙方的權利均無法得到實現而引發糾紛。
(四)物業管理的收費混亂
由于我國尚未建立完整的物業管理的收費規定，所以，一些物業管理公司的收費項目相當混亂，五花八門。除了必須繳納的物業管理服務費用以外，還有一些物業管理公司代收水電費、電視費用、電梯費、電梯維修備用費。五花八門的費用讓業主難以辨別真偽。顯然業主不愿花冤枉錢，由此導致了業主與物業管理公司的矛盾。
(五)當事人惡意維權
由于業主或者是物業管理公司缺乏相關的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業主和物業管理公共惡意維權，從而引發了糾紛。
三、物業管理糾紛的處理對策
根據以上對物業管理糾紛發生的原因和現狀的分析，總結了以下幾方面的對策，供大家參考。
(一)物業管理服務公司和業主應該轉變觀念
物業管理公司與業主是雇傭關系，業主雇傭物業管理公司來為自己提供服務，這種服務是有償的。但是，現在很多的物業管理公司并沒有以“服務”為核心來工作。雖然，物業管理公司在實際工作中需要對小區的環境、垃圾、設施等等進行管理，但是，這種管理應該物業管理公司為業主提供服1務，方便業主的生活，為業主創造良好的生活環境。由此可見，要想減少甚至避免業主與物業管理公司的糾紛，首先就要轉變物業管理公司的工作觀念;另一方面，業主也應該積極轉變“少花錢，享服務”的觀念，對物業管理公司有充分的信任。
(二)物業管理公司與業主之間應該相互理解、換位思考、交流溝通
物業管理公司和業主之間是魚水關系。一方面，物業管理公司需要業主所提供的物業管理費用維持其生產和發展，只要有足夠的物質基礎，物業管理公司才能夠不斷提供優質的服務以滿足業主的需求，創造良好的小區環境。另一方面，業主需要物業管理公司提供的服務來對自己的生活環境進行管理和維護，需要物業管理公司對小區內發生的一些突發狀況進行處理。同時，業主在享受服務的同時也需要向物業管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環境有序。由此看來，業主和物業管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務和權利得到切實的履行和享受。
(三)建立健全物業管理企業的收費體制并進行公示，杜絕亂收費
目前，物業管理公司和業主之間的矛盾主要是由于物業管理費所引起的�，F在很多的物業管理公司收取高昂的物業管理費用，物業管理的收費項目更是五花八門、難辨真偽，這使得很多的業主對物業管理公司的收費標準產生了懷疑，由此產生了很多矛盾。所以，物業管理公司應該嚴格按照法定的收費標準進行收費，收費的款項也要嚴格按照《物業服務收費管理辦法》進行。按照要求，物業管理公司應按對所收取的費用款項和標準進行公示。
(四)重視業主和物業管理公司所簽訂的合同
物業管理合同是業主和物業管理公司之間權利與義務關系的憑證，是雙方行使權利和履行義務的法律依據。所以應該特別重視物業管理合同的簽訂。物業管理合同的擬定應該注意精確、全面、合理、科學、合法，避免用語含混、模糊不清等語句，如果物業管理合同對有關內容交代不清就極有可能在今后引發物業管理公司與業主在相關方面的糾紛。因此，業主在簽訂物業管理合同時要謹慎處之，不可大意，注意對于相關細節的審視，必要時，可以請律師來審核。
(五)提高物業管理公司的服務水平
物業管理公司不生產實在有形的物品，它們所生產的物品是無形的服務，提供優質的服務是物業管理公司安身立命的根本所在。因此，物業管理公司要無時無刻地把提供優質的服務放在首位，只有服務到位，業主的錢才能到位。提高物業管理公司的服務水平要提高行業的準入標準，這需要相關法律文件的出臺，也需要行業協會的監督;此外，物業管理公司要加大對員工的培訓工作，培養出服務精良的員工。
(六)雙方都應該依照法律維權
物業管理合同是物業管理公司和業主之間的法律。因此，雙方一旦發生糾紛應該依據物業管理合同的規定或者是《中華人民共和國合同法》的相關款項提請訴訟或者仲裁解決，不應該無視合同，惡意維權。
四、結語
物業管理的糾紛問題是我們日常生活中常見的糾紛，對于物業管理糾紛的解決應該以法律為依據、以物業管理合同為依據來進行解決。物業管理公司和業主之間是魚水關系，雙方應該相互理解、加強溝通才能實現共贏。
參考文獻：
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物業管理畢業論文3
摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業中的培養任務，探討基于模擬企業的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。
關鍵詞：物業管理;模擬企業;實踐教學
隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。
一、物業管理專業人才的培養需求
從目前來看，物業管理企業頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和企業總體管理長期處于比較低的水平。
物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、網絡化、信息化等高質量物業管理服務的管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。
二、基于模擬公司的物業管理專業教學
為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的聯系，而又不必承擔任何經濟活動風險。
模擬物業服務企業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的聯系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養任務
不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。
大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態度)和基本素質為主。具體任務如下。
1.引導學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養基本素質與能力
(1)人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的服務。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網絡時代的到來，業主對物業管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。
(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。