前期工作計劃
日子在彈指一揮間就毫無聲息的流逝,我們的工作又進入新的階段,為了今后更好的工作發展,來為今后的學習制定一份計劃。好的計劃都具備一些什么特點呢?以下是小編收集整理的前期工作計劃,僅供參考,歡迎大家閱讀。
前期工作計劃1
一、前期介入計劃
專業、科學、規范的物業管理前期介入,將為今后物業管理服務品質的提高及降底管理成本,打下堅實的基礎。針對行政中心,現代化、智能型、設施設備多規模大的物業特點,本公司如果中標,將成立前期物業管理介入工作組,以國際先進的'物業管理理念,專業化、科學化的管理方式,介入某某區行政中心的前期物業管理工作。
(一)、前期介入人員安排
組長:公司總經理兼任
副組長:行政中心物管事務所經理
其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業工程師各2名,項目經理2名、品質管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務部主管級職員各1名。
(二)、工作方式
1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署,并檢討各項工作的完成情況。
2.副組長全日制現場辦公,負責行政中心現場工作的協調與安排。
3.各專業工程師及中心物管員按工作內容全日制現場工作,副組長每日組織會議對當日工作作全面檢討。
4.工作組其它成員按現場半日工作制工作,按計劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報告。
(三)、工作內容
內容 完成時間 落實部門 備注
一、前期工程監督
1)審閱樓宇、設備圖則及設計 工程部、工作組
2)設施設備隱蔽線路的熟悉與標注 工程部、工作組
3)從物業管理角度向業主方提供建議 工程部、工作組
4)按工程合同承諾標準,編造驗收表格 工程部、工作組
5)制定驗收程序并接管物業設施、初檢遺漏工程 按工程進度 工程部、工作組
6)向機關事務局提供樓宇、設施設備保養及維修建議 工程部、中心物管事務所
二、人事
1)物管事務所架構制定及討論審定 資源部、工作組
2)管理級員工的招聘
3)各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批 資源部
4)人事管理制度、員工手冊的討論審批 資源部
A.公開招聘 資源部
B.面試 資源部
C.聘用及入職培訓 資源部
D.熟悉物管事務所運作及在職培訓 資源部、中心物管事務所
三、設立某某區行政中心物管事務所
1)設立及裝修物管事務所 工程部、工作組
2)辦公設備及工具設備的采購 資源部、工作組
3)現場清潔及布置 中心物管事務所
四、管理文件
1)中心公約、服務手冊制定及審批 市場推廣部
2)各類文件、表格的制定及印刷 品質部、資源部
五、管理預算、啟動預算及財務安排
1)制定初步管理預算、啟動預算及討倫 計劃財務部
2)管理費及各項費用制定及申報 市場推廣部
3)各項財務管理制度制定 計劃財務部
六、樓宇基本設備預算
1)設計及審定各類標牌、指示牌 市場推廣部
2)采購、制作及安裝 市場推廣部
七、物業驗收之準備
1)樓宇各單項驗收 根據情況確定 工程部、工作組
2)公共地方的驗收(道路、停車場等) 根據情況確定 工程部、工作組
3)樓宇各項設施設備測試及驗收 根據情況確定 工程部、工作組
4)樓宇內部初驗 根據情況確定 工程部、工作組
5)遺漏工程跟進及監督驗收 根據情況確定 工程部、工作組
6)綠化工程的驗收 根據情況確定 工程部、工作組
八、樓宇接管安排
1)制定接管計劃 工作組
2)安排準備各類文件 品質部、工作組
3)人員安排 工程部、工作組
4)接管培訓 工程部
5)清潔開荒 中心物管事務所
6)現場氛圍布置 市場部、中心物管事務所
7)進行接管工作 工程部、中心物管事務所
九、遺漏工程跟進
1)整理資料及落實遺漏工程跟進 按工程進度 工程部、中心物管事務所
2)維修后復檢、通知業主方再次驗收 按工程進度 工程部、中心物管事務所
3)現場施工方的管理討論 品質部、中心物管事務所
十、各服務項目檢討
1)物業保險事宜之建議 計財部、中心物管事務所
2)檢討物業管理人力資源 資源部、中心物管事務所
3)檢討保安安排 中心物管事務所
4)檢討清潔服務之安排 中心物管事務所
5)檢討維護保養服務之安排 工程部、中心物管事務所
6)檢討處理客戶投訴之程序 品質部、中心物管事務所
7)檢討園藝綠化保養及節日布置之安排 工程部、中心物管事務所
8)檢討公共關系之安排 市場部、中心物管事務所
前期工作計劃2
現今社會有錢人多的是,許多人幾乎天天都在動腦筋找尋新的事業投資。每一個懷揣投資創業的人都希望能投資成功,而投資創業成功的重要時期就是投資創業初期的細節準備!叭f事開頭難”,可是只要把投資創業初期的準備工作做充足,就能有事半功倍的效果了!
在創業初期,創業者應規劃的.細節包括:
一、重視并評估自己的財務能力 企業由人才、產品和資金所組成,自有資金不足,往往會導致創業者利息負擔過重,無法成就事業。因此,創業青年要有"有多少實力做多少事"的觀點,不要過度舉債經營。
二、慎選行業 創業要選擇自己熟悉又專業精通的行業,初期可以小本經營或投股東合作,按照創業計劃逐步拓展。
三、要有長期規劃 企業的發展,"穩健"永遠比"成長"重要,因此要有跑馬拉松的耐力及準備,按部就班,不可存有搶短線的投機做法。
四、先求生存 企業應先求生存再求發展,打好根基,勿好高務遠、貪圖業績,不顧風險,必須重視經營本質,步步為營,再求創造利潤,進而擴大經營。
五、精兵出擊 公司初期規模必須精簡,有效率,重實質,不要一味追求表面的浮華,以免增加費用。
六、要有意志力 有年度計劃,有目標,有理想,就必須要有堅強的耐心與意志力來貫徹,愈挫折愈勇不達目標絕不中止。
七、策略聯盟 創業要講究戰略,小企業更需要與同業聯盟,也就是在自有產品之外,附帶推銷其他相關產品。用"策略聯盟的方式結合相關產業,不僅能提高產品的吸引力,滿足顧客的需要,也能增加自己的競爭力與收益。
八、有前瞻性規劃 經營理念、經營方針與經營策略均衡詳細規劃,結合智慧與力量,打好企業根基。
前期工作計劃3
一、商業模式
商業模式是創始人要思考的問題,就是你要做什么市場,規模是怎樣的,小眾市場還是大眾市場,市場痛點是什么,目前存在哪些問題,行業內的動態,行業直接、間接的競爭者,產品策略分析,比如BAT在做,或者后期跟進,你怎么解決被吞噬的命運?
你的資源面和執行能力和你創業方向的一個匹配度,盈利方式,簡單說要多少錢,能賺多少錢,用什么產品或者增值業務讓你在市場中得到消費者認同,幫用戶解決什么問題,創造怎么樣的價值。
二、人
創業本質還是在于人,人才才是最重要的,任何時候,靠譜的執行者,踏實做事,比長篇大論要踏實的多,政策調控、法律風險、行業變革這些都是不可控因素,唯有團隊,才是創始人能夠掌握的',也是唯一可以用來抗擊風險的。好的團隊不是用錢能夠打造的,團隊成員應目標一致、文化、默契度高度高,能力的優勢互補才是一個合格的團隊。
國內最重視HR的公司,就是阿里巴巴,對于公司文化,企業愿景,價值觀,歸屬感,阿里是做的非常好的,跟隨馬云創業的十八羅漢,大部分都還在,而且都成為了最核心人物,雷軍創業也是先花兩年時間找人,然后抓住硬件免費的趨勢,造就了小米帝國,雷軍創業找合伙人優先考慮客戶、朋友、同事,其次是自己培訓人,應屆生就是最好的白紙,創業者一定要做的崗位就是HR,做事的,永遠是人,人性把控,團隊管理,才是最根本的。
三、錢
能力就是用最小的代價把事情做好,創業永遠都是錢不夠用的,特別是對于初期的創業公司,把錢花在刀刃上,現金流很重要,簡單就是如何找錢,找錢就是,你如何能夠現金流良好,融資能力,產品變現,自造血存活及其關鍵,沒有錢,連生活都保證不了,還談什么夢想,如何支撐主營業務的虧空,每個創業者都要心里有財務賬本,找錢能力,是每個創業者必備的素質。
初期工作
注冊好公司,我們就要同時準備很多初期的工作,比如:公司的宣傳,業務設計,企業文化、人員招聘等等。
一、基礎建設
公司資料介紹,包括公司主要業務,企業價值觀,口號、愿景,這是對外宣傳,對內管理培訓員工必背,一定要接地氣,畫大餅在現在社會是走不動的,90后沒有那么好忽悠了,鬼精明的。
1、制定初期,成本預估計劃,確定市場預算,運營成本估量,閥值是多少,這只能是參考,因為錢往往不夠用的,所以要有賺錢計劃。
2、公司網站搭建、名片設計,業務培訓資料、百度百科資料搭建。
3、啟動招聘計劃,工作人力配置,招聘待遇、崗位、要求、渠道、招聘需求的確定,剛開始最好從身邊朋友推薦為主,但同時要啟動在各大招聘平臺的招聘計劃,比如免費的boss直聘、拉勾網,收費的招聘平臺:58同城、前程無憂、智聯招聘。
4、同時注冊各大自媒體賬戶,準備自媒體運營渠道,自媒體矩陣是每個企業應該必備的。
二、團隊管控
人員招聘就位后,人才留存,能力考核在創業公司是及其重要的,創業公司,畢竟要資源沒資源,工資即使高,對于很多人來說,職業規劃會有所阻礙,畢竟小公司影響人的眼界,要如何破局,考驗人文關懷,找到合適的人,而不是牛逼的人,合適是最重要的,公司人文、情懷、理想這方面要增強,而不是畫大餅,給員工錢或者成長最實在,適當的KPI,人才培訓計劃,業務分享,績效考核的人才培養方案是及其關鍵的。
三、推廣計劃
必須要全面的鋪開全面的渠道,但要有所注重,看業務場景,很多公司只是嘗試線上,其實線上成本很重要,但都離不開,用戶運營、內容運營、活動運營。
前期工作計劃4
各鄉、街道辦事處,區政府各工作部門:
按照《省人民政府辦公廳關于轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大項目建設有關工作制度的通知》(黔府辦發〔20xx〕125號)文件精神,結合南明區工作實際,為促進項目快審、快批、快建,現將《加快推進南明區固定資產投資和重大項目建設有關工作制度》印發給你們,請認真遵照執行。
二〇xx年三月二日
加快推進南明區固定資產投資和重大項目建設有關工作制度
根據《省人民政府辦公廳關于轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大項目建設有關工作制度的通知》(黔府辦發〔20xx〕125號)文件精神,為切實改善和優化投資環境、發展環境,進一步強化服務意識,提高服務效率和水平,加快推進我區固定資產投資及重大工程和重點項目建設,促進項目快審、快批、快建,實現奮力趕超、聚力跨越、率先發展,按照“作風建設年、環境建設年、項目建設年”活動的有關要求,特制定以下工作制度。
一、規范和簡化項目建設前期工作程序
根據省市授權,切實規范和簡化建設項目前期工作程序,加快推進項目實施。
。ㄒ唬⿲徟祈椖
1、審批項目建議書和可行性研究報告的項目。由政府投資主管部門(區發展改革局等)審批項目建議書。項目單位依據項目建議書批復文件分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后,由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。
2、對于投資額度不大、技術單一的項目,可將項目建議書和可行性研究報告合并審批,即審批可行性研究報告(代項目建議書)。項目建議書和可行性研究報告合并審批的項目,由政府投資主管部門先行出具同意項目先期開展前期工作的函,項目單位據此分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后,由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。
3、列入國家和省、市相關規劃的項目視為立項,不再審批項目建議書。項目單位依據批準的規劃,分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后,由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。
實行審批制的項目,由項目單位根據批復的可行性研究報告,按照國家和省有關規定,通過招標或委托和方式選擇有相應資質的設計單位編制初步設計后按規定報批。政府投資項目除特殊情況外不再審批開工報告。
。ǘ┖藴手祈椖
項目單位直接向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。規劃、國土和環保等部門根據政府核準的投資項目目錄和國家相關法律、法規要求及時受理。完成相關手續后,由于投資主管部門核準項目申請報告。項目單位依據項目核準文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。
。ㄈ﹤浒钢祈椖
項目單位向政府投資主管部門辦理備案手續后,分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃許可、正式用地和環境影響評價審批等手續。
實行核準制或備案制的項目,不再審批開工報告,項目初步設計除國家另有規定的外,由項目建設單位自行組織審查。
二、實行項目建設相關手續限期辦理制
相關職能部門要按照公正透明、高效便捷、優質服務的要求,加快項目建設各項相關手續的辦理。
(一)項目建設相關手續辦理一次告知制度
辦理項目審批、核準、備案所涉及的部門,對項目單位報送的相關材料必須認真負責地進行審閱,符合條件、材料齊全的要限期辦理;材料不齊全或不符合規定的,要當場或者在三日內一次告知其所需補充的全部材料,逾期不告知的,自收到申請材料之日起即為受理。
相關部門要按要求將項目申報材料、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限等統一印制成書面材料提供給項目單位并在新聞媒體上進行公布,為加快項目相關手續的辦理提供便利條件。
。ǘ╉椖拷ㄔO相關手續限期辦理制度各部門必須按照項目建設相關手續辦理時限的要求,加快辦理項目建設的各項手續,確保項目早日開工建設。
1、實行審批制項目建設的相關手續辦理分為項目建議書、可行性研究報告報告、初步設計和施工許可四個階段。
。1)項目建議書階段
辦理時限:3個工作日
辦理部門:區政府投資主管部門
辦理程序:項目建設單位按要求編制項目建議書,備齊申報材料后報送區政府投資主管部門,區政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。
。2)項目可行性研究階段
辦理時限:10個工作日
①規劃選址、用地預審、環境影響評價、水土保持方案、大中型水利水電項目移民安置規劃大綱審查等手續的辦理。
辦理時限:5個工作日
辦理部門:區規劃、國土、環保、水利、移民等部門。
辦理程序:項目建設單位按照相應事項要求,備齊申報材料后報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門,各相關部門在5個工作日內辦理完畢。
、陧椖靠尚行匝芯繄蟾媾鷱
辦理時限:5個工作日
辦理部門:區政府投資主管部門
辦理程序:項目建設單位委托有相應資質的機構編制項目可行性研究報告,備齊申報材料后報送政府投資主管部門。政府投資主管部門組織專家評審或委托有資質的機構評估通過后,在5個工作日內辦理完畢。
(3)項目初步設計階段
辦理時限:9個工作日
、僖巹澰S可、消防設計審核等手續的辦理
辦理時限:3個工作日
辦理部門:規劃、公安消防部門
辦理程序:項目建設單位按照相應事項要求,備齊申報材料后分別報送規劃、公安
消防等部門。相關部門在3個工作日內辦理完畢。
、陧椖砍醪皆O計批復
辦理時限:6個工作日
辦理部門:區發展和改革局
辦理程序:項目建設單位按要求編制初步設計,備齊申報材料后報送區發展和改革局,區發展和改革局組織或委托有關機構和專家進行評審通過后,在6個工作日內辦理完畢。
。4)施工許可階段
辦理時限:8個工作日
辦理事項:正式用地手續、施工圖審查、施工許可、人防報建審核等手續的辦理。
辦理部門:國土、建設、人防等部門。
辦理程序:項目建設單位按照相應事項要求,備齊申報材料后分別報送國土、建設、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。
凡涉及林業、城管、安全監督及其他部門的審批事項,項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料,各相關部門在8個工作日內辦理完畢。
2、實行核準制項目建設的相關手續辦理分為項目申請報告和施工許可兩個階段
。1)項目申請報告階段
辦理時限:8個工作日
①選址意見、用地預審、環境影響評價,水土保持方案、大中型水利電項目移民安置規劃審核等手續的辦理。
辦理時限:5個工作日
辦理部門:規劃、國土、環保、水利、移民等部門。
辦理程序:項目建設單位按照相應事項要求,備齊申報材料后分別報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門,各相關部門在5個工作日內辦理完畢。
、陧椖可暾垐蟾婧藴
辦理時限:3個工作日
辦理部門:政府投資主管部門
辦理程序:項目建設單位按照要求編制項目申請報告,備齊申報材料后報送政府投資主管部門,政府投資主管部門組織審查或委托有資質的咨詢機構進行評估通過后,在3個工作日內辦理完畢。
。2)施工許可階段
辦理時限:8個工作日
辦理事項:規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、消防設計審核、人防報建審核等手續的辦理。
辦理部門:國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。
辦理程序:項目建設單位按照各審批事項要求,備齊必備材料后分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門,相關部門在8個工作日內辦理完畢。
凡涉及城管、安全監督及其他部門的審批事項,項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料,各相關部門在8個工作日內辦理完畢。
3、實行備案制項目建設的相關手續辦理分為備案和施工許可兩個階段
。1)備案階段
辦理時限:3個工作日
辦理部門:政府投資主管部門
辦理程序:項目建設單位按照備案有關規定,備齊相關材料后向政府投資主管部門提出項目備案申請,政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。
。2)施工許可階段
辦理時限:8個工作日
辦理事項:規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、工程消防設計審核、人防報建審核等手續的辦理。
辦理部門:國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。
辦理程序:項目建設單位按照相應事項要求,備齊必備材料后分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。
凡涉及林業、城管、安全監督、移民及其他部門的審批事項,項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料,各相關部門在8個工作日內辦理完畢。
三、明確固定資產投資和項目建設工作職責
各部門要按照各自的工作職責,認真做好項目建設的各項工作,加快推進項目建設。
(一)區重點項目建設工作領導小組(以下簡稱領導小組):認真組織貫徹落實區委、區政府關于重點項目建設工作的決策部署,承擔全區重點項目建設的具體指揮和統籌協調。審議全區重點項目建設工作的重大政策措施、重點實施計劃、重要工作方案。分解下達全區重點項目建設目標任務,督促檢查全區重點項目建設進展情況。對各鄉辦、各部門目標任務完成情況進行考核。統籌協調解決全區重點項目建設工作中的重大問題。完成區委、區政府交辦的其他工作。
區領導小組辦公室:負責對各有關部門和單位貫徹落實區委、區政府及區重點項目建設工作領導小組關于重點項目建設工作的政策措施和工作部署落實情況進行督促檢查。組織有關部門和單位對全區重點項目建設工作中存在的重大問題進行調查研究,提出需由領導小組會議研究解決的問題及相關建議。協調解決各鄉辦、各有關部門和單位在推進重點項目建設工作中遇到的具體問題。負責領導小組會議的會務和議題資料準備,起草會議紀要,督促檢查領導小組會議議定的工作事項。根據全區重點項目建設工作進展情況等信息,向區委、區政府領導、領導小組成員單位進行通報。完成區委、區政府和領導小組交辦的其他工作。
(二)各鄉、街道辦事處:負責本轄區內投資項目的謀劃和儲備。組織指導重點項目前期工作。落實或協調落實建設資金、報批等建設條件。做好項目建設的協調服務工作,營造良好的投資環境,確保完成我區固定資產投資及重點項目工作目標任務。
。ㄈ﹨^發展和改革局:會同區統計局研究提出年度固定資產投資目標任務。擬訂促進固定資產投資增長的政策措施。按規定權限審批、核準、備案基本建設投資項目。會同有關部門研究提出重點項目名單,并對重點項目建設進行管理。會同有關部門引導社會資金用于項目建設,組織和申報國家補助投資項目。
。ㄋ模﹨^財政局:增加用于固定資產投資的財政性資金。加強對財政性投資的監督管理,提高資金使用效率。
。ㄎ澹﹨^工業和信息化局:按規定權限辦理技術更新改造項目手續。組織協調工業投資項目實施。協助建設項目辦理用電手續。
。﹨^規劃局:按規定辦理項目規劃選址、規劃許可。
。ㄆ撸﹨^住建局:按規定辦理或上報拆遷許可、施工許可等相關手續。組織協調房地產、保障性住房等領域固定資產投資項目的實施。
(八)區城管局:組織協調市政工程等領域固定資產投資項目的實施。
。ň牛﹨^國土分局:銜接平衡建設項目用地總量,按政策規定確保項目建設用地供應。按規定權限辦理用地預審、正式用地等手續。
。ㄊ﹨^環保局:按規定辦理環境影響評價審批手續。
(十一)區農業水利局:按規定辦理投資項目水資源論證、水源工程流域規劃、水土保持方案、取水許可等涉水事項相關手續。組織協調水利投資項目實施。
。ㄊ﹨^林業綠化局:按規定辦理投資項目林地使用等涉林相關手續。組織協調林業投資項目實施。
(十三)區移民局:按規定辦理或轉報水利水電項目移民安置規劃大綱審查和移民安置規劃審核。組織實施移民搬遷安置工作。
。ㄊ模﹨^統計局:依法及時調查、收集、整理、統計固定資產投資完成情況,開展相關監測和分析。
。ㄊ澹﹨^公安分局:按規定辦理建設項目炸材使用手續。
。ㄊ┕蚕啦块T:按規定辦理建設項目消防審查等手續。
。ㄊ撸﹨^衛生局:按規定辦理投資項目職業病危害評價、自然疫源地建設項目評價等相關手續。組織協調衛生領域固定資產投資項目實施。
。ㄊ耍﹨^文體局:按規定辦理或轉報投資項目涉及文物保護方面的相關手續,組織協調文化領域固定資產投資項目實施。
。ㄊ牛﹨^人防辦:按規定辦理或轉報建設項目人防審查等手續。
。ǘ﹨^政府辦督查室:對項目的實施進展情況進行督促檢查,跟蹤了解,及時將南明區近期重點項目落實過程中的'情況、問題和建議匯總上報區委、區政府;并將重要項目建設完成情況納入目標考核體系,對未按時完成目標任務的責任單位予以通報批評,并按有關規定追究相關責任人的責任。
。ǘ唬﹨^監察局:對各重點建設工程開展監督檢查,加強對各單位履行職責的情況督察,主要是督促各單位特別是實施重點工程項目的責任單位和相關服務單位轉變職能和作風,堅決糾正項目建設、管理和服務過程中的行政不作為、慢作為和亂作為等行為,嚴肅查處利用職權向建設單位刁難、延誤辦理有關手續等違紀違法行為;加強對重點工程項目建設完成情況的監督檢查,督促項目建設單位認真落實項目法人責任制、招標投標制、合同管理制、工程監理制、工程質量終身負責制和安全生產責任制;加強對損害群眾利益問題的監督檢查,堅決防止和及時解決在征地拆遷、安置補償、涉農關系及配套工程建設等方面損害群眾利益的問題。
。ǘ┫嚓P金融機構要積極為固定資產投資項目提供信貸支持和金融服務。
(二十三)其他各相關部門要根據國家相關政策規定,加快辦理涉及投資項目建設的相關手續,組織協調本部門、本系統、本轄區固定資產投資項目實施。
四、加強政府投資工程項目代理建設管理
。ㄒ唬┱顿Y工程項目實行代建制。即按照“投資、建設、管理、使用”彼此分離、互相制約的原則,根據規定程序,由區政府明確或通過招標方式擇優選定有相應資質的專業管理機構(簡稱代建機構),按合同要求對建設項目的設計、投資概算、建設進度、建設質量等進行監控管理,按建設計劃和設計要求完成建設任務,直至竣工驗收后交付使用單位。
。ǘ┻m用項目范圍:凡投資200萬元以上且政府投資(含部門預算外資金)占總投資50%以上或使用外國貸款200萬元人民幣以上的區級非經營性房屋建筑工程和市政基礎設施工程項目都應實行代建。對于專業性強、具有特殊技術要求的項目,經區政府批準后,可不實行項目代建。
。ㄈ﹨^級政府投資工程項目代建機構(以下簡稱區代建機構)是區人民政府批準成立的或擇優明確的相關機構。目前由南明區暹達投資公司、南明區住宅建設綜合開發公司、南明區市政所和其他具有相應資質的機構作為區代建機構候選單位,公平競爭,擇優選定。以后逐步向市場化過渡,招標確定代建機構。
。ㄋ模﹨^代建機構候選單位要加強業務能力建設,不斷提高項目組織、項目建設和項目管理水平,對代建項目安排足夠的專業技術人員,具體人員數量和構成要經區發改、建設等部門認定。政府投資工程項目嚴格實行項目法人責任制,項目法人對項目建設資金、建設工期、工程質量等建設全過程進行管理。實行代建的政府投資工程項目,按規定由區發展改革局在審批項目建議書、可行性研究報告或下達項目計劃時予以明確。
(五)嚴格按照《南明區區級政府投資工程項目代理建設管理暫行辦法》中的規定執行。
。┣袑嵓訌妼ΥC構的監督和管理。區發改局負責會同區財政局下達投資計劃,監督管理項目計劃的實施,依法對重大項目實施稽查;區財政局負責按投資計劃撥付項目建設資金,并對資金使用情況實施監督管理,對代建機構編制的工程竣工財務決算實施評審和審批;區建設局負責項目建設過程中的建設行政管理;區審計局負責依法對政府投資工程項目概預算的執行情況和竣工決算進行審計監督;區監察局負責依法對代建工作涉及的各有關部門和單位實施行政監察;其他有關部門按照各自職責依法實施或參與監督管理。
項目建設單位或使用單位尚未依法成立的,可由項目主管部門履行建設單位職責;也可由代建機構作為建設單位,代表政府行使建設單位職能,統一建設,竣工驗收后移交相關單位。在項目建議書階段就明確代理機構的,以項目代建機構作為項目法人。如果以項目建設單位為項目法人的,在代建合同履行期間,項目代理機構履行建設期法人職責,對工程投資、進度、質量、竣工驗收負總責。代建機構的工作職責是:主要負責項目建設的組織實施和管理;依法對項目代理階段的工程建設組織招標投標,并對中標單位進行監督;負責項目資金的核撥審查,按批準概算嚴格控制工程總投資;負責對項目質量進行監督管理,確保項目符合設計要求;負責對項目建設進度進行監督,確保項目按期交付使用;負責項目的單項交工驗收和項目的初步驗收,并按國家和省有關規定程序組織接受正式驗收;按規定向有關監管部門備案,并接受有關政府職能部門的監督檢查。
五、不斷完善我區政府投資項目BT投融資管理
實行BT模式的政府投資項目,由區政府通過委托或授權確定項目業主。由項目業主通過公開招標確定投融資人(以下簡稱投資人),由投資人組建BT模式項目公司(以下簡稱項目公司)對項目進行建設。投資人必須以自有資金和中長期融資能力作為項目建設保障,不得搞項目反擔保。項目建成后由項目業主按合同約定支付回購價款,回購項目。
。ㄒ唬┻m用項目范圍:采用BT模式的項目必須符合全區經濟社會發展規劃,屬于政府應該承擔的公益性、基礎性項目和區政府確定的其他項目。采取BT模式的項目總投資原則上在5000萬元以上。
(二)實行BT模式的項目必須按照《貴陽市政府投資項目管理條例》的要求做好BT融資論證,完善決策機制和決策程序。并成立南明區BT融資模式領導小組及辦公室,辦公室設在區發展和改革局。
。ㄈ⿺M實行BT模式的項目,項目業主在項目可行性研究報告中要專章編制BT融資建設方案一并報批或單獨編制BT融資建設方案報批。BT融資建設方案由項目業主編制,報區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門審查同意,并嚴格按審批的BT融資建設方案組織實施,不得隨意變更。待項目業主確定投資人后,重大項目的BT合同應送南明區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門審核后報區政府審批。未經批準的項目不得采用BT模式。
(四)項目業主和投資人權利、責任、義務
1、項目業主要做好項目前期工作、完成初步設計前的報批、監督投資人資金到位和使用及建設管理情況、審查建設總進度計劃、組織回購等工作。
2、投資人應組建與項目建設管理相適應的具有獨立法人資格的項目公司,具體實施項目建設。項目公司的成立不改變投資人對項目業主承擔的義務。
3、投資人要籌集足額到位自有資金、銀行貸款和其他來源的資金,劃入項目公司專戶存儲、專賬管理;要按設計文件組織工程建設,實施項目管理;要負責組織工程竣工驗收、資料歸檔并移交;要負責質量缺陷責任期內施工、設備材料供應商保修工作的管理。投資人和項目公司及其法定代表人對工程質量實行終身負責制。
4、投資人要嚴格執行政府投資項目的有關規定,完成合同約定的建設內容。涉及項目規模、功能、標準的設計變更,必須經項目業主同意,重大設計變更還應履行審批程序。有關建設手續的辦理,由項目業主、融資人或項目公司按現行管理要求共同進行申報。
5、投資人和項目公司不得將合同內容全部或部分進行轉包,不得讓施工、設備材料供應商墊資建設。區政府及其有關部門、項目業主不得為投資人和項目公司提供融資擔保。當事各方均不得利用BT模式項目作為擔保物為投資方的其他項目融資行為提供擔保。
。ㄎ澹﹪栏癜凑铡赌厦鲄^政府投資項目BT投融資建設管理暫行辦法》中的規定執行。
。┘訌姳O督管理,區發改局、財政局牽頭編制政府投資項目動態平衡計劃,指導和監督項目業主搞好投資人招標工作;區建設局牽頭指導項目業主和項目公司辦理建設手續,監督實施招標和工程質量;區發改局、財政局、審計局、監察局牽頭監督BT模式合同的執行,協調相關問題;建立BT模式財務跟蹤監督制度,由區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門委托財務中介機構全過程跟蹤審核資金到位和使用情況,適時評估項目建設成本和財務風險;BT模式合同雙方要嚴格遵守有關規章制度和區政府的有關規定,項目業主及其工作人員在項目執行中違法違紀的,由有關部門追究當事人的責任。
六、強化政府投資建設項目轉固定資產工作
。ㄒ唬└叨戎匾曂掇D固工作。認真貫徹落實《貴陽市人民政府辦公廳關于印發的通知》(筑府辦發〔20xx〕55號)、《市人民政府辦公廳關于進一步規范建設項目綜合驗收工作程序的通知》(筑府辦發〔20xx〕91號)、《關于做好南明區政府投資建設項目轉固定資產工作的通知》(南府辦發〔20xx〕10號)、《關于進一步規范我區建設項目綜合驗收工作程序的通知》(南發改投字〔20xx〕151號)精神,盡快使建好的政府投資項目轉為固定資產,扭轉“重建設,輕驗收”的觀念,解決我區建設項目的基建帳簿上“在建工程”余額過大、國有資產家底不清、產權不明等現象,確實盤活固定資產。
。ǘ┓惨艳k理綜合竣工驗收的政府投資項目必須開展投轉固工作。項目綜合竣工驗收由項目法人向區發改局申請。辦理綜合竣工驗收一般應具備以下資料:(1)申請項目綜合竣工驗收文件,(2)施工圖及竣工圖,(3)項目基本概況表,(4)項目建議書及批復、規劃許可證、環評報告、可研報告及批復、施工許可證、項目招標核準文件、初設和概算批復等前期手續,(5)項目質量驗收備案表,(6)財政、審計部門對決算的評審結論,(7)消防、環保等驗收文件,(8)其他資料。
(三)積極完善不齊項目相關手續。未辦理綜合竣工驗收手續的政府投資項目,項目法人要積極完善相關手續,補齊資料,盡快達到項目綜合竣工驗收條件要求。
(四)對符合文件規定條件的投資額度小、建設內容單一、不需辦理綜合竣工驗收手續的項目,各項目法人應按照基本建設程序要求,做好相關資料歸檔管理工作,直接辦理固定資產移交手續。
。ㄎ澹┯蓞^財政局國資辦負責做好固定資產接收、注冊工作,并按用途進行劃分。
。┯蓞^政府督查室、區發改局牽頭做好全區投轉固考核工作。
七、嚴格執行固定資產投資和項目建設工作督促檢查及考核制度
強化對固定資產投資及重大工程和重點項目建設工作的督促檢查和考核工作,確保項目建設順利實施。
。ㄒ唬榇_保區委、區政府關于固定資產投資及重點項目建設工作決策部署的落實,由區領導小組每年初將全年固定資產投資及重點項目建設工作目標任務分解下達到各相關部門。各部門按照分解下達的目標任務與區領導小組簽訂責任書,區領導小組按照責任書要求組織對各部門進行年度考核,完不成目標任務的,追究相關有關部門和有關人員的責任。將全區固定資產投資及重點項目建設目標任務列為各有關部門目標管理考核內容進行督查、督辦。
。ǘ┯蓞^領導小組辦公室組織各部門完成固定資產投資及重點項目建設目標任務情況;各有關部門要貫徹落實區委、區政府和區領導小組關于固定資產投資及重點項目建設的決策部署情況;區委、區政府領導對固定資產投資及重點項目建設有關工作批示的辦理和落實情況;區領導小組研究確定事項的辦理和落實情況等進行督促檢查。督促檢查情況由區領導小組辦公室及時收集匯總,并向區領導小組報告。各部門完成固定資產投資及重點項目建設目標任務情況并定期在全區進行通報。各部門要建立相應制度,進一步加大對固定資產投資及重點項目建設工作的督促檢查和考核力度。
八、建立項目建設領導掛鉤聯系制度
為加快推進重大工程和重點項目建設,各單位主要負責同志和分管領導要加強對重點項目建設工作的領導,協調解決項目建設中存在的問題和困難,確保項目早開工、早投產、早見效。
。ㄒ唬┲攸c項目建設實行有關單位主要領導為責任人的掛鉤聯系責任制。
。ǘ┱顿Y主管部門要按照“一個項目、一位聯系領導、一個責任單位、一個考核目標“的要求,研究提出重點項目掛鉤聯系方案,報區人民政府審定。掛鉤領導要深入項目建設一線,幫助項目建設單位協調落實土地、規劃、環保、供電、供水等建設條件,協調落實項目建設資金,研究解決項目建設中出現的具體問題,切實加快推動重點項目建設。
九、建立固定資產投資和項目建設工作調查研究制度
加強固定資產投資及重點項目建設工作的調查研究,及時發現和解決固定資產投資及重點項目建設工作中存在的問題和困難。
。ㄒ唬└饔嘘P部門要根據固定資產投資及重點項目建設工作的實際情況,及時開展調查研究,提出具體意見。對調查研究中發現的個別特殊問題,要按特事特辦的原則及時予以辦理。
。ǘ﹨^領導小組辦公室要根據區委、區政府及區領導小組的要求,針對固定資產投資及重點項目建設中出現的困難和問題,及時提出需果調研的問題和建議,由區領導小組會議研究確定后,責成有關部門、單位和地方開展調研工作。
十、建立固定資產投資和項目建設工作信息聯系制度
各單位要明確一名聯絡員,各重點項目也要明確一名信息員,負責每半個月向領導小組辦公室報送一次本單位項目建設的進展情況及相關信息,對重大、緊急問題要及時報告,必要時可直接送區領導小組組長、副組長和成員單位。區領導小組辦公室要加強與各部門和有關單位的溝通和聯系,及時了解情況,重大、緊急情況要迅速向區領導小組報告。根據工作需要,由區領導小組辦公室會同區宣傳部門組織新聞媒體對固定資產投資及重點項目建設進展情況進行宣傳報道;對固定資產投資及重點項目建設中出現的重大問題,通過新聞媒體及時進行公布,發揮輿論的監督作用。
以上工作制度中未規定的事項、程序、時限,按照國家和省、市、區相關法規、政策規定執行。
前期工作計劃5
1. 范圍
本文件規定了前期工作辦理項目立項、土地、規劃、施工、備案、銷售、消防、人防、交管及水、電、氣的申報工作要求。
本文件適用于公司前期各項申報工作。
2. 管理職責
2.1 計劃部負責前期工作的各項申報工作
2.2 各部門負責提供相關申報資料及協助辦理相關工作
3. 工作流程
3.1 向計經委(局)申報建設項目報審
3.1.1辦理立項批文所需報審資料:
3.1.1.1書面申請報告
3.1.1.2營業執照復印件
3.1.1.3土地出讓合同或土地競拍中標通知書
3.1.2 辦理開工批文所需報審資料:
3.1.2.1書面申請報告
3.1.2.2報建施工圖一套(建筑施工圖,含規劃批準的總平面圖)
3.1.2.3項目概算(原件)
3.2 向建委(局)申辦建設工程施工許可證
3.2.1 報審資料:
3.2.1.1書面申請報告
3.2.1.2建設工程施工許可證申請表
3.2.1.3立項批文、土地證、開發資質
3.2.1.4建設工程規劃許可證
3.2.1.5建設工程中標通知書
3.2.1.6 施工圖設計文件審查批準書
3.2.1.7 施工組織設計(需建設方或監理方簽署意見并蓋章,工程部主辦)
3.2.1.8 質量監督和安全監督委托書(建設方和施工方申辦,工程部主辦)
3.2.1.9 監理合同或監理中標通知書
3.2.1.10 審計報告、開工批復
注:申報資料時須提供原件和復印件,原件復驗后退還,審批部門留存復印件。
3.2.2 領取施工許可證后方可施工建設
3.3 向土地局申辦土地證
3.3.1 土地登記
所需報審資料(一式三套):立項批文(原件)、可研報告及批復(原件)、項目選址意見書(兩份復印件、一份原件)、項目選址范圍紅線圖(原件)、建設用地規劃許可證、用地批準書、規劃方案設計批復(原件)、規劃批準的總平面圖(含經濟技術指標,原件)、土地出讓合同(一份原件、兩份復印件)、營業執照、資質證明、銀行資信證明、法人身份證明書、批準證書(外資企業)、合同、章程(合資、股份制企業)、企業組織代碼證書、土地評估報告(二份原件)、宗地圖(原件)、土地出讓金繳納憑證(兩份復印件、一份原件)、契稅完稅證。
3.3.2 開發用地經勘丈、調查、指界后,核發國有土地證
3.4 向規劃局申報建設項目報審
3.4.1 辦理建設用地規劃許可證所需報審資料:
書面申請報告、規劃審批申請一份、建設用地規劃許可證申請表、立項批文、土地相關文件、地形圖(1:1000圖紙八份)。
3.4.2 辦理建設工程規劃許可證所需報審資料:
書面申請報告、規劃審批申請表、建設工程規劃許可證申請表、驗灰線單(四份)、放線成果表、土地證、立項批文、報建施工圖(含總平圖,兩套)、方案審批意見、消防審批意見、人防審批意見。
3.4.3 交納各項規費,簽定白蟻防治協議
3.4.4 領取建設工程規劃許可證
3.4.5 現場放線后方可施工(工程部主辦)
3.5 向房產局申辦建設項目銷售許可證
3.5.1 填報商品房銷售許可證
3.5.2 提交報審資料:開發資質、營業執照、法人代碼證書、(授權委托書、土地出讓合同、土地證、土地出讓金交費憑證、立項批文、建設工程規劃許可證、商品房建筑平面圖(經批準的.圖紙,含總平圖)、銷售房屋窗口表、銀行監管合同、商品房價格申報表、物價批文、商品房銷售備案證、商品房外銷批文(辦理外銷房許可證須提交)。
3.5.3查看施工現場
3.5.4交費
3.5.5 領取商品房銷售許可證
3.6 向消防局(大隊)申報建設項目
3.6.1 辦理建設項目施工設計消防審查意見書
所需報審資料:書面申請報告、建筑工程消防設計防火審核申報表、立項批文、規劃方案審批意見及批準的總平圖、工程簡要說明、建筑施工圖(包含平立剖面圖、暖通、防排煙、消防給水系統、固定滅火裝置、建筑滅火器配置圖、消防設計專篇,所有圖紙均需加蓋消防自審章)、方案或擴初設計消防審核意見。
3.6.2 辦理建設項目竣工消防驗收意見書
所需報審資料:書面申請報告、建筑工程消防竣工驗收申報表、竣工圖紙、施工設計消防審查意見書。
3.6.3現場查看
3.6.4驗收合格后領取驗收批文
3.7 向人防辦申辦建設項目報審
3.7.1 辦理修建防空地下室立項
所需報審資料:結合民用建筑修建防空地下室申請表、書面申請報告、立項批文、規劃設計要點、規劃方案意見、總平面圖、建筑方案平立剖面圖。
3.7.2 辦理防空地下室施工設計審批
所需報審資料:書面申請報告、防空地下室立項批文、人防設計要點、防空地下室初步設計審查意見、防空地下室建筑平面施工圖(三套)及CAD盤、地面工程平立剖面圖、工程面積核定單。
3.7.3 辦理防空地下室竣工驗收
所需報審資料:書面申請報告、防空地下室竣工圖紙及資料(二套)、防空地下室內部環境測試報告、防空地下室消防部門驗收報告、防空地下室施工圖審查意見。
3.7.4 領取驗收合格文件
3.8 申辦建設項目水、電、氣
3.8.1 供電報批
3.8.1.1申辦施工用電
3.8.1.2申辦正式用電,提交報審資料:
書面申請報告、電力用戶用電申請書、營業執照復印件、建設工程規劃許可證、申報電氣平面圖審核
3.8.1.3 選擇設備和限定價格
3.8.1.4 交納設備費用及安裝費用
3.8.1.5 驗收、送電
3.8.1.6 報辦臨時用電撤消手續、退押金
3.8.2 供水報批
3.8.2.1 申辦施工用水
3.8.2.2 申辦正式用水,簽定用水交款協議
所需報審資料:書面申請報告、用水審批表、建筑平面圖。
3.8.2.3 交納用水增容費費用
3.8.2.4 安裝正式用水總表
3.8.3 煤氣管道報批
3.8.3.1 申報交圖紙審核
3.8.3.2 煤氣公司出具書面審核意見及煤氣管道施工圖紙
3.8.3.3. 編制預算、簽定新用戶發展合同書
3.8.3.4 交納費用、管網施工
前期工作計劃6
一、前期物業工作主要有如下四方面:
。ㄒ唬⑴c規劃設計、施工跟進
1、規劃設計
。1)、參與目的:使設計在滿足技術、規范要求下要同時滿足便于使用、易于維護、運行可靠、安全,使用和維護費用低的要求。
(2)、階段劃分:第一階段是參與提供方案設計條件;第二階段是參與初步設計的審核,主要工作是查看設計條件的落實情況,及對各細部進一步研究并提出建議;三是參與施工圖紙會審,審核設計條件和建議落實情況和對設計進一步的審核。
。3)、時間及重點:規劃設計階段的參與主要是跟隨工程的規劃設計實際進度進行。物業參與的重點是設施設備和公共部位的質量保證。
為保證工作質量,應該對工程的每個分部工程進行分析,提供相應的建議。
2、施工跟進
。1)、目的:熟悉土建、設施設備、管路的`敷設情況,為以后管理打下基礎;二是參與工程的驗收工作,控制工程的施工質量,確保工程的使用功能,減少工程維修量和費用支出,避免造成使用糾紛;三是收集各種工程技術資料。
(2)、要設計出相應的表格和工作程序來保證施工跟進的工作質量,
。ǘ、確定物業公司運行所需文案
鑒于公司預在本項目建立正規的物業管理模式,因此,公司的架構和運行模式需要重新建立。
1、運行模式:新的公司運行模式采用iso9001:20xx版的模式建立。
2、具體內容:新的運行模式的文件共分成如下三個層次
。1)、質量管理手冊: 主要包括公司的質量方針和質量目標,組織機構設置,各部門、崗位職責、權限及溝通,相互關系。
(2)、程序性文件: 針對公司各部門的具體工作編制相應的程序性文件進行控制。
。3)、第三層次性文件 主要指對部門的各質量活動和操作進行描述和規定的詳細作業文件,包括質量記錄、相關標準和制度等。
根據上述方案,由顧問公司根據我公司的實際情況,提供相關文案,經審核通過后,作為公司的正式文件。
為確保顧問公司提供文案的進度和質量,編制顧問進度計劃,經雙方確認后執行。每項工作按照如下程序進行:根據進度計劃確定工作內容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準執行。
根據開發商提供的的項目計劃完成時間在20xx年6月,以上文案在20xx年2月末以前完成。
。ㄈ⒒I備設施設備采購、人員招聘及培訓
1、依據:根據確定的崗位說明書、人員到崗計劃及辦公計劃進行。
2、時間:20xx年3月進行人員招聘,4、5月人員培訓。
3、時間可根據實際情況進行調整。
。ㄋ模、接管驗收、物業公司正式運行及改進
1、按照規定對物業進行接管驗收。
2、公司按照既定模式運行。
3、在實際運行過程中持續改進。
二、公司人員需求計劃
1、20xx年3月前,共需三人,項目負責人一人、內業資料一人、工程負責人一人(暫定名)。
2、分工:
。1)、項目負責人: 參與以上四個方面工作的全部工作,重點負責2、3、4方面工作,并對規劃設計、施工跟進工作進行指導和監督。
(2)、內業人員:直接受項目負責人領導,協助項目負責人進行工作,熟悉相關工作內容,對工作過程中的資料進行規范管理,完成領導交辦的工作。
。3)、工程負責人:直接受項目負責人領導,負責第一部分工作。
3、20xx年3月以后人員根據實際情況另行確定。
前期工作計劃7
開學前期工作計劃安排
1、繼續全力做好招生工作,第一時間兌現教師招生獎勵。
2、對一學期管理常規和課程進行反思,制定改革優化的措施。
3、制定下學期幼兒園工作計劃。
4、完成工作人員考核和人員聘任工作,與部分人員簽訂勞動合同。
5、工作人員暑期分
9、各類資料分類歸檔。
10、園舍部分環境、設備維修。
11、開學典禮的籌備,新學期家長會的籌備。
教育教學
1、制定教育教學工作計劃和各班班務工作計劃。
2、20xx學年第一學期幼兒發展目標研討、定稿。
3、確定9月份主題,制定主題計劃或月計劃。
4、根據要求布置班級環境,設計區角,投放區角材料。
5、做好留園幼兒的教育教學工作。
6、布置大環境,做到新學期,新氣象。
7、確定教師節主題活動的.組織進行。
小保育保健
1、做好留園幼兒的防暑降溫工作,落實滅蚊措施。
2、總結上學期幼兒膳食營養情況,制定改進措施。
3、檢查保健室設施及藥品,檢修或更換。
4、檢查保育保健資料,做好整理歸檔工作。
5、保育員職責培訓及新保育員上崗培訓。
6、制定保育保健工作計劃。
教研科研
1、制定下學期教研科研計劃,落實責任。
2、分組研討一日環節如何帶班。
3、討論下學期教研內容與方法。
4、制定教研科研工作計劃。
家長工作
1、新生家訪和親子活動。
2、討論制定下學期家長工作基本標準。
3、制定下學期家長工作計劃。
4、部分老家長電訪。
團隊建設
1、教師幼兒園組織文化、原本課程、一日帶班等操作性培訓。
2、實施暑期教師培訓計劃。
3、保育員、后勤人員操作性培訓。
4、制定隊伍建設計劃和個人發展計劃。
財務后勤
1、下學期經費預算。
2、固定資產賬目整理。
3、檢查、維修園舍及設施。
4、補充制定下學期所需物品清單,購買下學期所需物品。
5、制定后勤工作計劃和安全工作計劃。
前期工作計劃8
總經理,
您好!
首先感謝總經理給我機會以及信任并支持我的工作,通過與您的一番談話讓我深感責任的重大,我會盡快熟悉公司的業務,穩定并提高銷售業績,努力促進公司的發展,在此先制定出一個職責、工作思路和前期工作計劃,以利于我能更好的開展工作
一,銷售部經理的基本職責
1協助總經理制定公司營銷戰略,并進行市場調研,信息反饋
2制定并執行銷售計劃、銷售指標、銷售管理制度及工作流程
3選拔、任用、培訓、監督、指導、考核一支屬于公司的有戰斗力的銷售隊伍
4費用控制及貨款回籠
5跟蹤服務(客戶管理,項目管理,渠道管理)
6為公司做好各種資料的整理、保存和分析及保密制度
7做好日常工作(如例會)及緊急事件的處理,協調與公司內部橫向部門的關系
8做好售后服務及本部門的內勤管理
二,工作思路
1,人性化管理
首先我會對公司的資源進行前期的整合,繼續公司原來的銷售方向及策略,并堅持完成既定目標。管理的核心是人,我會努力提升自己的能力和部門的凝聚力,保持一個良好并且輕松的工作環境,堅持創新營銷的理念,做到管理與尊重的統一。
2,打造一支有戰斗力的銷售隊伍
以公司的企業文化作為基礎,加強業務學習和培訓,做好跟蹤服務和客戶管理,制定銷售目標,保證公平公正,這樣才有利于隊伍的長期發展(凝聚團隊,形成合力,共同前進)。
3,做好預算及成本管理
預算需要積累大量的管理數據才能進行科學的分析和控制,我會加強公司各部門間的團結和真誠合作;對業務人員的管理,我會從制度,指標,控制和考核等幾個關鍵點入手,做好銷售前,銷售中和銷售后的跟蹤服務;即銷售前要學習企業的規章制度和企業理念,讓業務人員明白什么該做,什么不該做及為什么做,有效的.培訓,讓業務人員明白該怎么做,保證業務人員在實際工作中做到有的放矢,提高效率,為公司盡可能地節省人力、物力和財力;銷售中加強監督和指導,做到結果管理和過程控制有效結合;事后做好考核和獎懲。除了物質手段還要有相應的精神獎勵,形成一種健康的、積極向上的工作氛圍。業務人員的收支,報銷,工作匯報都要按照制度、程序有序進行。
4,銷售
銷售即是把企業的產品及服務賣出去,并使客戶滿意。銷售的本質是靠產品,技術和服務來很好的滿足客戶的需要從而實現利潤,最終形成品牌和信譽,我會與部門全體員工一起努力,摸索出一套獨特的銷售策略和銷售技巧。
前期工作計劃9
各省、市、自治區計委,國務院各部:
一九八二年九月我委發出《關于編制建設前期工作計劃的通知》以后,有關部門都很重視,進行了傳達、動員和具體部署,推動了建設前期工作的開展。
前不久,我們先后同二十個部(局)進行了座談,聽取了各部門在開展建設前期工作中的意見和問題。經過研究,現將這些問題的意見補充通知如下:
一、關于“六五”期間進行建設前期工作項目名單問題
《通知》中要求在“六五”期間進行前期工作的重點項目為283個。在座談中各部門要求增列186個。這批項目中有的同“六五”施工項目有重復;有的項目,按照分級管理的原則,應列入部門或地方的建設前期工作計劃;而列入國家建設前期工作計劃的項目只限于那些生產規模大、對國民經濟發展和生產力布局有重大影響、協作條件復雜和建設前期工作量較大的重大骨干項目。經反復斟酌,列入國家“六五”建設前期工作計劃的重點項目。確定為279項(項目名單附后)并已以計綜字〔19xx〕一號文件下達,請即按此集中力量進行工作。
除前面279個重點項目外,一般大中型項目需要進行前期工作的,部門和地方可分別列入各自的建設前期工作計劃,并報國家計委備案。
二、關于建設前期工作各個階段的審批權限
建設前期工作的內容,包括項目的可行性報告、設計任務書和初步設計。
列入國家建設前期工作計劃的279個重點項目的'可行性研究報告,凡是外部協作條件復雜、采用新工藝、新技術以及我們尚未搞過的新項目(如核電站),由國家計委審批;工藝比較成熟、協作條件不太復雜、生產建設都有經驗的項目,由國家計委委托有關部門審批。它們的設計任務書,則一概由國家計委審批,其中特別重大的項目,由國家計委提出審查意見后,報國務院審批。初步設計由經國家經委審批。
列入部門或地方建設前期工作計劃的項目,凡屬大中型項目的可行性研究報告,由部門或地方進行初審,在進行初審時,應按行業征求有關部門的意見。然后報國家計委,由國家計委或由國家計委委托有關部門審批。大中型項目的設計任務書由國家計委審批,其中個別重大項目由國家計委提出審查意見后,報國務院審批。初步設計,由國家經委審批。
三、關于落實外部協作條件問題
凡是列入國家“六五”建設前期工作計劃的重點項目以及列入部門和地方的建設前期工作計劃的大中型項目,它們的外部協作條件,諸如原材料、燃料動力的供應,交通運輸的配合,礦產資源的落實,大型和先進設備的研制,新技術、新工藝的研究,等等,各部門、各地區之間均應相互提供資料,簽署意向性協議。凡涉及全國平衡和國家重大方針時,需報送國家計委和國家經委進行研究落實。
四、關于進行建設前期工作的費用問題
各項前期工作所需經費,仍按《通知》中的規定執行。即:勘察設計單位和科研單位承擔的任務,凡有事業費和科研經費來源的,從事業費和科研經費中開支;沒有經費來源,實行取費的單位按規定收取費用?辈煸O計和科研單位收取的費用,凡是改擴建項目由原企業單位用生產發展基金安排;新建項目如沒有固定資金渠道的,按照隸屬關系,分別由主管部或省、市、自治區在固定資產投資計劃內安排。
五、關于技術力量不足問題
首先要充分利用現有的勘察設計和科研力量。進行必要的合理調配和予以合理安排。對某些項目或一個項目的某些科研專題,可以委托咨詢公司和大專院校、科研單位進行可行性研究。此外,國家計委在今后制定高等學校的招生計劃時,將考慮培養進行建設前期工作需要的各種工程技術和財經專業人員。目前,各部門和地區可以對某些急需的專業人員采用辦短期訓練班或其他辦法加以解決。
六、關于進一步加強對建設前期工作的領導問題
各部門、各地區要進一步加強對這項工作的領導,要集中一定力量抓緊、抓好。要宣傳建設前期工作的重要性。要落實每一個重點項目前期工作的負責人,要建立責任制,要經常檢查前期工作的進展情況,及時發現問題,解決問題,并定期向國家計委和國家經委反映建設前期工作的進展情況和問題。
前期工作計劃10
1.為保證集團公司房地產開發項目前期工作順利進行,且符合國家和地方相關法律、法規,特制定本程序。
2 適用范圍
本程序適用于集團公司房地產開發項目的前期工作。集團公司在XX開發區內房地產開發工程項目的前期工作執行《XX經濟經濟技術開發區規劃設計管理規定》有關規定。
3 職責
3.1 項目部下設前期辦負責辦理房地產開發工程項目的前期工作。項目部不設置專門機構的,要指定專人辦理房地產開發工程項目的前期工作。
3.2 項目部負責制定工程項目前期工作計劃,具體向政府各主管部門申請辦理工程項目開發前期的政府批件和取證工作,投資發展部予以配合。
3.3 項目部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監理公司等供方,與供方草簽經濟合同;經濟合同經集團公司復核并正式訂立后開展有關業務。
4 程序內容
4.1 項目部組織擬定《工程項目進度計劃》并報集團公司批準。
4.2 項目部負責起草集團公司向xx投資控股有限公司(以下簡稱控股公司)關于集團公司房地產開發工程項目的立項申請請示公文,并取得控股公司的《立項批復》。
4.3 項目部申請辦理房地產開發項目土地準許使用的'相關手續。依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4 項目部持房地產開發項目《立項批復》等批件及集團公司房地產開發企業資質證書,到政府規劃部門申請辦理規劃要點、詳規設計條件等批文。
4.5 項目部委托設計部門進行正式規劃設計,提供工程項目建筑平、立、剖面規劃設計圖,上報政府規劃部門審定并獲得《規劃設計成果通知書》。
4.6 項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環保、***等政府有關部門初步審核意見或證明并上報政府規劃部門。
4.7 項目部在規劃設計成果完成后,向設計單位下達《設計任務委托書》,設計單位據此完成工程項目的擴大初步設計。
4.8 項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規劃部門審查,取得工程項目擴大初步設計審核批復文件。
4.9 項目部按照政府建設行政主管部門要求,持房地產開發項目政府批復、批件及其他證明材料,到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續,直至獲取《建設工程規劃許可證》。
4.10 擴大初步設計審核批復后,設計院完成施工圖設計及工程結構計算,到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批準手續,獲得《施工圖紙審查批準書》。
4.11 項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明,到市建委辦理《建筑管理機構資格認證書》。
4.12 項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。項目部按政府規定辦理屬于政府配套工程所需手續。
4.13 項目部按照招標程序選定中標監理單位、施工總承包單位并草簽經濟合同;經濟合同經集團公司復核正式訂立后開展有關業務。
4.14項目部持監理公司和施工單位的中標通知書,連同《監理合同》、《施工合同》到政府建設工程質量監督部門辦理質量監督備案手續。
4.15 項目部持《年度投資計劃》、《建設工程規劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準書》、《房地產開發企業資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監督備案》、《中標通知書》、《監理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16 項目部在工程項目前期工作結束后,將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。工程項目竣工移交后,項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產事業部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續。
前期工作計劃11
目的:對于新城市新餐廳通過開業前的行銷活動進行品牌宣傳,提升牛契的知名度,為我們在當地創立第一品牌打下基礎。 新店開業前,餐廳的主要工作就是宣傳和介紹牛契潮汕牛肉火鍋“和每一片牛肉約定呈現它最美的味道+純天然更健康”的消費理念,聚焦于“專注潮汕牛肉20年”打造最正宗的潮汕牛肉火鍋第一品牌。
網絡營銷:微信+微博+qq。裝修期間,先做門頭設計裝修打出品牌及類型。
新店開業企劃工作時間表
1、 商圈拜訪
*建立餐廳專業拜訪隊伍(由餐廳推廣代表負責,店經理追蹤)。(設立推廣代表的崗位及相應的培訓) *了解商圈內的.目標顧客群
*確定的要進行拜訪的對象(根據離餐廳的距離和目標顧客群的規模綜合考慮) *對拜訪隊伍進行分工 *準備好拜訪工具
----餐廳名片、小禮物、贈券及相關的開業宣傳內容 ----拜訪對象為單位負責人或是有利益相關的對象 以上工作在開業前第四周完成 *開業前第三周進行具體拜訪工作
2、 開業前行銷活動
*針對進入新城市的餐廳:
----提前1個半月登報招幕海報,借招募海報進行品牌宣傳(如可行借登報招幕開始進行品牌宣傳。)
----餐廳開業前45天市場總經理、督導、餐廳店總需與開發部門溝通,了解該城市集客點、消費力水平、餐廳 商圈范圍、預計SALES目標及與市場部溝通提前一個月做好宣傳計劃。
----在開業前一個月如有可能要在當地最有影響力的報紙上進行牛契潮汕火鍋的宣 傳(如品牌、歷史、產品等)。
*開業前餐廳對外宣傳
----開業前三天餐廳外墻張貼開業訊息的海報或利用外燈箱刻中空的開業訊息,晚上開燈后非常顯眼。 ----在張貼餐廳開業訊息的同時做一張餐廳開業后的活動預告海報 1、提前三天在商圈內派發開業優惠禮包、手招進行宣傳;(需要市場部設計,內容重點就是宣傳和介紹牛契潮汕牛肉火
鍋“和每一片牛肉約定呈現它最美的味道+純天然更健康”的消費理念,聚焦于“專注潮汕牛肉20年”打造最正宗的潮汕牛肉火鍋第一品牌。
商圈內擺放20把太陽傘進行宣傳;(如果可以設計,太陽傘以后可以用于贈送商圈周圍的交通崗亭、或是其他一些可增加餐廳展示面場所) *開業當天活動安排:例如 開業小嘉賓活動
----小嘉賓資格為生日與開店當月月份日期一致,年齡要求6到8歲,人數限20人以內 ----小嘉賓參加開業早上的表演
----參加開業一周后的大型生日餐會(免費贈送小壽星一份兒童餐) ----宣傳和報名方式
1) 通過在餐廳門口海報宣傳
2) 通過在商圈發開業訊息及生日餐會訊息的DM宣傳 3) 通過學校收集小朋友資料
1、禮品兌換
2、高峰前的才藝表演(邀請當地的學校小朋友),聚人氣
三、開業后期:
1、 2、 3、 4、
開業后一個月參與社區活動進行品牌宣傳(10月份國慶節活動、中秋節活動等) 開業半個月后外賣宣傳,方便居民用餐,提升餐廳營業額; 商場內指示牌廣告安裝,提升餐廳可見度;
開業半個月后外賣宣傳,方便居民用餐,提升餐廳營業額;
需要市場部支持內容:
1、 開業宣傳單設計(5萬張) 2、 招聘海報設計 3、 開業訊息海報 4、 廣告傘設計及采購 5、 開店禮品設計及采購 6、 開業小活動策劃
7、 外賣卡的設計及印制(1萬張)
前期工作計劃12
物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理等方面,在實際操作中,我們將根據各階段的特點,有重點、有步驟地逐項落實。
一、早期介入的具體工作計劃:
1、檢查配套設施是否完善,如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐(間)、吸煙區等服務設施;另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施;
2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據xxx的功能要求和考慮不同業主(租戶)使用的設備及其發展需要審查水電特別是區域供電容量。
3、檢查安全監控系統和消防系統設備的布局是否合理實用,是否留有死角。
4、檢查機電設備的配臵是否合理。
5、收集整理合同文件和技術檔案資料。
6、起草物管委托合同并與開發商簽署;
7、與開發商協商制定管理維修公約并報市房地局核準備案;
8、制定物業管理的崗位設臵和人員編制,列出人員到位時間表;
9、制定匯總各部門采購清單(辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等)
10、根據正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預算報開發商審批執行;
11、根據具體情況及業主租戶的服務需求預測編制物業管理費預算,確定每月每建筑平米的管理費金額;根據設備情況及業主使用功能的要求,擬定能源費計量及分攤方案及原則;確定服務項目及各類收費標準;
12、與開發商辦理交接樓手續(包括安全消防責任的交接);交接內容要有以下幾點:
●產權產籍/業戶名單/地址名牌及郵編
●圖紙資料及設備使用操作手冊
●供貨商/承建商的培訓
●政府及行業主管部門簽發的許可證書或執照
●鑰匙
●專用工具和備品備件
●遺留問題的確認和解決時限
●保修安排(電話聯絡單)
●電、水、氣表的抄讀確認
●資產/材料/工具
●問題
●問題的原因
●已造成或將造成的后果
●解決方案建議(時間、費用和相關影響;徹底解決、改善、管理措施彌補)
●時間限制要求
13、建立主要的制度和工作程序:公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等;
14、相應文件及表格的設計、印刷和使用;
15、協助發展商辦理業主的入伙手續;辦理業主及租戶的入住手續。
二、前期主要服務質量標準
。ㄒ唬、基本要求
1、前期服務與開發商雙方簽定規范的物業服務合同,明確雙方的權利和義務關系。
2、承接項目時,對公用部位,公用設施進行認真查檢,驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
4、有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。
5、管理服務人員佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。
6、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
7、按合同約定規范使用房屋專項維修資金。
。ǘ、房屋管理
1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃,向開發商提出報告與建議,根據建設方的決定,組織維修。
3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,定期維修養護。
4、按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約要求,建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告有關主管部門。
。ㄈ⒐灿迷O施設備維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。
2、公示24小時服務電話。急修30分鐘內,到達現場,有報修、維修記錄。
3、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
4、設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維修人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
5、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄。需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃,向開發商提出報告與建議,根據建設方的決定,組織維修或者更新改造。
6、消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通,設備房保持整潔。
7、樓道燈完好率不低于85%,發現燈壞及時維修。
8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好,不得改變其使用功能。
9、對配電柜、空調待各類設備做好運行及維修保養記錄臺帳,定期檢查。
10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象,排水系統暢通,汛期道路無積水。
(四)、公共秩序維護
1、小區北出入口實行7:00---19:00門衛值班;高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。
2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。
3、車輛停放有序。小區進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮,進出方便。
4、對摩托車、自行車指定位臵停放,停車秩序整齊有序。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告有關部門,并協助采取相應措施。
6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施,對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
7、全小區實行24小時機動巡邏,夜間實行電子巡更。
。ㄎ澹、保潔服務
1、生活垃圾每日清運1次。
2、公共場所每日清掃2次,出入口、樓道每日清掃1次,共用部位玻璃每月清潔1次,樓道燈每季清潔1次,電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備,每周抹一次,確保無衛生死角。
3、小區內公共雨、污水管道每2年疏通1次,雨、污水井每半年檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每年清掏2次,發現異常及時清掏。
4、做到七凈、六無。七凈:路面凈、路沿凈、人行道凈、雨(污)水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈;六無:無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。
5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
。、綠化服務
1、對綠化區域每天定時澆水,定期進行翻土,栽種草皮植被,及時清除雜草,創造小區優美的環境。對小區內所有的綠化花木負責,成活率要達95%以上。
2、保證小區所有綠化設施完好,對小區內綠化區域進行管理(澆水、修枝整形及養護),對一切破壞綠化的行為給予制止。
3、負責小區綠化區域內的清潔衛生及保潔工作,及時處理枯枝落葉。
4、公共門廳常年布臵綠色植物,定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養護。
。ㄆ撸、收發服務
1、報紙、雜志、信函發放準確及時。
2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細,發放準確及時,無錯發,漏發。物業人員配備、培訓及管理
(1)、人員配備
物業管理處人員配備是依據我公司多年的管理經驗,結合小區實際情況進行測算。各類人員共計27人,其中主任1名,管理員1名,保潔員7名,綠化工1名,水電工1名,保安員16名。
。2)、人員培訓高標準的服務,需要高標準的制度,高標準制度需要高素質人來執行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿執行制度并達到目標的手段,也是物業管理處能否實現管理目標的一個重要保證。
1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業主和使用人服務的思想,熱愛物業管理工作,提倡“”熱忱、奉獻”的敬業精神。
2、職業道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想:愛行業,愛用戶、愛崗位、愛服務、愛信譽。
3、作風建設:根據員工工作性質,著統一服裝,統一掛牌。在接待業主、使用人或賓客時,應做到態度和藹可親,舉止端莊,談吐文明,把“居民至上”作為行動的最高信條。
四、“三全四!蔽逍羌壒芾眢w系標準
1、三全四保
為更好實現公司各物業點“天天是精品”的管理目標,依據公司“三全”(全方位、全時段、全覆蓋)、“四保”(保安、保潔、保綠、保設備)的總體要求,制訂本標準。
本標準規定了基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。
本標準適用于公司參與管理的所有物業點。
2.基礎管理
接管驗收手續齊備。
實施統一專業化管理。
與建設單位或業主委員會簽訂物業管理合同,雙方責權利明確。
建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定。
房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善。
業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責。
各物業點制訂爭創五星規劃和具體實施方案。
建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制訂具體的落實措施和考核辦法。
管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹。
應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率。
在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。
房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便。
建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便。
建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄。
定期向住用戶和發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上。
建立并落實維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄。
3.房屋管理與維修養護
廣場、大廈、停車場等建筑物標志明顯,服務區內門廳布臵合理并設立引路方向平面圖和路標,大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署,并統一有序。
無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象。
建筑物外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。
室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設臵,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損。
空調安裝位臵統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。
封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生間、水房等管理完好。
共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等,天臺隔熱層無破損。
房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
設施單位面積重量不超過樓板承重限度,無危及建筑結構的安全隱患。
4.共用設備管理
綜合要求
制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行。
設備及機房環境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求。
配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程。
設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故。
供電系統
保證正常供電,限電、停電有明確的審批手續并按規定時間通知住用戶。
制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行。
備用應急電源可隨時起用。
弱電系統
按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作。
監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存。
消防系統
消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用。
消防管理人員掌握消防設施設備的.使用方法并能及時處理各種問題。
組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人。
訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通。
裝修需報消防部門審批,對裝修過程嚴格監管,裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用。
服務區域內無火災安全隱患,督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書。
各住用戶消防、用電有嚴格的管理規定,室內電線、插座安裝規范,無安全隱患。
電梯系統
電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。
電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好。
轎廂、井道、機房保持清潔。
電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗。運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修。
運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施。貨運電梯由專人管理操作,嚴禁超載,客梯嚴禁載貨。
排水系統
建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。
設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏。
按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染。
高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。
限水、停水按規定時間通知住用戶。
排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。
遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。
制定事故應急處理方案。
空調系統
中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象。
中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修。
制訂中央空調發生故障應急處理方案。
供暖供氣系統
鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常。管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。
北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃。
5.共用設施管理
共用配套服務設施完好,無隨意改變用途。
共用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好。
廣場、大廈、停車場范圍內的道路通暢,路面平坦。
6.保安及車輛管理
服務區域內實行24小時值班及巡邏制度。
有專業保安隊伍,保安人員熟悉服務區域內的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責。
結合服務區域內的特點,制訂安全防范措施。
進出服務區域內的各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行。
停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊。
室內停車場管理嚴格,出入登記。
非機動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔。
危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
7.環境衛生管理
環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。
清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔。
垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。
管理區域保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。
廣場、大廈商業網點管理有序,符合衛生標準;無攤點外溢、無亂貼、亂畫現象。
無違反規定飼養寵物。
排煙、排污、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染。對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜。
8.綠化管理
綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象。
花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿。
綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。
農藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度。
9.精神文明建設
全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守服務區域內的各項管理規定。
相關服務區域內設立宣傳園地,宣傳管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展健康向上的活動。
管理區域內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。相關區域內設立信息公告欄,符合條件的設有文化體育活動場所。
創造條件,積極配合,支持并參與社區文化建設。
10.管理效益
物業管理服務費用收繳率98%以上。 提供便民有償服務,開展多種經營。
物業管理經營狀況良好。
五、物業管理檔案的收集
在小區物業管理中,我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善,從空間上講是指物業構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境;從時間上講是自始至終,從物業的規劃設計到售后服務的資料都須齊全。及時,即要不失時機,做到“六時”。
前期工作計劃13
1、確定餐廳各區域主要功能及布局。
根據酒樓總體建筑布置和市場定位,對營業區域要進行具體的功能定位。在進行區域分布時,要公道考慮餐廳各項治理流程;如送餐線路;服務流程的公道性;廚房工作流程的公道性;餐具收拾和洗滌的流程;足夠的倉儲場所和備餐間;尤其是多功能宴會廳要留有充足的餐桌的場地。
2、設計餐廳組織機構
要科學、公道地設計組織機構,餐廳經理要綜合考慮各種相關因素,如:飯店的規模、檔次、建筑布局、設施設備、市場定位、經營方針和治理目標等。
3、制定物品采購清單
飯店開業前事務繁多,經營物品的采購是一項非常耗費精力的工作,僅靠采購部往完成此項任務難度很大,各經營部分應協助其共同完成。無論是采購部還是餐廳部,在制定餐廳采購清單時,都應考慮到以下一些題目:
(1).本餐廳的建筑特點。采購的物品種類和數目與建筑的特點有著密切的關系。
(2).行業標準和市場定位。
(3).本餐廳的設計標準及目標市場定位。餐挺總經理應從本飯店的實際出發,根據設計的檔次標準,同時還應根據本飯店的目標市場定位情況,考慮目標客源市場對餐飲用品的配備需求。如高檔宴會的布置需要;婚宴市場的產品。
(4).行業發展趨勢。餐廳總經理應密切關注本行業的`發展趨勢,在物品配備方面應有一定的超前意識,不能過于傳統和守舊。
(5).其它情況。在制定物資采購清單時,有關部分和職員還應考慮其它相關因素,如:餐廳上座率、餐廳的資金狀況等。采購清單的設計必須規范,通常應包括下列欄目:部分、編號、物品名稱、規格、單位、數目、參考供貨單位、備注等。此外,餐廳在制定采購清單的同時,就需確定有關物品的配備標準。
4、協助采購這項工作對餐廳的開業及開業后的運營工作影響較大,餐廳總經理應密切關注并適當參與采購工作。這不僅可以減輕采購部經理的負擔,而且還能在很大程度上確保所購物品符合要求。餐廳總經理要定期對照采購清單,檢查各項物品的到位情況,而且檢查的頻率,應隨著開業的鄰近而逐漸增高。
5、參與制服的設計與制作
餐廳的崗位較多,而且風格各異,中餐廳分為零點餐廳、宴會廳、包廂、風味餐廳等;為營造較好的服務氛圍,在制服的款式、面料要加以區分。
6、編寫部分運轉手冊《治理實務》
運轉手冊,是部分的丁作指南,也是部分員工培訓和考核的依據。一般來說,運轉手冊可包括崗位職責、工作程序、規章制度及運轉表格等部分。
7、參與員工的招聘
通常,餐廳的員工招聘與培訓,需由人力資源部和餐廳總經理共同負責。在員工招聘過程中,人力資源部根據飯店工作的一般要求,對應聘者進行初步篩選,而餐廳總經理則負責把好錄取關。
8、、抓好開業前培訓工作
開業前培訓是餐飲部開業前的一項主要任務,范文寫作餐廳總經理需從本餐廳的實際出發,制定切實可行的部分培訓計劃,選擇和培訓部分培訓員,指導其編寫具體的授課計劃,督導培訓計劃的實施,并確保培訓工作達到預期的效果。
前期工作計劃14
一、確定餐廳各區域主要功能及布局
根據酒樓總體建筑布置和市場定位,對營業區域要進行詳細的功能定位。在進行區域分布時,要合理考慮餐廳各項管理流程;如送餐線路;服務流程的合理性;廚房工作流程的合理性;餐具收拾和洗滌的流程;足夠的倉儲場所和備餐間;尤其是多功能宴會廳要留有充足的餐桌的場地。
二、設計餐廳組織機構
要科學、合理地設計組織機構,餐廳經理要綜合考慮各種相關因素,如:飯店的規模、檔次、建筑布局、設施設備、市場定位、經營方針和管理目標等。
三、制定物品采購清單
飯店開業前事務繁多,經營物品的采購是一項非常耗費精力的工作,僅靠采購部去完成此項任務難度很大,各經營部門應協助其共同完成。無論是采購部還是餐廳部,在制定餐廳采購清單時,都應考慮到以下一些問題:
1、本餐廳的建筑特點
采購的物品種類和數量與建筑的特點有著密切的關系。
2、行業標準和市場定位
3、本餐廳的設計標準及目標市場定位
餐挺總經理應從本飯店的實際出發,根據設計的檔次標準,同時還應根據本飯店的目標市場定位情況,考慮目標客源市場對餐飲用品的配備需求。如高檔宴會的布置需要;婚宴市場的產品。
4、行業發展趨勢
餐廳總經理應密切關注本行業的發展趨勢,在物品配備方面應有一定的超前意識,不能過于傳統和保守。
5、其它情況
在制定物資采購清單時,有關部門和人員還應考慮其它相關因素,如:餐廳上座率、餐廳的資金狀況等。采購清單的設計必須規范,通常應包括下列欄目:部門、編號、物品名稱、規格、單位、數量、參考供貨單位、備注等。此外,餐廳在制定采購清單的同時,就需確定有關物品的配備標準。
四、協助采購
這項工作對餐廳的開業及開業后的運營工作影響較大,餐廳總經理應密切關注并適
當參與采購工作。這不僅可以減輕采購部經理的負擔,而且還能在很大程度上確保所購物品符合要求。餐廳總經理要定期對照采購清單,檢查各項物品的到位情況,而且檢查的頻率,應隨著開業的臨近而逐漸增高。
五、參與制服的設計與制作
餐廳的崗位較多,而且風格各異,中餐廳分為零點餐廳、宴會廳、包廂、風味餐廳等;為營造較好的服務氛圍,在制服的款式、面料要加以區分。
六、編寫部門運轉手冊《管理實務》
運轉手冊,是部門的丁作指南,也是部門員工培訓和考核的依據。一般來說,運轉手冊可包括崗位職責、工作程序、規章制度及運轉表格等部份。
七、參與員工的招聘
通常,餐廳的員工招聘與培訓,需由人力資源部和餐廳總經理共同負責。在員工招聘過程中,人力資源部根據飯店工作的一般要求,對應聘者進行初步篩選,而餐廳總經理則負責把好錄取關。
八、抓好開業前培訓工作
開業前培訓是餐飲部開業前的一項主要任務,餐廳總經理需從本餐廳的實際出發,制定切實可行的部門培訓計劃,選擇和培訓部門培訓員,指導其編寫具體的授課計劃,督導培訓計劃的實施,并確保培訓工作達到預期的效果。
一般培訓計劃以倒計時的方式編定。由部門安排培訓,餐廳培訓的主要內容有:
1、餐飲的基礎理論知識;
2、基本功練習;
3、餐飲服務規范流程的訓練;
4、餐廳主菜單培訓;
5、培訓團隊的凝聚力,可在培訓期間穿插一些團隊合作的學習和訓練等。
培訓結束,可組織一次大型的培訓成果匯報會,也可從中發現一些優秀服務人員。
九、建立餐飲檔案
開業前,即開始建立餐飲檔案,對日后的餐廳管理具有特別重要的意義。很多酒樓就因在此期間忽視該項工作,而失去了收集大量第一手資料的機會。最好能與最初確定餐廳定位和功能劃分的人進行一次溝通,領會他們對餐飲設計的`意圖。
十、參與餐廳驗收
餐廳的驗收,一般由投資人、副總經理、工程部經理、餐廳總經理等共同參加。餐廳參與餐飲的驗收,能在很大程度上確保餐飲裝潢的質量達到飯店所要求的標準。餐廳在參與驗收前,應根據本餐廳的情況設計一份餐廳驗收檢查表,并對參與的部門人員進行講解。驗收后,要留存一份檢查表,以便日后的跟蹤檢查。
十一、開業前開荒衛生工作
開業前開荒衛生工作的成功與否,直接影響著對餐廳成品的保護。很多餐廳就因對此項工作的忽視,而留下永久的遺憾。餐廳應在開業前與最高管理層及相關負責部門,共同確定部門清潔計劃,展開全面的清潔工作。
十二、餐廳的模擬運轉
餐廳在各項準備工作基本到位后,即可進行模擬運轉。這既是對準備工作的檢驗,又能為正式的運營打下堅實的基礎。
前期工作計劃15
某分公司前期工作報告及下期工作計劃提要:我們根據返回的信息邀請了有加盟意向的廣安、營山、廣元三地的客戶前來分公司。并對有聯營意向的廣安店鋪進行了實地的考察
經過這段時間工作,西南分公司基本上已步入正常運作軌道,并且已簽訂一個加盟商。從三月十五日以來,我們基本上作了如下工作:
一、展示廳及辦公室的裝修于十八日全部完畢,于二十日前辦公用品及通訊設施全部根據工作需要按計劃到位。
二、新招二名市場拓展人員,并于十八日全面投入工作。
三、從十八日起,根據我們可進行市場拓展的人數及四川經濟分布情況,我們以成都為中心分四路進行市場拓展及收集信息。具體情況為:F1前往德陽、綿陽的川北線;F2往遂寧、南充、達州的川東北;F3往資陽、內江、自貢一線川東南;F4往雅安、眉山、樂山一線的`川南。
四、在此期間,我們對內江市場進行了考察并評估,于二十五日簽訂了西南分公司自成立以來的第一份加盟合同,并抽派F4對此客戶進行店鋪裝修的指導及業務上的跟進,保證客戶于四月八日能順利開業。
五、我們根據返回的信息邀請了有加盟意向的廣安、營山、廣元三地的客戶前來分公司。并對有聯營意向的廣安店鋪進行了實地的考察。
六、聯系并邀請到了現有的蒼溪客戶(以前從公司直接發貨)及溫江客戶(從重慶代理商拿貨),并安排了這兩客戶下期所需貨品的跟進。
根據這段時間所匯集的信息分析:我們“**”品牌因前期有代理商經營過,沒有發展起來,所造成的負面影響依就存在,同時很多同類型的品牌也云峰而集四川,所造成的競爭力增加,這對潛在的客戶來說先擇面更廣。在地市級市場上,相對來說好一點的店鋪索要條件都高的我們無法接受。各地市級中心都有轉讓或出租的店鋪,而自營對我們來說暫時又不可能。所以我們下期的拓展工作重點放在縣級市場上,同時也不放棄地區中心城市。拓展人員將于二十八日全部各就各位。
內江客戶將于四月八日開業。溫江的客戶因從重慶拿貨不方便,開業一年來只去重慶一次,并且從春節后重慶再也沒有發一條褲子過來,他們已失去信心,現已開始上“黎詩琪“貨品,我們現已邀請他們到分公司看樣訂貨了。蒼溪客戶已來我公司看樣訂貨。根據這些情況,分公司現已任命F4為拓展部主管,在一個星期之內負責好內江客戶開業的事務外,并且抽時間前往溫江及蒼溪兩地跟進服務。
安排財務人員對公司系統軟件進行學習使用及試運行,物流人員保證客戶已定貨品能及時到達終端。
以上為西南分公司前期工作報告及下期基本工作安排。由于自身原因,在工作中難免存在著疏忽和不足,敬請公司領導批評和指正。根據我們目前潛在的最大客源為散貨客戶及其它轉型客戶之實情,建議公司能準備分公司上次要求在XX市場打戶外招商廣告的要求并安排款項。另我本人將于這幾天安排時間回SS一次。
前期工作計劃16
1、項目樓書及招商資訊
2、群樓的主體布局、主體之間關系(項目主體的平面圖、鋪位化分、通道化分、單鋪的面積、柱距、距網等)
3、招商方案、招商業態定位以及招商業態之間比例
4、招商方案預案(包括群樓布局、安排、以及各樓層業態的初步化分)
5、主體樓面價,及各樓層的銷售、租賃(意向)價格范圍
6、商業業態的消費人群定位
7、商業業態經營方式定位
8、初步制定商業通用利益,包括(租期、租金、管理費、租金及管理費的收取方式、裝修期、免租期以及其它的優惠措施)
9、了解公司的愿望和期望值
10、招商策略的制定
一、招商范圍目標定位思考
1、購物中心的商品和服務到底“賣給誰”(目標消費群體以及商圈范圍)?
2、本項目區別于其他同行的經營特色是什么?不同的地段,有不同的商戶陣列,打算強化以休閑娛樂為中心,在餐飲、酒吧、娛樂等行業的招商上下功夫。
3、目前商業趨勢都面臨著地方化、民族化、國際化相融合的課題。對這種消費文化問題,招商工作是無法回避的。品牌可為購物中心帶來較高聲譽,但不一定吃香;二線、三線品牌雖不大,可具有獨
特性和顧客忠誠度。最大的優點就是價格賣點;這就意味著招商很大部分本土化.
二、商業業態經營方式定位思考
現代商業經營方式有:自營、聯營(扣點)、租賃.
由于市場的人口總量、消費水平、消費習慣等局限性,等級的市場單體物業以純租賃的形式縱觀市場可成為旺市的不多見,例如很多購物中心當初都是以純租賃方式,后因無法旺市開始轉為聯營.租賃經營存在的問題有:
1、在沒有形成旺市以前,經營戶隨性比較大,比如;上下班時間,換季上貨的時間等
2、很難做到統一包裝.
3、購物中心本身的惡性競爭,比如;你的貨好賣,我也去拿你的貨賣,而且我還賣得比你便宜.
4、經營戶本身的抗風險能力差
5、商品之間很難形成互補
聯營的優點
1、商戶的前期壓力小
2、可引進的.品牌選擇性大
3、商戶的本身實力強,上貨率強
4、整體形象好,展示美觀,
5、能夠充分的營造購物環境
6、商品之間可以形成互補可以招購物中心本身想要的
商業地產,商業在前地產在后,以真正的旺市帶來旺鋪這就是我們常說的“讓樣板自己說話”
是否可以租賃和聯營并存相互帶動市場的繁榮;
三、招商比例
因項目現周邊人流問題較少,購物中心要以有特色來吸引消費群體,本物業將以休閑娛樂為特色的購物中心,所以建議按以下比例進行招商
休閑娛樂50%~55%
餐飲 25%~35%
百貨 10%~15%
其它不超過 15%
前期工作計劃17
根據集團的管理要求和物業管理運作需要,物業部將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業主;二次裝修管理、迎接業主遷入新居等)和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則,擬定如下管理工作計劃:
<一>介入期
根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排,制定相應的前期介入工作計劃,力求務實、高效,并有利于集團的銷售服務。
1、從物業管理的角度出發,提前掌握物業的情況,做好以下各項前期準備工作:
(1)根據集團公司相關銷售承諾內容,制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》,并與集團簽定《前期物業服務協議》;對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審,避免入伙后口實不符導致糾紛;
。2)對園林布置及景觀設計方案、園林綠化,從物業管理角度提供專業建議;
(3)參與項目組的工程例會,適時提出物業管理的專項建議;對智能化系統提出專項建議;對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工,從物管專業角度提出合理化建議;
。4)收集工程圖紙,建立設備檔案,參與設備的安裝調試;
。5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理;
(6)配合銷售部物業管理咨詢,同時與集團銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通;
(7)業主入伙前,先行參與房屋的驗收過程,發現問題及時匯總提交書面整改報告;
(8)收集裝修、裝飾材料供應商,以及相關設備廠家的信息(廠家聯系人、聯系方式等),以滿足日后維修中的材料供應;
。9)與集團公司相關部門協商建立維保機制,力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率,使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;
。10)建立與社會專業機構的聯系,開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;
(11)與集團公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置,確定裝修方案;人員配置、培訓計劃的制定與實施;
(12)擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料,并印刷裝訂成冊(業主入伙時發放給業主)。
。13)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。
2、開展業主服務需求調查
積極參與集團公司開展的業主聯誼活動,集中收集了解業主反饋的信息,在銷售部幫助下,在入住前開展業主需求調查,以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求,通過分析,確定管理服務標準及各項服務收費標準,使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。
3、按規范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各類資料和數據,以及對大儒世家物業的了解,本著“對業主負責,對集團負責”的宗旨,對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。
4、介入期管理工作計劃表
<二>入住期
1、高效便利辦好入住
入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節,同時也是物業管理人展示自身形象,打開工作局面,為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的'一個契機,為此做好如下幾項工作:
(1)與銷售部配合,告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用,以便業主事前做好準備;
(2)銷售部應合理安排業主的入伙時期,加強節假日的入伙辦理;入住服務;
。3)一條龍辦理入住手續,隨到隨辦,與銷售部密切合作,對業主提供一對一的入住服務;
。4)事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業機構,同步辦公,方便業主入伙;
2、提供入住期的便民服務措施
。1)延長工作時間,隨到隨辦,同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等;
(2)通過公開招投標方式引入4~5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商,進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收;
。3)組織有償便民服務隊,解決入住期間搬運量大,搬家難的問題;解決家庭裝修后清潔衛生問題,同時也方便裝修期間民工流的控制。
3、記錄并處理業主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議
4、裝修管理
(1)裝修宣傳培訓。根據《建筑發》,建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規定,制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等,對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。
。2)強化裝修審批二次控制的要點,制定裝修審批程序。
。3)落實二次裝修跟蹤監管責任制。
。4)制定違章裝修處理流程。
(5)依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。
5、治安管理
(1) 建立高素質的安管隊伍,按高標準、嚴要求的指導思想,嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節,實施“準軍事化管理”。
。2) 確立治安重點,加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。 車位、車主、車型、車色)
。3) 實施科學有效的防范體系,全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛崗)、機動崗三崗聯合防范,各崗有效的配合與互動;
(4)完善并發揮智能化系統的安防優勢。
6、入住期管理工作計劃表
<三>常規期管理
通過培訓,提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平,為大儒世家物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍,使大儒世家社區的物業管理更加賦有成效。
(1)安管培訓計劃
。2) 綠化培訓計劃
前期工作計劃18
目前沒有固定財務人員,財務崗位不健全,核算監控不完善,公司賬務未能及時處理,不能完整地反映和監督公司的資產,不能及時、可靠地提供公司經營管理所需的財務信息,也不能及時、合理地進行納稅申報。
二、財務工作計劃
1、力求會計核算信息化,提高工作質量及效率
。1)確立財務核算軟件
項目還未建立財務軟件核算,如采用純手工核算,既不能保證財務核算的正確性,又增加財務人員的工作量并且效率很低,建議公司采用《用友財務軟件》進行會計核算?紤]公司總部已購買用友軟件及相關模塊,分公司及項目部可以直接采用遠程接入方式連接公司總部服務器,建立帳套,通過互聯網進行賬務處理。遠程接入方式可以大大降低財務核算成本,采用連接客戶端的方式間接訪問服務器,最大的保證了數據的安全性,項目財務數據及時傳達到公司總部。但遠
程接入也有其局限性,它通過互聯網連接服務器進行賬務處理,容易受網速和電腦本身硬件的影響,導致賬務處理效率有所降低,軟件反應靈敏度有所下降。如遇到不可預見的因素導致斷網,則無法進行賬務處理?傮w來說,遠程接入方式的優點大于其缺點,建議公司采用。
。2)建好重點核算的會計科目
生產成本、制造費用、庫存材料、應付賬款等是本項目重點核算會計科目,需建立明細科目進行輔助核算,月末合理分配制造費用,這樣有利于項目全程跟蹤管理,準確與供貨商結算,提高核算質量。
(3)及時做好日常記賬工作,報送財務報表
計劃每月5日前將上月票據制單完畢,與出納核對現金及銀行存款是否相符,與關聯單位的會計核對清理往來明細,對于應收賬款要及時催收,未收回的逾期賬款要分析其原因,報告相關領導決定后做賬務處理。
每月10日前,根據領導復核后的原始憑證及時結轉當期損益編制財務報表一式兩份,將財務報表送項目經理審批后蓋上項目公章,一份報表項目存檔,一份報送總部備查(報表需附上往來科目客戶及供貨商余額)。報送報表后及時做好電算化財務數據的備份;按時打印裝訂會計憑證、賬冊并及時歸檔。
2、嚴格做好日常資金使用的計劃及審核工作
(1)資金計劃申請
每月15日前,收集項目各部門生產管理計劃申請進行審核匯總,
根據匯總資金需求量編制資金計劃申請表,經項目經理審批后向總部報送申請,并通過電話、網絡等通訊工具及時跟蹤總部審批情況。資金計劃申請表上注明資金使用時間、金額、事由以及其他需要說明的事項。
。2)建立對外付款程序,做好資金使用審核
①資金使用審核工作計劃于每月15日前統一進行。
、谛柰ㄟ^銀行轉賬的,首先要根據合同約定嚴格審查是否具備付款條件,重點審核付款時間、付款金額。涉及支付進度款及尾款的,審核是否有相關支撐資料,如相關部門簽字認可的進度報告或驗收資料,項目部門相關責任人簽收入庫的廠家送貨單、入庫單;開具的發票是否合法合規;同時復核單證之間單價、數量、金額是否相符且計算無誤;最后通過審核達到付款條件的將資金審批表上報給項目經理審批,將項目經理審批通過的資金審批表統一遞交給出納準備匯款。 ③需通過現金支付的,除審核前面②中所述的資料,若收款方為個人的需審核該個人的有效證件,并要求其開具合規收據,審核通過的將資料報送給項目經理審批后遞交給出納安排付款。
。3)做好內部費用報銷審核工作
項目人員報銷費用時,嚴格按公司的相關費用報銷規定審核,對不符合規定的或者不按相關程序的`一律不予辦理。
。4)明確付款時間,定期匯報資金使用情況
①計劃每月15號至30號為付款時間,特殊情況除外。因工作需要臨時支出可提前預約,允許借支,及時結賬歸還。
②每月10日前,做好現金的盤點,編制現金盤點表,對現金的盤盈及盤虧要備注說明,如果金額較大 要及時匯報領導。
、勖恐芪宥ㄆ谙蚩偛繄笏唾Y金流向表(包括現金及銀行存款),對于金額較大的支出項目,做好相關備注說明。若遇臨時或突發事項未能在周五報送,應于次周周一上班前報送。
3、認真管理項目經濟合同
建立合同管理輔助表,設合同總目錄,對每份合同的信息(對方單位、合同金額、簽訂時間、付款條件、經辦人)和履行狀況(付款金額、結算金額、發票金額)詳細記錄及時更新,做到備案可查,并每月底向項目經理及總部報送最新《龍XXX項目合同執行情況一覽表》。
4、參與庫存及固定資產的管理
(1)仔細查驗前期已付材料款是否取得了發票,并及時索要。對于采購入庫單必須有相關人員驗收和入庫,入庫單上需注明送貨單位,聯系電話等。對于不符合規定的票據及時聯系相關人員補辦手續,編制庫存材料情況表,及時登記月材料出庫入庫臺賬,每月底與庫管人員盤點核對,做到帳實、帳帳相符。
。2)根據庫存材料情況表合理建議領導嚴格控制存貨庫存量。庫存只需保證正常生產經營所需要的合理存貨儲備量,避免因庫存量過大,導致流動資金占用額高,給企業流動資金周轉帶來很大的困難。
。3)查驗相關固定資產是否已經入賬,有無發票,已入賬固定資產是否已計提折舊,及時建立固定資產臺賬。
5、保持與當地稅務局溝通,掌握最新相關稅收政策
本項目在XXX新開展業務,各項經濟活動均會涉及不同的納稅義務,建議開展工作初期項目經理帶領財務人員積極與當地稅務局銜接溝通,充分了解當地的相關稅收政策,并與稅務局保持良好關系,在日后的正常生產建設中主動參與當地稅務局的各項納稅培訓,在稅局要求時限內及時向當地稅務機關申報納稅,將報稅資料存底備查,盡量做到合理節稅納稅,將項目稅務風險降至最低。
6、保管好財務印章、票據
預留印鑒和銀行票據必須放入保險柜中保管,以確保其安全。相關財務印章要分開保管,建議由會計保管法人印鑒章,出納保管財務專用章。出納員應對票據的申購、使用、作廢以及剩余情況進行詳細登記,會計應當經常性的進行監督檢查。
7、做好財務相關文件的上傳下達
對于公司總部新制定的各項與財務相關的規章制度,及時給項目部各部門傳閱并要求他們按照文件規范執行;對于項目部制定的各項制度辦法等文件完整收集整理存檔外,及時向總部報備。
前期工作計劃19
一、項目主體單位變更,資質申請(30天,9月20日至10月20日)
1、改變企業名稱,變更營業范圍,申請資質;
2、成立項目公司,申請土地變更受讓方,申請資質;
二、立項(20天,9月1日至9月20日)
1、辦理部門:市建委政務大廳、市政府臺城辦公樓四樓
2、應備資料:
1)申請報告,報告應包括節能專篇(章)和項目招標內容;
2)區(縣)級政府投資主管部門初審意見(限區(縣)管企業);
3)國有土地出讓合同(原件);
4)項目法人證書或項目業主的營業執照副本(內資企業),項目法人證書或項目業主的營業執照副本以及外商投資企業批準證書(合資企業)(復印件,提供原件供審查);
5)資金證明文件:支付土地出讓金憑證等;
6)環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件的審批意見;
7)南京市固定資產投資項目節能評審意見;
8)按規定須進行地震安全性評價的項目,附地震安全性評價意見;
9)按規定需提供的其他材料
三、環評意見(30天,9月10日至10月10日)
1、辦理部門:市環保局
2、應備資料:申請書、規劃設計要點、可研報告、需環境影響申報表、項目總平方案
四、地形圖購買(3天(加急),9月17日至9月20日)
五、規劃外部條件
1、辦理部門:城南規劃局市政處
2、應備資料:4張地形圖
六、建設工程規劃設計要點(3天(加急),9月20日至9月23日)
1、辦理部門:城南規劃分局綜合處
2、應備資料:
。1)申請建筑工程規劃設計要點
1)單位組織機構代碼證副本(首次申報)
2)《南京建設工程規劃設計要點申請表》1份(蓋建設單位印章)3)立項批復
4)出示擬建用地的《國有土地使用權證》或權屬證明(土地出讓合同)原件,提供復印件1份
5)1:500現勢性地形圖(含規劃外部條件)2份(用鉛筆畫出擬建項目的用地范圍)
七、建設用地規劃許可證(3天(加急),9月23日至9月26日)
1、辦理部門:城南規劃分局
2、應備資料:
1)單位組織機構代碼證副本(首次申報)
2)《南京市建設用地許可證申請表》2份(蓋建設單位和申報單位印章)3)立項批復
4)現勢性地形圖6份(其中1份含規劃外部條件)。
5)以拍賣、招標方式取得土地的提供土地使用權證或土地出讓合同6)建設項目的可行性研究報告或總平面圖1份7)規劃局指定的其它圖件
八、規劃方案專家咨詢會及評審會(20天,9月26日至10月15日)
1、了解專家組成.上會時間.地點
2、通過與上會專家的溝通,從而對評審結果可控
3、規劃局規委辦擬定規劃設計方案評選會議紀要,確定規劃方案,同時對總平面布置及建筑單體設計提出相關意見及建議
九、土地使用證(20天,10月8日至10月30日)
1、辦理部門:南京市土地局市場辦、利用處、地籍處、信息中心
2、辦理流程及應備資料:1)土地登記申請書一套
2)國有土地使用權出讓合同(補充合同)和使用條件(即外部條件)(原件)3)出讓土地使用范圍圖(原件)4)放樁,勘測定界成果報告書(原件)5)項目批文(復印件)
6)土地用途變更費發票(復印件)7)出讓金繳費發票(復印件)8)契稅發票(原件)
9)拆遷、安置、補償協議(復印件)(凈地三通一平)10)交地確認書和附圖(原件)
11)成交確認書(出示原件、收取復印件)
12)建設用地收回國有土地使用權公告(分局出具)13)總平面圖(單位加蓋公章)
14)企(事)業單位組織機構代碼證書(復印件)15)企業法人營業執照(復印件)16)法定代表人、代理人身份證(復印件)
十、文物勘查(10天,10月15日至10月25日)
1、辦理部門:南京文物局
2、應備材料
1)南京市地下文物考古勘探發掘申報表2)立項批復
3 3)地塊紅線圖4)規劃設計要點
十一、地勘(5天,10月15日至10月20日)
十二、消防方案審查(10天,10月15日至10月25日)
1、辦理部門:雨花消防局
2、應備資料:設計方案(總平面圖、建筑、水電、消防車流線分析圖)、立項批文、設計要點
十三、地鐵方案審查(10天,10月15日至10月25日)
十四、人防方案審查(10天,10月20日至10月30日)
1、辦理部門:北極閣人防辦公室
2、應備資料:
1)立項批文一份
2)劃設計要點、方案意見一份
3)平面圖一份
4)結合民用建筑修建防空地下室申請表》三份(可從市人防辦網站下載)
5)地堪報告一份
6)人防方案圖紙(A3白圖一份)
十五、規劃設計方案審查意見(20天,11月1日至11月20日)
1、辦理部門:城南規劃局
2、應備資料:
1)已經通過專家評選咨詢的,應提供會議記要一份;
2)規劃設計要點
3)建設用地規劃許可證
4)符合國家設計規范的規劃設計方案圖2套
5)各棟單體總平面圖、平、立、剖(藍圖三份)及基礎圖電子文件(光盤一份包含單體電子圖、總平面電子圖、總平面數字報建版電子圖、數字報建報表)
6)人防、消防、地鐵方案審查批復7)立項批文8)申請報告
十六、巖土勘查報告審查:(10天,11月20日至11月30日)
1、辦理部門:市建委審圖中心、市建委政務大廳16號窗口
2、應備資料:
1)巖土勘查報告設計審查報審表一式三份2)經市建委制定部門備案的工程勘察合同原件3)工程項目立項批文復印件一份4)設計要點通知書
5)建設工程方案設計批準文件含總平面圖復印件一份6)巖土工程勘察報告
十七、擴出設計審查(30天,11月20日至12月20日)
1、辦理部門:城南規劃局
2、辦理流程及應備資料:
a、向測繪院申請建筑預放線,取得放大樣成果圖b、規劃方案審查意見通知書及附圖
c、向規劃編研中心委托日照分析,取得日照分析成果d、向市建委申請召開擴初評審會,取得擴初評審會議紀要
e、擴出報建文本總平面圖(含1:500數字地形圖)、建筑圖、單體平.立.剖圖
f、消防、人防、地鐵等部門擴初批復
由建委組織相關各部門(規劃局、消防局、人防辦、地鐵)召開擴初評審會擬訂會議紀要
。1)市人防辦擴初報審
1)地下建筑:地下各層平面及主要剖面圖,設計說明。
2)結構:人防部分結構布置圖,設計說明及荷載取值。
3)通:平時、戰時進風及排風系統圖,設計說明。
4)排水:平時、戰時給排水系統及平面圖,設計說明。
5)氣:強、弱電系統及平面圖,設計說明。
6)面建筑:總平面圖、所有地面一層平面圖、剖面圖。
7)防行政許可決定書一份(復印件)
8)平面圖一份(藍圖)
(2)消防局擴初報審
需提交的相關資料:申請報告、上輪方案、批復擴初報建文本(總平面圖.建筑.水電暖.消防車流線分析圖)完成
。3)地鐵擴初報審
十八、基礎及上部施工圖設計(30天,11月20日至12月20日)
十九、基礎施工圖審查,領取基礎規劃許可證(30天,12月20日至1月20日)
1、辦理部門:建委審圖中心
2、應備資料:
1)樁基設計文件報審表一式三份
2)設計單位資質證書副本(復印件)
3)規劃設計要點及建設工程設計方案審批意見
4)建筑平、立、踣面圖1套
5)結構計算書和樁基計算書各一份
6)樁基施工圖設計文件1套
7)地質勘察報告1份
8)消防、人防、地鐵審查意見
二十、上部施工圖審查(40天,12月20日至1月30日)
1、辦理部門:建委審圖中心
2、應備材料:
1)報審表一式三份(附表一為設計院填寫并蓋注冊章,正文表格由建設方填寫,并加蓋公章)建筑節能設計申報表一式兩份。設計院會連同節能計算書提供兩份,自己要復印封皮裝訂,并加蓋公章。 2)設計單位資質證書副本(復印件)
3)立項批文一份(復印件)
4)規劃設計要點及工程方案設計批準文件含總平面圖一份(復印件)
5)地勘報告原件
6)全套施工圖設計文件一份,總平面圖一份7)各專業相關計算書(結構、節能)
8)消防、人防、交管部門意見書
9)規劃許可證復印件或所建工程各棟建筑面積一覽表(建設單位、設計單位雙方蓋章)
10)初步設計批準文件復印件
二十一、人防施工圖審查(20天,12月20日至1月10日)
1、人防結構計算書一份
2、地面總平面圖、所有有人防的地面工程的.一層平面、剖面、給排水系統圖、一層水施工圖(藍圖)
3、防空地下室建筑平面施工圖CAD盤、預案光盤一份
4、防空地下室施工圖設計文件3份(建筑、結構、風、水、電、暖通各先報一套,經審查通過后再報兩套
。1)結構:設計說明、總平面圖、地面一層平面圖、防空地下室各層平時戰時平面及踣面圖、出入口及設備房詳圖、節點大樣
。2)結構:設計說明;墻板、底板、頂板、梁、柱配筋圖;出入口及設備房結構詳圖;戰時封堵詳圖(九七版);構造結構大樣;戰時主要出入口防倒塌設計圖
。3)暖通:設計說明,平戰轉換說明;平時、戰時進排風系統及平面圖;平時、戰時進排風機房詳圖,濾毒間、簡易洗消間詳圖;預埋件及節點大樣圖
(4)給排水:設計說明、平戰轉換說明;平時戰時給排水系統及平面圖;地面工程水系統圖;地面一層給排水平面圖;人防工程內泵房詳圖;預埋件及節點大樣
(5)電氣:設計說明;強、弱電系統及平面圖;預埋件及節點大樣
。6)人防工程平戰轉換預案
(7)人防行政許可決定書及人防初步設計復印件一份
二十二、消防施工圖審查(30天,12月20日至1月20日)
1、《建筑消防設計防火審核申報表》,有自動消防設施的工程應填報《自動消防設施設計防火審核申報表》,其中生產廠家、施工單位可暫不填寫
2、申請報告
3、方案或初步設計消防審核意見書復印件
4、施工設計全套圖紙(平、立、剖)
5、電氣設計說明
6、給排水設計說明及室外消火栓圖紙
二十三、地鐵設計施工圖審查意見(20天,12月20日至1月10日)
1、辦理部門:市公安局交通管理局業務科
2、應備資料:方案審查意見、單體設計圖、技術經濟指標立項批文
二十四、防雷審查(15天,12月20日至1月5日)
1、辦理部門:南京市防雷減災中心、市建委政務大廳15號窗口
2、應備資料:報審表及建筑平、立、剖和電專業圖
二十五、規費繳納:(3天,1月10日至1月13日)
1、辦理部門:南京市城市建設費用征收處、市建委政務大廳35號窗口
2、應備資料:立項批文、設計要點及紅線圖、規劃審批方案及總平面圖、規劃局核準的平、立、剖圖紙、規劃局核準圖樣電子文件
二十六、建設工程檔案報送責任書(2天,1月14日至1月15日)
1、辦理部門:城建檔案館、市建委政務大廳10號窗口
二十七、辦理建設工程規劃許可證(20天,1月15日至2月5日)
1、辦理部門:城南規劃分局
2、應備資料:
1)請審報告
2)總平面圖(2份)
3)所有單體平、立、剖分層圖(2套)
4)放大樣圖
5)土地證原件(復印件一份)
6)電子光盤
7)現勢性地形圖3份
8)日照分析成果
9)上輪擴出批復
10)各部門擴出批復
11)繳費憑證
12)網上公示及現場公示牌制作
二十八、監理、施工單位招標(30天,2月5日至3月5日)
二十九、監理、施工單位施工中標通知書,合同備案(10天,3月5日至3月15日)
1、辦理部門:市建委政務大廳36號窗口
2、應備資料:
1)直接發包表
2)手續費交納,開發商3成,中標單位7成、中標單位繳納合同價1%的定額測定費
3)取中標通知書,合同備案
三十、建設工程質量監督通知書(開發方辦理)(10天,3月15日至3月25日)
建筑工程安全監督備案證(施工單位辦理)(10天,3月15日至3月25日)
三十一、工程勞動保險費:(5天,3月15日至3月20日)
1、辦理部門:市建委政務大廳21號窗口
2、合同價款的2.8%(開發方代交)
三十二、建設工程施工許可證:(15天,3月20日至4月10日)
1、辦理部門:市建委政務大廳、建委基建處
2、應備資料:
1)國有土地使用證
2)建設工程規劃許可證
3)施工現場情況說明
4)施工中標通知書/施工合同
5)監理中標通知書/監理合同
6)施工圖審查合格書
7)防雷審查合格書
8)消防、人防、地鐵施工圖意見
9)施工組織設計方案報審表
10)安全防護、文明施工措施費支付計劃
11)建設工程質量監督通知書
12)建筑工程安全備案證/通知書
13)施工單位安全生產許可證
14)建設資金保函或證明(可以出具銀行對帳單,或工期在1年內資金占總造價的50%,工期在2年內的資金占總造價的30%,銀行出具證明并加蓋公章)
15)民工工資保障金繳納證明(施工單位交納)
16)工程勞動保險繳納證明(開發方代交)
三十三、辦理銷售許可證
1、商品房銷售申請書
2、授權委托書
3、國有土地使用證原件及復印件
4、建設項目批文原件及復印件
5、建設工程規劃許可證原件及復印件
6、建設工程施工許可證(原件及復印件)、施工合同(原件及復印件)、施工進度說明
7、規劃紅線圖原件及復印件(1:1復印件)
8、預售房款監管合同
資金監管要自行作好資金投入證明、預售款監管合同備案表、建設工程形象進度表、預售款專用帳戶監管協議書并加蓋公章,且讓其銀行和監理公司加蓋公章
9、前期物業管理協議及備案證明
10、地名辦批復需要準備以下資料
1)地名命名申請(紅頭文件)
立項批文號、項目種類、地名所指具體位置、用地面積、實際出讓面積、總建筑面積、總戶數、綠化率、開工竣工時間、命名緣由
2)命名初審表
3)立項批文
4)建設用地規劃許可證
11、預售商品房共有共用部位審核表需要準備以下資料:
1)項目總平面圖復印件2份及原件
2)規劃紅線圖復印件及原件
3)規劃許可證復印件及原件
4)坐標放樣成果表
5)房屋規劃核準圖(平面圖、立面圖、踣面圖)復印件及原件
6)物業管理用房的部位和情況說明
7)人防工程修建批復復印件或南京市人防辦結合民用建筑修建防空地下室行政許可決定書)及原件
8)房屋面積預測成果報告(測繪公司需3—4個工作日)
9)委托測算合同復印件及原件
10)共有共用部位設計功能情況說明
11)土地出讓協議復印件及原件
12)開發商提供的銷售門牌
備注:交齊以上資料后房產局測繪科需5個工作日審核,審核通過后通知開發商把共
有公共部位審核表交其公司加蓋公章再送至測繪科等待其科長簽字,預計需1—2個工作日所有復印件加蓋公司公章,并審核原件
12、商品房預售方案、資金投入證明
13、白蟻防治需要準備以下資料:
1)《南京市房屋建設工程白蟻預防證明申請表》
2)房屋建設工程總平面圖復印件各一份(規格為16開)
14、價格批復
根據物價批復制定一房一價,制成表格后一式五份交由其區物價局科長審核后開具物價聯系單
15、入網認證收件收據
網上認證把相關窗口表和戶型圖以及相關樓盤基本資料交由房產局301窗口,并且同時根據房產局要求自行上傳網上銷售面積價格和資料
前期工作計劃20
1、早起(1小時)
堅持每一天早上8點起床,9點準時上線。古話說一日之際在于晨。早起的鳥兒有蟲吃。早上必須要給自我準備一份營養又可口的早餐,身體是革命的本錢,不要為了淘寶夜以繼日而傷害自我的身體。
吃過后能夠堅持做十分鐘的鍛煉,為淘寶做持久之戰而鞏固。因為做網店客服每一天跟上班要同等對侍,不能說早上生意不怎樣好就能夠晚一點起來,這樣久而久之就會養成一個貪睡的習慣。以后就算有單你也不想起來了。做淘寶最缺的是什么,最需要的是什么,你明白嗎?就是時光。
2、整理檢查自我的店鋪(1小時)
每一天至少花半個小時的時光檢查一下自我的網店,多看看,多瞧瞧,看看店鋪還有哪些不足,還有哪些需要修改已使用櫥窗位是不是滿了。沒滿就要把它推滿,是不是還有待上架的寶貝,把它上上去,有沒有漏掉的沒有發貨的訂單是否還有拍了沒付款的買家,主動的摧一摧人家。還有等待的評價,用心點給評了吧,這些工作看上去很小,等你生意忙的時候會給你減輕負擔,到時候不至于手忙腳亂
3、多逛逛,多看看,多露面(1小時)
每一天至少花一個半的時候去淘寶社區看看,學習學習,交流交流心得,用心回復淘友的帖子,學習人家精華帖是怎樣樣寫出來的,參考參考,社區內有什么活動必須要要立刻報名參加,人氣始終是你店鋪火暴的主要推手,這人啊,只要一出名,那就不一樣啦!什么好事都會找上你的。。呵呵!
4、原創帖精華帖(2個半小時)
每一天最好能堅持至少一篇原創帖。不要多,但必須要精。你的帖子質量不行,不是你的錯而畢竟精華帖名額有限,這次沒有選上你,只要你用心了,堅持寫,下一次必須會輪到你!精華帖帶來的流量是數以萬計的,一但你的帖子加精,你的店鋪要火爆好些天,長期以此,下個百萬富翁就是你啦
5、同行學習取經(1小時)
多逛逛同行的店鋪,看看人家是怎樣做的,對自我的店鋪做比較,取長補短,及時找出本店不足的地方做的相應的調整
6、主動尋找客戶(2個半小時)
這就是上一帖提到的廣撒網原則。客戶不是等上門的',要主去尋找,而且要有針對對性去找,這一點前面有詳細講述,就不再重復。淘寶打聽也是一個必去的地方,哪里有很多人在求購東西,如果有求購你經營的相關產品哪就明白該怎樣做啦!
7、廣告時光(2小時)
要想把淘寶做大做強,光靠淘寶是遠遠不夠的,務必走去大山,在外面尋找更多的客戶,去各大論壇,搜索引擎百度谷歌都去宣傳,讓你的廣告遍地開花,時光長了效果也是相當明顯的,而且這是一次投入終生享用,這將為你以后的生意打下堅實的基礎!
8、幫派、群(1小時)
那么多的幫派、群,有時候自我看上去都覺得眼花,不管怎樣多加沒壞處,你的幫派加多了;顒臃秶沧兇罅。宣傳自然更到位。
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