企業簽訂房屋租賃合同常見問題

企業簽訂房屋租賃合同常見問題

　　從最初的企業登記注冊，到后期的企業日常經營、倉儲，企業都可能面臨與業主方簽訂租賃合同。企業簽訂房屋租賃合同需要注意哪些問題?

　　1.我們能否與業主方簽訂永久租賃合同?

　　答：所謂“永久租賃”是不可以的，根據《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

　　需要注意的是，法律規定的是“超過部分”無效，并未否定“二十年”以內的法律效力，自租賃之日起二十年內的合同仍然是有效的。

　　2.法律上是否認可口頭租賃合同?

　　答：根據《合同法》第二百一十五條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”因此，如果租賃期限在六個月以內，可以采用口頭形式;如果租賃期限在六個月以上，則必須采用書面形式，否則，將被視為不定期租賃。

　　3.租賃期限內，我們作為承租人，可以自由轉租嗎?

　　答：根據合同法規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。這里的“同意”既可以是當初簽約時書面合同中的約定，也可以是事后出租人的同意。需要注意的是，如果是事后的同意，承租人一定要保留出租人“同意”的證據，以避免不必要的爭議。

　　需要特別注意的是，如果承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除租賃合同。

　　另外，如果出租人知道轉租的事實，沒有明確表示反對的，六個月未表示異議，視為其同意轉租，不得主張轉租合同無效，主張無效的，人民法院不支持。

　　4.業主方準備把租賃房屋對外出售，可以因此要求解除租賃合同嗎?

　　答：除非承租方同意，業主方無權以對外出售為由要求解除租賃合同。根據《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這就是通常所說的“買賣不破除租賃”原則。

　　此外，根據《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

　　5.為期一年的房屋租賃期限已經屆滿，承租人仍在使用房屋，出租人也未提出異議，是否視為原租賃合同自動順延一年?

　　答：根據《合同法》第二百三十六條規定：“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”因此，合同是自動順延，但期限是不定期。

　　6.因業主方沒有房地產權證明，租賃合同被確認為無效，是否就不需要支付租金了?

　　答：房屋租賃合同被確認為無效，的確無需支付租金。但當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般予以支持。

　　常見的房屋租賃合同法律風險

　　1、租賃合同登記備案

　　網上看到一個案例：張某將自有的200㎡商業用房出租給李某經營飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對租金、支付及合同解除等條款做了明確約定。合同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開始營業。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場租金普遍上漲，張某有些后悔，于是以租賃合同未經備案為由，主張合同無效，要求解除合同，雙方因此產生爭議。那么，租賃合同未經備案是否無效呢?

　　《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《房屋租賃解釋》)第4條規定：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。為使交易安全，租賃雙方應進行登記備案，以減少合同風險。

　　2、轉租中的法律風險

　　1)、承租人轉租房屋必須經出租人同意

　　《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：“承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。”按以上兩個法律、法規的規定，承租人轉租房屋是可以的，但事先應征得出租人的同意。因此租賃合同雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。(合同戰網 hetongwar.com)

　　2)、出租人、承租人均可從轉租中獲益

　　《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：“出租人可以從轉租中獲得收益。”《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。”轉租后，承租人的義務加重了，所以法律應該允許承租人從轉租中獲益。

　　鑒于出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人后期對房屋修繕的投入，確保公平，避免出現糾紛。

　　3)、房屋轉租后次承租人享有優先購買權

　　在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，次承租人因已經實際占有、使用房屋，因此其優先購買權優先于承租人。

　　為了最大限度地保持法律狀態的穩定，《房屋租賃解釋》規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。因此，出租人如知道承租人未經同意轉租，應當及時行使權利。

　　3、租賃合同無效的幾種情況

　　根據《民法通則》、《合同法》、《物權法》和《房屋租賃解釋》，房屋租賃合同確認無效后，在處理上，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為支付房屋占有使用費以彌補租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無效合同。

　　此外，在以下情況下，房屋租賃合同無效：一是未經竣工驗收的房屋出租;二是違章建筑的房屋出租;三是被確定為拆遷的房屋出租。

　　4、房屋維修責任的相關法律問題

　　《城市房屋租賃管理辦法》規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。”因此，出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用安全的義務。但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償”。從舉證的角度，應將“承租人過錯”進行列舉，在租賃合同的房屋修繕責任條款中加以明確，減少不必要的爭議。返修責任

　　《房屋租賃解釋》第7條規定：承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照《合同法》第219條的規定處理。出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

　　5、租賃房屋的拆遷補償問題

　　惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對添附處理約定不明的情況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的，可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有，并對承租人予以適當補償”的規定，以期在租賃合同終止時獲得更多補償的行為。因此，在訂立合同或者在租賃期間，承租人應與對方明確約定添附物種類、價值及補償標準等，并對裝修過程進行盡職調查，以保護自己的合法權益不受侵害。

　　6、房屋裝飾裝修的處理

　　《房屋租賃解釋》根據房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、租賃合同是否有效等具體情況，適用不同的處理規則�！斗课葑赓U解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準。在合同無效場合，承租人通常已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經出租人同意，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理做出明確約定。

　　7、房屋擴建的處理

　　《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問題上，同樣依據房屋擴建是否經出租人同意、是否辦理合法建設手續，適用不同的規則。因此，承租人如需對房屋進行擴建，應當經出租人同意并辦理合法建設手續，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。

　　8、房屋租賃合同法律風險防控其他注意事項

　　1)、口頭租賃合同的有效性

　　《合同法》第215條規定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護的，合同當事人雙方均應按照口頭約定執行。

　　2)、公房可以出租、轉租

　　《城市房屋租賃管理辦法》第4條規定，“公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租”。因此，公房依法可以出租、轉租。

　　3)、出租房屋須繳納稅費

　　房屋租賃合同依法進行備案登記會涉及繳納稅費問題。合同雙方應對繳納稅費進行約定，避免產生納稅爭議。

　　4)、不得出租的房屋

　　《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：

　　(1)未依法取得房屋所有權證件的;

　　(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產權利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)房屋權屬有異議的;

　　(5)屬于違法建筑的;

　　(6)不符合安全標準的;

　　(7)房屋已抵押，未經抵押權人同意的;

　　(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

　　(9)有關法律法規規定禁止出租的其他情形。

【企業簽訂房屋租賃合同常見問題】相關文章：

如何簽訂房屋租賃合同10-17

房屋租賃合同常見問題09-02

企業房屋租賃合同07-11

房客該如何簽訂房屋住宅租賃合同03-20

房屋租賃合同20個常見問題06-13

房子欲出租時，怎樣簽訂房屋租賃合同07-22

簽訂房屋租賃合同要注意的法律問題03-16

企業房屋租賃合同范本09-21

企業房屋租賃合同最新范本03-15