房屋買賣合同中注意的問題

房屋買賣合同中注意的問題

　　導語：房屋買賣合同中應該注意什么問題大家是否清楚呢?今天我們就一起來了解一下吧!

　　房屋買賣合同中注意的問題

　　一、最佳收房流程

　　1、核驗業主材料

　　2、業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明，《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

　　3、業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

　　4、業主做綜合驗收

　　5、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案

　　6、開發商與業主協商并達成書面協議

　　7、根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議

　　8、業主簽署《入住交接單》

　　二、收房注意事項

　　1、收房中經常出現收房流程嚴重不合理

　　開發商總是要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業慢慢維修。

　　在業主支付了全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。

　　無論是依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

　　在交付以前，業主有權先驗收房屋，發現有質量問題，開發商應限期維修，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

　　2、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提

　　收房以繳納各項不應繳納的費用(公共維修基金和契稅、產權代辦費等費用)為前提，開發商單方為業主收房設置了義務。而依據法律規定契稅、公共維修基金業主必須在辦理產權證書時向稅務部門和小區辦繳納，至于產權代辦費，業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。因此，開發商無權在入住時向業主收取契稅、公共維修基金和產權代辦費等超出法律規定之外的費用，否則業主有權拒絕交納，開發商以此為由拒絕向業主交付房屋的，由此引發的延期交房等法律責任應由開發商承擔。

　　其他問題有：面積誤差問題;裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾的;小區公共配套和共用設施不健全。

　　3、購房簽約時細化條款

　　在此，律師提醒購房人，由于房地產開發環節的復雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。

　　商品房合同面積與實測面積存在誤差，買的沒有賣的精，這一直是個焦點問題。購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。(如規定：合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。)

　　4、收房時必須仔細查看的文件

　　律師告訴記者，在正常交房過程中，業主應該查看以下文件：

　　第一是房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

　　第二是我們常說的"兩書"---"質量保證書"和"使用說明書"，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都應提供。

　　第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

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