簽買賣合同時需要注意的事項
導讀： 一是交房時間針對這一條款，房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注...
一是交房時間
針對這一條款，房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易或不知其到底是何含義。 我國(民法通則)第一百五十三條規(guī)定："本法所稱的"不可抗力"是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等。"依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設(shè)計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
二是房屋面積
一般來講，對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應超過合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。而如果誤差超出約定的范圍，實際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同�！吨腥A人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十六條規(guī)定："由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同的，當事a一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任以外，應由責任方負責賠償。"因此，如銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權(quán)要求解除合同，并要求得相應的賠償。
因此在簽訂購方合同時，作為買方人當時應該也有權(quán)力要求發(fā)展商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補充條款。比如將該條款進行以下兩種方式的修改：
測面積誤差在3%以內(nèi)的(假設(shè)，下同)，不再結(jié)算；誤差將超過3%的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應賠償因此而給乙方造成的損失。
或?qū)懮希悍课菘⒐ず�，如本合同暫測面積與實測面積誤差在3%以內(nèi)的，甲、乙方雙方按銷售價格結(jié)算；誤差超過3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應負責賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟損失。
三是質(zhì)量問題
目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯綜復雜，特別是購買預售的期房，這些復雜的`因素往往使購房者在簽約房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來。結(jié)果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。 在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當大的比例。而這其中又有相當一部分是由于開發(fā)商宣傳承諾與實際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠而造成的。
按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對建筑質(zhì)量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準�？墒前赐ǔ５膽T例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對工程主體所下的結(jié)論，一些購房者認為的細節(jié)性問題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當中。因為質(zhì)量好壞并不能簡簡單單的一句話說清。
一般而言購房者對建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，而得清楚的。因此要解決這類的問題，購房合同是最有效的武器。消費者在簽訂合同時一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。
四是違約條款
在簽訂商品房預售合同中，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關(guān)買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不例。因此，在與賣方簽訂商品聲預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。
比如，有的開發(fā)商或代理商的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的："買方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交會給買方，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。"顯然，在上述條款中，關(guān)于賣方違約的表述不完整，關(guān)于買賣雙方違約的責任不對等。
在商品房買賣中，作為賣方，不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標準、《工程質(zhì)量檢驗書》等)交付房屋。因此，上述有關(guān)賣方違約的完整表述應是："賣方未桉合同約定的條件如期將房屋交付給買方，……"。另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權(quán)終止合同，沒收買方支付的定金和房價款，那么也應規(guī)定"在賣方逾期20日(不應是180日)時，買方有權(quán)終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房價款"，才算公平、對等。
此外， "賣方有權(quán)沒收買方支付的房價款"的條款本身就是不合法的。
五是物業(yè)管理
在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應主要注意以下幾點：
1．入住房的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長應為二年，二年后，購房者組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進行管理。
2．簽定物業(yè)合同之前，應明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅(住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等)，不同類型的物業(yè)，有不同的管理標準，收費標準。
3．有些收費項目是超前征收，違反有關(guān)規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視臺尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。
4．有的費用未獲批準，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。
5．巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。
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