判定祖屋買賣合同無效的案例

判定祖屋買賣合同無效的案例

　　近幾年來，隨著我國房地產市場的持續升溫，房地產交易也呈現前所未有的活躍，隨之而來的交易糾紛不斷，特別是無證房產轉讓產生的糾紛經常涉及合同效力的認定。

　　一、無證房產的類型

　　本文所要討論的無證房產是指沒有房屋產權證明的房產，該房屋產權證明具有物權公示功能。通常是房地產管理機關發放的《房屋產權證明》或《房地產權證明》。

　　為了便于敘述，筆者暫且將無證房產分為兩類，一類是違法建設，另一類是其他無產權證明房產。根據《城鄉規劃法》的規定，違法建設大致有以下幾類：一、未取得《建設工程規劃許可證》進行建設的。二、擅自改變《建設工程規劃許可證》規定的內容進行建設的。三、擅自改變使用功能建設的。四、擅自買賣、轉讓《建設工程規劃許可證》或利用失效《建設工程規劃許可證》進行建設的。五、批準的臨時建設工程改變成永久性、半永久性工程或者臨時建筑逾期不拆除的。六、舊城改造中規劃明確應予以拆除的建筑而未拆除的。七、利用越權審批的《建設工程規劃許可證》進行建設的。八、其它違反城市規劃進行建設的行為。這類房屋通常是違反規劃應當拆除或被沒收的。而其他無證房產相對來說復雜一些，包括一些本應登記而沒有登記的房屋，特別是一些因政策歷史原因長期沒有登記的老舊房屋、繼承的祖屋、農村集體土地上的房屋、法院裁判文書確定權屬的房屋等等。此類房產是符合城鄉規劃的房屋，只是沒有辦理產權證明。

　　二、無證房產買賣糾紛的常見類型

　　無證房產買賣經常會牽涉關于合同是否有效的認定，如合同訂立后要求解除合同或直接要求確認無證房屋買賣合同無效的。此類糾紛多是由于房產持續漲價，以致出售方后悔賣出房屋而悔約。也有買房人因房價下跌感覺吃虧提起的悔約訴訟。還有家庭其他成員要求確認部分成員處分房屋的行為無效，起訴要求確認家庭部分成員與購房人的房屋買賣合同無效。這里，家庭其他成員往往以其是房屋共有人為由做為原告起訴的，被告是賣房的家庭成員和買房人。再有買房人以房屋系違法建設為由要求確認合同無效的。以及農村

　　集體土地上的無證房屋買賣糾紛、其他還有一些合同履行中產生的糾紛經常涉及合同效力的認定，等等。

　　三、無證房產買賣合同效力認定的思路

　　目前來看，關于合同效力的認定依據有《民法通則》、《合同法》、《物權法》等諸多法律。而關于不動產合同效力的法律規定，《物權法》應當是最新的且最具權威性的。

　　《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”。此條規定表明，一般情況下，房屋買賣合同自合同成立時生效。前已述及，無證房產中有一部分是違法建設。筆者認為，處理此類案件，總體思路是首先認定房屋的合法性，確定其是否是違法建設。如果是違法建設，根據合同法第52條第4項和第5項的規定，“有下列情形之一的，合同無效。直接認定房屋買賣合同無效。對其他無產權證明房產，只要不是違法建設，根據《物權法》第15條的規定，一般應當認定合同有效。實踐中，房屋是否是違法建設往往認定起來并不那么簡單，不能機械地只根據其是否有《建設工程規劃許可證》來判斷，對那些一證沒有的建設，應該通過對政府規劃部門調查取證，查清其是否符合規劃。對有些無證房屋政府可通過重新辦理手續使其合法化，比如2011年11月份，國土資源部等四部門聯合下發《農村集體土地確權登記發證若干意見》第6條第2款規定：“對于沒有權屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權�！保�其實質就是讓違法建設的合法化。在上述大的思維框架下，再根據案件的具體情況，作出合法、合理的裁判。

　　如對僅有宅基地使用證明或規劃許可的無證房產，要查明賣房人與原始登記的建房人（即宅基地使用人、規劃許可證上的建房人）是否一致等來綜合判斷買賣合同的效力。

　　再比如，對那些已經履行完畢的房屋買賣合同，其他共同生活的家庭成員以共有人身份提起請求確認合同無效的案件，實踐中較為復雜，不同的法官處理方式也不相同。筆者認為，這類糾紛不能簡單地依據原始登記的建房人與賣房人是否一致來確定合同是否有效。因為無證房產本身就是沒有設立物權的房產，且現實中無法要求家庭成員對外事務都要由家庭所有成員到場確認，應當從維護交易的穩定性做為處理此類案件的出發點，原則上駁回原告的訴訟請求。其法理依據是原告在沒有取得產權證明前從法律上講其無法證明自己對房屋享有所有權，故其證明不了其共有人的身份，因此其訴訟請求得不到支持。法官應當引導原告對賣房人提起債的訴訟，如請求賣房人給付建房出資款、賠償損失等。當然，如果買賣雙方惡意串通故意低價交易，也可以根據《合同法》第52條第2項（合同無效情形）的規定認定合同無效。綜上，此類糾紛如果賣房人與原始登記的建房人一致，一般認定合同有效，如果不一致（如宅基地使用人是其他家庭成員），首先要查清家庭共同成員是否的確共同生活的事實，如果沒有共同生活，賣房人無任何賣房資格，可根據《合同法》第48條（無權代理）的規定，認定合同無效。如果的確是共同家庭一體成員，且房屋交易價格合理，沒有其他違法情況的一般認定合同有效。在這里，確定是否是家庭共同成員應當根據公安機關戶籍證明、村民委員會及鄰居的調查走訪客觀認定。還有，因政策原因產生的單位房改房，往往賣房者只有一份房改合同卻將房屋賣給他人，既沒有規劃許可證，也沒有土地使用證等，法官在辦理此類案件時應充分發揮調查職能，認真參考地方性的法規、政策，對原建設單位（房改單位）的房改檔案、房屋來源及規劃情況進行調查和評估，如果房改程序符合法律政策規定，賣房者因自己的原因沒有辦理產權登記，一般應當認定此類房屋買賣合同有效。但如果房屋產權不明確或者賣房者沒有完全產權，其房屋買賣合同應認定無效。

　　總之，無證房產產生的原因相當復雜，既有個人的原因，也有國情的原因。比如，我國農村房產的登記問題一直以來各地執行的極不平衡。去年11月，國土資源部等四部門聯合下發《農村集體土地確權登記發證若干意見》，內含對宅基地的登記，第一次提到與《物權法》等相關法律的對接，充分說明我們國家農村集體房屋產權登記滯后于法律的規定。因此，現階段我們法官處理無證房產買賣合同糾紛時應根據每個案件的不同情況、政策背景、矛盾的焦點，本著尊重歷史、注重現實、有利生產生活、促進社會和諧穩定的原則科學地作出裁判。

　　我國《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該條文把尚未取得房產證的房屋規定在禁止轉讓之列。然而，這項禁止性的法律規定卻不能適用本案當事人之間的房屋轉讓糾紛，主要理由如下：

　　首先，從物權變動原因來看，轉讓合同是物權變動的原因，而登記是確定物權變動的效力。不登記只產生所有權的轉移不得對抗第三人的效力，并不排斥轉讓合同的成立和效力。

　　一般情況下，房屋轉讓登記是對原戶主變更為新戶主即受讓方。如果所轉讓的房屋尚未進行權屬登記，此時還沒有戶主，因此，要進行戶主的新舊變更也無從談起，這也許是《城市房地產管理法》中規定的未取得房產證的房產不得轉讓的原因之一。

　　但是，在房屋轉讓中，卻不能因為不具有房產證而限制其交易，房產未進行最初登記和過戶登記，只是產生房屋所有權不轉移的效力，但雙方的轉讓合同仍可成立和生效，合同是設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，它不僅在雙方當事人間產生債權債務關系，而且可以引發物權關系變動的法律事實，因而雙方當事人基于合同形式的權利義務關系應受到轉讓合同的約束和法律保護。就本案而言，房屋轉讓雙方在履行或享有合同產生的債權債務時，必須以自己的行為促使房屋產權的變更，這樣就可以體現合同是物權變動的原因。

　　其次，從訂立合同的自愿、誠實信用原則來看，本案涉及所轉讓的房屋為出讓方新建，雖然尚未進行權屬登記，但是，房屋作為一項標的物，出讓方應享有所有權，即其獨立性地支配處分其所有的房屋的權利，其中包括轉讓給他人。另外，自始至終沒有其他人主張權屬。再說，出讓方提供給受讓方的建房手續符合辦證條件，說明所轉讓的房屋并非違規建筑。因此，出讓方并未在房產權屬問題上隱瞞事實欺騙受讓方，不存在締約過失，受讓方也不會因為房屋沒有辦理權屬證書而受到損失，因此，出讓方訂立合同沒有締約過失責任，受讓方的悔約沒有法律依據。

　　再次，從《城市房地產管理法》規定的未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的目的來看，這是為加強對房地產交易管理的需要，防止和杜絕違規建房、權屬有爭議的房屋進行交易，從而保障交易安全。如果對符合規定的建房、權屬明確的房屋僅以未辦證為由限制其交易，不僅不利于房地產業的發展，而且也會

　　對自愿和誠實信用的合同原則造成阻礙和遏制，當事人的隨意悔約也同樣危及著交易安全，顯然這不是這部法律的立法目的。

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