簽訂租房合同之法律知識

簽訂租房合同之必備法律知識

　　租房應該掌握一點法律常識，避免租房糾紛和陷阱。衣食住行，不管身在何處，都是生活中必不可少的。而對于離鄉背井的人來說，來到一個新地方，不管是念書或工作，住，肯定是面對的首要問題。

　　本地房價節節攀高，租房市場也被帶動上升。移民涌入，需求激增，租金持續上漲，有房客就說，簡直已成了屋主的市場。再加上相當程度的信息不對稱，不少新移民、外來務工人員或學生，租房子過程中因此出現不少大大小小的煩惱。《新匯點》訪問了一些個案，并請相關業者提供意見，希望給租房者一些參考。

　　來自中國廈門的陳女士談到在這里租房的經驗，馬上說：“我是有深刻教訓的。”

　　她2009年從南洋理工大學的學生宿舍搬到校外，房東是三個外國人，他們并非屋主，而是二房東。三個二房東用低于市場的月租，一次過預付了半年房租租下整套房子，再將空余房間出租給陳女士和其他兩人。大家入住兩個多月后，突然接到銀行的通知信，信中表示，因為屋主拖欠銀行貸款，屋子將于某月某日被收回。大家都很恐慌，聯系屋主后，對方卻答復說已經安排妥當，要他們安心居住。可是，想不到到了銀行告知的期限當天，真的有人來收房，并限定所有房客兩個小時內必須搬出。

　　“我在洗頭發，頭發還滴著水就要忙著收拾東西搬家，真是狼狽。我們被迫到處借宿。”

　　陳女士說，后來屋主無力退回押金，盡管有一紙合約，身在異國他鄉的二房東，為了息事寧人只好吞下損失，他們也歸還其他房客的押金，陳女士因此沒有進一步的損失。

　　有了這次經驗，陳女士認為，租房子應該找大公司的房屋經紀，他們的房源多，也比較可以信任，租房比較有保障。她也說：“出門在外，切記不能貪小便宜吃大虧。最安全的付款方式是按月繳付，有情況的話也只是損失一個月的租金。”

　　陳女士經歷并非獨立案例，在新移民或來本地工作念書者當中，租房的困擾其實非常普遍。

　　房客是否事先查問該房屋有否有合法出租的資格;是否核對屋主的身份;如果作為二房東，是否知道自己其實并沒有權利二次出租房屋;向老鄉朋友租房是否也同樣堅持要有一紙合同;租房過程中如果蒙受損失，又如何投訴和挽回損失等等。如果你是租房者，這些問題你關注和了解了多少?

　　以下是租房過程中，房客遭遇困擾的實例，《新匯點》也咨詢了律師及房屋經紀的建議，配合當事人的事后反省，或許能幫助那些需要租房者，找到及擁有一個更安穩愜意的“家”。

　　房租要量力而行

　　Bryan是工程師，2004年從荷蘭來到本地工作。他說：“剛到時，支付1200元就可租一套兩個房間的公寓，現在我花1550元才租到一室一廳的小公寓，這還是優惠價。”因為他和房東已成為好朋友，才有這待遇，類似小公寓的市場租金已經是每月2200元至2500元不等。

　　雖然已是“優惠價”，他還是覺得，房屋租金占收入的比例太高了。他告訴《新匯點》，同樣來自荷蘭的朋友中，有人就因為這里生活費用太高，又租了較貴的房子(因為沒特惠價)，最后覺得負擔過重而決定回國。他也說，本地的租金比起荷蘭的大城市的確要貴出很多。

　　曾被二房東騙了押金的小悅，現在已是白領，她同樣也感覺生活壓力太大。她如今和男友共同租下一套洋房，再分租給朋友，沒有從中賺錢，只是為了有個舒適的環境。

　　小悅說：“5年前我和同學租個主人房，月租是650元，現在住的主人房是1300元。雖然說環境好多了，我們兩人的收入也不錯，可是還是覺得租金吃力。如果沒有家人幫助，的確也很難再負擔，有想過不如回國算了。”

　　她承認的確可以租住更便宜的房子，但因為交通和生活品質各方面的原因，她決定還是維持現狀。但是如果將來收入減少，或租金調高，或許就得量力而行了。

　　你應該知道的：

　　■租客Bryan：“太高的生活費用，會減少本地對外來人才的吸引力。在新加坡工作6年的感受是，薪水的升幅跟不上生活費及房屋租金的飛漲。我們雖然是從歐洲過來的，卻也只是普通工薪階層，覺得辛苦離鄉背井，賺到的只不過是在亞洲的工作經驗而已。不過我們這些外來人當然也應該量力而行，有時候應該適當降低生活要求才能走得更遠，不要給自己太多不必要的負擔。

　　■房屋經紀Kristy Tan：“租金高，這是沒辦法解決的問題。租客如果不根據自己的薪水量入為出，一定會遇到困擾。更糟的是，如果和屋主簽了合約，后來覺得不勝負擔而要提早搬離，屋主有權利要求賠償，租客也會損失押金。”

　　當二房東的尷尬

　　歡歡和姐姐搬到實龍崗的一套房子里，因為是朋友介紹認識的，也就沒簽訂書面合約。她們談好租金后，口頭協議至少以同樣租金租住一年。但幾個月后，租賃市場房租上揚，屋主提出要加房租，或者要她們以較便宜價格租下整套。

　　“我們就這樣稀里糊涂地當上了二房東。這才知道當二房東可真不容易。屋主把家里一切設施的責任都交給我們，尋找合適的房客分租房間，更是麻煩不斷。”

　　她們當二房東的日子里，房客像走馬燈似的換來換去，她們還要應付屋主定期不定期的視察，“屋主每天事情不斷，租戶也視我們為階級敵人。雖說錢是省了些，可是卻有操不完的心。”

　　特別是有一次其中一個房客的東西丟了，搞得大家互相猜疑，又怪她們沒有幫助解決，差點叫來警察。兩姐妹后來只好在房租里給該房客補償。

　　“不過最終那個房客還是搬走了�，F在我們只好又上網發廣告，想省心又想省錢?魚和熊掌哪能兼得?”

　　兩姐妹已經是永久居民，原本希望在公開市場購買二手組屋，有個自己的家，但隨著政策的更改，現在她們這個希望也隨之破滅了。

　　就在筆者截稿時候，收到歡歡的短信，說她和姐姐已經決定辭職回國，二房東的歲月也快結束了，不知是喜是憂……

　　你應該知道的：

　　■房屋經紀Kristy Tan：“兩姐妹錯在沒有簽訂合約，這很不明智。不管是不是朋友介紹，白紙黑字的合約是非常重要的，畢竟口說無憑。她們如果簽了合約，就不會有被加租或必須當二房東的尷尬。”

　　■租客歡歡：“其實對租屋條例及文化差異的不了解，是我們在租房和出租過程中出現麻煩的主要原因。很多時候我們以為靠‘人情’就能解決問題，其實循規蹈矩，一切按程序走，才是可行的。比如在處理房客間的糾紛時，該報警就應該報警。”

　　多了解本地條例

　　25歲的小悅，5年前來新加坡就讀高中，先是住學生宿舍，后來和同學花650元在后港租下公寓主人房。“幾年前房租便宜，又是中國來的房東，我們挺放心的。”這二房東也來自中國，兩個初來乍到的女孩就決定住下來。想不到才幾天時間，真正屋主來了，說她們沒交房租要把她們趕出去。這才知道是二房東卷款跑了。她們共損失了1300元，屋主卻說一分錢也沒拿到，而跑掉的二房東更是石沉大海，杳無音訊。

　　“有合約也沒有人認，當時我們只是學生，那對我們而言是一次不小的打擊。最沒想到的是，會被同是來自中國的二房東欺騙，心里有說不出的滋味。”

　　邢先生和女友盡管來新加坡幾年了，和大多數中國學生一樣，多數是和來自中國的朋友一起玩，除了上學就回家，他們對本地的公共住屋條例幾乎一無所知。

　　有一次他們通過房屋經紀找到一套房子，租金相對是便宜的，小情侶就高高興興交押金簽合約，卻不知道自己租下的是政府租賃組屋。搬進去才一個月，有關部門的官員就找上門來。

　　“官員說，有人舉報我們擅自搬入租賃組屋，聽得我一頭霧水。后來才知道我們在不知情的情況下犯了法，被責令立刻搬家。”還有因為他們真的是不知情，有關部門沒有追究法律責任。他們嘗試向當局投訴，希望拿回4000元的損失。

　　“當時我們好壓力，雖然父母說那筆損失不用我們承擔，可是心里留下個疙瘩。后來真的是投訴無門，就不了了之。”

　　你應該知道的：

　　■鐘庭輝律師：按照法律規定，二房東沒有權利對外出租房屋，也意味著二房東沒資格和租客簽訂合約。以上案例中，當事人如果蒙受一萬元以下的損失，請律師的話可能開支較昂貴，可以考慮通過初級法院的小額賠償法庭挽回損失。

　　■房屋經紀Kristy Tan：任何組屋出租都得經過審批。政府租賃組屋是提供給本國低收入者租用，擅自轉讓或出租都是違法。這個案例中，房屋經紀明知故犯是有過錯的，租客應該謹慎確認經紀的身份。根據業內規定，作為經紀人，我們有義務提供名片和公司的執照號碼，否則顧客有權向房地產代理理事會(CEA)投訴。另外，小悅的經歷也提醒大家，如果要租房，應該確認屋主的身份，應該和屋主簽約，以免被騙。

　　以法律保護自己

　　薇薇是新躍大學的在讀大學生。談起剛來新加坡的時候姐妹三人的租房經歷，仍憤憤不平。“當時我們還小，沒有遇過類似情況，也不知道通過法律保護自己。”

　　三年前，她們三姐妹來到新加坡，姐姐就讀于南大，兩個妹妹在讀預科。為了節約開支，她們在南大附近租了一個房間，和屋主夫婦及他們的孩子同住。“女主人以打掃房間為名，不讓我們鎖房間門，之后就頻頻有東西丟失，甚至連內衣也不見。”

　　起初因為不見的都不是貴重物品，又沒證據，她們就保持沉默。誰知情況變本加厲，鎖住的箱子也被打開，于是她們和屋主發生了爭吵。

　　這一來，女主人常以家具或廚具損壞為名，索賠報復。薇薇她們于是說要搬家并要求拿回押金，“誰知男主人半夜兩點回家后，對著我們大聲叫嚷，還揮舞拳頭威脅我們。”三個女孩不曾見過如此陣勢，早已嚇得魂不附體，不僅沒要回一分錢的押金，還賠償對方所謂的“損失”，才得以搬家脫身。

　　薇薇她們不僅損失3000多元的財物，心理上也有了陰影。后來在老師及朋友的勸說下，才想到找南大學生會以及報警，維護自己的權益�？墒菍W生會唯一能做的只是在網站上刪除該屋主的租房廣告，避免其他學生上當。一年后，警方通知她們，這對夫妻是慣犯，已受到法律的制裁，至于薇薇的錢財損失，對方表示無力賠償。

　　你應該知道的：

　　■鐘庭輝律師：這個案例中，姐妹三人完全有權利要求鎖上房門。事態發展到最后，如果她們及時報警，就不會造成進一步損失。事后再找警方處理，解決起來就比較困難。

　　■房屋經紀Kristy Tan：租房合約非常重要，條款越詳細越少麻煩。應該列清楚可以使用的物品和它們的新舊程度，之后有涉及物品損壞的索賠糾紛時，才有依據可循。如果有拍照片就更好。還有，租客既然租下房間，隱私就應該得到尊重，她們當然可以鎖門，屋主要打掃衛生也應該在租客在場時進行。

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