寫字樓租賃時如何防止簽訂無效合同

寫字樓租賃時如何防止簽訂無效合同

　　出租人為房屋所有權人的，應當要求其出示房屋產權證;有共有權人的，應當要求出具其他共有權人同意出租的書面文件;如果出租人是房屋的使用人，應當要求其出具該房屋的產權證、產權人與出租人的租賃合同、產權人的授權委托手續或產權人允許其轉租的其他證明文件。本案的出租人雖自稱是該物業的使用人，但在簽訂租賃合同時，并未提供以上應當提供的法律文件。因此，不具備出租人的主體資格，其簽訂的合同不具有法律效力。

　　其次，審查出租物業的合法性。對于未取得房屋所有權證的;被司法行政機關查封或以其他形式限制房地產權利的';共有房屋未取得共有人同意的;權屬有爭議的;屬于違法建筑的;已抵押未經抵押權人同意的;有關法律、法規規定禁止出租的其他情形，如拆遷范圍內的房屋等，均屬于不能出租的房屋。本案中，物業公司在出租房屋時，金融街地區的拆遷公告已下發，此時，任何租售房屋的行為都是違法的，也是無效的。因此，承租人在看到出租物業周圍有拆遷跡象時，應及時向有關部門查明情況。必要時，還可以在合同中加以約定，并明確違約責任，以免發生糾紛時無據可依。

　　分析本案可以發現：第一，物業公司在出租房屋前，產權人與拆遷公司就拆遷事宜已達成一致并簽訂了拆遷安置協議，物業公司與產權人在租賃合同中明確規定：如因國家建設計劃需拆遷時，物業公司應無條件交還房屋。因此，拆遷公司對該物業進行拆遷符合法律和合同約定。第二，物業公司既不具備主體資格，出租的物業亦非法，其與各承租人簽訂的租賃合同屬無效合同，因此各承租人必須騰空房屋，且無權要求拆遷安置補償。第三，盡管各承租人與物業公司簽訂的房屋租賃合同無效，各承租人仍可依據無效合同的財產返還原則，向物業公司要求返還租金，賠償損失。由于本案的出租人已將非法所得轉移，為確保拆遷工作的順利進行，拆遷公司充分考慮各承租人的實際困難，在與各承租人簽訂了債權轉讓協議后，對各承租人給予了適當補償，一定程度地減輕了承租人的損失。

　　盡管本案中與物業公司簽訂合同的各承租人得到了一定補償，但本案仍然給欲租賃寫字樓的客戶提了個醒：審慎調查出租方和出租物業的合法性，切勿簽訂無效合同。

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