解除房產合同需支付違約金10萬
律師講壇
□上海市德尚律師事務所 江民
[問題]
讀者張先生問，我在今年2月初經中介介紹與李女士達成二手房買賣協議，約定她將本市一套總價85萬元房屋出售給我，一方違約的需支付違約金2萬元。 4月初因房價上漲到95萬元左右，李女士電話通知我不想賣房了，并愿意支付我2萬元違約金，我不同意。
[分析]
首先，《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。 ”李女士擅自解除合同沒有依據，應全面履行買賣合同。
其次，合同的全面履行原則是有例外的。依據《合同法》第107條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 ”在某些情況下，違約方在比較履行合同所得收益和違約后可得收益的大小后通過支付違約金而解除合同，是講究效率的解決問題的方式。
再次，李女士可以提出解除合同，但應承擔10萬元違約金。依據《合同法》第113條第1款：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”；以及《合同法》第114條2款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加”之規定，李女士惡意違約造成張先生損失10萬元 （需要多花10萬元購買同類型的房屋），張先生有權要求人民法院或者仲裁機構將約定的2萬元違約金增加到10萬元的損失。
最后，本案不符合“情事變更”原則。依據為今年5月13日施行的`最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第26條：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
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