住房公積金的性質的分析

住房公積金的性質的分析

　　住房公積金，是指國家機關和事業單位、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業和事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工，對等繳存的長期住房儲蓄。下面是住房公積金的性質的分析，一起來看看吧。

　　住房公積金的性質的分析

　　一、住房公積金

　　住房公積金，是指國家機關、國有 企業 、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金由職工個人和職工的工作單位共同繳納，為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5％；有條件的城市，可以適當提高繳存比例。具體繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂，經本級人民政府審核后，報省、自治區、直轄市人民政府批準。單位和個人按照不高于規定的繳存基數(規定以上年月平均工資總額作為繳存基數)與繳存比例（最低各為5%，最高各為20%，在此范圍內可自由選擇）提取并向指定 金融 機構繳存的住房公積金，不計入個人當期的工資、薪金所得，免予征收個人所得稅。

　　二、住房公積金避稅的決策分析

　　根據住房公積金不計入個人當期的工資薪金免征所得稅的規定，在實際中人們通常面臨著選擇：是否調高住房公積金個人繳存比例以實現合理避稅？如果提高繳存比例，那么提高到什么水平合適？本文試圖通過建立一個 計算 模型為人們提供一種分析 方法 。

　　如果選擇調高住房公積金個人繳存比例以實現合理避稅，則要承擔以下幾個方面的成本和風險：

皮鞋成本。皮鞋成本原指當通貨膨脹發生，消費者買東西就要跑一家、兩家、三家商場去比較價格，還要到銀行去提存款，整天跑來跑去地使鞋損壞的更快而產生的成本。皮鞋成本在住房公積金的提取上同樣存在。貸款申請程序復雜。借款人申請公積金貸款，需要接受住房管理中心和銀行的雙重審查。一般情況下，借款人為了一筆貸款，需要在住房管理中心--商業銀行--抵押登記機關來回奔波，比到商業銀行申辦個人住房貸款費時得多。其一，貸款申請條件苛刻。目前個人申請住房公積金貸款，借款人除需要向住房管理中心提供相當完整的能夠證明個人戶籍、婚姻、收入、購房合同、抵押擔保等資料外，還必須提供所購住房房屋開發商的“五證一書”（商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建筑工程施工許可證及項目選址意見書）。在現行住房預售制度下，許多購房人由于在規定的時間內拿不到房產開發商提供的商品房預售許可證等資料而被拒絕。

　　這是沒有把房地產升值計算在內的通貨膨脹率，如果考慮近幾年的較高水平的房價大幅度上漲，實際通貨膨脹率應遠高于統計水平。

　　根據以上的 分析 ，相比之下，選擇不調高或選擇較低的住房公積金個人繳存比例則可以獲得持有貨幣的投資收益，同時還可在短期內根據通貨膨脹貼水適時調整其收益率，并且避免了皮鞋成本和不能到期得到償付的風險。這些都可以視為其收益，本文中把其收益率之和稱為期望收益率。以此為基礎我們就可以對二者進行比較分析。

　�。�1）基本假設：

　�、佟⒆》抗�積金調整后個人繳存比例在存續期不變保持不變； ③、個人稅前月工資（薪金）在存續期不變；

　�、堋⒉豢紤]利息稅和其他稅金；

　　（2）基本模型。根據以上假設，那么調高住房公積金個人繳存比例的收益R1為多繳存的公積金存款之本息和。 R1=(b-a)M*(12+6.5r1)*(S/A，r1，n)

　　其中：b調整后住房公積金個人繳存比例；

　　a調整前住房公積金個人繳存比例；

　　M個人稅前月工資；

　　r1公積金存款的年收益率；

　　n 公積金存款存續期，單位為年；

　　(S/A，r，n) 年金終值系數；

　　而不調高住房公積金個人繳存比例的收益R2等于每期多持有的貨幣量和以名義收益率 計算 出來的終值和。即 其中：b，a，M，n，(S/A，r，n)同上；

　　r2 年期望收益率；

　　T1 調整前月個人所得稅額

　　T2 調整后月個人所得稅額 （3）模型的簡化。上述的表達式比較復雜，為了更直觀的呈現幾個參數的關系，對R1和R2進行近似化簡：

　　因：T1=[(1-a)*M-1600]*t

　　T2=[(1-b)*M-1600]*t

　�。ㄆ渲衪為適用的個人所得稅稅率，并假設調整前后適用稅率相等。） 而R1=(b-a)M*(12+6.5r1)*(S/A，r1，n) 那么R1和R2的比較就變成為(S/A，r1，n)和(1-t)* ( S/A，r2，n)的`比較。 例是有利的。 例是不利的。 在實際生活中，由工資水平所決定的稅率、公積金存款的年利率、公積金存款存續期對于個人來說都是已知或可以預知的常量。如果能夠估計出期望收益率，就可以運用上述公式來對公積金比例調整進行決策。

　　例：甲男現年35歲，月工資9000元，已購房且退休前無購房計劃，準備60歲時提取住房公積金，公積金存款利息為年息1.71%，其期望的收益率為5年期的銀行存款利率3.6%加上通貨膨脹升水3%。甲男面臨著住房公積金是否提高的決策。

　　解：其適用的稅率為20%，公積存續期25年，公積金存款利息為年息1.71%，期望的收益率6.6%，那么： (1-t)* ( S/A，r2，n)= (1-0.2)* ( S/A，6.6%，25)=44.78

　　三、結論

　　從以上的分析我們可以得出如下結論：

　　1、公積金避稅決策的 影響 因素主要有工資水平、繳存期限和期望收益率。在其他兩者不變的情況下，工資水平越高，越傾向于選擇提高公積金繳存比例，繳存期限越長或是期望收益率越高，越不傾向于提高公積金繳存比例。

　　2、如果調高是有利的，那么就應該調整到政策法規所允許的最高點（通常是20%）。因為此時的收益（R2-R1）最大。

　　住房公積金繳存

　　住房公積金繳存什么意思？

　　住房公積金繳存是指用人單位按照規定為簽訂勞動合同的員工繳存公積金，設立個人公積金賬戶。其是由職工個人公積金繳存和職工所在單位為職工公積金繳存的公積金兩部分構成，屬于職工個人所有。我國政府規定用人單位必須按照規定為員工繳存公積金，且鼓勵個人繳存公積金。

　　住房公積金連續繳存什么意思？

　　住房公積金的連續繳存是指職工及其所在的單位按月正常繳存住房公積金。簡單來說就是，職工和單位在繳存住房公積金過程中沒有發生其中一個月或幾個月漏繳或未繳的現象。是否連續繳存住房公積金也是公積金管理中心審核職工住房公積金貸款申請的標準之一。

　　公積金連續繳存多久可以貸款？

　　目前我國各地對于申請住房公積金貸款繳存標準沒有進行統一規定，由各地方自行制定。例如長沙住房公積金管理中心規定，行政、企事業單位職工和個體工商戶、自由職業者連續足額繳存住房公積金6個月或以上方可申請公積金貸款。例如青島住房公積金管理中心規定，借款申請人建立住房公積金賬戶滿12個月，申請貸款時賬戶是正常繳存狀態，且在申請貸款的近12個月內，連續正常繳存12個月才可以申請公積金貸款。

　　公積金連續繳存多久可以提�。�

　　現行我國住房公積金管理條例規定，職工符合公積金提取條件即可，未對公積金繳存時間進行明確規定。簡單來說就是只要繳存公積金，符合一定條件即可申請提取公積金。

　　查詢住房公積金

　　1、登錄住房公積金管理中心官網查詢。登錄官方，點開“個人住房公積金”查詢，輸入賬號和密碼，就可以查到自己的公積金。

　　2、撥打12329公積金服務熱線。撥打12329之后，根據語音提示自助查詢，只要記得自己的公積金賬號和密碼就可以進行查詢。

　　3、去住房公積金管理中心柜臺查詢。帶上本人身份證原件、單位經辦人的介紹信原件、經辦人身份證去柜臺查詢。

　　4、短信查詢。按照公積金查詢的格式編輯短信，然后發至查詢號碼。

　　5、支付寶查詢。點擊手機里的支付寶按鈕，頁面會出現“城市服務”，點擊之后會出現“公積金查詢”，之后填寫賬號密碼，就可以查詢到自己的公積金。

　　6、微信查詢。關注公積金公眾號，然后填寫賬號密碼登錄就可以了。

　　住房公積金材料

　　1、商品房住房公積金貸款需提供的材料

　　(1)借款人及參貸人(共同還款人、擔保人)的居民身份證、戶口簿原件及復印件和共同還款承諾書;

　　(2)婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證復印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明);

　　(3)合法的商品房購房合同或協議;

　　(4)借款人及參貸人所在單位提供的個人資信證明;

　　(5)借款人已交付不低于30% 購房款的有效憑據;

　　(6)有效的擔保證明;

　　(7)辦理住房公積金貸款的期房樓盤，必須是由開發商與受委托銀行簽訂按揭協議的樓盤，借款人可通過按揭銀行辦理貸款手續。

　　2、二手房公積金貸款應提供的材料

　　二手房辦理是以所購住房做抵押擔保，在提供上述資料基礎上須補充以下資料：

　　(1)賣方身份證、戶口簿復印件;

　　(2)房產證原件和復印件;

　　(3)由公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告;

　　(4)由公積金管理中心認可的中介機構與買賣雙方簽訂的三方協議;

　　(5)由區級以上房產交易部門進行抵押登記。

　　二手房公積金貸款可到受委托銀行辦理。

　　3、單位集資建房公積金貸款應提供的材料

　　單位集資建房由單位集中辦理，集資建房單位在向公積金管理中心提出申請時應提供以下資料：

　　(1)發展計劃委員會的立項批復;

　　(2)國有土地使用證;

　　(3)建設工程規劃許可證;

　　(4)建設用地規劃許可證;

　　(5)建設工程施工許可證。

　　材料審批通過后，公積金管理中心與集資建房單位按照擔保法的有關規定簽訂《協議書》或《擔保合同》。

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