養老傾斜政策
為吸引更多社會資金投入，盤活市場，國務院發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》中為扶持產業發展提供保障，要求國土部門出臺相關土地供應的傾斜政策。
《意見》中提到，經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地;營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。中國健康養老地產服務聯盟官方微信公號“健康養老地產”jkyldc 專注養生養老地產，醫養健康地產和養老產業。土地出讓(租賃)計劃公布后，將在不設置競買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。新政指出，對閑置土地依法處置后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。
另外，為鼓勵租賃供應養老服務設施用地，降低營利性養老服務機構的建設成本，《意見》提到，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。
我國養老產業存在投資額大、資金回收期長、盈利考驗等風險，產業發展一直處在初期階段未能有所突破，養老產業中存在擅自改變土地用途、容積率的方式進行房地產開發等問題。《意見》中明確了對養老服務設施用地的監管，要求不得改變規劃確定的土地用途。出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權，但以劃撥方式取得的建設用地使用權應補繳相應款項后方可優先受償。
新政規定，養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定;以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。
對于營利性養老服務設施用地，新政明確應當以租賃、出讓等有償方式供應。為降低營利性養老服務機構的建設成本，新政稱，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準。
同時，新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用年度計劃指標中優先予以安排。
此外，新政鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。
在擁有較高投資回報率的郊區或農村開發養老項目被業內認為最具空間，然而，關于利用集體建設用地興辦養老服務設施的內容，《意見》中涉及不多，其中提到“對于民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構，可以依法使用農民集體所有的土地”。
四類開發機構，兩種經營模式
目前國內主要有傳統地產開發商、保險資金、地方政府與慈善基金和外資機構等四種養老地產的開發機構，以遠郊或景區的地產開發為主導，嵌入老年配套服務。主要采取“銷售住宅+持有配套”和“長期持有”兩種運營模式，前者的盈利前期靠物業銷售，后期靠物業出租;后者的盈利前期靠會員卡銷售，后期靠物業出租和政府補貼。長城證券認為采取何種模式主要源于土地性質的不同。
盈利途徑與能力
養老地產盈利主要有三種途徑：賺土地的錢，以養老地產的名義獲取廉價土地，本質是房地產開發;賺房子的錢，通過養老配套的完善，打造差異化形象和銷售賣點，提升物業價值;賺服務的錢，以養老服務和設施作為核心經營收益，本質上是養老服務經營。銷售策略的養老地產，盈利能力的彈性在于土地成本;以持有為主的.養老地產，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報率8~10%。
險資或成主導
養老地產長城證券認為更傾向于“類商業地產”，本質是服務業，開發重點在于打造養老產業鏈。展望未來的開發主導機構，長城證券認為險資是養老地產的天然結合物，長期投資模式滿足投資回報長期和穩定性的需求，更有可能對接整個養老保險體系;傳統房地產開發商有效路徑是整合養老服務資源或與專業養老服務商合作;專業的養老服務提供商依靠整合養老服務和機構資源，以輕資產運營方式復制模式和輸出管理，塑造養老服務品牌。
供給側改革又吹響新號角，這次聚焦的是消費。
最近兩天，國務院連發兩文力挺消費新供給。11月22日，國務院發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，11月23日又發布《關于積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》。
著名消費專家趙萍告訴筆者，到2020年要實現全面小康，要從供給的方面進行改革，通過需求牽引來促進投資結構的變化，最終實現產業結構的優化，那么消費的地位就顯得比以往更加重要。她表示，隨著消費的轉型升級，對于實體消費需求增速將會放緩，對于服務類消費需求將會增多。因此將會出臺新的政策、修改老的政策來加速消費結構的升級，引導商品消費向服務消費的轉變。
養老醫藥市場將超2萬億
此次國務院文件中，養老和醫療再受政策傾斜。
新發布的文件中明確要取消對社會辦醫的不合理限制，加快形成多元化辦醫格局;鼓勵養老服務與相關產業融合創新發展，推動基本生活照料、康復護理、精神慰藉、文化服務、緊急救援、臨終關懷等領域養老服務的發展。
《關于積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》要求，強化養老、健康等領域關鍵標準制修訂。據全國老齡委的數據，中國老年人市場的年服務需求到2050年左右，將達到5萬億元。但我國在養老產業上只能算剛剛起步，還有很多難題需要解決。“現在全國有4萬家養老機構，民營養老機構床位空置率48%。這就是當前中國養老機構的現狀。”北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星說。
國務院此次還明確，要引導社會力量舉辦養老機構，通過公建民營等方式鼓勵社會資本進入養老服務業，鼓勵境外資本投資養老服務業。11月23日發布的我國首部智能養老藍皮書指出，老年人養老其實不單單意味著生活照料，老年人的身體包括心理健康等都需要予以關注，養老離不開醫療，醫療保健和養老結合是養老的趨勢。
而就養老與相關產業融合方面，前述藍皮書認為，我國科學技術不斷進步，科技在服務領域的應用日益廣泛，國家也出臺了多項政策以支持、引導社會方方面面投入科技開發、科技養老中來。藍皮書認為，伴隨著社會大分工和勞動成本的上升，選擇智能化養老成為必然的趨勢。根據東吳證券報告測算，目前養老醫藥市場規模約為7000億元。5年內，市場將迅速擴容至1.36萬億元，幾乎是2015年的2倍。而10年內，市場規模則將達到2.4萬億元，達到2015年的3倍。
國家在“養老服務+醫療”領域有哪些支持?
近日，國務院辦公廳轉發國家衛生計生委、民政部、國家發展改革委、國家中醫藥局等部門《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見》，全面部署進一步推進醫療衛生與養老服務相結合，滿足人民群眾多層次、多樣化的健康養老服務需求。意見明確要求：充分發揮中醫藥(含民族醫藥)的預防保健特色優勢，大力開發中醫藥與養老服務相結合的系列服務產品。
《意見》提出，到2017年，醫養結合政策體系、標準規范和管理制度初步建立，符合需求的專業化醫養結合人才培養制度基本形成，建成一批兼具醫療衛生和養老服務資質和能力的醫療衛生機構或養老機構。到2020年，符合國情的醫養結合體制機制和政策法規體系基本建立，醫療衛生和養老服務資源實現有序共享，覆蓋城鄉、規模適宜、功能合理、綜合連續的醫養結合服務網絡基本形成，基層醫療衛生機構為居家老年人提供上門服務的能力明顯提升。
《意見》明確了五方面重點任務，一是建立健全醫療衛生機構與養老機構合作機制。鼓勵養老機構與周邊的醫療衛生機構開展多種形式的協議合作。養老機構內設的具備條件的醫療機構可作為醫院(含中醫醫院)收治老年人的后期康復護理場所。鼓勵二級以上綜合醫院(含中醫醫院，下同)與養老機構開展對口支援、合作共建。二是支持養老機構開展醫療服務。養老機構可根據服務需求和自身能力，按相關規定申請開辦老年病醫院、康復醫院、中醫醫院等。養老機構設置的醫療機構要符合國家法律法規和衛生計生行政部門、中醫藥管理部門的有關規定，依法依規開展醫療衛生服務。衛生計生行政部門和中醫藥管理部門要加大政策規劃支持和技術指導力度。三是充分依托社區各類服務和信息網絡平臺，推進基層醫療衛生機構和醫務人員與社區、居家養老結合。四是鼓勵社會力量興辦醫養結合機構。在制定醫療衛生和養老相關規劃時，要給社會力量舉辦醫養結合機構留出空間。按照“非禁即入”原則，凡符合規劃條件和準入資質的，不得以任何理由加以限制。五是鼓勵醫療衛生機構與養老服務融合發展。提高綜合醫院為老年患者服務的能力，提高基層醫療衛生機構康復、護理床位占比，全面落實老年醫療服務優待政策。充分發揮中醫藥(含民族醫藥，下同)的預防保健特色優勢，大力開發中醫藥與養老服務相結合的系列服務產品。
《意見》強調，中醫藥管理部門要研究制定中醫藥相關服務標準規范并加強監管，加強中醫藥適宜技術和服務產品推廣，加強中醫藥健康養老人才培養，做好中醫藥健康養老工作。
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