作業成本法在房地產開發中的應用

作業成本法在房地產開發中的應用

　　摘要：本文介紹作業成本法基本理論，闡述作業成本法在房地產開發企業成本核算、流程再造、作業分析三個方面的運用，提出實施作業成本法應注意的問題。

　　關鍵詞：作業成本法;房地產;流程再造;作業分析;成本核算

　　一、作業成本法概述

　　作業成本法簡稱ABC法，是以作業作為間接費用分配的基礎，以作業為中心，通過對作業成本的確認和計量，對所有作業活動跟蹤反映，消除“不增值作業”，改進“可增值作業”，從成本產生的源頭入手，分析成本發生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是：產品消耗作業，作業消耗資源，根據生產費用發生的原因匯集到作業，并計算出作業成本，再按產品生產所消耗的作業量，將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性，而不論其與產出是否直接相關，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產品有益的支出，就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制，克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前，作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

　　二、作業成本法在房地產開發中的應用

　　房地產開發項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業成本法的應用前提。作業成本法在房地產開發中的應用，主要體現在以下三個方面：

　　1、準確核算開發成本。現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發項目本身產生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。

　　考慮到作業成本法能使間接費用的準確分配，可以將作業成本法引入到房地產開發成本核算中，具體步驟如下：①根據房地產企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用，如折舊費、修理費等，注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景，結合開發實際，找出各項成本動因，是成功實施作業成本法關鍵的一步，并建立作業成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率，匯集各項作業成本費用，并分配記入各開發產品成本。計算公式為：某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量;間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量，將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發產品的成本。

　　2、流程再造。房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈，并對作業進行聯系、整合、選擇等處理，協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈，保證每項必要作業都以最高效率完成，保證企業的競爭優勢，改善成本構成和提高作業的質量及效率，打造企業核心競爭力。

　　房地產開發流程再造的步驟如下：①繪制現有開發流程圖，描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負責實施;④評估實施結果，修正解決方案，重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發流程更精練，各環節自然銜接，運轉自如。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率。

　　3、作業分析。對房地產開發企業流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業進行分析，即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業間的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，無重疊現象。這樣，整個作業鏈才能形成強大的合力，如項目前期作業可以分為：土地征用及拆遷、報批報建、規劃設計等工作，應對該階段的工作合理排序，保證該階段目標的完成。

　　因此，作業分析能進一步消除流程再造后的不增值作業與無效耗用的資源，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，進一步優化已經形成的作業鏈，降低房地產企業開發成本。

　　三、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

　　本文僅僅就ABC法在房地產企業成本管理方面的運用進行研究，在實際操作中，還應注意以下問題：

　　1、考慮房地產企業自身情況。我國房產行業與先進制造行業相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法�？梢詮年P鍵作業中心開始，逐步推進，發現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發流程，同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

　　2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。

　　3、注意重要性原則。房產企業間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

　　4、要在房地產企業中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

　　主要參考文獻：

　　[1]燕洪國，嚴復海�；�于價值鏈的戰略成本管理問題探析[J].價值工程，2005。

　　[2]加華，姜加宏。作業成本法在房地產開發中的應用研究[J].工業技術經濟，2006.。

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