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住宅小區維修改造工程管理策略的思考論文
【摘要】隨著城鎮化的快速發展以及經濟條件的日益改善，人們對居住條件的要求也越來越高，更多的人開始注重生活品質的滿足。物業管理工作已經成為了現代住宅小區管理中的主要組成部分，有效住宅小區維修改造工程更是期中重要管理范疇之一，為業主在小區內安居樂業提供了巨大的保障。
關鍵詞 物業管理；住宅小區；維修工程；管理策略；探究思考
為了有效提高住宅小區維修改造工程項目管理水平，提高工程質量，保證工期，降低成本。本文我將結合幾年來小區物業工程監管工作實踐，對住宅小區維修改造工程管理策略展開探究，望能起到拋磚引玉的作用。
1. 小區維修改造中出現的問題探究
住宅小區維修改造的問題主要集中在以下幾點。一是住宅外墻保溫處理完涮外墻乳膠漆工程，隨著歲月的流失，風吹雨淋，樓房外觀顯得陳舊，部分出現墻皮裂縫、破損，小區整體外觀視覺感官不良；二是頂層樓房的防水層年久失修，防水層出現損壞，造成樓頂漏水；三是小區地面的水泥地磚由于多年受雨水侵蝕，雪水凍融，很多地磚破裂，地面隆起不平；四是道路損壞嚴重，坑洼不平；五是小區排水溝多是采用地，溝排水的形式，極易造成淤積堵塞，夏季臭味逸出，影響小區空氣質量；六是樓房內排水鑄鐵管線破裂，內部銹蝕嚴重。
2. 小區維修改造施工的特點探析
小區維修改造不同于一般的新建工程，施工環境有著自己的獨特特點。一無論是外墻保溫施工、涮外墻乳膠漆還是樓房內部管線的維修改造工程位于居民家中，直接影響居民的生活，施工時需要居民配合，在家中留人，便于施工。給水、排水、天然氣管線的改造不能影響居民生活時間太長。二是小區道路、外部管線、地面的施工點多面廣，不便施工管理。三是小區維修改造是在居民區進行，對居民的生活影響較大，安全隱患多。
3. 小區維修改造工程管理注意的問題
3.1小區維修改造的工程管理應把加強文明施工的管理放在首位。
使施工現場和臨時占地范圍內秩序井然，文明安全，環境得到保持，綠地樹木不被破壞，交通暢達，防火設施完備，居民不受干擾，場容和環境衛生均符合要求。為此，施工管理中應做到主管掛帥，系統把關，普遍檢查，建章建制，責任到人，落實整改，嚴明獎懲。
⑴主管掛帥，各部分主要負責人參加的施工現場管理領導小組。
�、葡到y把關，即各管理業務系統對現場的管理進行分口負責，每月組織檢查，發現問題及時整改。
�、瞧毡闄z查，即對施工現場的檢查內容，按達標要求逐項檢查，填寫檢查報告，評定現場管理水平。
�、冉ㄕ陆ㄖ疲唇⑹┕がF場管理規章制度和實施辦法，按法辦事，不得違背。
�、韶熑蔚饺�，即管理責任明確到部門，部門責任明確到人，以便落實管理工作。
�、事鋵嵳�，即對各種問題，一旦發現，必須采取措施糾正，避免再度發生。無論涉及到哪一級，哪一部門，哪一個人，決不能姑息遷就，必須整改落實。
⑺嚴明獎懲，對于成績突出者，應按獎懲辦法予以獎勵，出現問題者，進行必要的懲罰。
3.2加強小區維修改造工程的安全管理。
小區維修改造中會出現土方開挖工程、拆除、電氣焊等工序，小區是居民的集中生活區，
車輛、人員密集，安全管理決不能放松。施工管理中應重點做好以下幾點安全管理工作。
�。�1）小區維修施工要建立安全管理系統，落實安全管理責任，做到人人肩上有責任，人人有指標。
�。�2）施工前重點核查施工組織設計中的安全管理措施的內容，是否與工程實際相符，是否有針對性與實際可操作性。
�。�3）施工現場制定安全生產的管理制度，并做成“安全生產制度板”，與“消防保衛制度板”以及“施工標志牌”一起置于小區施工現場。
�。�4）施工現場的安全防護應包括以下七個方面：操作現場及洞口臨邊安全防護、土方工程安全防護、腳手架及高處作業安全防護、施工臨時用電安全防護、施工機械安全防護、拆除工程安全防護，上述各項作業中作業條件、料具要求、技術要求、操作防護要求等，應符合國家及當地頒布的規程、規范、標準的規定。
�。�5）特種作業人員必須持證上崗特種作業，對施工工人的安全教育情況進行檢查。
�。�6）對施工的工程經常進行巡回檢查，對項目經理部的安全管理體系及其運行狀況進行抽查。
�。�7）施工現場安全檢查的重點部位和重點項目，土建施工安全防護中的腳手架、安全網、防護棚等。臨時用電安全防護中的線路、照明設備安裝，配電箱、開關箱的設置與安裝，漏電與防雷保護；施工機械安全防護中的設備安裝；以資料形式表現的項目，包括安全措施方案、安全技術交底、培訓、考試記錄、持證上崗情況、驗收手續、臨時用電設計書、用電管理制度、配電系統線路圖、接線圖、值班記錄、設備檢測、維修記錄等。
3.3小區維修改造工程管理中的質量管理。
�。�1）“百年大計，質量為本”，小區維修改造更是如此。為不辜負領導的重托，不辜負居民的期望，提高小區改造的工程質量是工程部同志們共同的重任，義不容辭。為做好工程質量管理，應遵循以下幾項基本原則。
（2）小區維修改造工程質量管理要不分工程大小，包含所有的工程，進行全方位管理。居民小區改造涉及千家萬戶，可以這么講，小區改造無小事，工程的每一處都是敏感點。如在外墻外保溫施工過程是由多種復雜的工序組成的，對于工程質量管理來說，要做好施工監管，否則無論哪道工序出現問題，最終都會反饋到外墻體的保溫工程質量上來。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要進行工程驗收，做好工程監管的量化和細化工作，進行必要的現場施工巡檢等監督工作，驗收工作要嚴格執行《建筑節能工程施工質量驗收規范》GB50411-2007 中的相關技術指標和技術要求來操作，處理好關鍵工序的細節監管工作。在屋頂做防水處理施工監管過程中，我認為防水材料在屋頂防漏建設中起著關鍵作用，屋頂漏水問題嚴重影響了人們的正常的生活，降低建筑的壽命。所以建筑行業要做好有效運用防水材料防治屋頂防漏，注意防水材料的選擇和質量，配合專業的防水施工技術，做好防水材料定期檢查和維修。
�。�3）工程質量管理要全過程管理，善始善終，每一階段都馬虎不得，稍有失誤，就會產生不良后果。工程質量管理要重點突出，對于居民集中敏感點，重點關注，重點管理。
4. 小區維修改造工程管理中的人本管理。
小區維修改造工程位于居民小區，工程的實施離不開廣大居民的支持與配合。所以，工
程施工管理中要重點做好與居民的溝通協調工作，言必信，行必果。根據工程的進度安排，提前與居民溝通打招呼，確保工程施工順利進行。施工過程中愛護居民財物，保持好居民家中衛生環境，保證居民及時的用電、用水、用氣。一旦出現意外，要提前通知居民，讓居民有充分的時間準備，不影響居民的生活。施工方與居民產生矛盾，監管人員要及時協調，化解矛盾。土方開挖施工在夏季雷雨季節要及時回填，防止雷雨天氣造成泥水橫流，污染環境，妨礙居民出行。夜間在危險地段設置警示燈，防止居民出現安全問題。施工人員駐地要注意保持環境衛生，材料堆放要整齊，不能妨礙居民交通出行。中午與夜間不得施工，不能妨礙居民的休息。人本管理是一種非常細致的工作，做好人本管理是小區維修改造工程順利開展實施的保證。
總之，小區維修改造工程管理是一項細致繁雜工作，需要施工人員、工程管理人員與居民的密切配合才能順利實施。
參考文獻
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