對住宅性能的認定方法進行探討

對住宅性能的認定方法進行探討

　　 【摘要】住宅性能認定是中國的住宅產業現代化系統工程的重要組成部分。在技術保障體系、建筑體系、部品體系、質量控制體系和性能認定體系中，性能認定體系是整個大系統的核心。在新的《住宅性能評定技術標準》尚未頒布之前，有必要對住宅性能的認定方法進行探討。
　　【關鍵詞】住宅性能　認定制度　價值工程　思路
　　
　　一、住宅性能認定的概念
　　
　　商品住宅性能認定是指按照國家發布的商品住宅性能評定方法和統一的認定程序，經過評審委員會對商品住宅的綜合質量進行評審和認定委員會的確定，授予相應級別證書和認定標志。性能認定將住宅的綜合質量即工程質量、功能質量和環境質量等諸多因素歸納為五個方面來評審：適用性、安全性、耐久性、環境性和經濟性，其中又細分了多項指標，能夠對住宅做一個較為科學的、完整全面的同時又是公正的評價。A級住宅應符合節約能源、資源，保護環境的可持續發展原則。一旦得到性能認定標志的住宅就說明這個項目是在這一檔次中性能品質優良的住宅。
　　
　　國務院辦公廳“關于推進住宅產業現代化，提高住宅質量若干意見”的發布標志著我國住宅性能認定制度的確立。文件明確指出要“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結合的方法，制定住宅性能評定標準和認定辦法，逐步建立科學、公正、公平的住宅性能評價體系”。建設部“關于印發《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）的通知”，進一步確定了住宅性能認定制度的宗旨、組織機構、工作程序等運作機制。在建設部發布的“建設事業‘十五’計劃綱要”中，也把住宅性能認定作為住宅產業需要繼續建設的五大體系之一。住宅性能認定制度的根本任務是提高住宅的品質和質量，以促進住房消費，拉動經濟增長。
　　
　　二、住宅性能認定制度
　　
　　由于住宅性能認定在我國是一項開創性的工作，作為制訂標準的過渡措施，1999年下半年，建設部住宅產業化辦公室編制了《商品住宅性能評定方法和指標體系》供試行時采用。截至目前，全國各地已有182個小區通過了住宅性能預審，其中44個小區通過終審并由建設部向全國公告。在總結《商品住宅性能評定方法和指標體系》試行經驗的基礎上，從2002年開始，建設部住宅產業化促進中心和中國建筑科學研究院等單位正式開始了標準的起草工作。2003年8月12日頒布的國發[2003]18號文件《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求：“完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。”2004年12月13日至14日，建設部在北京召開了《住宅性能評定技術標準》審查會。根據審查意見，2005年1月形成了報批稿，準備與新編《住宅建筑規范》同時頒布執行。
　　
　　三、價值工程在住宅性能認定中的應用
　　
　　中國建筑學會理事長、建設部原副部長宋春華先生曾撰文指出，推進中國的住宅產業現代化是一項系統工程，包括5個子系統，即技術保障體系、建筑體系、部品體系、質量控制體系和性能認定體系，其中性能認定體系是整個大系統的核心。建設部有關領導多次指出，目前社會上出現的綠色住宅、生態住宅、健康住宅等概念，都是強調住宅性能的某些方面，建設部不提倡炒作各式各樣的新概念，而要把其中合乎科學的內容納入性能認定指標體系中來。采用什么方法對住宅性能進行認定是一個重要的問題。
　　1、價值工程的定義。價值工程又名價值分析，是二戰以后發展起來的一種技術經濟分析技術。它是節約能源，降低產品成本的有效方法，并以它實用、靈活和行之有效等特點引起了世界各國的重視。價值工程從它一誕生，就為企業、社會帶來了巨大的經濟效益。目前價值工程已廣泛應用于產品設計、生產和使用、作業程序、工作方法和管理規程的改進等方面，帶來的效益也難以用簡單的數字來衡量。我國1978年正式引入，經過不懈努力，價值工程在我國迅速展開，從制造業到社會生產和管理的許多方面，都取得了很大的進步。但在與房地產相關的產業中運用并不十分廣泛。目前房地產開發成本不斷上升，商品房價格居高不下，消費者苦不堪言。尤其是房地產新政實施以后，房地產開發商面臨風險增大、經濟效益下滑的窘境。因此，有必要應用價值工程的研究成果，對住宅性能進行科學分析，以降低最終的商品房成本，給消費者提供物美價廉的產品，提高房地產企業的經濟效益。
　　2、價值工程的中心思想。價值是評價事物(產品)有益程度的尺度，或產品的一定功能（或效用）與獲得這種功能所支出的費用（即成本）之比。對于用戶（購房者）而言：價值V1=功能/費用（價格）；對于企業(房地產公司)而言：價值V2=收入/成本。因用戶費用與生產者收入相等，上述兩個等式可合并為：V2=（功能/成本）（1/V1）。從上式可以看出V1、V2成反比關系，有一定矛盾。企業如何提高產品的價值是價值工程所要研究的重要內容。具體到房地產開發而言，開發商采取提高價格(商品房價格)降低V1的辦法來提高V2顯然是行不通的。因為那要冒失掉市場的風險。比較穩妥的是從功能/成本這兩個因素中去找出路。從上述分析可以得出如下公式：價值=功能/成本或V=F/C 功能是指價值工程研究對象所具有的能夠滿足某種需求的一種屬性，亦即某種特定效能、功用或效用。就住宅而言，功能即為住宅產品所表達出來的適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等。成本是指壽命周期成本，即產品在壽命周期內所花費的全部費用，包括產品生產成本的使用費用。對住宅而言，成本可以用建安成本來表達。對住宅進行價值分析，即確定住宅所實現的性能成本之比，它的大小可以反映住宅性能實現的經濟性，我們可以利用這項指標來控制住宅建設成本，提高住宅設計質量，指導住宅價格等。價值工程的中心思想就是要求產品設計時在保證產品整體功能的前提下，盡量消除某些零部件的多余功能，以達到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（價值大）。
　　3、提高產品價值的具體方式與思路。首先，進行功能分類，把它分解為一級功能、二級功能、三級功能。對功能重要程度進行整理分析、比較評價，把重點放在功能與成本的對比上。一般來講，住宅最基本的功能是起居功能，即給人以安身之處。其后是享受功能，即給人以安全、舒適、美觀、娛樂等精神和物質上的享受。圍繞住宅的上述功能，在應用價值工程進行功能分析時，就要弄清用戶所要求的功能的側重點，尋找實現功能的最低費用。在分析中應該多問幾個為什么，比如：“這是干什么用的?”、“它的成本是多少?”、“它為什么需要，是否可以取消?”等等。以住戶的要求和減少成本為準則，區分必要功能和不必要功能，而不是由設計和建設單位主觀決定。找出多余功能或過剩功能后就應予以消除，只有這樣才能使住戶避免支付不必要的費用。近幾年，在提高住宅的使用功能，合理分配功能空間方面有了很大改進，但當人們發現大居室有多余功能應進行消除后又轉向了給客廳、衛生間、廚房增添過剩功能，有的客廳面積大到可以開舞廳和臺球室，造成許多功能的不必要浪費。其次，在住宅本身的一級功能和二、三級功能中進行合理分配，計算合理比重，進一步分清功能主次。對于面向普通大眾的住宅應從美觀功能向實用功能轉移，從次要功能向主要功能轉移，以此體現以人為本、以人為核心的思想。再次，為了相對準確地計量和表 達出住宅的性能，我們可以用量化的指標來表示。第一步，確定住宅的適用性、安全性、耐久性和環境性的評價得分，用DI表示；第二步，求出住宅的成本指數C,第三步，確定住宅的性能成本比指數FI=EI/C。最后，我們還可以結合住宅性能認定加強相關科研工作，總結出住宅達到各項性能指標所需的技術措施和標準構造作法。如屋面和墻體保溫、隔熱作法，樓板隔聲作法，南方地區外墻防滲漏作法等等，為住宅良好性能的實現和認定工作提供技術支持和可靠保證。
　　總之，價值工程是一個系統工程，它的廣泛應用不僅可以改善房地產企業經營狀況，提高企業經濟效益和社
　　會效益，更重要的是加強人們提高品質、節約資源的意識，使我國的經濟更加高效的運行。

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