房地產業自身如何防范泡沫化
內容摘要：本文首先分析在現有的經濟制度之下房地產泡沫的成因，說明房地產泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產經營方式，以期通過房地產業自身的發展來防范房地產泡沫的不良影響。
關鍵詞：房地產泡沫 房屋租賃 風險 恩格爾系數 不確定性
房地產泡沫的成因
以金融制度因素為代表的內在因素
泡沫作為市場經濟中的一種現象，主要表現為房地產泡沫和金融泡沫。
應該指出，中國的房地產業與金融業的結合還不完全，聯系并沒有達到房地產業發達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產業，因其產業鏈跨度大，產業高度化明顯，產業附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，作為國民經濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業有脫不了的干系。
以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：
貨幣制度 現代貨幣是不兌現的紙幣，作為價值的表現形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數量的現代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發展又導致貨幣越來越遠離實質經濟。這使在現代貨幣制度下，蘊含著泡沫產生的可能性。
銀行制度 在現代銀行制度下，只要中央銀行不斷發行貨幣，商業銀行便能不斷創造貨幣。這決定了銀行系統的貨幣供給具有內在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產生提供了適宜的外部環境。
信用制度 信用是商品經濟發展到一定階段的產物。貨幣產生后，當它執行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產生了信用。信用的產生與發展也帶動了金融機構的發展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉化過程中發揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉化為投資。這些投資有的進入了實質經濟系統，有的進入了符號經濟系統。進入實質經濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產經營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產生呆賬和壞賬，形成金融系統的不良資產；進入符號經濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產價格波動，產生經濟泡沫，也就是說信用的產生、發展和運作，給泡沫的產生創造了基礎條件。
以不確定條件為代表的環境下的投資行為
由于環境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內生因素和外生因素。在現在的經濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據數學期望來決定的.”。這也許是市場中的不確定性在投資者內心中，留下了太深的印象所致。
房地產投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經濟政策和法規、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經濟效益產生影響。要真正做到心中有數，并采取相應的措施，談何容易。
不僅如此，現在雖然已經步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現象：“不完全的信息條件”。企業對各種廣告方式的如此重視就是這種現象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數發展中國家，很容易就發生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發生局部的投資過度，這就是房地產泡沫的直接動因。
綜上所述，在現存的經濟制度之下，房地產泡沫是一定存在的，而且，房地產業自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉移風險、抑制房地產的不良影響的。本文以下將討論通過發展以房地產租賃為代表的多元化經營的方式來轉移風險、抑制房地產的不良影響。
以房地產租賃為代表多元經營方式
房地產泡沫認識上的歧途
房地產是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破�，F在，認為房地產業過度發展，房地產泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當地居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產泡沫的明證”。由此認為中國房地產業已經發展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮居民總數將從4.9億提高到8.5億。以此為據，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發展的眼光來看，中國的房地產還遠沒有到沒有潛力的時候。
前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產業都理所應當的引起足夠的重視。而對中國房地產業的樂觀態度，正如悲觀態度一樣，也沒有太多的理論依據，從房地產業比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。
應從房地產業自身找出路
與其說清點什么，不與想辦法做點什么。
有人就建議金融業應該向房地產業下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產業自身找出路。
房地產業，從某種角度上說，是由許許多多房地產企業所構成的，它們構成了房地產業的主體，以下將以房地產企業的角度去找尋出路。
房地產業自身的抗風險能力先天性欠缺 對于房地產業來說，就應根據它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經濟的溫床。
筆者認為，應本著規避風險，防范房地產泡沫不良影響的想法，來發展房屋租賃市場和其它的房地產經營方式，同時也使房地產業呈現多極化，使房地產業自身能夠有轉移風險的能力（當然，這與香港某些大型房地產企業，通過投資其它產業來轉移風險是有區別的，內地的房地產還不具備通過其他行業轉移風險的實力）。本文主要考慮通過促進市場化住房租賃為代表的多元化經營，來實現房地產業的行業自身的風險轉移。
以房地產租賃為代表多元化經營 問題一：房地產多元化經營，可以轉移風險、抑制泡沫么？回答是肯定的。
作為一種商品，房地產是特殊的，它的特殊性就表現在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國“安家置業”的傳統思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說明人們不是不想消費，只是消費不起。如果通過多元化的經營，滿足了人們多級化的需求，房地產業就能走上健康的可持續發展之路。要改變先天發育不足的現狀，就要大力發展住房一級市場之外的其他多元市場，其中房地產租賃市場的發展就事在必行了。
問題二：為什么以房地產租賃為現階段發展多元化經營的重點呢？
首先，住房個人所有化為市場化的住房租賃創造了供給條件。近年來，我國房地產開發量和竣工面積逐年增長，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級房市的住房租賃造就了成熟的條件與強大的供給能力。
其次，市場化住房租賃的潛在需求為租賃市場的成長提供了巨大的動力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經成了城市居民住房的第二大房源。其實包括西方房地產業發達的國家在內的大多數國家，住房的自有化也不是很高。
還有，對于已經建成的房地產，最好的辦法莫過于想辦法買出去，對于閑置了的房地產，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經營，對轉移風險、抑制泡沫應該是有益的。
問題三：何謂多元化的經營？
其實沒有必要對它作什么定義，但有一點是要說明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級、二級市場等，還應包括經濟適用房、廉租房、安居房等。按照國家的經濟現狀和發展趨勢，中國的居民，其中當然也包括城鎮居民的住房消費的差異將長期存在，居民對房地產的需求呈現了多元化、多級化，這才是必需加快房地產多元化進程的最根本原因。
在此要說明的是，筆者并不對各種房地產品、各種經營方式進行比較，更多是希望、呼吁多種房地產品、多種經營方式的到來。
中國的房地產經營應呈現出多元化，而多元化的基礎就是房地產品的多元化。而現在從總體來看，房地產業的產品仍趨單一，而影響房地產業發展的重要因素：政策法規，也沒有做好這方面的準備。其實早在1998年上海就有有識之士建議“利用空置商品房興辦大學生公寓”，這無疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應該是研究房地產泡沫的初衷。本文并沒有深入的討論房屋租賃等多元化的經營方式對房地產的具體影響，只是寄希望于房地產業的自身發展，能夠在房地產業，尤其是在預防房地產泡沫的不良危害等方面發揮應有的作用。其實，對于房地產而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內因才是事物發展的主要因素，使它過分的依賴政策法規或是其它制度其它行業，而自身的抗風險能力欠缺,對自然或人為產生的房地產泡沫的消化溶解能力又不足，這只會使本來就還處于成長發育階段的中國房地產業走向畸型。
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