土地使用權抵押貸款風險及其防范
摘要：隨著土地抵押貸款在融資業務中的比重不斷上升，抵押貸款的金融風險日益凸顯。本文從貸款抵押類型、抵押期限、土地使用權價值變化、抵押物瑕疵等方面對土地使用權抵押貸款的風險進行了綜合分析，并提出了防范風險的策略。
關鍵詞：土地使用權抵押貸款；抵押權；抵押物瑕疵
由于土地資產的保值和易變現性，利用土地使用權抵押貸款已經成為我國金融機構廣泛采用的一種物的擔保方式，其比重呈上升趨勢。據國土資源部地籍司統計，2005年土地抵押貸款總額為750.94億元，2006年為1075.23億元，2007年為1193.50億元。但貸款余額等不良資產的比例呈上升的趨勢，抵押貸款的潛伏金融風險不斷加大。到期未注銷抵押貸款余額從2005年一季度的40.18億元上升到2007年四季度的437.05億元，上漲了10倍多（見圖1）。
土地使用權抵押貸款的風險
�。ㄒ唬┻x擇貸款抵押類型風險
普通抵押與最高額抵押的選擇風險。假如選擇普通抵押，風險比選擇最高額抵押風險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權不確定性，決定了其風險比普通抵押貸款高。
單一抵押與重復抵押的選擇風險。隨著《物權法》的實施，土地使用權重復抵押現象普遍增多，其風險比單一抵押要高很多，由于先設定抵押權的債權優先，后位抵押權的債權實現受到前位抵押權的影響。
房地同一抵押與單一土地使用權或房產使用權抵押選擇風險。對于國有土地使用權而言，假如無地上定著物，則國有土地使用權可以單獨設定抵押；假如存在地上定著物，則無論是以房產作抵押還是以房屋占用范圍內的土地使用權抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，以土地使用權抵押的，房產同時抵押；以房產抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。具體表現為由于沒有房屋權屬證實或者單個抵押一方的價值已經足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押，使該抵押擔保產生法律風險。但是對于以商品住宅或商展抵押貸款而言，登記部分僅憑房屋產權證實辦理抵押登記，實現抵押權時，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債，經登記的土地使用權抵押不受法律保護。
反擔保抵押與普通抵押的選擇風險。為保證債權的實現，很多企業選擇反擔保的方式進行抵押貸款。在實踐過程中，反擔保抵押比普通抵押登記手續復雜，用度高、周期長，不利于運作，只是降低了抵押人的風險，但增加了銀行的金融風險。
�。ǘ┻x擇抵押期限的風險
《物權法》第202條規定，“抵押權應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔保法》，抵押權的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風險方面，主要有下列兩種情況；一是沒有留意土地使用權的存續期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有留意土地使用權的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權存在期限。抵押權的設立是保證債權的實現，主債權沒有到期而擔保物權先到期，失往了抵押物權的設立意義。
�。ㄈ┑盅喝嘶虻盅簷嗳说闹黧w適格性風險
企業名稱變更。在抵押登記錄踐過程中，很多企業由于企業改制等原因，經常發生企業名稱或字號已經變更，而土地使用證沒有及時變更直接辦理抵押登記的情況。這種風險稱為主體適格性風險。同時，這種主體適格性風險還包括因企業抵押登記后主體發生變更的情況。例如，A公司2008年1月2日辦理了以A公司為抵押權人抵押登記，而在2008年7月A公司因企業改制發生了企業名稱變更，變更為B公司。這種企業名稱變更帶來的風險很大。
國有或集體企業土地使用權抵押登記時，沒有征得職工代表大會或上級主管部分同意；公司制企業土地使用權抵押登記時，沒有征得董事會同意。
以企業分支機構的名義辦理抵押登記。企業分支機構必須獲得法人授權才能辦理抵押登記業務。沒有征得授權的分支機構，在發生賠償時，由分支機構承擔。
抵押權人為非金融機構的風險。抵押權為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續，提交批準文件。但實踐中，從事貸款的機構已經突破了這一政策規定，很多典當行、證券公司和其它拍賣行在未經批準的情況下也從事該項業務，抵押登記機關由于政府壓力等各種原因，也進行了登記。
�。ㄋ模┩恋厥褂脵鄡r值變化風險
土地評估報告有效期變化帶來的風險。土地評估的有效期一般為自評估基準日起6個月內有效，而國有土地使用權抵押貸款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國有土地使用權時，存在土地評估結果已經過期的情形。
市場土地價格變化帶來的風險。因土地價格隨市場供求而發生波動，土地價格在抵押登記后價格存在變化的空間，而且抵押時間越長，價格發生變化的空間越大。土地抵押的債務清償期限以土地抵押融資變現的時間為依據，變現的過程難免有土地價格的波動。固然土地是一種不能再生的資源，假如沒有較大的經濟波動，其稀缺性決定長期增值的較大可能性，但并不表明短期價格沒有波動。土地價值和土地市場價格趨向和遠景存在不確定性，給融資帶來一定的開發風險。
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1.權利性瑕疵。主要包括以下內容：
國有土地使用權取得或抵押權設定瑕疵。一是從不具備土地使用權出讓資格人手中取得的土地使用權抵押。如從開發區管委會受讓的國有土地使用權，因該管委會不屬于法定的土地治理部分，無權處分（轉讓）國有土地使用權。以該土地使用權抵押的，抵押無效。二是抵押土地是儲備土地。儲備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度，很多地方在土地用途欄填寫“儲備土地”，違反了《土地登記規則》等相關法律、法規的規定，而評估時多以規劃用途為準，這就造成了儲備抵押地價和拍賣時價格差的題目，影響了土地抵押權的實現。
權利限定性瑕疵。一是土地沒有達到開發強度。以未按照法律規定進行開發建設的.國有土地使用權設定抵押，主要是指以出讓方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時未按照出讓合同約定進行投資開發，其中屬于房屋建設工程的，出讓人和受讓人未完成開發投資總額的25%以上，其土地使用權出讓合同無效，以該國有土地使用權抵押的，抵押無效。二是以村民集體所有的“荒山、荒溝、荒灘、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書面同意的，該抵押無效。三是依法被查封、扣押、監管或采取其它訴訟保全措施的國有土地使用權。對于已經被有權機關采取強制措施的土地使用權，因其權利已經或暫時喪失了完整性，可能影響后續抵押權的行使，故不能作為抵押物。四是劃撥土地使用權抵押。劃撥土地使用權抵押需要把土地價格中土地出讓金扣除。五是土地使用權上存在租賃權。法律規定買賣不破租賃，假如處分抵押土地財產時，土地權利上存在土地租賃權利，土地的購買者將會減少或土地價格大打折扣，損害抵押權人利益。
使用權不明或存在爭議瑕疵。《物權法》第184條規定，“所有權、使用權不明或有爭議財產的財產”，假如土地權利不明確，將其抵押，不僅會損害土地權利人利益，也造成社會的不穩定。
2.其它瑕疵。例如，土地位置離城區較遠或土地位于治安條件較差的路段。原收購的地塊本身是劣質土地，地塊的轉讓或出讓都比較困難，有可能長期無法變現，這會給土地儲備機構造成還貸壓力，給銀行帶來風險。
（六）登記不規范風險
抵押登記內容不正當、不規范。盡管國家有明確的《土地登記辦法》、《擔保法》和《物權法》等依據，對土地用途、土地取得方式、土地年期等土地條件的登記有明確的登記要求，但目前在土地證的填寫和登記資料的預備上，有的地方隨意性強、填寫不規范，給抵押權的設立和實現帶來了風險。
登記職員或地籍調查職員不是法定職員�！锻恋卣{查條例》第三章第十四條規定，土地調查職員應考核領取全國同一的調查員工作證。實際操縱過程中，由于職員的調整和變動，從事土地權屬審核和登記審查的職員，特別是最后審批職員多數不是土地登記上崗職員，從事地籍調查的工作職員也多數沒有調查員工作證。
�。ㄆ撸┑盅簷鄬崿F時有限的還款和債務清償能力
抵押權實現程度依靠于貸款主體的還款和債務清償能力。因此，企業的生存發展影響還貸的能力。受金融危機影響，我國出口外向型經濟企業受到沖擊，東南沿海特別是江浙地區中小企業受損嚴重，有的企業面臨破產。當前形勢下，還款和債務清償能力是土地抵押貸款風險的重要因素。
（八）授信風險
貿易銀行進行客觀客戶評價和公道授信難度大。企業有自主經營的權利，銀行不可能對企業運行的各種財務進行評價，有的企業提供的財務資料可能并不適用銀行評價模式，很多要素無法定量分析和測算，使得授信控制量缺乏真實可信的依據。
防范土地使用權抵押貸款風險的策略
對土地抵押貸款中可能存在的風險，相關部分特別是政府部分、貿易銀行要及時制定對策，以保證貸款安全，促進房地產市場和金融市場的穩定發展。
銀行要及時把握政策變動情況，做好經濟形勢的預告和分析。銀行應及時了解國家出臺的宏觀經濟政策，同時要加強國民經濟形勢和地區經濟形勢分析，加強土地政策、金融政策變化對土地抵押貸款的影響程度研究，全面把握宏觀經濟形勢，了解禁止供地和限制供地政策，盡可能地防范抵押的各種風險。
國土資源治理部分要提供擬抵押貸款宗地相關信息，規范土地抵押貸款登記行為。國土資源治理部分要做好信息猜測和發布工作，對土地權利的查封、扣押等土地信息要方便貿易銀行查詢。同時，國土資源治理部分要結合《土地登記辦法》和《物權法》，完善土地登記制度，進一步規范土地登記行為。
銀行要對抵押地塊搞好調查研究，公道確定抵押貸款類型和期限。銀行應了解每宗土地的土地信息，包括規劃用途、地類、權屬、地價、土地建筑密度等情況。在具體地塊抵押貸款時，必須充分了解具體地塊的有關情況，特別是土地權利的取得方式、土地權利的限制性條款等，要通過了解城市規劃等有關信息，確定抵押地塊的未來價值，選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。對擬提供貸款的地塊，貸款銀行要做好可行性分析和收益方案猜測分析，減少盲目性，增強猜測能力；要定期反饋抵押宗地的現狀信息。在搞好調查研究的基礎上，要針對不同的企業和宗地信息，確定抵押貸款類型和期限。
參考文獻：
1.中華人民共和國物權法，2007.3
2.中華人民共和國土地治理法，1998.8
3.中華人民共和國擔保法，1995.6
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