房地產企業成本管理體系論文

房地產企業成本管理體系論文

　　一、房地產企業全面成本管理體系的現狀

　　作為房地產企業近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業得到更好的發展，都在積極的尋求發展之路。根據相應的數據顯示，2012年上市房地產企業的期間費用率的前十均值達到5。4%，銷售費用率達到2。2%，管理費用率達到2。4%，資產負債率高達62。5%，由此看來在房地產企業中實行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產企業都在積極的構建全面成本管理休系。雖然說全面成本管理休系的構建在整個房地產企業開展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設卓有成效，在建設的過稈中，很多房地產企業在全面成本管理休系的建設上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴重的阻礙了全面成本管理體系在房地產企業的實行，同時也阻礙了房地產企業更好的發展�？傮w來說，我國房地產企業全面成本管理休系的現狀是有建設，也有問題。

　　二、房地產全面成本管理體系的構建及其問題解決

　�。ㄒ唬┤珕T成本管理

　　實行全員成本管理應從以下幾個方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標和仟務落實到每個部門單位、工作小組及個人身上，使其與成本管理直接產牛聯系，將成本管理的考核指標與經濟效益直接掛鉤，形成核算、責仟、利益緊密結合的全員成本管理系統；第二，提高全員成本意識以及相應的素質。首先，企業的領導者要有較強的成本意識，認識到成本管理意味著企業的經濟效益，要將節約成本的意識落實日常的工作中，其次還要加強對下層工作人員成本意識的培養，并且進行監督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。

　�。ǘ�）全過程成本管理

　　與其他行業有所不同的是，房地產企業的成本較大，因此每一處的節約都會產牛較大的經濟效益。全過稈成本管理的實施應從以下幾個方面著手：

　　第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過稈管理的前提，對于全過稈成本管理具有導向性，做好房地產企業成本的事前管理可以將成本的浪費消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預測和計劃工作，也就是在房地產企業的成本形成之前，根據公司的基本情況，運用科學的手段計算出公司運營可能需要的成本，并就相應的情況制定出較為詳細的成本計劃，將詳細的成本計劃當作企業正常運行的參照。此后企業需要做的就是做好項目的選擇工作，在進行項目的選擇時要實行三個重要的步驟：

　　選擇項目的定價。在選擇項目時要注意項目的定價與成本計劃是否符合；了解房地產企業所選項目的投資預案，并對其進行詳細調杳；根據投資的預案杳找、收集相關的資料以及信息以便日后項目建設工作的開展。

　　第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實施方案的選擇、融資成本的控制、項目實施和控制。

　　1、實施方案的選擇

　　在完成前期的淮備工作之后，作為房地產企業所要做的就是選擇合適的實施方案。在選擇方案時，作為房地產企業需要考慮很多的因素，尤其是成本問題，因此房地產企業往往會采取一些方法對備選的實施方案進行分析以尋找合適的實施方案。常用的分析方法有：貼現現金流量法、回收期法等；

　　2、融資成本的控制

　　在選擇好實施的方案之后，房地產企業所要做的就是進行融資。對于房地產企業來說方案的實施資金過大，遠遠超過了企業的承擔能力，因此為了使方案能夠得到很好的實施，企業唯一的方法就是進行融資。在進行融資時，為了做好融資成本的控制工作，房地產企業在對融資進行決策時要充分的考慮其風險，對相應的情況進行分析，考慮風險的稈度是否在企業的承擔能力之內，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。

　　3、項目實施和控制

　　項目開發中房地產企業的投資較大，并且該項資金的投人較長難以在短時間內收到經濟效益，因此，房地產企業要加強對開發項目的實施階段的管理和控制工作，這對于實現房地產商人預計的開發效益有重要的意義。在該階段中，房地產企業監管部門要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售、創新這八個環節，以助于實現全過稈成本管理的目的。

　　第三，成本的事后管理。在房地產建設完成之后，剩下的便是銷售環節，在此環節中，房地產企業同樣要做好成本管理工作。要根據產品的建設成本、設計成本以及售后的維修成本來制定銷售的價格。此外在銷售中也要做到減少非行業運行成本的浪費，即銷售中因為銷售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對于產品的反饋信息，做好開發產品事后成本管理工作，考核成本計劃的實際完成情況，針對相應的情況對相應的人員實行獎罰制度。

　�。ㄈ�）全方位成本管理

　　所謂的全方位成本管理即進行市場、技術、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環節之一。

　　第一，在市場競爭和市場壓力之下考慮成本管理。在進行成本管理時，不能單純的思考如何進行成本節約，而要將成本管理放在市場這個大背景之下進行考慮。根據市場規律制定相應的成本目標以及管理計劃，找到房地產企業節約成本的途徑，還要根據市場的需求對成本管理的方法進行規范，制定符合市場的成本管理制度。將企業成本管理放在市場大環境下有利于企業的盈利經營以及企業適應市場競爭的環境，使企業在市場競爭111占據較大的優勢；

　　第二，認識到技術對于成本管理的重要性。在房地產企業的實際運行中，很多成本浪費的主要原因還是技術的缺乏，往往技術的不足便需要從其他方面來進行補充，從而導致成本增大，因此要做好技術的引進和學習，做到從技術上最大限度的減少成本。針對目前房地產行業技術不足的問題，筆者認為可以從以下幾個途徑進行解決，首先工作人員要加強技術的學習；其次企業應該要加大優秀人才的引進力度。

　　第三，重視人力資源的投人。房地產企業要重視人力資源的投入和價值的分析，使企業的人力資源能夠得到充分的發揮，從而做到從人力資源上節約成本，對企業內部的賦閑人員進行精簡，保證人力資源上的成本管理取得實效。

　�。ㄋ模┤�環節成本管理

　　房地產行業的全環節成本管理指的是預算、計劃、控制、核算、分析和考核等各個環節，全面成本管理就需要從各個環節全面開展成本的管理工作，只有這樣才能做到節約成本。

　　第一，做好成本預測。在房地產企業進行設計、建設、銷售等工作之前，就應該要做好相應的成本預測工作。在進行預測時，要緊密的結合企業與市場的實際情況，客觀進行評價，合理的進行預測。成本的預測可以使企業對于未來的發展和企業的實際運行做到心中有數，使未來工作的進行有參照。

　　第二，做好成本計劃。在進行成本預測之后，作為企業應該要及時的進行成本的計劃，根據成本的計劃做好各方面工作的成本計劃，這樣便于各方面工作的開展，使其工作有依據進行，以免出現工作成本過大的狀況，做到提高房地產質量、降低成本輸入、增大企業的經濟效益。

　　第三，做好成本控制及核算工作。在房地產企業各方面工作進行的時候，作為企業方面應該要適時的進行成本的控制、認真的核算，保證各項工作的成本在計劃成本的上下進行波動，不會出現超計劃過多的狀況。對于每一項耗費要進行逐個的核算、調節、監督，及時發現，及時糾正。第四，認真進行成本分析和考核工作。成本分析是在建設后根據相關的成本核算資料對整個建設中成本的波動情況進行分析，找出波動的原因進行及時的總結，以便于后續的成本管理工作，推動全面成本管理工作的開展。

　　三、結束語

　　對成本進行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產企業贏得利潤，構建房地產企業全面成本管理體系具有重要的意義，房地產企業從全員、全過程、全環節、全方位的管理著手進行體系的建設，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動房地產企業的發展。

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