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房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現(xiàn)狀
作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用率的前十均值達到5。4%，銷售費用率達到2。2%，管理費用率達到2。4%，資產(chǎn)負(fù)債率高達62。5%，由此看來在房地產(chǎn)企業(yè)中實行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構(gòu)建全面成本管理休系。雖然說全面成本管理休系的構(gòu)建在整個房地產(chǎn)企業(yè)開展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設(shè)卓有成效，在建設(shè)的過稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設(shè)上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴(yán)重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實行，同時也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展�？傮w來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現(xiàn)狀是有建設(shè)，也有問題。
二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構(gòu)建及其問題解決
�。ㄒ唬┤珕T成本管理
實行全員成本管理應(yīng)從以下幾個方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標(biāo)和仟務(wù)落實到每個部門單位、工作小組及個人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標(biāo)與經(jīng)濟效益直接掛鉤，形成核算、責(zé)仟、利益緊密結(jié)合的全員成本管理系統(tǒng)；第二，提高全員成本意識以及相應(yīng)的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要有較強的成本意識，認(rèn)識到成本管理意味著企業(yè)的經(jīng)濟效益，要將節(jié)約成本的意識落實日常的工作中，其次還要加強對下層工作人員成本意識的培養(yǎng)，并且進行監(jiān)督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。
�。ǘ┤^程成本管理
與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節(jié)約都會產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟效益。全過稈成本管理的實施應(yīng)從以下幾個方面著手：
第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過稈管理的前提，對于全過稈成本管理具有導(dǎo)向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預(yù)測和計劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據(jù)公司的基本情況，運用科學(xué)的手段計算出公司運營可能需要的成本，并就相應(yīng)的情況制定出較為詳細的成本計劃，將詳細的成本計劃當(dāng)作企業(yè)正常運行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項目的選擇工作，在進行項目的選擇時要實行三個重要的步驟：
選擇項目的定價。在選擇項目時要注意項目的定價與成本計劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項目的投資預(yù)案，并對其進行詳細調(diào)杳；根據(jù)投資的預(yù)案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項目建設(shè)工作的開展。
第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實施方案的選擇、融資成本的控制、項目實施和控制。
1、實施方案的選擇
在完成前期的淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實施方案。在選擇方案時，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會采取一些方法對備選的實施方案進行分析以尋找合適的實施方案。常用的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法等；
2、融資成本的控制
在選擇好實施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進行融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說方案的實施資金過大，遠遠超過了企業(yè)的承擔(dān)能力，因此為了使方案能夠得到很好的實施，企業(yè)唯一的方法就是進行融資。在進行融資時，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對融資進行決策時要充分的考慮其風(fēng)險，對相應(yīng)的情況進行分析，考慮風(fēng)險的稈度是否在企業(yè)的承擔(dān)能力之內(nèi)，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。
3、項目實施和控制
項目開發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項資金的投人較長難以在短時間內(nèi)收到經(jīng)濟效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對開發(fā)項目的實施階段的管理和控制工作，這對于實現(xiàn)房地產(chǎn)商人預(yù)計的開發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門要控制好投資、營運、利潤、質(zhì)量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，以助于實現(xiàn)全過稈成本管理的目的。
第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設(shè)完成之后，剩下的便是銷售環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據(jù)產(chǎn)品的建設(shè)成本、設(shè)計成本以及售后的維修成本來制定銷售的價格。此外在銷售中也要做到減少非行業(yè)運行成本的浪費，即銷售中因為銷售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對于產(chǎn)品的反饋信息，做好開發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計劃的實際完成情況，針對相應(yīng)的情況對相應(yīng)的人員實行獎罰制度。
�。ㄈ┤轿怀杀竟芾�
所謂的全方位成本管理即進行市場、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節(jié)之一。
第一，在市場競爭和市場壓力之下考慮成本管理。在進行成本管理時，不能單純的思考如何進行成本節(jié)約，而要將成本管理放在市場這個大背景之下進行考慮。根據(jù)市場規(guī)律制定相應(yīng)的成本目標(biāo)以及管理計劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本的途徑，還要根據(jù)市場的需求對成本管理的方法進行規(guī)范，制定符合市場的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營以及企業(yè)適應(yīng)市場競爭的環(huán)境，使企業(yè)在市場競爭111占據(jù)較大的優(yōu)勢；
第二，認(rèn)識到技術(shù)對于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運行中，很多成本浪費的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來進行補充，從而導(dǎo)致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進和學(xué)習(xí)，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個途徑進行解決，首先工作人員要加強技術(shù)的學(xué)習(xí)；其次企業(yè)應(yīng)該要加大優(yōu)秀人才的引進力度。
第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節(jié)約成本，對企業(yè)內(nèi)部的賦閑人員進行精簡，保證人力資源上的成本管理取得實效。
�。ㄋ模┤h(huán)節(jié)成本管理
房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節(jié)成本管理指的是預(yù)算、計劃、控制、核算、分析和考核等各個環(huán)節(jié)，全面成本管理就需要從各個環(huán)節(jié)全面開展成本的管理工作，只有這樣才能做到節(jié)約成本。
第一，做好成本預(yù)測。在房地產(chǎn)企業(yè)進行設(shè)計、建設(shè)、銷售等工作之前，就應(yīng)該要做好相應(yīng)的成本預(yù)測工作。在進行預(yù)測時，要緊密的結(jié)合企業(yè)與市場的實際情況，客觀進行評價，合理的進行預(yù)測。成本的預(yù)測可以使企業(yè)對于未來的發(fā)展和企業(yè)的實際運行做到心中有數(shù)，使未來工作的進行有參照。
第二，做好成本計劃。在進行成本預(yù)測之后，作為企業(yè)應(yīng)該要及時的進行成本的計劃，根據(jù)成本的計劃做好各方面工作的成本計劃，這樣便于各方面工作的開展，使其工作有依據(jù)進行，以免出現(xiàn)工作成本過大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟效益。
第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進行的時候，作為企業(yè)方面應(yīng)該要適時的進行成本的控制、認(rèn)真的核算，保證各項工作的成本在計劃成本的上下進行波動，不會出現(xiàn)超計劃過多的狀況。對于每一項耗費要進行逐個的核算、調(diào)節(jié)、監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)，及時糾正。第四，認(rèn)真進行成本分析和考核工作。成本分析是在建設(shè)后根據(jù)相關(guān)的成本核算資料對整個建設(shè)中成本的波動情況進行分析，找出波動的原因進行及時的總結(jié)，以便于后續(xù)的成本管理工作，推動全面成本管理工作的開展。
三、結(jié)束語
對成本進行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏得利潤，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過程、全環(huán)節(jié)、全方位的管理著手進行體系的建設(shè)，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
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