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房地產(chǎn)建設項目財務管理問題及對策論文
摘要：
首先要明確的是房地產(chǎn)建設項目的順利實施離不開流動資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財務風險較高，加之社會市場經(jīng)濟帶來的競爭加劇，整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強房地產(chǎn)建設項目財務管理，提高住房的質(zhì)量和相關的經(jīng)濟效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設項目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建設項目進行財務管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設項目財務管理存在的問題，并以此為基礎提出了幾點解決策略。
關鍵詞：
房地產(chǎn)；建設項目；財務管理
一、引言
從最近幾年的宏觀經(jīng)濟形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非�？捎^。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個成長階段都受到了一些不好的影響，進而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設項目面對的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達到了白熱化，所以，必須加強房地產(chǎn)建設項目的財務管理，對房地產(chǎn)建設項目在整個建設期可能會面臨的財務風險進行有效的防范。
二、房地產(chǎn)建設項目財務管理存在的問題
1、缺乏對房地產(chǎn)建設項目在財務可行性方面較為系統(tǒng)的研究
目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目決策時，缺乏對項目整個系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴重的是缺乏財務分析系統(tǒng)的研究，這使得整個建設項目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時候都只是依靠管理層的經(jīng)驗加以判斷，這使得很多項目在進行的時候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設項目缺乏市場經(jīng)濟的分析以及財務、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。
2、在房地產(chǎn)建設項目的預算管理方面存在一定的問題
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設項目的預算管理顯得尤為重要，因為它對企業(yè)的利潤有著直接的關系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設項目中都不是非常重視預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場評估和預判工作這兩部分。這必然使得在實際的建設項目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達到的目標與實際的市場狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴重的可能使得建設項目并不被市場所認可，預算的管理工作將無法繼續(xù)進行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標制度，使得在建設項目中無法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產(chǎn)生明確的認識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的全面成本管理有所忽略
房地產(chǎn)進行項目開發(fā)和建設主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的成本就是建設項目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目并沒有建立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個建設項目將無法正常的運作下去，財務風險較大。雖然隨著我國經(jīng)濟走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬達等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目的投資風險較大。這些風險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設項目缺乏全面成本管理的意識。
4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設項目財務成本的管理缺乏重視
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的相關負責人沒有對財務管理給予應有的重視，管理意識不足，沒有對財務管理的相關問題采取應有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的負責人對財務管理有所重視，但是對其實際的實施情況并不是非常了解，根據(jù)相關的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設項目的財務管理工作在設計階段落實的較好，但是在施工階段并沒有將財務管理的工作落到實處。有些財務管理的工作人員認為施工階段的機械設備以及相關的材料是財務管理的關注重心，對于其他的成本的財務管理工作沒有注重，使得財務管理的工作難以持續(xù)的進行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的管理層以及相關的財務人員并沒有對財務管理工作給予足夠的重視，這使得在財務管理的實施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務成本管理的關注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設項目財務管理的效率有所助益。
三、房地產(chǎn)建設項目財務管理相關問題的幾點策略
1、加大對建設項目在開始前的可行性研究，使得建設項目的財務管理有所加強
在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設項目的運行過程中，對房地產(chǎn)建設項目的研究力度增大，可以有效的提高建設項目財務管理的有效性，進行房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的規(guī)避，從而提高其社會效益以及經(jīng)濟效益。財務管理的相關人員必須在項目的可行性調(diào)查報告中對施工的細節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標進行核實和審查，分析和調(diào)研整個建設項目的成本和利潤水平，從而對整個建設項目可能存在的風險進行預測，并且提前做出相對應的應急措施，從而可以達到有效規(guī)避各種風險引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進而可以達到房地產(chǎn)建設項目財務管理達到嚴謹性和全面性的目的。
2、加強對建設項目的全面預算管理工作，使得建設項目的財務管理有所加強
對全面預算工作的相關的領導組織工作進行加強，細化授權批準程序以及職責權限等工作，才可以提高財務管理工作的效率。建設項目的預算委員會需要對預算的目標進行擬定，將制度預算的具體措施落到全面預算管理工作的實處。與此同時，將建設項目的預算編制與執(zhí)行結(jié)合起來，努力提高預算的執(zhí)行力度，從而達到建設項目的全面預算管理的目標。對預算責任單元進行科學的制定，對建設項目的內(nèi)部管理進行強化，使得參與建設項目的各個部門的職責和權利明晰，強化在預算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建設項目的財務管理方面主要做到對資金的投放的準確估算，科學合理的編制可行性報告，從而降低建設項目的投資風險，而且必須在進行資金投放估算的過程中做到資本結(jié)構的管理，對現(xiàn)金流進行合理規(guī)劃，從而對償債能力造成的財務風險進行有效規(guī)避。
3、完善并且加強房地產(chǎn)建設項目的全面成本管理
樹立系統(tǒng)的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰(zhàn)略的高度看待建設項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設項目財務管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進行擴大，要包括房地產(chǎn)建設項目的設計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學合理的方法進行將成本控制達到應有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設項目在進行全面成本管理時，盡可能的采取目標管理的方式，并且全面跟蹤財務成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實施提供一定的保障。
4、房地產(chǎn)建設項目建立較為合理和全面的財務管理體系
建立較為合理和全面的財務管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預算要進行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設項目的內(nèi)部建立三級責任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目內(nèi)部的季度以及年度的財務管理目標。建設項目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計劃分離開來進行相關的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時必須加強財務管理體系的精細化管理。在預算編制之后要在建設項目內(nèi)部的上下級之間進行活躍的溝通交流，確保責任和權力是一一對應的，將相關工作的執(zhí)行標準進行明確。建設項目時間一般較長，所以建設項目內(nèi)部在每個月以及每個季度都要對財務管理的績效進行考核分析，再以年度為單位進行財務管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財務管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設項目財務管理的問題得以解決。
參考文獻:
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