淺析房地產成本管理突出問題及對策論文

淺析房地產成本管理突出問題及對策論文

　　隨著市場經濟高速發展，傳統模式的粗放管理已經難以繼續，在房地產行業整體利潤水平下降的情況下，需要更為精細的管理來完成對成本的控制，房地產成本管理已經成為其管理的核心，它制約著房地產企業的核心競爭力。企業要結合自身實際情況，在市場變化中不斷提升自身優勢，采取有效辦法解決房地產管理中的突出問題，進一步做到企業經濟的持續增長。

　　房地產行業在急速發展的過程中，出現了很多問題，其中在成本管理方面出現更多的影響因素，房地產管理層要根據實際的問題，結合企業自身特點來不斷改正措施，這是推動房地產產業持續發展的關鍵，也是下一個時期房地產行業持續發展的關鍵，對市場經濟整體發展起到相當重要的作用。

　　―、當前我國房地產成本管理現狀

　　在房地產行業經歷一次高峰之后，行業整體水平進入了下降趨勢，從管理角度來講，我國房地產管理工作與國外先進國家相比還比較落后，其成本管理方式往往過分注重于表面的形式管理，企業領導層沒有將成本管理作為企業內部的一項核心問題來對待，一些管理工作往往是由于企業管理經營的需要而被動進行的，嚴重缺乏主動性。許多企業內部領導層沒有充分認識到管理的重要作用，這是缺乏成本管理觀念和對房地產行業整體認識缺失導致的，是一個行業綜合素質不足的體現，能夠進行科學有效的房地產管理，直接關系到房地產企業內部投入和產出的對比，在生產經營過程中，低成本就意味著在市場中獲得更多的優勢，但是從具體工作的角度來講，成本低并不代表效益高。在進行成本管理時，還需要充分考慮到市場的實際情況，將管理手段跟市場進行有機結合，一切企業往往只是側重于成本控制，而不對產品質量和消費者需求進行考量，導致產品銷售率地下。一些企業沒有及時更新企業成本管理觀念，傳統的管理觀念薄弱，成本預測和預算方面缺乏規范性和制度性，缺乏嚴肅性和科學性，造成實際工作中出現重重問題。

　　二、當前房地產成本管理中的問題

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　　在房地產行業發展過程中，無論項目規模大小，在進行項目規劃設計和拿地的時候，要充分進行必不可少的房地產成本調研，充分結合當地的實際情況和企業自身情況，對成本管理給與足夠的重視，前期的調研工作如果不夠細致充分，將直接造成土地信息失真，給企業帶來巨大的經濟損失。由于缺乏調研，在生產過程中一些企業為了追趕工期，盲目地增加施工設備和人員，技術人員的現場工作缺乏準確性，導致材料和各個方面的缺失，不但工程質量沒有保證，而且還導致了大量的二次浪費。

　　(二)信息反饋階段缺乏科學有效成本管理

　　在相關信息反饋后，一些企業不能及時有效地采取措施，做出正確決策，企業在管理中必須動態有效的成本管理，一些已有的合同臺賬無法達到動態管控的要求，對一些未簽訂合同的項目也無法完成資產評估，使企業內部信息產生嚴重的滯后，導致成本管理低下。在具體成本管理中意識淡薄，沒有形成完備的事前預備，事中管控和事后核算的過程，重工期、重數量的現象普遍存在，在信息上的缺失還導致企業與整個市場實際脫軌,產生投資過多，而利潤反而相對減少的情況。

　　(三)缺少足夠經驗數據事后評估方面不足

　　房地產管理的事后評估主要指的是在驗收完成階段對經營行為進行成本評估，對管理過程中出現的各個問題采取有效的解決階段，得到科學合理的經驗。在這個過程中得出的數據作為事后項目研發的依據，如果缺少事后評估或是評估方面的工作不足，就不能對整個項目進行科學的分析，從而造成房地產成本管理問題的出現。此外，在房地產企業內部缺乏科學合理的獎勵機制，不僅會嚴重影響企業員工的積極性，還會給后續的成本管理帶來損失，嚴重影響企業內部的凝聚力。

　　三、房地產成本管理過程中出現問題的解決對策

　　(―)結合房地產企業內部各個部口，對成本進行合理調研評估

　　增強企業內部各個部門之間的配合，在項目進行前期，各個部門要加強協調配合，房地產公司要實現最終盈利不僅僅是一個部門的職責，需要企業內部設計、市場、采購和銷售等各個部門進行統一合作，對項目和市場進行充分合理的調研，保證調研成果客觀準確，為后期的成本預算打下基礎。在調研過程中，要制定出科學合理的方案，對市場實際需求和未來變化進行準確的分析，將不同部門提供的成本評估信息包括材料費用、設計費用和各項其他收費標準進行評估，進行成本管理的有關部門根據實際工作準則，整合各個部門的相關信息最后進行市場評估，再完成科學的評估報告，制定出詳細科學的評估方案，為企業領導層投資提供決策。

　　(二)科學運用科學信息化管理系統，對成本進行合理評估管理

　　在信息化模式高速發展的前提下，房地產信息系統在行業內得到廣泛應用，信息管理系統的使用有效解決了企業管理中出現的各種問題，是房地產企業的工作效率有了明顯體高，一些信息相對滯后，規范能力和執行能力差等缺點得到有效解決。在具體工作中，房地產企業與軟件公司取得聯系，將IT軟件引用到公司管理內部，在房地產行業出現比較大的波動情況下，有效保證企業內部的穩定和健康管理。在具體應用用，房地產管理軟件要充分與企業內部管理保持一致，它的主要職能是控制成本，在成本控制工作中，管理系統軟件需要和企業內部的成本控制流程相匹配，并隨著成本控制流程的變化而做出改變。在具體的使用操作中房地產管理對企業工作的不同工作環節進行改進，財務人員通過軟件操作，能夠有效的達到各個部門之間的協調工作，形成一個全員參與的系統，為了企業更方便進行管理，軟件系統必須要貼合工作實際,在系統引入到實際工作中后，必須要在企業內部嚴格推廣，真正在實際管理工作中發揮作用，避免一些系統外的成本管理事項，將企業所有的成本管理信息都納入到管理信息系統中，在企業內部形成科學的動態管控機制。

　　(三)充分做好成本管理事后評估，逐步積累有效的經驗數據

　　在企業經營成本管理過程中，不但要進行科學詳細的事前調研和過程管控，同時還要積極做好事后管控評估工作，將整個企業經營過程中的成本管理進行綜合評估，總結工作經驗并查找工作不足，進行深入細致的分類總結和歸納，并形成財務管理檔案。在對經驗數據的累積過程中，要注意做好各個項目的價格、技術和指標等方面，為房地產企業后續科學合理發展提供可靠數據，對不同項目組產生的經驗在進行比對，找出其中的差異，這些數據在成本方面存在著很大不同，將各個項目中細項的價格進行合理研究，對材料的采購和選材工藝等深人分析，通過綜合運用經驗數據，科學合理對經營過程進行總結，在后續經營中有針對性的開展工作。

　　四、結束語

　　在市場經濟高速發展，行業競爭日趨激烈的情況下，房地產企業做好內部經營成本管理是相當必要的，經營成本管理是一項復雜的工程，企業要對每一個環節進行把握，在前期階段，房地產企業各個單位要協同工作，對土地成本進行調研，做出科學合理評估，在施工階段要應用房地產系統管理體系，對各個環節進行成本控制，在后續階段，要對工作中的經驗和存在問題進行準確總結，形成有效的經驗,為企業后續發展奠定良好的基礎。

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