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虛擬產權式商鋪之買賣？
8月31日上午，五洲賓館。在由本報召集的“深圳商業地產投資論壇”上，來自深圳商業地產領域的發展商和代理機構的代表，就目前商業地產的現狀和未來進行了探討。
每一位與會者，都能感受出會場中彌漫著“務實”的味道。嘉賓各抒己見，在某些話題上甚至針鋒相對。無疑，嘉賓們的發言，對深圳的商業地產是具有建設性的。
本期黃金樓市01-02版，摘編了“深圳商業地產投資論壇”上與會地產人士的部分精彩言論，以期對商業地產投資者提供一些參考。
觀點交鋒
虛擬產權式商鋪能否進行買賣？
正方
虛擬產權商鋪意在圈錢
張平 深圳世方物業咨詢有限公司總經理
虛擬產權商鋪沒有將產權明晰，沒有獨立鋪位，容易造成業主所購買的鋪位與經營的鋪位不一致，有的業主甚至根本找不到自己的鋪位在哪里。
開發商往往承諾十年包租，在十年內發展商負責招商，業主只要按照回報率收取租金即可，然而這個環節最易出現問題。如果進駐的賣場經營不佳，中途退出，業主收益從何而來，開發商的高回報率承諾如何兌現？開發商的利潤從何而來？即使在包租期滿后，小業主們又將如何面對新的招商工作？如果幾百甚至上千業主來進行招商，根本無法想象。
建設部已經明確規定商鋪的單間鋪位面積不得低于6平方米，而且要有獨立的門牌號碼。重慶、合肥等一些城市已經在對虛擬產權商鋪的長期包租進行查處。而深圳目前的虛擬產權式商鋪仍舊大行其道，不少開發商都在玩文字游戲，宣傳中不出現長期包租等字眼，實際操作并無改變。
世方在目前代理的項目中，已經在想辦法幫業主回避上述問題，蔚藍海岸1—3層全部為商業面積，底層為獨立鋪面，2、3層為虛擬產權式商鋪，發展商預期目標是將3層全部賣掉拿到1億元的資金。經過協商后，決定2、3層只租不賣，并成功引進人人樂商場，結果此舉為底層獨立鋪面的銷售帶來利好，僅底層鋪面的銷售金額就達8000萬元，這樣一來，上述的糾紛便不會出現。
反方
只要操作得當就可買賣
席文官 深圳市合和地產顧問有限公司董事總經理
虛擬產權式商鋪雖然問題眾多，但在大多數發展商還沒有找到很好融資渠道的今天，立即取締顯然不太現實。只要方法得當，可以有效規避風險時，買賣還是可以進行的。
首先應該是招商在先，買賣在后。開發商應該把招商工作進行完畢之后，再行買賣，這樣可以避免將來無法招商的情況出現。
其次，開發商應該還投資回報率以真實面目。開發商為了便于銷售作出8%甚至更高的投資回報率往往不切實際，這樣除了起到推動銷售作用外，還抬高了投資者的期望值。剩下的便是給自己背了一個沉重的包袱。一旦出現效益不佳或者中途退出，回報率便無法兌現，糾紛由此產生。按照深圳目前的情況，發展商承諾的回報率在5%左右即可。
當出現合同期滿或者中途終止時，應當由第三方出面統一協調，經營權暫時由第三方統一收管，再進行招商，這樣便可以避免混亂局面的出現。
其實，虛擬產權商鋪的主要根源就在于融資渠道，不從根子上解決發展商的融資問題，虛擬產權商鋪還是難以從根本上消除。如果什么時候中國房地產像美國一樣，有大量的投資基金出現，那虛擬產權的商業地產也將退出歷史舞臺。
SHOPPINGMALL應該建在哪里？
正方
MALL應遠離中心區
秦力明 鑫業投資有限公司總經理