養老院創業方案計劃書

養老院創業方案計劃書

　　這份養老地產項目商業計劃書全文60頁，包含項目定位及發展、規劃體系、營銷策略、風險分析與規避、財務分析等諸多內容，以下是小編J.L分享的養老院創業方案計劃書，更多熱點創業項目參考歡迎訪問(www.oh100.com/chuangye)。

　　項目市場定位

　　1.一級客源市場需求分析

　　青島二代居、三代居本地養老需求。

　　養老地產作為一種主題房地產模式也具有明顯的行業共性——產品的地域性特征，因此，本案作為面向特定客群特定需求的特性產品也將是以立足青島本地養老需求，并且基于項目發成本回收及一部分產品消化的考慮，將主要接納和爭取以青島本地的二代居客群，畢竟項目所處嶗山東麓、近海的環境因素及地段交通便利因素具備競爭力，雖說是一個養老社區，但整體氣質仍舊向養生靠攏，對改善性客群存在吸引力。而三代居客群，則是既能承載高端居住需求，亦能提供老年人照料及醫療服務，子女、小孩、與老人同域化生活。

　　2.二級客源市場分析

　　外來度假養老和醫療養生需求。

　　在充分挖掘本地需求的同時應充分挖掘青島作為傳統療養勝地形成的外來度假養老需求和醫療養生需求;針對以北京、濟南、石家莊等經濟實力較強的北方一二線城市的候鳥型人群開發二級客戶市場為本項目提供有力的客戶補充。

　　首先，隨著社會進步和收入增長形成的候鳥型老年度假群體是必須要爭取的重要客群，此類客群的成立受益于青島這座城市的旅游價值和科技醫療價值，而本項目在這兩大價值上是放大的，嶗山、近海，資源的稀缺性，能夠吸引此類目的性較強的度假型養老客群;

　　其次，醫療養生需求是得益于青島擁有的近 20 家各類國家機關及企事業單位為背景的醫療療養機構,并且長期積累形成了以養生保健為主的特色醫療的品牌優勢,成為國內以養生保健等醫療服務為目的的特定消費市場，為青島提供穩定高效的醫療為目的的醫療養生客群。

　　3 .機會市場分析

　　旅游度假需求

　　青島作為一座具有國際影響力的旅游城市，據青島市公布的數據顯示的 2013 年預計全年接待游客量達到 6280 萬人次，同比增長 10%;旅游總收入 936 億元，同比增長 16%，游客量呈現了持續年均 10%的增長趨勢，因此，大量的旅游人口為本項目提供了開旅游拓度假需求的市場機會，通過在未來的物業經營上和項目規劃兼容性上的前置條件，接納一部分面向全國的分時度假客群發展成為項目銷售增長的機會點。

　　目標市場細分

　　1.本地養老

　　針對青島市本地 60 歲以上老年人口的138.78 萬(2012 年)龐大市場基礎，本項目的目標市場將足于青島市，通過嶗山區養老市場分析不難發現，目前嶗山區的養老機構入住的老年人僅有 15.3%為轄區人口，呈現出了明顯的同市跨區域的本地養老市場特征，同時，作為項目定位于服務中高端養老需求也應將目標客群鎖定在人均收較高且穩定的市南、市北、四方、李滄四區為主的核心城區，以及膠州、即墨和膠南等經濟發達地區的輻射區域，以解決二代居三代居本地居家養老需求。

　　2.導入型度假養老與醫療養生

　　青島作為全國聞名的旅游城市同時也是全國各級軍政機關和企事業單位的定點療養聚集地,全市擁有海軍療養院、全總療養院、空軍療養院、濟南軍區第二療養院、煤炭療養院、勝利油田療養院、鐵道部療養院等 19 家各類醫療療養機構,已經形成了長期穩定的面向全國的中高端性消費群體, 以鐵道部青島療養院為例，擁有 200 張床位，1997 年年接待療養人數 3061 人床位使用率 57.4%，全市 19 家療養院年將接待能力在 6 萬人次以上，床位使用率達到 100%將超過 10 萬人次的醫療養生人口需求。

　　項目價格策略

　　1 .項目的價格定價原則

　　作為主題地產，本項目在土地的獲取和開發、運營模式上與其他地產類型有著一定差別，因此，價格設定將根據項目定位的養老綜合體、老年公寓及全齡社區三大組團的不同運營模式分別制定;

　　其中養老綜合體、老年公寓是本項目成立的重要條件，將由企業負責設施的基礎建設和基本裝修投入屬于項目開發成本的凈投入部分，該部分投資將通過政策性補貼和固定資產收益來平衡項目的開發投資;

　　全齡社區部分作為本項目的房地產開發核心將主要用于銷售，通過銷售收入平

　　衡整個項目的投資收益。

　　1.1養老綜合體——凈成本投入

　　養老綜合體作為本項目的核心功能配套，是項目核心價值重要組成部分，也是本項目與政府合作的必要條件，故該部分只能用于為本項目提供醫療配套服務而不能形成銷售收益，因此，該部分在收益測算中僅作為開發成本的凈投入，該部分的運營收益將完全作為配套醫療機構和醫療設備的運營費用，不計入項目的投資收益;

　　1.2養老公寓(機構型)——非營利性，只回收政府補貼的總床位費

　　養老公寓作為專業護理型養老和自理型養老的服務型產品，根據國家頒布的《養老機構管理辦法》和《老年人權益保障法》，以及青島市頒布的《關于進一步加快養老服務業發展的意見》和《關于建立長期醫療護理制度的意見(試行)》相關政策，此類養老服務型機構屬于非盈利機構，需要由指定機構進行報批和經營，因此，該部分在建成后將根據上述政策移交給地方政府指定專業機構進行經營，其投資成本回收主要內容為政府政策性補貼和稅費減免，此部分除按照建成后的總床位回收政府補貼的部分資金外，其余經營收入由后續委托的專業機構自負盈虧，也不計入項目的投資收益。

　　1.3全齡社區——銷售型物業

　　全齡社區式是本項目的唯一具備銷售條件的房地產產品，其中包含聯排別墅、小高層住宅和多層住宅三種產品類型，其定價以國家和地方的相關政策為指導，同時，參考嶗山區同類產品的銷售價格采用市場定價方法。

　　2.定價機制導入

　　全齡社區部分采取市場定價方案，根據本司對養老項目的定位，結合 2013 年嶗山區不同物業類型的成交價格，對本商業計劃書中規劃之三種物業形態即小高層、高層、聯排進行定價，擬定三種物業形態測算價格為：

　　項目價格測算表

　　項目推廣策略

　　1.項目推廣方式

　　本項目屬于屬于客戶細分的定向開發項目，其推廣將以養、療為核心的項目訴求，通過陣地覆蓋和精準渠道打擊主要傳播方式，建立項目與目標客戶間的通路;

　　陣地覆蓋，將主要在項目所處的嶗山區通過戶外廣告、工地圍擋、道旗等傳統陣

　　地推廣方式展開，完成項目的陣地包裝;

　　精準渠道打擊，將通過報紙、廣播、電視、街道社區、療養機構、養老院巡展等方式深入目標客戶客戶區域打開地域通路，形成線狀的有效性覆蓋，真正實現青島本地的區域覆蓋，完成本土客戶和導入型客戶的開發與引導。

　　2.項目促銷方案

　　2.1聯動促銷

　　橫向聯合，利用本項目的醫療配套資源和療養機構展開合作，通過資源互換和醫療體驗方式進行資源共享，利用橫向資源的醫療互助的便捷性、養老養生服務的全覆蓋資源形成本項目專屬的促銷模式;

　　2.2折扣促銷

　　運用房地產傳統的價格杠桿，根據銷售進度和客戶數量進行價格擠壓調動，促進銷售。

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