土地流轉調研報告
在經濟飛速發展的今天，報告不再是罕見的東西，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？以下是小編為大家收集的土地流轉調研報告，歡迎大家分享。
土地流轉調研報告1
為全面掌握我縣農村土地流轉現狀，總結、分析土地流轉工作中的成功經驗和存在的突出問題，有針對性地提出意見建議，使全縣農村土地流轉工作健康有序推進，加快我縣工業化、城鎮化、農業現代化同步推進的步伐。11月中旬，我會組織部分委員深入總堡鄉萬畝優質設施果品基地、民和三泰牧業養殖有限公司、民和龍卉菌業有限公司等種植、養殖基地，對我縣農村土地流轉及集約化經營情況進行了調研。通過實地察看、走訪農戶、聽取匯報、召開專題座談會集思廣益，分析了存在的問題，提出了意見建議�，F將調研情況報告如下：
一、 主要做法和取得的成效
近年來，縣政府及農業主管部門高度重視農村土地承包經營權流轉工作，在堅持農村基本經營制度，依法保障農民土地承包經營權益的基礎上，充分發揮政府引導作用，大力推進農村土地承包經營權流轉，取得了明顯的成效。截止目前，全縣農村土地流轉總面積達到8.9萬畝，占耕地總面積的14%。通過出租、轉包、轉讓、互換等流轉形式，逐步形成了龍頭企業帶動型、主導產業集聚型、股份合作經營型、專業合作服務型、現代園區推進型等多種經營模式。土地規�；洜I取向越來越明顯，集約化程度不斷提高，有力地推動了農業規�；�、產業化和現代化發展，促進了農村剩余勞動力轉移。
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1、強化領導，建立服務體系�？h委、縣政府成立了民XX縣農村土地流轉工作協調領導小組，確定縣農業經營管理站承擔協調服務職能。各鄉鎮成立農村土地流轉服務中心，具體承擔農村土地流轉規劃制定、信息平臺搭建、招商引資、流轉主體資格審查、簽訂合同、統計分析及檔案管理等職責，對農戶和各類經濟主體提供服務，從組織上保證農村土地流轉工作的順利開展。
2、廣泛宣傳，提高群眾認識。采取召開會議、印發宣傳資料等形式宣傳《合同法》、《農村土地承包法》、《民XX縣關于切實加快農村土地流轉促進規模經營的意見》等法律法規及相關文件；采用現場觀摩、算賬對比等形式，宣傳土地流轉對推進土地規�；洜I、農村剩余勞動力轉移、增加農民收入等方面的作用，引導農民群眾初步走出了“流轉”就是 “流失”的認識誤區，提高了主動參與土地流轉的積極性。
3、培育主體，拓展流轉渠道。按照“政府引導、法人投資、企業經營、產業化開發”的思路，大力引導各類經濟組織和個人參與土地流轉，促進流轉主體多元化，使土地流轉從以前單一的農戶之間的流轉變為農戶向農業企業、科技人員、專業合作社、種養殖大戶流轉。同時，采取政策扶持、協調融資、技術服務等措施，大力扶持培育種養產業大戶，積極引進客商帶動發展規模、高效種養業，推動土地流轉。
4、規范管理，實施政策獎扶。縣委縣政府結合我縣實際，研究制定土地流轉實施意見，明確了土地流轉的原則、指導思想、管理機構及職責。統一制作合同文本，縣、鄉（鎮）、村分別建立合同檔案和等級臺帳，基本做到了流轉情況底子清、情況明、資料齊全；制定土地流轉獎扶政策，設立農村土地流轉專項扶持資金，對通過土地流轉發展規模種植、養殖能手和專業合作社進行獎勵和扶持。20xx至20xx年，先后為我縣38戶種植、養殖大戶、5個農機專業合作社解決了拖拉機、旋耕機等農機具購置補貼，輻射農戶1萬余戶。積極爭取省財政廳、農牧廳獎扶資金280萬元，扶持了26個農業專業合作社。
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1、促進農業集約化經營，推動土地資源合理利用。通過土地流轉，一方面使農民自愿地將無力經營或不愿經營的土地及時轉讓出去，另一方面使部分有技術優勢、資金實力、經營能力的種養大戶、農業龍頭企業、專業合作社及時獲得相應的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的矛盾，實現了土地資源的合理配置，使土地的集約化經營規模得以不斷擴大，較好的解決了耕地撂荒和粗放經營的問題，提高了土地資源利用率。如古鄯鎮樺林咀村農戶王耀武流轉土地500畝，實行集中連片種植全膜雙壟玉米，今年實現收入達23.4萬元。民和龍卉菌業有限公司流轉土地400畝，承包日光溫棚70棟、智能溫棚11500平方米，集中栽培花卉、食用菌、木瓜、人生果等，今年純收入700萬元，畝均達1.75萬元。
2、提升產業化經營水平，推動了畜牧養殖業發展。我縣農村土地流轉后，主要用于發展全膜雙壟玉米、設施果品、優質蔬菜、家畜（禽）養殖等優勢產業，有力地推動了特色產業發展。依托產業化龍頭企業和農村專業合作社，走農畜聯動、草畜結合的路子，進一步延伸現代農業產業鏈，提高了農業專業化程度和產業化經營水平。如轉導鄉前坪村農戶馬正蛟，流轉土地150畝種植全膜雙壟玉米，僅玉米收入達到7.2萬元。并利用玉米秸稈進行規模牛羊養殖，今年羊出欄1030只，牛出欄350頭，實現利潤50.45萬元。民和廣源畜牧科技有限公司流轉土地100畝，自今年7月份開始肉羊養殖，現羊存欄20xx只。
3、加快農業科技推廣，推動了現代農業發展步伐。通過土地流轉形成規模經營的業主，為了進一步提高種植效益，均不同程度地使用了多種先進農機具、優良品種和先進農業適用技術，多方接受農業信息服務，繼而整合生產要素，實行專業化、規�；洜I，解決了以家庭為單位的分散經營在銷售、技術、信息和資金等方面的難題，為區域化布局、規�；洜I、專業化生產創造了條件，促進了農業產業結構的合理調整，提高了經營效益。如總堡鄉萬畝設施果品基地，規劃流轉面積1.39萬畝，總投資3.5億元，利用5年時間建設冬暖式日光溫室5000棟，覆蓋總堡鄉三垣、中垣、總垣和古鄯鎮古鄯、樺林咀等5個村。截至目前，已流轉土地2800畝，建設日光溫室734棟�；亟ǔ珊�，預計實現年產值1億元以上。實現農業產業結構優化、農業增效、農民增收的目的，推動了現代農業發展步伐。
4、促進農村勞動力轉移，增加了農民的經濟收入。土地經營權流轉機制的建立，改變了部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業化狀態，提高了農業的專業化、規�；洜I水平。全縣土地流轉總面積8.9萬畝，我縣人均耕地面積1.73畝，通過土地流轉，有5.1萬農民從土地耕作中解放出來。據了解今年我縣因土地流轉實現勞務總收入8.19萬元，勞務人均收入達 6469.2元，有力的促進了農村勞動力向第二、第三產業轉移。農民除土地流轉收入外仍享受各種良補政策，加之從事其他行業或務工收入，經濟收入有了明顯增加。
5、提高農業市場化水平，促進培育新的經濟主體。土地流轉助推了一大批新型農民以規�；洜I參與市場競爭；助推了各類工商企業介入農業領域，增強農業市場主體活力和抗御市場風險的能力；助推了各類農業龍頭企業和農村專業合作經濟組織，提高了農業的產業化經營程度。如民XX縣祥和中藥材種植專業合作社，自20xx年登記注冊以來，現已發展成流轉土地900畝，擁有社員258名，收購網點12處，加工廠2處的新的經濟主體。僅20xx年銷售各類中藥材920噸，實現銷售額1680萬元，純利潤135萬元，社員畝均增收700元以上。
二、存在的困難和問題
我縣農村土地流轉基本情況良好，但總體而言，還處于初級階段，低起點、低水平、低效益，不同程度存在著一些制約土地流轉健康有序發展的實際問題。
1、思想制約。一是部分鄉鎮、村干部對土地流轉的.重要性認識不足，重視不夠。認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主協商處理，對其采取聽之任之的態度，疏于管理。二是受傳統思想觀念束縛，一些農民戀土情結較為嚴重，對土地的依賴程度較高。尤其是農業稅的取消和各項惠農政策的出臺，使土地收益得到提升，即使外出務工、經商，也舍不得將土地流轉出去。三是農村社會保障體系建設較為滯后，有關土地流轉的地方法規尚未健全，客觀上造成土地流轉后失地農民的生活無法保障，農民在心存疑慮的情況下，不肯或不敢流轉土地。
2、政策制約。一是我國《土地承包法》規定，耕地承包權30年不變，雖然保護了農民的根本利益，但同時將土地承包權固化，使得土地經營權相對分散。目前，我縣人均承包地不足2畝，在這種背景下，要開展集約化、規�；洜I，涉及農戶少則數十戶，多則上百、上千戶，一家一戶做工作難度大，一旦流轉的大壟大畈中間出現個別農戶不愿流轉的“插花”現象，流轉就無法進行。二是由于對土地撂荒現象沒有行之有效地政策約束，政府部門無權及時對棄耕土地進行回收，導致了“有地無人種，想種沒有地”的現象，個別地方還有耕地撂荒現象。
3、設施制約。農業生產的物質基礎設施與裝備既是現代農業的重要標志，又是發展現代農業、提高農業綜合生產能力的關鍵和基礎，同時也是我縣農業發展中亟待加強的薄弱環節。一是農田交通狀況嚴重滯后，與農民生活、農業生產、農村發展環境尤其是與發展現代農業的要求相距較大。我縣農田結構零散，大壟大畈少，大部分農田沒有機耕路相配套，影響農業機械推廣。二是農田水利設施失修老化，許多農田溝渠不暢通，農業抗災能力脆弱，從而導致土地經營成本增高，難于吸引社會資本投入，影響土地流轉和農業生產發展。
4、機制制約。一是由于農經管理部門受人員和經費緊缺的限制，相關政策咨詢、信息傳遞等工作還不夠深入細致。個別鄉鎮有機構無人員，土地流轉中無合同和合同內容不完整現象很普遍。農戶間的代耕代種絕大多數只達成口頭協議，簽訂的大部分合同對流轉面積、四至以及承包方和流轉方權利義務規定不明確，一旦發生糾紛，維護權益將無憑據；二是流轉主體不合法。在簽訂土地流轉合同時，轉讓方多是村委會，有的甚至是鄉鎮政府，而土地承包經營權人又沒有委托書，造成流轉雙方主體資格不明確；三是部分鄉鎮疏于權證管理，未主動及時跟蹤服務，致使農戶間互換、轉讓土地的權證變更登記不準確。對土地承包合同及相關流轉檔案管理不嚴，檔案遺失和損壞情況時有發生；四是尚未建立土地流轉相應的仲裁機構，對于在土地流轉過程中產生的矛盾和糾紛缺乏有效的調解和仲裁手段。
5、資金制約。土地流轉和規�；洜I，必須以資金和技術實力為基礎。由于我縣的農業產業化經營大戶、企業、專業合作社等都處于起步階段，資金相對緊缺，個別經營戶在土地流入后，由于爭取不到項目資金，土地使用權又不能作貸款抵押，每當農業生產前期需作較大投資時融資困難，資金投入不足是制約土地流轉和集約化經營的主要“瓶頸”。同時，個別經營大戶由于資金缺少和融資渠道不暢通，無法正常履行合同，甚至丟棄建設項目，群眾有怨言，政府背包袱。
三、對策與建議
一、從認識抓起，加強宣傳引導，營造流轉氛圍。針對農民“戀土情結”和對國家政策的疑慮，針對基層干部怕麻煩的消極情緒，采取各種宣傳手段，引導基層干部和農民群眾轉變觀念，提高認識，營造良好的流轉氛圍。
一是曉之以理。要大力宣傳政策法規，特別是《農村土地承包法》、《合同法》和黨的十七屆三中全會精神等，引導農民吃透中央會議精神、鉆透土地流轉政策，讓他們知曉土地流轉不是剝奪承包經營權，只是經營權的暫時轉移，消除后顧之憂。要教育廣大農村基層干部從農村改革發展的大局、特別是要用工業化、城鎮化、農業現代化“三化同步”發展的戰略眼光來看待土地流轉工作，徹底摒棄農村土地流轉“無益財政增收、反添基層麻煩”的消極觀念和模糊認識，積極為農村土地流轉鼓與呼、服好務。
二是明之以利。農民最關心的是土地流轉是否比自己經營能夠帶來更多的實惠。因此，在宣傳導向上，要引導農民放寬視野，從長遠利益著想，從宏觀利益著想，從發展大局著想，通過形式分析、效益分析、引導農民深刻認識到土地流轉將會帶來的“雙重效應”，一方面能使他們擺脫土地的束縛，從“兼業農民”轉化為“專業工人”，不僅可以得到土地流轉收益，還可以獲取工資性報酬，增加收入；另一方面，土地流轉可以造就一批有文化、懂技術、會經營的專業能人，成為農業規模經營的領軍人物，帶動周邊農民共同致富。
三是示之以范。要注重發揮先進典型的示范引導作用，大力宣傳農民身邊的能人大戶、龍頭企業、專業合作社等先進典型，讓農民從身邊典型事例中看到土地流轉帶來的實實在在的好處，讓他們有信心、有希望去探索實踐，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
二、從轉移入手，消化剩余勞力，拓展流轉空間。轉移富余農民，是促進土地流轉的重要條件。離開土地的農民越多，可供流轉的土地總量就越大，土地流轉的空間就越廣。
一是抓培訓，提高轉崗就業本領。要針對農民的實際情況，以適應和滿足市場需求為目標，培訓內容既要面向現在的市場，又要看到未來的趨勢，努力做到實用性和前瞻性相結合，使農民所學技能有用武之地。采用適合農民特點、順應農民愿望的培訓方式，堅持集中與分散相結合，多搞就近就地小規模培訓；堅持長期與短期相結合，多搞期限短見效快的培訓；堅持常規與品牌相結合，狠抓品牌培訓，提高市場競爭力。
二是促創業，拓寬農民致富門路。要優化創業環境，把支持城鎮居民創業的優惠政策逐步覆蓋到農民，建立健全政策扶持、創業培訓、創業服務三位一體的工作機制，鼓勵農民大膽創業。政策扶持上，按照“能寬則寬、能減則減、能免則免”的原則，在市場準入、工商登記、信貸投放、稅費減免、提供用地等方面，加大對農民創業的支持力度。創業培訓上，對有創業意愿的農民，要組織開展創業培訓，經費納入就業培訓補助范圍。創業服務上，依托勞動就業服務中心等公共就業服務機構，設立農民創業服務指導中心，提供創業指導、信息咨詢、項目推介、資金扶持、行政審批等服務。
三是上項目，增加社會就業崗位。充分利用國家第二輪西部大開發和蘭西經濟區現代化區位中心城市建設的有利時機，加快推進農田水利、鄉村公路等民生工程建設，帶動富余農民臨時就業。同時，進一步加大招商引資力度，大力引進戰略投資者，大上產業項目，增加長久性的就業崗位。在安排政府投資和確定重大建設項目時，充分考慮就業貢獻率，優先安排和支持就業吸納能力強的項目建設。
三、從機制著力，完善政策措施，激發流轉活力。完善政策措施，是促進土地流轉的關鍵因素。要以完善的政策機制保障土地流轉雙方的權益，防范土地流轉潛在的風險，激發農村土地流轉活力。
一要制定相關政策措施。要按照“政府引導、市場調節、農民自愿、依法有償”的思路，進一步完善工作措施。同時在流轉主體、流轉形式、經營內容、流轉方式、獎補措施、土地用途等方面制定出臺具體政策。如：研究制定規范土地流轉市場相關政策，解決好流轉土地違約補償以及今后如何歸還土地使用權問題；適當放寬農村土地的農業用途范圍的政策，解決好土地集約化經營所必需的生產管理用房的建設用地指標問題等，從政策導向上促進土地的合理、健康、有序流轉。
二要建立引導激勵機制。加大對農村土地流轉財政支持力度，安排農村土地流轉專項資金，用于流轉指導、流轉信息平臺搭建和流轉服務組織機構建設等，對參與土地流轉的農業經營實體實行獎補政策，推動公共財政向優勢區域和優勢產業傾斜；強化金融信貸支持，鼓勵農村土地經營主體做大做強。金融機構要把集約化經營主體作為信貸支持的重點，在符合信貸政策的前提下，每年安排一定額度的農業信貸資金，解決集約化經營主體季節性所需生產經營資金不足的問題；繼續完善農村社會保障體系，不斷擴大覆蓋面，切實解決好農村土地流轉后農民的后顧之憂。
三要建立權益保障機制。對經營主體要嚴格準入。農村土地流轉主管部門要對農業領域規模經營業主的資信情況、經營能力、項目可行性進行嚴格審查，確保經營業主有較強的經濟實力、有較高的經營水平和經營項目有良好的發展前景，確保產業發展及經營業主、農民的雙向受益；對流轉土地要評估定級。探索建立流轉土地評估定級制度，合理確定土地的質量、等級，為流轉雙方的公平交易提供合理參考依據。要加強對流轉價格的指導，根據土地評估定級的結果，合理確定土地流轉的指導價格，減少價格確定的隨意性和不合理性，避免農民的自身利益受到侵害。
四要建立風險防范機制。建立健全土地流轉糾紛調處機制�？h上應建立農村土地糾紛仲裁委員會，鄉鎮、村設立農村土地糾紛調解組織，同時加強司法、信訪、經管等部門的聯動協作，不斷健全包括協商、調解、仲裁、司法等多渠道的土地流轉糾紛調處機制，降低土地流轉的法律風險；探索建立農業投資風險防范機制。通過各種渠道籌集資金，建立土地流轉風險防范基金，應對因經營不善等原因造成土地流轉失敗后可能出現的土地復耕、損失補償等潛在風險，降低土地流轉的市場風險。逐步完善農業風險防范體系，建立以政策性保險為主的種植、養殖等農業保險體系，降低農村土地經營主體的自然風險。
五要探索創新流轉機制。要以“推進農村產業結構調整，培育農業主導產業，激活農村市場經營”為目標，按照突出特色、統一規劃、連片推進、整體提升的思路，充分發揮我縣不同鄉鎮的區位優勢，進一步優化調整產業發展規劃，堅持規劃先行原則，對于符合規劃的規模經營戶給予支持，不符合規劃的堅決不予準入，努力構建 “一鄉一業、一村一品” 的特色產業板塊，著力加快規�；�、區域化、標準化、市場化和品牌化建設，提升農業綜合競爭力和農村經濟整體實力，助推轉型跨越發展。在土地流轉的同時，鼓勵引導有一定經濟實力和經營頭腦的農民以入股、入社的形式參與產業經營，通過利潤分紅和農業增效實現農民增收。
四、從服務出發，夯實工作基礎，規范流轉秩序。提供服務平臺，規范流轉秩序，是推動土地健康有序流轉的重要保證。
一是搭建服務平臺。要積極探索建立政府主導、市場運轉、規范長效的縣、鄉、村三級土地流轉服務平臺。建議縣上建立全縣土地流轉信息庫。鄉鎮依托土地流轉服務中心，建立流轉交易信息網絡，開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、政策咨詢等服務。村級成立土地流轉服務站，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務，及時掌握農民的土地流轉意愿，接收農民申請托管的土地，并做好下步流轉工作，使“我想轉包”和“我想承包”信息對稱，促進土地流轉進入有序的市場化軌道。同時，要為規模經營主體提供人才、信息、技術等方面的支持和服務，使其留得住、發展快、效益好。
二是規范流轉行為。流轉形式要嚴格遵循法律和政策規定，采取法定的出租、轉讓、轉包、互換、入股等五種形式進行。開展土地流轉試點、試驗，探索建立土地流轉市場應在法律政策允許的范圍內進行，違反法律規定的要堅決禁止，超出政策規定的試驗要依法審批、嚴格管理。土地流轉必須遵循“三個不得”原則，即不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地流轉主管部門要重點查處改變土地用途、損害農民權益等突出問題。
三是加強程序管理。實行土地流轉合同管理和登記備案制度，科學指導土地流轉，防止出現強迫流轉或放任自流現象。土地流轉當事人經平等協商達成一致意見后，應簽訂內容詳盡規范的書面流轉合同，并報鄉鎮土地流轉服務機構審查、簽證和登記，增強農戶進行土地流轉的安全感。要設置專門的合同檔案管理專柜和專門的管理人員，完善流轉合同的立卷、歸檔、調閱工作，提高合同的安全性和保密性。
土地流轉調研報告2
一、基本情況
大橋鎮是一個傳統的農業大鎮，是江山西北部的“糧倉”。全鎮共有耕地面積16052畝，其中水田面積15213畝。全鎮總人口19383人，其中農業人口為16474，占84.99%；共有勞動力10314人，其中外出勞動力6087人，占59%。
為建立現代農業經營模式，提高土地利用率、產出率和綜合效益，妥善解決保障農戶家庭土地承包經營權與規模經營之間的矛盾，大橋鎮黨委、政府積極引導廣大農戶推行土地承包經營權流轉。目前，已有2296戶農戶參與土地流轉，面積達到6176.9畝，其中今年新流轉土地526畝，累計流轉土地占全鎮水田面積的40.6%，占有土地使用權證14788畝的41.8%。參與連片流轉30畝以上的主體有41個，涉及農戶1219戶，流轉土地面積3669.9畝，連片流轉面積占總流轉面積的59.4%。農戶之間流轉面積2197.68畝，涉及農戶866戶，占流轉面積的35.6%。
二、土地流轉主要特點
全鎮流轉土地6176.9畝中，流轉給專業大戶的面積為4666.9畝，流轉給農民專業合作社的面積為1330畝，流轉給工商企業經營的有0畝。從近幾年的土地流轉情況看，呈現以下幾個特點。
1、土地流轉以轉包和出租的形式為主。在流轉總面積6176.9畝中，以轉包和出租形式流轉的面積分別為20xx.9畝和3466畝，分別
占了32.5%和56.1%。
2、以農業龍頭企業、農業各類專業合作社參與規模土地流轉比較突出。我鎮新生糧食專業合作社和振農植保專業合作社承包土地面積分別為2480畝和450畝。
3、土地流轉年限多樣。以承包期1-5年及5-10年最多，分別有2925畝和2162畝，占總面積的47.4%和35%。
4、口頭協議和書面協議并存。季節性承包不付田租，普遍用口頭協議達成；一年或一年以上的，大多有書面協議。目前，已簽訂流轉合同的面積為3716.9畝，占總面積的60.2%。
三、初步成效
1、實現了土地資源的優化配置和合理利用。土地流轉促進了城鄉之間的資金、技術、人才、設備等生產要素的合理流動和優化配置，有效地解決了農村有人無地種和有地無人種的矛盾，逐漸形成了城鄉優勢互補、協調發展的新格局。
2、探索了農村經營機制改革的新途徑。土地按照市場經濟和價值規律進行優化配置，面向市場生產優質、短缺、適銷農產品，提高農產品商品率，較好地解決了家庭聯產承包責任制與社會化大生產之間的矛盾，促進了農民傳統的自給自足的小農經濟意識的轉變，推動了農村社會進步。
3、推動了農村勞動力轉移。土地流轉促使部分農民從土地中解脫出來，從事二、三產業，有效地加快了農村勞動力轉移。土地流轉后的農民，外出打工月收入約在1200—20xx元之間，年收入普遍達1萬以上，農民一手拿薪金一手拿租金。一定程度上緩解了二三產業用工
需求，同時增加了農民收入。
4、促進了農業增效、農民增收。通過土地流轉，一方面農戶可就近務工或外出尋找新的掙錢門路，同時又可獲得土地租金收入。土地經營權向大戶、農業專業合作組織、農業龍頭企業集聚，建成了一批具有一定規模的農產品基地，實現了社會化大生產，提高了農業比較效益。
5、推進了農業生產服務社會化。通過規模集中連片流轉，為機械化服務提供了更好的.平臺。去年全鎮共完成機插面積3785畝,機耕面積13820畝,占全鎮耕作面積的67%。對農戶開展水稻統防統治服務，有效降低生產成本，提高防治效果。保豐、振農等5個植保合作社為739戶農戶開展統防統治，服務面積達到8540畝，占水稻種植面積的41.4%。
6、增強了農產品的市場競爭力。實行適度規模集約經營后，業主普遍采用先進生產技術，運用機械化設備，推行企業化管理，培育產品品牌，增強了市場競爭力。江山市新生糧食專業合作社生產的無公害大米已經通過國家農業部認證。同時，大橋“壽欣”牌大米已經通過了QS認證，進入超市實行上架銷售，提高了市場競爭力。
四、存在問題
1、部分基層干部求穩怕亂思想較重。農村土地承包經營權流轉涉及千家萬戶和方方面面的利益，政策性強，情況復雜，工作難度大，不少基層干部存在著求穩怕亂，少找麻煩的思想，對土地承包經營權流轉和規模經營尚未引起足夠的重視，引導不力，服務滯后，使一些地方土地承包經營權流轉處于農戶之間自發流轉狀態，影響了土地承
包經營權流轉、規模經營的進程和流轉行為的規范化管理。
2、流轉手續還不夠規范，矛盾時有發生。農戶間的流轉大多為口頭協議，有的即使簽訂書面合同，對流轉雙方權利義務及違約責任、承租土地附著物處理、有關賠償條款、土地被征用后的承租戶損失補償等缺乏明確具體的約定，流轉雙方權益得不到有效保障。一些委托村集體經濟組織統一流轉的，農戶的委托手續也不夠規范。
3、土地流轉信息不夠對稱。由于土地供需信息網絡尚未形成，供需雙方的信息不能得到有效溝通，使流轉受阻。而農民往往處于信息不對稱的劣勢，從而對市場行情不能充分把握，導致流轉價格不能真實反映土地的價值，造成土地流轉市場的價格混亂。
4、承包農戶非理性惜土情節加重。一方面，隨著糧食定購任務、村提留、農業稅的取消，農民種田已無任何負擔，效益明顯提高，使農戶不肯輕易放棄土地承包經營權。另一方面，隨著經濟社會發展，農田征用增加，被征農田得到各種補償，農戶可獲得現實利益。有的農田處于交通線或開發區沿邊，雖然現在還未征，但部分農民認為這些農田遲早會被征用，有現實利益可得，因而，原承包戶一方面不愿流轉給大戶，另一方面一些農戶對流轉費期望值過高，超過了受讓方的承受能力，使流轉雙方難以達成。
5、土地流轉中部分村級組織定位不當。當前由于農村經濟的不斷發展，一些工商資本尤其是農業產業龍頭企業、農業生產大戶等土地流轉需求呈快速增強趨勢，但個別村干部出于地方經濟利益的考慮或以招商引資的名義，村級組織直接充當土地流轉的主體，直接參與并組織土地流轉，扭曲了正常的土地流轉關系，甚至違背農民意愿，強
行推行土地流轉，有的還以流轉管理服務費的名義變相截留流轉收益，侵害了當事人的承包權益，扭曲正常的土地承包經營權流轉關系。
五、幾點對策
1、注重引導，強化服務。要積極引導，熱情服務，多做工作，落實好配套的優惠政策，鼓勵農民離地經營創業。積極開展技能培訓，擴大有組織勞務輸出。大力發展農村二、三產業，增加就業崗位，為土地流轉創造條件。及時化解土地流轉中的矛盾和糾紛。完善鎮土地流轉服務中心建設，依法管理農村耕地、林地承包經營權流轉工作的指導、協調、監督和管理。
2、加強考核，有序推進。把土地流轉工作列入村級考核，進一步完善土地流轉考核責任制，并對土地流轉工作先進單位進行表彰獎勵。
3、健全機制，規范操作。一是始終堅持承包方的主體地位，嚴格按照自愿、有償的原則，依法引導農民土地承包經營權。嚴禁行政推動，堅決糾正任何以土地流轉為名收回、調整農戶承包地的行為。二是建立健全土地流轉的登記備案制度、合同管理制度、糾紛調節制度和動態監測制度，形成規范的土地流轉管理規程。對農民與農民之間自發形成的短期（如一年內和季節性）土地流轉只有口頭協議、沒有書面協議的進行登記造冊；對土地流轉承包期2年以上以農業專業合作社和種糧大戶為主體和村集體組織為主體的重點抓好書面協議完善，進一步明確土地所有權和使用權的關系；明確種糧直補歸屬等問題，減少土地流轉的糾紛。三是建立健全土地流轉風險評估和控制制度，特別要嚴格規范大戶、龍頭企業參與土地流轉的行為，認真審核其農業經營能力，保護承包農戶的土地承包經營權。四是加強土地流
土地流轉調研報告3
土地承包經營權流轉是穩定和完善家庭承包經營制度的重要舉措，是推進農業產業化結構調整、發展農業規模經營、解決農業效益低下的必然選擇。近幾年來，如東縣各地在引導和推進土地承包經營權流轉方面進行了一些有益的嘗試，也取得了一定的成效，但總體來說，流轉規模不大，進展減緩，效益不高，與現階段農村生產力發展水平不相適應。如何正確理解和把握黨和國家的土地承包法律、政策，引導和保護農民土地承包經營權流轉的積極性，順應形勢，因地制宜，因勢利導，加快推進農村土地承包經營權流轉是當前農村經濟發展中亟需研究和解決的重要課題。
一、土地承包經營權流轉的現狀和特點從如東縣情況看，土地承包經營權流轉呈現以下特點：
1、土地承包經營權流轉進程呈減緩趨勢。據統計，至20xx年5月底止，全縣累計土地流轉面積為5.65萬畝，占總承包面積4.6，僅比去年底增加0.92萬畝，上升0.8個百分點。50畝以上連片流轉50塊，4560畝，僅比去年增加6塊，增加面積為1742畝。
2、土地承包經營權流轉形式呈趨多樣性，但仍以互換、轉包、轉讓為主。其中轉包1.71萬畝，占總流轉面積30.3，互換2.06萬畝，占總流轉面積36.5，轉讓1.25萬畝，占總流轉面積22.1，而租賃、入股等形式的流轉僅占17.1。
3、土地承包經營權流轉呈明顯的區域性。不同地區土地流轉的規模、用途不同。鎮郊周圍村土地流轉快于內地村，勞動力轉移比重大的村土地流轉快于純農勞力較多的村，農業產業結構調整快的地區快于以稻麥種植業為主的地區。
4、土地承包經營權流轉收益的不均衡性�；Q、轉包、轉讓絕大部分屬于無償流轉。而租賃、入股等流轉形式中，由于地區性、行業性和流轉用途的差異，流轉收益存在很大的不均衡性。租金標準高的多達1000元/畝，低的不足200元/畝，形成了利益分配的不合理、不規范。
5、土地承包經營權流轉的動因從以解決勞地矛盾為主開始轉向項目建設和產業結構調整，但部分仍處于自發自流狀態，流轉隨意性較大，從而帶來了流轉程序的不完善和流轉效益的低下，也給社會穩定造成了一定的隱患。
二、影響土地經營權流轉進程的主要因素
1、思想認識上的誤區制約著土地流轉。一些農村基層干部片面理解中央的土地承包政策，將穩定農村土地承包關系與承包經營權流轉完全對立開來，認為延長土地承包期30年不變是土地承包經營權流轉的障礙，只有徹底打破家庭經營才能解決農村土地市場的建立，才能推進農業產業化和規模經營，因此在實際工作中形成兩種傾向，一是無所作為，放任自流，把土地流轉中所必須遵循的農戶自愿原則完全看成農民的'自主自發行為，疏于管理和服務，對土地流轉情況胸中無數，底數不清，又對土地流轉中出現的新問題研究不夠，引導農村勞動力轉移的辦法不多，缺乏必要的推動措施，從而使土地承包經營權流轉處于無序狀態。二是行政包辦代替，違背農民意愿，無償或低價強行推動流轉，熱衷圈地搞政績，侵犯農民的土地承包經營權。
2、中介服務滯后，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。雖然各鎮建立了土地流轉服務中心，但大部分有名無實，只在農經部門掛掛牌子，由農經站抓抓數字統計，真正按照市場經濟運作要求，充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。流轉信息暢通、發布功能齊全、中介服務完善、管理規范嚴密的土地流轉市場運作機制尚未完全形成。
3、農民的小農經濟意識阻礙著土地經營權流轉。絕大多數農民還是把承包地作為自己主要的生產資料和最終的生活保障。盡管目前農產品供求矛盾日益突出，農業效益比較低下，農民的種田積極性有所下降，有部分勞力已開始轉向農外產業并獲得一定的收入，但由于勞動力轉移的流轉性和收益的不確定性，農戶寧愿粗耕粗放，賠本經營，也寸土必爭，不愿放棄土地承包經營權，對土地流轉存有戒心，把土地看成了“保命田”、“退路田”。農民濃厚的戀土情結、保守思想在一定程度上阻礙了土地經營權流轉的進程。
三、加快推進土地承包經營權流轉的對策措施
土地經營權流轉快慢和規模大小，在一定程度上也反映出一個地區農業生產力發展水平和發展趨勢。正確分析形勢，堅持因地制宜，合理引導推動，有助于加快土地流轉進程。
1、加深政策理解，認清土地流轉的必然趨勢，引導、保護農民參與土地流轉的積極性。
實行以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是黨在農村政策的基石。農戶承包地經營權流轉必須在長期穩定家庭承包經營制度的前提下進行。但穩定土地承包關系與鼓勵農戶在承包期內承包經營權流轉并不矛盾。健全土地流轉機制，實現土地資源的有效利用是以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的完善和發展，它不僅不會動搖雙層經營體制，反而會有助于這一制度的長期穩定。一方面，要切實防止不顧條件、違背農民意愿、包辦代替、強制命令、侵害農民利益的現象和行為；另一方面，也要因地制宜，因勢利導，循序漸進，堅持政策疏導，轉變農民觀念，提高農民素質，千方百計調動和激發農民主動積極參與土地流轉的積極性和熱情。對二、三產業比較發達，大量農村勞動力轉移到農外產業，有穩定的勞動崗位和收入來源，農戶已缺乏種田積極性的地區，要積極引導土地流轉，實行規模經營，提高土地集約化經營程度。凡有利于農業結構調整、有利于提高土地產出率和勞動生產率、有利于農村經濟發展和農民增收的土地流轉形式都應提倡和鼓勵。對目前暫不具備條件、不適宜大規模流轉的地區，要盡力為農戶間自愿、合理流轉創造條件，提供方便，加強指導。
2、切實轉換職能，改變工作作風，發揮村級組織的管理協調作用。農戶是市場經營主體，承包土地是否流轉，以何種形式和什么樣的補償形式流轉，最終由農戶自己決定。但這不等于村級組織在土地承包經營權流轉中無所作為。村級組織對土地流轉的引導和管理負有重要的責任，發揮著不可替代的作用，既不能強制推行，統包統攬，又不能放任自流，聽之任之。從目前情況看，村級組織的具體作用表現為：一是提供信息。及時掌握本地區農民的流轉要求和思想動態，提供流轉項目，為流轉雙方牽線搭橋。二是服務協調。對土地流轉中的個案問題及時進行協調疏導，化解矛盾，消除不安定因素。對土地流轉后農業就業及選擇新的增長渠道提供信息，因勢利導，不斷增強抗御市場風險的能力。在實行規模流轉時，對個別農戶可采取以流轉促流轉的辦法。三是監測管理。對土地流轉過程及流轉后土地利用情況、經營效益進行嚴密監測，發現問題及時采取相應對策，確保農民利益不受損失。
3、強化服務，優化環境。農戶土地承包經營權流轉是生產力發展的必然趨勢，但農戶作為市場經濟主體，缺乏市場對土地供需情況及發展趨勢的了解，缺乏應付市場不確定風險的能力和手段，必須依托于有關中介服務機構。因此，要努力形成自下而上、網絡狀、多功能、緊密型的中介服務體系。建立以農經部門為依托，農林、土管、城管、綜治等相關職能部門參加的土地流轉中介服務機構，實行緊密型組合、市場性運作、科學化管理，為土地流轉創造更為廣闊的服務空間。土地流轉中介服務機構的職能可包括：制訂土地流轉規劃，建立土地流轉信息系統，收集發布土地供需信息；規范土地流轉程序，統一辦理土地流轉合同（協議）；組織開展集體土地流轉收益評估，研究制訂并發布土地流轉的指導性價格，協調各方利益；進行項目推介等。
4、總結經驗，典型引導。不斷發現、總結、推廣土地流轉的成功典型經驗，利用各種方式，讓更多的農民了解土地流轉的成功典型及其效果。加強對土地流轉工作的調查研究，積累經驗，積極引導，穩步推進。充分發揮種田大戶、投資開發者和流轉收益戶的示范引導作用，促進土地規�；洜I，通過召開土地流轉研討會、現場會等形式，加大工作推進力度。在不斷總結、推廣經驗的基礎上，把農民群眾的創造和實踐上升到理性認識，用典型引導、項目牽動，促進承包土地合理、規范、有序流轉。
土地流轉調研報告4
8月下旬，地區政協工委主任、地區專家顧問團主任魏天哲帶隊，以專家顧問為主體，政協委員和相關部門領導參加的專項調研組，對全地區農村土地流轉現狀及存在問題進行了一次較深入的專題調研。調研中采取實地察看、與鄉村干部及農民座談交流等方式，深入兩縣一市5個鄉鎮，掌握了較為全面的情況，調研組在深入分析和反復討論的基礎上，形成了建議意見。
一、地區農村土地經營權流轉的現狀及特點
xx地區的土地流轉主要起自20xx年，當時已流轉1.17萬畝，現已呈進程加快、主體多元、形式多樣等特點。截止xx年6月底，流轉8.82萬畝，占家庭承包經營面積的16.73%。
xx地區的土地流轉大體經歷三個階段。20xx年至xx年底主要是探索試點；xx年主要抓了規范發展；xx年開始穩妥推進。
xx年地區出臺《關于加快地區農村土地流轉工作實施意見》，選擇4個鄉鎮開展試點，當年流轉7.46萬畝，涉及農戶3858戶，占農戶總數的8.4%。xx年，針對試點中集中反映的程序不規范等問題，地區印發了《關于進一步做好農村土地承包經營權流轉工作的意見》，要求縣市建立流轉收益的遞增機制；實行土地流轉最低指導價；規范流轉手續，統一使用自治區制定的合同文本。當年土地流轉8.9萬畝。xx年，根據自治區8號文件精神，主要是強化管理和服務，實施流轉合同制和備案制，規范程序�，F規范流轉合同占97%。
土地流轉的基本類型，從需求上可分為：
——現代農業發展需求型。通過土地流轉逐步向規�；洜I發展。全地區通過土地流轉經營土地50畝以上的種植大戶達到65戶，面積3.5萬畝，占流轉面積的近40%。大泉灣、陶家宮、二堡通過農民專業合作社、種植大戶轉包、承租等形式流轉土地，集中連片建設連棟大棚，發展設施農業；巴里坤縣通過向種植大戶流轉土地，在大河、花園、石人子等鄉鎮集中種植馬鈴薯、飼料玉米、大陸喜涼蔬菜等高效特色作物；伊吾縣淖毛湖鎮通過轉包、承租等形式流轉土地，連片種植xx瓜。
——新型工業發展需求型。以伊吾縣淖毛湖鎮為代表。轉移農村勞動力，增加產業工人數量；通過集中規模經營發展高效節水農業，置換出水資源保證新型工業化建設。淖毛湖鎮流轉3469畝，是全縣流轉總面積的70％。
——城鎮化發展需求型。以伊吾縣吐葫蘆鄉為代表。將城鎮周邊農戶的土地流轉出來，修建縣城生態觀光園、畝圃基地，發展城鎮綠化和高效農業。
按流轉主體可分為：
——農戶與農戶流轉型。占93％。全地區65個種植專業大戶通過流轉經營土地面積3.5萬多畝，戶均達到470畝左右。
——農戶與合作組織流轉型。今年大泉灣鄉“金疙瘩”、“富泉”、“康泉”3個農民專業合作社與農戶簽訂合同流轉土地2545畝，建立3個設施農業建設基地，建設日光溫室1100座。大河鎮農圣大蒜專業合作社流轉土地220畝，集中連片種植大蒜、刀豆等大陸喜涼蔬菜。農戶向專業合作社集中流轉成為今年地區農村土地流轉新亮點。
——農戶委托村組織流轉型。即農戶委托村組織與種植大戶、經營大戶和農民專業合作社等規模經營主體間接流轉的一種新型模式，可有效解決土地集中連片流轉難、農戶對其他經營主體缺乏信任和了解等問題。今年吐葫蘆鄉、葦子峽鄉通過委托村組織流轉土地發展生態農業、觀光農業；xx市陶家宮鄉農戶委托村組織向種植大戶流轉土地2900多畝，其中1400畝用于發展設施農業，有效帶動了周邊設施農業的發展。
二、農村土地流轉中存在的突出問題
通過調研，我們認為有如下六方面的突出問題：
�。ㄒ唬┤匀淮嬖卩l鎮領導認識不到位、重視不夠問題
土地流轉工作上更能體現“干部就是決定的因素”，甚至群眾的自覺自愿也以干部的首先覺醒為前提。目前存在的主要問題是一些基層干部看不到解決三農問題的現實出路所在；xx城鎮化和新型工業化發展的戰略方向；以及自身已經面臨的發展機遇，因而對土地流轉的重要意義理解不深，對政策意圖和方向把握不準，定位不當。在政策執行上引導不力、服務不到位，既有支持不夠的“缺位”現象，也有干預過多的“越位”現象，政府與受讓方、受讓方與農民、農民與政府之間矛盾時有發生。近年一些違背承包法有關規定處置耕地、違規簽訂承包合同和流轉合同引起的上訪問題，大多與此有關。
�。ǘ┱咭龑Р粔�，轉包遠遠多于轉讓
地區一開始就重在鼓勵農民離開土地走向小城鎮或城市，政策導向也是傾向于轉讓出土地承包經營權。但近三年的現時情況是轉包比例始終高達90％以上，而轉讓僅占1％，政策目標難以實現。目前除一些近郊和人均耕地多、農民人均收入較高和勞動力轉移力度較大的鄉鎮土地流轉率較高外，大部分農村土地依然處于無流動狀態。從分布特點看，平原鄉好于山區鄉；經濟發展水平較高的好于較低的；人均耕地多的好于少的。經過三年的發展，全地區土地流轉面積仍僅占家庭承包面積的15.5%，整體市場活躍度并不高。
其原因一是農村經濟發展水平及農村社會保障機制不全的制約，二是政策對農民的引導力不強。既然認準了土地流轉對xx發展的現實意義，就應該認真分析具體的制約因素，制定一些相關的實用而靈活的導向性政策，如戶籍政策等，要有利于農民放心地離開土地。
�。ㄈ┵Y金制約流轉規模
資金缺乏仍是制約土地流轉的瓶頸問題。這對有轉入土地、擴大經營規模愿望的種植大戶、家庭農場、農民專業合作社等經營主體而言，資金限制了轉入土地的規模，同時還限制了延伸其產業鏈，影響到規模經營效益。如陶家宮、大泉灣、大河等鄉鎮連片流轉土地發展設施農業中，因無力解決資金而無法一次性流轉更多土地，更對加工銷售、貯藏保鮮、品牌注冊等捆住了手腳。從流轉出土地的農民一方看，收益難以及時實現，既影響其積極性，又會在逐年兌付中變數加大，埋下糾紛隱患。地區內各地流轉價格不同，最高的淖毛湖鎮每畝1200－1300元，最低的奎蘇鎮為20元，xx市平均為600元，價位懸殊。xx市和巴里坤縣今年實行補助1年流轉費用的優惠政策；而以后費用能否落實，農民是否仍能接受當初約定的付費水平，都存在一定的不確定性。
�。ㄋ模┕芾矸⻊諜C構亟待加強
農經部門承擔著農村土地流轉的管理和服務工作。國家對其職能作用又作了新的增加規定，如土地承包管理的職能，明確規定為土地承包物權管理、農村土地流轉服務和管理、土地承包經營糾紛調解并重；對指導農民專業合作社的規范發展作為更為明確而具體的規定；在農村財務管理、農民負擔監管等方面也都有新的內容擴展。這些都表明農經部門是當前經濟轉型中需要重點加強的部門。
從地區情況看，擔負起這些職能，每個鄉鎮農經站至少需要8-10人，40個鄉鎮共需320-400名農經人員。而實際現只有203人，縣鄉兩級共有300人。各縣市農經局均為副科級參公單位，37個鄉鎮農經站屬純事業性質，沒有行政執法職能和手段。65%的鄉農經站缺辦公經費，人員流失嚴重，實際無力承擔起土地流轉合同、備案和鑒證等相關工作。全地區只有37.5%的15個鄉鎮建立了土地流轉服務組織，往往出現農戶找不到合適業主，業主又找不到中意的出讓者；土地流轉信息不靈，流轉渠道不暢，流轉空間狹窄的問題。各縣市雖均成立有農村土地糾紛調解仲裁委員會，但由于缺乏專業人員和工作經費，無法有效地提供土地糾紛仲裁服務。
�。ㄎ澹┥鐣Ｕ纤降�，制約了農民離開土地
要真正讓農民放心地離開土地進到城里，社會保障尤其重要。目前看，養老保險、合作醫療，以及農村社會救助和最低社會保障等制度已基本建立，但保障水平偏低，不足以解除離開土地的擔憂。更重要的是大部分企業招納工人的條件限制較多，使大多數轉移出來的勞動力由于年齡、專業技術等條件不符合企業門檻規定而無法進入企業就業。在沒有較穩定的出路和社會保障的情況下，農民就不肯放棄土地經營權，將土地真正流轉出去。
�。┖献魃缬休^好的引領作用，但發展不平衡
目前已有155個專業合作社登記注冊，在推進地區農村土地流轉、促進農業產業結構調整、提高農民組織化程度、促進農民增收等方面的作用日益顯現。但也存在專業合作社經營管理水平參差不齊、內部管理制度運行機制亟待健全、帶動農民增收致富能力較弱等問題，自xx年至今，獲得自治區及地區級示范合作社稱號的僅有19個，占12.25％。專業合作社經營服務能力不強，不具備提供多種服務的能力，如產前的信息服務、產中的新技術推廣應用、產后的貯藏、加工及融資等一系列服務，帶動土地流轉的作用不大。
從xx現實情況看，農民自己的合作經濟組織面臨的困難和問題較多，往往比一般企業付出更多，風險也大，還要承擔為農民服務的社會責任。作為促進農業轉型的主要推動力量，目前得到的政府扶持是不夠的。稅收、金融優惠政策落實不到位，在用電用地等政策傾斜方面還顯得不足。
三、建議
土地承包經營權流轉是農村生產力得到不斷解放和發展的必然。推動其順利開展既要積極，更要穩妥。當前，應著力解決好幾個重要問題。
（一）抓住解放思想這個關鍵，解決好縣鄉兩級的認識問題
農村土地流轉，目前看認識是關鍵。要讓縣鄉兩級黨政主要領導充分認識到：適時地推動農村土地的加快流轉，是xx積極推進農業產業化、發展壯大農村經濟，促進農民增收的需要；是率先實現城鎮化和工業化的需要；是全面建設小康社會實現城鄉一體化的需要。在這個問題上的認識和態度，比較集中地反映著當前解放思想的程度。為什么說是一種迫切需要，有哪些內在需要，我們不干就會失去些什么，哪些事還沒到位，哪些事可以突破，如此等等許多問題，都只有解放了思想才可能弄清楚，也才能有辦法破解掉。
建議地區在解放思想大討論和安排部署明年工作中，專門就此開展一些學習、培訓、考察活動，以縣鄉兩級領導為主，走出去學，比較中學，靜下來想，以實實在在的.學習促進思想的解放，以解放了的思想回頭再看自己。只要認真地對待這件事，處在關鍵點的縣鄉兩級就會打下較好的思想基礎。
（二）因地制宜，重視分類指導
各鄉鎮情況不同，不能一刀切。要認準目標，多路探索，不拘形式地往前推進。建議：城郊鄉鎮應發揮地緣優勢，集中土地后積極發展生態農業、觀光農業和高效農業；已有農民專業合作社參與土地流轉的鄉鎮，要充分發揮農民的主體作用，引導農戶本著自愿、互利的原則加入合作社，實現“合作社＋農戶”的利益聯結；要以農民專業合作社和種植大戶為依托，引導農戶采取土地經營權入股、委托村組織流轉等形式向農民專業合作社、種植大戶等規模經營主體流轉土地經營權，發展以大棗為主的特色林果業、設施農業等高效農業。
�。ㄈ┘哟蟾鱾�層面的宣傳培訓力度
建議把土地流轉的政策法規宣傳提到重要日程。具體講，就是要將其納入“法治進鄉村”，要進干部培訓計劃，進黨校課堂。
可由干部培訓部門負責，制定鄉村干部農村土地政策法規培訓計劃，以提高基層干部執行政策的水平和依法辦事能力，減少農村土地流轉糾紛的發生。針對地區工業化、城鎮化發展的需求，制定勞動力中長期培訓規劃，按照企業所需有針對性地對勞動力進行技能培訓；加大地區中等職業技術教育，培養有一定專業知識和技能的產業技術人員或技術骨干；同時加大物流、餐飲、家政護理等服務業技能人才培訓，為新型工業化發展提供服務保障，使農村勞動力轉移能夠真正實現“轉得出、穩得住、效益高”的目標，確保農村土地流轉的穩妥推進。
�。ㄋ模┙⒇斦鹑谥误w系，保證土地流轉健康推進
從xx現實情況看，支持了農村的合作組織就是支持了土地流轉，因此支持的重點應放在支持農村合作組織方面。建議地區協調解決5000萬元信貸資金，作為土地經營權的流轉費用，重點是幫助合作經濟組織完成一次性流轉，財政貼息三年。
建議建立土地流轉周轉基金�？h市財政每年安排一定周轉金，凡集中連片規模流轉100畝以上（土地股份合作社入股面積50畝以上）、且流轉期限在5年以上的規模經營主體均可以申請周轉使用，經有關部門審核批準后滾動使用一年，以緩解規模經營主體在搭建農副產品外銷平臺建設、開展農副產品貯藏保鮮、加工銷售等方面資金短缺的困難。
建議金融部門逐步建立健全農民個人及農民專業合作社信用等級評估機制，選擇1－2個經濟實力強、農民信用度高、信貸環境好的鄉鎮進行土地經營權、宅基地等抵押貸款試點工作，積極探索、擴大農村有效擔保物范圍，允許農戶和專業合作社用土地經營權抵押貸款。如果農戶不能按時歸還貸款，金融部門可收回農戶土地經營權，通過村委會重新進行發包流轉，用流轉收益抵頂貸款，以確保土地流轉后規模經營所需資金。
�。ㄎ澹┘涌焱七M農村社會保障體系建設
應加快建立完善農村社會保障制度，弱化農村土地的社會保障功能。當前重點是要進一步建立健全包括農村最低生活保障制度、農村社會救濟制度、農村社會養老保險制度和新型農村合作醫療制度等在內的農村社會保障體系。為推進新型工業化和城鎮化建設而引導農民流轉土地時，對有外出務工意向的農民，應制定統一的、非歧視的勞動就業制度，積極與入駐xx的企業協調，放寬企業招工年齡界限，使更多的青壯年勞動力能夠及時進入企業工作；要從xx產業發展戰略上考慮加快當地職業教育的發展，適當降低高中入學率，加快雙語教育規劃的實施，讓農村青年能更多更快地走出土地，投身并享受到xx新型工業化的發展。同時積極探索推進戶籍制度改革，允許進城務工農民或自愿放棄農村戶籍農民轉為城市戶籍。
�。┒⒕o并扶持合作社發展，提高其引領能力
要營造鼓勵支持合作社的社會氛圍。建議地區把農村合作社的帶頭人作為一個特殊群體另眼高看，特別厚待，應為其優秀分子披紅戴花，壯膽揚名，提高其社會地位。更重要的是給予事業發展上的切實支持。
農民經濟合作社在xx農村是新生事物，具有明顯的時代特征和頑強而鮮活的生命力。支持合作社，就是支持了土地流轉。我們要立足xx的實情，發展農戶與種植大戶、家庭農場、農民專業合作社的聯合與合作，在“統一經營”的發展方向上下功夫，鼓勵農民采取入股、互換等形式積極參與合作社發展，把農民作為規模經營的主體，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系，提高組織化程度，推動地區現代農業發展。
應組織合作社管理人員到發展較好的省市及疆內其他地區學習觀摩，以提高他們的引領和示范能力。要圍繞地區主導產業，按照規范化、組織化、專業化、集約化和尊重農民意愿、利益共享、風險共擔的發展要求，加強扶持引導，使他們在營銷服務、品牌建設等方面發揮積極作用，并引導其開展跨鄉、跨縣、跨區域聯合，不斷增強其經營活力和贏利能力，使合作社在外銷中逐步發展成為專業化營銷隊伍，構建“營銷網絡+專業合作社+農戶”的產業化發展新模式，實現小生產與大市場的有效對接。同時，要緊緊依托xx地區特色優勢產業，扶持有條件的農民專業合作社自辦加工企業，如肉制品的分割、包裝，果蔬保鮮加工等，實施標準化生產和品牌建設，提升農副產品競爭力，增加農副產品附加值。
應加強對合作社的金融支持力度。認真落實國家銀監會和農業部對農民專業合作社的五項金融措施，盡快建立合作社信用評價體系；創新各類符合法律規定和實際需要的財產抵（質）押貸款品種，允許合作社以社員土地經營權、宅基抵押貸款；鼓勵有條件的農民專業合作社發展信用合作，以解決農民專業合作社在發展過程中缺乏資金的困難。
�。ㄆ撸⿷匾暭訌姺⻊諜C構建設
建議地區重視和加強農經管理機構建設，將縣鄉兩級農經機構的人員經費、培訓經費等全額納入財政預算，改變其隊伍不穩定、無力辦事的境況。應依托地縣鄉農經部門及村級集體經濟組織，建立四級土地流轉服務機構，健全農村土地流轉機制，一方面能夠為農村土地流轉提供有關法律宣傳、流轉信息、流轉咨詢、價格評估等系列服務，把規范土地流轉程序、指導合同簽訂同開展農村土地流轉法律、法規、政策宣傳、咨詢、信息發布、流轉價格評估等多項服務結合起來，引導流轉雙方依法、自主協商建立流轉關系和利益關系，簽訂規范的流轉合同。另一方面能夠健全農村土地流轉糾紛仲裁機構，為土地流轉提供全方位的政策和法律服務，妥善處理土地流轉糾紛，保證流轉雙方的權益。同時要鼓勵有條件的鄉鎮籌建農村土地承包經營權流轉服務大廳等服務平臺，采用電子屏幕和電視網絡向社會公開發布土地承包經營權流轉信息，向農民提供各項方便、快捷的服務。
�。ò耍⿷M快出臺鼓勵引導農民土地流轉的具體政策
從xx科學跨越和后發趕超的現實需要看，土地流轉無疑應加快步伐。建議行署盡快出臺相應政策，積極引導其健康順利推進。有些政策完全可以根據xx實際，突破現有的已經明顯制約和束縛這項工作推進的政策規定，如戶籍制度、政策補貼制度、土地管理制度中的一些具體規定，可以從xx實際出發進行一些政策調整。
幾點具體政策建議：
1.對已經在企業就業或已在市區有固定收入并有固定住所的農民，應通過政策引導，將其轉為城市戶口，讓其享受農村安居富民政策后退出宅基地。其所承包土地均納入應流轉范圍。
2.在山南從事水土開發的山北兩縣農牧民，有固定居住場所和擁有一定土地資源者，建議將其戶口轉入所在或鄰近的xx市鄉鎮，如在西戈壁的轉入西戈壁開發管委會，雅吾龍一帶的可直接轉入陶家宮鄉。這些農牧民在山北的原承包土地和宅基地設定一定年限全部退出。
3.對山區鄉的少數民族農民，特別沿山區口子村這樣的牧區，可下決心將其土地和水資源收回政府，牧民搬遷到平原鄉鎮進行安置。安置所需土地，可由政府出面將非農企業的土地進行收購予以解決。搬遷到平原后仍可享受興牧定居政策。
4.對郊區農民，可有計劃地實行用宅基地置換城市住房，并由政府給予適當補貼；置換出來的宅基地既可納入城市整體規劃用地。
5.對農村80后、90后新一代青年農民、農村籍復員退伍軍人，由政府組織對其進行技能培訓，轉變為產業工人，戶籍直接轉為城市戶口，政府提供適當面積的安置房。這部分人的土地可以進行一次性流轉。
土地流轉調研報告5
近期我們小組對農村土地流轉情況進行了調查，經過匯總研究，現將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業集中。目前。二是土地向農民專業合作社集中。三是土地向種養能手集中。主要是各村的種植和養殖大戶。
三、土地流轉存在的問題
�。ㄒ唬┱J識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經營權的流轉是農戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經營權流轉的要求管理。但事實證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩定。
�。ǘ┺r戶放棄承包地時無書面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向村委打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，更1
沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發包給其他農戶，該農戶事后反說是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，村委又拿不出有利的證據，增加了此類糾紛處理的難度。
（三）土地流轉合同不規范。農戶之間的土地流轉無規范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。
�。ㄋ模┙M織機構有待完善。街道和村兩級沒有成立相應的服務機構，使農村土地流轉和規模化經營工作沒有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規范；沒有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時發現土地流轉和規�；洜I中的矛盾和問題，溝通協調工作做的不夠，不能為農民和業主搞好服務。
四、加強土地承包經營權流轉的幾點建議
�。ㄒ唬┱J真貫徹相關法規。切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。層層開展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進行專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。
�。ǘ┣袑嵧晟屏鬓D手續。在全面清理農村土地流轉現狀的基礎上，對清理出來的問題分類進行完善和補充。
一是對農戶之間流轉合同和協議或不規范不完善的合同或協議的流轉行為，按照統一的《農村土地承包經營權流轉合同書》的格式進行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的`剩余時間。
二是對自愿放棄土地承包的農戶，必須完善放棄承包經營權的《申請書》或與集體經濟組織簽訂協議。否則不允許村委將其承包地發包給他人承包。
三是對集體經濟組織采取招標、拍賣等方式發包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
�。ㄈ﹪栏裢恋爻邪洜I權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和街道
農村土地承包管理部門各備案一份；街道農村土地承包管理部門要對農村土地流轉情況適時進行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
�。ㄋ模┲笇Ш炗喠鬓D合同。街道農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時指出并予糾正。
�。ㄎ澹┙∪r村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。
土地流轉調研報告6
近年來，隨著經濟結構的不斷調整、現代農業發展和城鄉一體化進程的推進，任縣土地流轉呈現出明顯加快的勢頭。通過建立健全農村土地流轉服務中心和農村土地承包仲裁委員會兩個機構，建立鄉級土地流轉服務站，加強土地流轉服務工作，全縣農村土地流轉取得了較好的成效。
一、土地流轉現狀
目前全縣農村土地流轉總量達8萬畝，占全縣耕地面積47.7萬畝的17％，涉及農戶7500戶，占全縣農業總戶數的10.8％。我縣農村土地流轉呈現以下兩大特點：
一是土地流轉形式多樣化。
我縣農村土地流轉主要流轉形式有轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式。截止20xx年底，以轉包、出租形式流轉的土地面積1.7萬畝，約占土地流轉面積的21%；以互換形式流轉的土地6.3萬畝，約占土地流轉面積的79%；以轉讓和入股形式的流轉方式目前還很少。
二是土地流轉向規�；l展。
土地流轉已逐步由農戶間的分散零星，向流轉經營集約化、規�；较虬l展。主要有以下幾種：大戶承包型。目前，全縣各類種植大戶不斷涌現，大戶承包土地100畝以上的有5家，承包50畝以上的有50多家。企業帶動型。采取“公司+基地+農戶”等方式，發展規模高效農業和生態旅游休閑業。如金發蔬菜公司帶動蔬菜種植面積2800畝，沃隆公司發展400多畝設施精品蔬菜，宜采農業觀光園項目建成占地400畝綠色蔬菜生產基地。合作經營型。成立專業合作社，對生產經營中部分環節提供統一服務。如任城鎮北甘寨村甘寨專業合作社，采取統一技術、品種、用肥、農藥、收購，現已發展社員126戶，規模經營土地500畝，探索出一條土地流轉新路子。
二、土地流轉中存在問題
�。ㄒ唬┧枷胝J識不到位。一小部分農戶心里沒底。一怕政策不穩，擔風險；二怕失去賴以生存的`土地，戀土觀念根深蒂固；三怕流轉后得不到應有收益。
�。ǘ┩恋亓鬓D程序不規范。很多農戶間土地流轉，都是采用“口頭協議”的形式，私下進行土地流轉，即使簽了合同，也比較簡單，流轉雙方在責、權、利關系上沒有明確規定，也無違約責任，更沒有考慮到今后市場變化因素，由于合同不規范，給合同糾紛留下隱患。
（三）土地流轉政策不完善。我縣在相關政策上配套還不夠，在規模土地流轉過程中，涉及到臨時用地、調整規劃、招商服務等方面，缺少配套政策和項目資金支持。
（四）土地流轉經營主體不強。調查顯示，農村土地流轉發展規模經營仍以農戶間零散性的短期流轉為主，面積萬畝，占流轉總面積的％；專業合作社、龍頭企業參與土地流轉面積萬畝，占％。主要原因是我縣農業產業化程度不高，龍頭企業帶動能力弱，制約了土地流轉經營主體發展；農業是弱勢產業，受自然和市場雙重影響，收益較低，導致企業或業主參與土地流轉規模經營農
業極為慎重。
三、土地流轉發展對策
（一）在土地流轉保障工作上求突破。要切實加強對土地流轉工作的領導。
一是注重宣傳引導。利用新聞媒體等宣傳形式，加強對農村土地流轉相關政策和法規的宣傳，使廣大基層干部群眾深刻認識土地流轉的重要性，自覺運用政策和法規參與土地流轉。
二是維護農戶利益。土地流轉必須讓農民得實惠，否則，農民不愿意進行土地流轉。土地經營權交易定價應合理，租金原則上不能少于流轉前收益。要探索建立收益浮動機制，使農民的經濟利益有增進空間。
三是防范流轉風險。為防止土地經營大戶或企業出現經營困難后，農民利益受損，承包方向受讓方交付一定數量的風險金，流轉雙方要在合同中約定受讓方在收獲一季農作物前交齊當年租金，同時協調保險機構搞好農業保險，力求流轉風險降到最低。
(二)在土地流轉經營規模上求突破。推進土地流轉的目的是要實現農業規模經營，提高農業效率，建設現代農業。
一要大戶示范帶動。大力培育種植、養殖大戶，依靠大戶示范效應，促進農村土地流轉。
二要合作社管理帶動。大力發展農村專合組織，實行民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。
三要村企聯姻帶動。圍繞農業產業化發展規劃，加強招商引資力度，注重引進經濟實力強的大企業參與農業開發，促進土地流轉。
四要發揮特色帶動。結合區位優勢引導農民積極發展生態農業、觀光農業，依據產業特色，引導農戶向龍頭企業、種養大戶有償流轉土地，壯大特色產業規模。
(三)在土地流轉政策扶持上求突破。
一是設立農村土地流轉扶持資金�？h財政每年安排資金，重點用于改善流轉土地規模經營的基礎設施，完善土地流轉信息網絡，鼓勵農民土地流轉和培育規模經營大戶；發揮永福莊鄉、固城鄉等農業開發優勢，規劃建立農業示范園區，對于土地流轉面積300畝以上的，由縣級立項并給予項目資金獎勵扶助。
二是實行土地流轉項目資金優先政策。農村土地整理、標準農田建設、農業綜合開發、農用機械補助等涉農項目，要盡可能與土地流轉經營相結合，優先安排項目資金。
三是落實信貸支持和貸款貼息。各金融機構要探索試行土地經營權作為貸款抵押，支持具備條件的規模經營主體利用法律法規未禁止的其他方式開展融資。對規模經營主體用于添制和更新機耕設備、擴大生產經營的貸款，財政給予適當比例貼息。
(四)在土地流轉規范管理上求突破。
一是實行土地流轉登記制度。以鄉鎮、村為單位，建立農村土地流轉登記冊，對內摸清土地流轉底數，對外聯系土地流轉業主。凡沒登記的流轉土地及其附著物不得進行擔保抵押和融資，不得再流轉第三方。
二是規范土地流轉合同管理制度。全面推行農村土地流轉合同管理制度，使用統一的土地流轉合同文本，對流轉合同立卷歸檔，永久保存，實行規范化管理。
三是建立三級土地流轉服務體系�？h農村土地流轉服務中心要抓好農村土地流轉的協調指導、督促檢查等日常工作;鄉鎮農村土地流轉服務站要加強對農村土地流轉申請、合同鑒定、流轉備案、調解糾紛等管理服務；村一級要明確一名農村土地流轉管理員，及時掌握土地流轉動態信息。
土地流轉調研報告7
xx鎮位于xx市xx區東北部，距xx二十七公里，東與xx農場、xx縣相鄰，xx公路直達，交通便利。全鎮41個行政村，農業人口34073人，是xx區人口最多的一個鎮，家庭承包經營農戶10021戶，耕地面積27740畝，是個典型的農業鎮。全鎮耕地流轉面積已達到10305畝，占承包耕地總面積的37．15%，涉及農戶3989戶，占耕地承包戶的39．81%，從目前發展趨勢來看，耕地流轉面積還在不斷擴大。該鎮土地流轉形式以出租為主，出租流轉9387畝，占流轉面積的91．1%，這些出租土地基本上流向農業企業、農民專業合作社和種養大戶。
20xx年以來，該鎮推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，現代農業建設初現雛形。初步形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地；組建了糧食、西瓜、葡萄、食用菌、農機、植保等農民專業合作社36家，入社農戶4000余戶；加快了標準農田建設步伐，農田基礎全面改善，路渠管網基本配套，農田耕作、收割機械化率達到90%；打響了綠色農業品牌，造就了巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等農業品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲浙江省柑桔博覽會優質獎。
一主要做法
1、因勢利導，促使農民轉變思想觀念。
鎮黨委、政府遵照國家有關法律精神，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣讀現代農業的發展趨勢，講解發展效益農業的`有效路徑，引導農民轉變思想觀念，使廣大農民對土地流轉從猶豫、觀望中走出來，轉向理解、支持，甚至積極參與。20xx年初的一次摸底調查顯示，有流轉意向的農戶家，涉及耕地畝。
2、完善機制，建立鎮村服務機構。
一是調查摸底，建立信息臺賬。鎮農經站已經建立了“三簿”臺賬，即：《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》、《農村土地流轉臺賬簿》。
二是建立領導小組和服務機構。鎮政府成立土地承包經營權流轉工作領導小組，由鎮長擔任組長，并且依托農經站建立土地承包經營權流轉服務中心，由分管領導擔任服務中心主任。各村也相應建立土地承包經營權流轉服務站，人員由村經濟合作社社長、村民委員會主任、村報賬員（文書）組成，村報賬員（文書）任土地流轉信息員。三是建立服務中心運轉機制。先后完成了鄉鎮（街道）農村土地流轉服務中心職責、工作人員崗位責任、農村土地流轉須知、農村土地承包經營權流轉流程圖、農村土地承包經營權流轉工作程序示意圖、《農村土地流轉合同》標準文本等流程設計并投入運行。建立了信息發布、備案審查、檔案管理、糾紛調解、風險預警等六項制度。
3、規范操作，保障廣大農民放心。各村推選懂政策、責任心強、熟悉本村土地情況、能夠秉公辦事的人作為群眾代表，具體參與流轉工作。流轉土地面積以實地丈量為準，建立第一手土地臺帳資料。并且將農戶流轉土地的面積、流轉金、流轉期限進行張榜公示，認定無異議后再簽字蓋章。鎮服務中心按照依法、自愿、有償的原則，指導農戶簽訂土地流轉合同，明確雙方的權利和義務，確保合同到期后耕地能恢復耕作條件，農戶能夠繼續經營所承包的土地，讓農民吃下定心丸。
4、改善服務，促進農業規模經營和農民轉移就業。一方面，xx鎮想方設法為企業、合作社、大戶搞好服務，積極向上級申報建設項目，依照國家政策發放各種補貼，為生產、加工、運輸提供支持，幫助解決生產經營中的具體問題，擴大經營規模，提高規模經營效益，創造更多的就業崗位。另一方面，建立勞動力資源信息平臺，加大農民轉移就業培訓力度，提高農民技能和就業能力，實現在流轉土地上務工和外出轉移就業兩促進，農企壯大與農民增收入雙提高。同時該鎮還充分發揮鎮村兩級調解組織的職能作用，做好土地流轉過程中的糾紛的調解工作，維護各方權利。
二、初步成效
1、提高了農業生產率。耕地流轉形成規模經營，有利于農業資源的優化配置，使土地、資金等要素合理流動，優化組合，降低農業生產成本，提高了農業生產率。全國種糧大戶標兵吳金友通過耕地流轉實行規模種植后，每畝可以減少用工4至5個，比分散種植降低勞力成本100元左右，由此，實現有效增加。土地流出農戶增加了增收渠道，首先是獲得耕地租金收益。浙江寶島現代農業園從xx鎮五坦、澗峰、董家三個村承租土地675．1畝，每年每畝以300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付給農戶租金。而農戶自己耕種每畝田扣除耕種成本140多元，農藥、化肥、種子成本40元，每畝純收入只相當于100公斤稻谷，通過流轉每畝地，單單租金收入就多出100公斤稻谷。其次是可以放手從事二、三產業。xx鎮五坦村1300多人口，有400余人耕地流轉后放心在外打工，增加勞務收入。有的農民就地被土地承租方雇用從事管理、農事操作等取得工資性收入。浙江寶島現代農業園雇長期工80人，季節性用工20xx余工，年發放工資85萬元。
2、促進了農業產業化發展。近年來，該鎮農村耕地流轉主要是向支柱產業和特色產業集中，相繼發展起來的西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地，規模皆居全區之首，有的屬xx市前茅。寶島公司第一期已承租土地675．1畝，建起省級現代農業園，第二期計劃再承租600多畝，擴大園區；九九玫瑰園公司承包土地，建成千畝玫瑰園；1加1公司建成230畝葡萄示范園區；寶蓮燈公司建成百畝養豬示范場；市級農業龍頭企業——xx區食用菌生產合作社在流轉耕地上創辦了一個占地35畝的科技示范園，年可生產食用菌300萬袋，創產值900萬元以上。區級農業龍頭企業——xx區金岳糧食合作社在該鎮區域流入耕地3000多畝，建起了優質稻示范園。
3、促進了農業科技創新。實現土地規模經營，便于土壤改良、新品種選用、新技術、新工藝的推廣。20xx年以來建立了農業科技示范基地10個，試種示范各類優質農業新品種19個，一大批農業優新品種、新技術在生產上得到推廣應用。該鎮擁有巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲省柑桔博覽會優質獎。
4、增加了農業投入。耕地流轉促進了農業投資主體多元化，彌補了國家、集體發展農業資金的不足。土地流轉機制形成后，一些資金雄厚的經營者立足高起點開發農業。紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，積極改善生產條件。該鎮因土地流轉由流入方出資新修機耕道16公里多，修建和整治山塘等蓄水設施10余處。
5、提高了機械化水平。通過土地流轉后，土地向合作社及大戶集中，推進了糧食規模連片生產。該鎮區域的兩家農機合作社及專業戶現擁有大型耕作機38臺、小型耕作機300多臺，農田基礎全面完成標準農田建設，路渠管網現代化，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
三、下步工作
xx鎮農村土地流轉工作有了一個好的開端，取得了初步成效，一下步他們將重點突出幾方面的工作，推動流轉工作不斷深化。
1、強化組織領導。鎮、村兩級將更加重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強領導，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
2、加大宣傳力度。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，耐心細致地做好農戶的教育工作啟發工作，進一步轉變農民群眾的思想觀念，激發農戶流轉積極性。
3、制訂發展規劃。按照農業結構調整的規律，圍繞培育主導產業和優勢項目，精心制定耕地流轉規劃。根據本地產業發展規劃、種植習慣、居住特點、耕地狀況等，因村、因戶、因地制宜，合理確定耕地流轉形式和時限，引導承包戶流出耕地，調整結構，實施連片經營。
4、加強日常管理。加強對耕地流轉的日常管理，進一步提高流轉合同簽訂率，農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和鎮農經站備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。
5、探索創新機制。依托土地流轉服務中心，建立農村土地流轉儲備庫和信息服務網絡，收集發布土地供求信息，進行項目推介，規范土地流轉程序，指導辦理流轉手續，協調各方經濟利益。
土地流轉調研報告8
近年來,我區堅持以科學發展觀為指導，積極探索和創建農村土地流轉新機制，本著“積極發展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農村土地合理流轉，促進農業規模經營，加快了農業經營轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業企業、農民專業合作社、種養大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業用地，而且基本上用于種植業，99.8%的流轉土地用于發展農業生產，用于種植業的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產養殖為主。
一、實踐做法
1、宣傳引導，順勢推進。面對農民自發流轉土地的發展態勢，及時把握經濟社會發展階段、市場經濟發展規律和經濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業的發展趨勢，講解效益農業的發展路徑，引導農民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開春耕備耕暨土地流轉現場會，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經營權流轉、農業規模經營的經驗和做法，研究部署加快推進農村土地流轉和農業規模經營的政策措施，動員全區各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網絡化、交易形式多樣化、經營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過農業信息網和農民信箱網站對外發布，搭建起土地流轉的服務平臺�，F正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務網絡，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動。我區通過深化農技推廣責任體系改革、實施萬名農民素質工程和農業政策扶持等措施，培育了一批規模農業經營主體。到現在有區級以上農業龍頭企業91家，農民專業合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養生豬50頭以上養殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養禽戶126戶。這些農業企業和大戶的發展，直接帶動了農村土地流轉，促進了產業結構調整、農業適度規模經營和生態特色農業的發展。
4、創新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的同時，探索季節性流轉方式，解決季節性拋荒問題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產需要向農戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶農戶的425畝農田流轉給本村大戶種植蘿卜，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性拋荒問題，又給農閑期農業勞動力增加了就業途徑，還提高了土地產出效率。二是創建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個典型的農業村，全村現有農戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經營。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統一”服務。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經營權委托流轉申請書》、《農村土地承包經營權流轉合同》樣本，下發各地參照執行，到目前，簽訂書面合同的達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開辟了農民增收的'良好途徑。承包土地流轉后，農戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產業或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發放工資10萬多元。
2、增加了農業投入提高了生產效率。土地規模經營實現了農業投入主體的多元化，彌補了國家、農戶農業投入的不足。一些有實力的經營者立足高起點開發農業，紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產條件。20xx年以來溫嶺老板和區林氏精品西瓜專業合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農民也受益，彌補了村級公益事業經費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動員農戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業合作社，建立茶葉、吊瓜生產基地，大大提高了土地的產出率。
3、增強了農業科技創新能力。土地集中連片經營，為農業科技試驗示范創造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣應用，促進了農業品牌建設。全區有 75 個名特優農產品注冊商標，9個農產品通過有機、綠色食品認證；20個農產品獲國家無公害農產品。15個優質農業新品種試種示范順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產能力。通過土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬畝高標準優質稻米基地，為國家提供優質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產，區金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時實現了糧食生產機械化。兩家農機合作社和一批農機專業戶，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
5、推動了農業轉型升級發展。隨著土地流轉的加快，農業企業、農民專業合作社和種養大戶有了更大的創業平臺，他們在適度規模經營的基礎上，大力發展特色農業，有力加快了農業產業化進程。蓮花鎮加速推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業發展公司在澗峰畈租賃農戶土地200多畝，建立了優質葡萄園。土地流轉促進了主導產業和特色產業的規�；l展，帶動了一批具有一定地方特色和規模優勢的“一村一品”專業村。茭白專業村、吊瓜專業村、枇杷專業村、無公害蔬菜專業村、高山蔬菜專業村、生姜專業村等“一村一品”專業村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問題
�。ㄒ唬┎糠洲r民用地觀念相對滯后。農民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，盡管有很多農戶棄農經商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
�。ǘ┩恋亓鬓D基礎條件有待整合。家庭經營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數進行了等分，農戶地塊小而且分散，若有少數農戶不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。
�。ㄈ┩恋亓鬓D矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出臺了支農相關優惠政策，取消農業稅，給種糧農戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農戶對流轉租金期望增加，引發了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產生矛盾和糾紛。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農業基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經營效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進對策
（一）加大宣傳力度、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進一步促使農民轉變觀念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細致地做好農戶的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
�。ǘ⿵娀r業招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。三是加大龍頭企業、專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。
�。ㄈ⿵娀⻊章毮埽∪鬓D機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經營權流轉服務組織。區成立土地流轉工作領導小組，領導全區有序開展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務中心（設在區農業局），負責流轉工作的指導、協調和政策、信息咨詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關服務工作。
�。ㄋ模┘訌姼亓鬓D管理、切實維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和農村土地承包合同管理機關備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。進一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
�。ㄎ澹┮婪ㄒ幏哆\作，探索創新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉；以增產增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
（六）制定激勵政策，加大推進力度。研究制定《區農村土地承包經營權流轉規范化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。
土地流轉調研報告9
近年來，隨著農村經濟發展、農業產業結構調整和農村勞動力的轉移，農民對土地的依賴性越來越小;同時，很多養殖大戶、專業合作經濟組織和農業龍頭企業通過土地流轉、擴大經營規模的愿望越來越強烈，土地流轉應運而生。特別是xx年，縣委、縣政府按照市委、市政府“農業結構調整、土地流轉和生態旅游三篇文章打捆一起做”的總體部署，依托龍頭企業、產業化合作社及種糧大戶，采取公司租賃、合作社承包、農戶自發流轉等形式，按照依法、自愿、有償的原則，強化引導，示范帶動，促進了土地流轉規�；洜I。為進一步推進我縣農村土地有序流轉，建立健全土地承包經營權流轉管理和服務，促進農業規模經營和農民增收，根據縣領導指示，農業局組織人員對全縣農村流轉情況做了專項調研，現將調研情況匯報如下：
一、土地流轉相關政策
農村土地承包經營權流轉是指農村土地承包期內，承包方以轉包、出租、互換、轉讓等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業生產經營，簡稱農村土地使用權流轉或土地流轉。xx年3月 日實施的《中華人民共和國農村土地承包法》第五節第三十三條規定土地流轉應遵循的原則：
�。ㄒ唬┢降葏f商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；
�。ǘ┎坏酶淖兺恋厮袡嗟男再|和土地的農業用途；
�。ㄈ┝鬓D的期限不得超過承包期的.剩余期限；
（四）受讓方須有農業經營能力；
�。ㄎ澹┰谕葪l件下，本集體經濟組織成員享有優先權。 xx年3月 日起施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規定，承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地；土地流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳；承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
二、我縣土地流轉的現狀
我縣共有 6個鄉鎮3 8個行政村，農業人口50.2萬人，耕地面積46.7萬畝。人均0.9畝。目前全縣已實現農村土地流轉57747畝，土地流轉率達 2%。其中，轉包27 4 畝，占47%；出租 9634畝，占34%；轉讓3465畝，占6%；互換23 0畝，占4%；入股xx55畝，占2%；其它流轉形式4042
畝，占7%。流轉入企業面積 5974畝，流轉入合作社面積3449畝，流轉入農戶面積38 95畝，流轉入其它組織面積 29畝；500畝以上的地塊 24宗合計2927 畝。xx年新增土地流轉面積30 05畝，其中500畝以上的地塊 9宗合計 9 90畝。
分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個特點： 一是從流轉方式看，主要以出租、轉包為主，占流轉土地總量的8 %，以轉讓、入股、互換及其它形式為輔，占流轉土地總量的 9%。二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在車村、田湖等二三產業發展較好的鄉鎮，或者像黃莊、九店及大坪等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的鄉鎮。三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，出現了河南綠色陽光林業有限公司、嵩縣金鴻牡丹種植有限公司、洛陽春艷牡丹生物科技有限公司等縣外企業來我縣承租土地的現象；四是從流轉主體看，土地正由農戶間流轉向農戶與種養大戶、農民專業合作 組織、農業龍頭企業等流轉，目前全縣流入專業合作社及龍頭企業的土地面積 9423畝，占流轉面積的34%。五是土地流轉組織化程度逐步提高，我縣及 6個鄉鎮均成
立了土地流轉服務中心，加強對土地流轉工作的指導和服務工作，土地流轉正從農民自發流轉向有組織規�；鬓D轉變。
三、土地流轉工作主要做法
一是成立組織，建立服務網絡�？h政府成立以副縣長為組長、有關部門為成員的土地流轉領導小組，領導小組下設土地流轉服務中心，負責印制全縣統一規范的土地流轉合同，構建完整的流轉信息網絡，收集發布農村土地流轉信息，建立完善土地流轉臺賬，監督土地流轉合同的履行；各鄉鎮依托現有的農業服務中心，成立了土地流轉辦公室，行政村也成立了土地流轉服務組織，具體指導土地流轉工作。
二是制定方案，出臺優惠政策。為推進土地流轉速度，規范土地流轉行為，根據（洛發【xx年農村土地承包經營流轉工作實施方案》，明確了今年工作的目標任務，提出了工作重點及保障措施。方案提出“縣里列出專項資金，重點對集中流轉500畝以上、流轉期限5年以上的龍頭企業、農民專業合作社和種養大戶給以扶持，每畝一次性給予補貼 00元。對及時成 立土地流轉服務機構，并順利開展工作、取得一定成效的鄉鎮，年底給予一定獎勵�！�
三是多種形式，加快流轉速度。在流轉形式上，有的是政府負責從群眾手中統一租來土地，然后通過拍賣的方式，承包給有實力的企業經營；有的是采取農民自發流轉、合作社承包的形式，將土地資源有效整合，實現經濟效益、社會效益和生態效益的統一。
四是規范程序，保障農民合法權益�？h、鄉、村土地流轉服務中心具體負責指導農戶和業主簽訂流轉合同，監督土地流轉的履行，調解土地流轉糾紛；縣成立土地流轉仲裁委員會，調解仲裁鄉村難以調解的土地流轉糾紛，切實保障農民合法權益。
四、土地流轉工作取得的成效
一是促進了農業規�；洜I。土地流轉改變了一家一戶分散經營的狀況，推動了土地的適度經營規模，增強了農業生產的組織化程度，加快了農業產業結構調整步伐。xx年我縣新增土地流轉面積呈現“政府引導、集中連片、程序規范”等特點。今年新增土地流轉面積30 05畝，其中連片500畝以上的 9 90畝。主要地塊有河南綠色陽光林業有限公司 與車村鎮天橋溝村、下廟村、銅河村三個村簽訂流轉面積2324畝，用于種植玫瑰、薰衣草；洛陽春艷牡丹生物科技有限公司與車村鎮車村村、水磨村、佛坪村三個村簽訂流轉面積2800畝，用于發展牡丹、花卉苗木等產業；嵩縣金鴻牡丹種植有限公司與車村鎮孫店村簽訂流轉面積 040畝，用于發展牡丹產業；嵩縣金農農業開發專業合作社與車村孫店村簽訂流轉面積650畝，用于發展花卉、苗木產業；嵩縣源生中藥材專業合作社與車村等村簽訂流轉面積736畝，用于發展原生柴胡等中藥材產業。
土地流轉調研報告10
穩定和完善土地承包責任制，是黨的農村政策的根本體現，是保障農民權益、促進農業發展、保持農村穩定的基礎。在穩定土地家庭承包經營的基礎上，允許土地使用權合理流轉，是農業發展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經營的基礎上，通過土地使用權流轉，實現土地資源合理優化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
一、ww縣土地使用權流轉現狀
元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總人口206528人，其中農業人口185884人，是一個典型的農業縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權流轉的農戶數達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
二、土地使用權流轉的主要形式和期限
（一）無償轉讓。是指土地承包戶轉讓土地使用權不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地合同中規定的應盡義務。這種土地流轉一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節性或長年在外經商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權。對自己土地進行流轉的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉方式在全縣土地使用權流轉中所占比例較小。
�。ǘ┯袃斵D包。指土地受讓方除承擔承包合同中規定的應盡義務外，還要給出讓方一定數額的實物（糧食）補償或經濟補償，出讓方不負責任何生產費用，補償數量由雙方協商確定。以這種方式流轉的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經濟組織或農戶通過簽訂經濟合同，在一定時間內將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農戶、外地客商、農業龍頭企業或種養殖能手等，以達到提高土地經濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調整的機動田（地）租賃出去。另一種是經過村民會議討論同意，村、組集體經濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統一劃出一片租賃給承租方種植生產優質高效農產品。這是我縣土地流轉的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉的土地有23879畝，占全縣土地流轉總面積的31%。
�。ㄋ模┕煞莺献�。是指在明確農村土地集體所有權、穩定家庭承包經營權的基礎上，由有資金、技術、管理實力的大戶和農業企業牽頭，農戶以耕地使用權作價入股參與股份合作聯營，組成利益共享、風險共擔的經營聯合體，共同發展特色種養業。全縣以股份合作方式流轉的土地有28360畝，占全縣土地流轉總面積的37%。
�。ㄎ澹┡馁u。是指村、組集體經濟組織將土地使用權通過公開競價一次性長期轉讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉方式。全縣以拍賣方式流轉的土地有11753畝，占全縣土地流轉總面積的15%。
從流轉的期限上來看，承包耕地的流轉期限大多為短期，“四荒”資源流轉期限多為長期。全縣土地流轉期限在10年以下的有1346畝，流轉期限在10－20年的有939畝，流轉期限在20年以上的有74831畝。
通過各種形式流轉的土地主要用于發展種植業，栽種各種高產優質蔬菜、經濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業和養殖業有機結合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經濟效益。
三、土地使用權流轉的作用
合理的土地使用權流轉有力地促進了農業農村經濟的發展，產生了積極的作用：
(一)促進了農村富余勞動力轉移
土地使用權流轉促進了農村剩余勞動力向高效益行業合理流動，使一大批從事農業的農戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產業的發展，加快了城鎮化進程和農民增收的步伐。據初步調查，到20xx年底，全縣農村勞動力轉移達4512人。
(二)促進了招商引資，提高了農民素質，更新了觀念
土地使用權流轉促進了招商引資，引進外地資金、人才、技術和管理經驗，不僅帶動了當地的資源開發，為開展精品農業、現代農業創造了條件，而且促進了傳統農業向現代農業轉變，提高了農村經濟效益。農民通過土地流轉，主動到土地受讓方打工，不僅學到了先進的耕作技術、管理經驗和引進優良品種、發展高價值特色種養業的方法，而且還看到了調整產業結構、發展設施農業、搞產業化生產經營的成果，增長了知識，更新了觀念。農業產業結構調整奠定了基礎BR>(三)促進了農業規模經營，提高了農業產業化水平
土地流轉不僅使土地逐步向種養能手、龍頭企業、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農村，促進了農業的規模經營，拓展了部分農業龍頭企業的發展空間，而且還有利于農村土地資源的優化配置，從而帶動了農村其他生產要素如勞動力、資金、技術等資源的優化配置，以小丙嶺高新農業示范區和中山葡萄基地為代表的高新農業和設施農業迅速崛起，有效的提高了流轉土地的利用率和產出率，提高了農業產業化水平。
(四)促進了農民增收
土地流轉既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農業企業中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發有限公司除了每年按合同規定付給農民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農戶做小工，實行企業化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
四、土地使用權流轉中存在的問題
�。ㄒ唬┎糠秩罕妼ν恋厥褂脵嗔鬓D認識不足
部分群眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發或不愿開發的'土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權的流轉。
（二）土地使用權流轉行為不規范
目前，ww縣土地使用權流轉多以村集體和農戶自行轉讓為主。部分農戶在土地流轉過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權利義務關系，包括土地轉讓金支付方式、轉讓期限等，而沒有以規范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉讓雙方在土地使用過程中發生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權流轉過程中，以村集體領導班子決策為主，廣泛征求意見，統一群眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉中行動遲緩，甚至產生消極抵觸情緒，影響了土地使用權合理流轉的步伐和進程。
�。ㄈ┩恋厥褂脵嗔鬓D尚處于自發階段
就本質上來說，土地具有社會保障功能和就業功能。由于元謀縣第二、三產業不發達，許多農戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數農戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權和經營權。從總體上來看，土地流轉多數是在農戶間自發進行的，還處于無序狀態，作為土地發包方的村（組）基本不過問。
�。ㄋ模┎糠謨灮莘龀终摺⒋胧┞鋵嵅坏轿�
為鼓勵土地使用權的合理流轉，特別是“四荒”土地使用權的流轉，縣委、政府制定出臺了大量的優惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉中來，共同開發治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
五、土地使用權流轉的對策措施
（一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對土地使用權流轉的認識
針對在土地使用權流轉中，部分群眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權流轉政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權尤其是“四荒”土地使用權轉讓的重大意義，耐心細致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發財，我發展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權流轉的行動中來。
�。ǘ┘訌婎I導，進一步規范土地流轉行為
目前，部分村集體和農戶在土地使用權流轉中，還存在流轉程序、流轉行為不規范的現象。因此，對農村土地使用權的流轉工作，必須加強領導，加大工作力度，正確引導和規范農村土地流轉工作。各級政府要切實執行黨的土地承包政策，監督土地的合理使用，為土地流轉及時提供法律、政策服務和信息服務。各級農業行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉的指導和管理工作，要加強對土地流轉情況的調查研究，掌握動態，指導土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉糾紛，努力規范土地流轉行為。
�。ㄈ┙⑼恋亓鬓D機制和市場中介組織
針對我縣目前土地流轉的實際，迫切需要建立流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關系的長期穩定，又有利于推動土地流轉進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉（鎮）經營管理站為依托，建立土地流轉服務中介組織，穩步發展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。鄉（鎮）經營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔中介服務的職能，制定公平合理的交易規則，切實保護當事人雙方合法權益，幫助農民用活土地使用權，提高土地經營效益。
（四）統籌規劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處
土地使用權的流轉是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統籌規劃的基礎上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發揮生態恢復、農業綜合開發、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發大戶進行扶持。涉農部門要利用自身技術優勢，幫助大戶搞好科學規劃、科學管理，使之盡快產生經濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作
我縣在土地使用權流轉中，由于充分調動了社會各階層的積極性、創造性，先后涌現出了一大批租賃承包、開發治理“四荒”，創辦基地，發展優質高效農業的生產能手和外地客商。在他們的艱苦創業、精心管理下，基地已獲得了良好的經濟效益和社會效益。同時，也給流轉農戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術和管理經驗，部分農戶已開始自己創業。對于這些成功的例子，要善于總結經驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農戶認識到土地流轉給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
�。┓e極探索實踐土地流轉的新途徑
各級各部門要在堅持農戶自愿的基礎上，結合當前農村專業協會篷勃發展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經營）等土地使用權流轉的新途徑和新方法，使土地使用權逐步向具有較高生產種植技術的專業化公司、協會、經紀人集中，實現土地的規�；�、集約化、專業化經營，不斷提升土地產值和經濟效益，帶動農業增效、農民增收。
土地流轉調研報告11
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規�；洜I的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢，強化政府服務職能，規范農村土地流轉，引導發展規模經營，是當前值得探討的重要課題。
一、我縣土地流轉的現狀
從今年年初開始。我縣按照全市統一部署，在全縣農村開展了“規范、有序”的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農戶3．78萬戶，占總農戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3．78萬本。全縣土地流轉面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
二、土地流轉工作成效
抓好土地流轉工作，對促進農業發展，維護農村穩定，增加農民收入，起了積極作用。
1、規范了土地流轉合同，干部群眾滿意。自發流轉存在著合同不規范，協議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農業廳統一式樣的合同文本，規范了土地流轉合同，并對過去存在的口頭協議，不規范合同重新進行了補簽，規范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮經商置業，就近服務于二、三產業。據統計，土地流轉后全縣鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。
3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展；二是耕地流轉發展到林地和“四荒”經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規�；�、產業化、企業化方向發展。
4、加快了現代農業的進程。土地流轉后，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產率。
5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉鎮、村按照“規范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規范了土地流轉程序，明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今后土地流轉工作步入經�；⒁幏痘壍赖於嘶A，積累了經驗。
三、存在的問題
l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
2、個別鄉(鎮)和村組干部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態度，導致鄉村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網絡化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，提高了土地流轉的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉的區域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規范。有的地方即使簽訂合同也存在手續不規范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。
四、對今后完善土地流轉工作的建議
1、加大宣傳，統一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作，把規范土地流轉工作納入經�；⒁幏痘壍�。
2、轉變觀念，明確思路。鄉村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業帶，在尊重農民意愿的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規模基地方向發展；二要規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的.土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵干部向農民租田搞示范，通過“做給農民看，教會農民干”的引導方式，帶動農民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發展適度規模經營，主要用于農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。
3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規范土地流轉基本操作規程，實行程序化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉后的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織�？捎赊r辦牽頭，聯合農業、土管、林業等部門設立“土地信托服務中心”，鄉鎮一級設立土地信托服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信托服務，突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對“四荒”開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規�；洜I的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。
土地流轉調研報告12
行政村位于鄉北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務工人員285人。村領導班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
一、村土地流轉現狀
目前，該村土地經營權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務工農戶與村留守種植農戶之間的土地經營權流轉，到20xx年底，全村土地經營權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農戶183戶，占全村總農戶數的63%：其中較大宗土地經營權流轉3起，流轉土地農戶32戶，占流轉土地農戶17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農戶之間零星的土地經營權流轉。
二、村種植專業合作社規劃及運行情況
20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉創業能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專業合作社聯社”。
合作聯社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農戶35戶，入社農戶基本為村留守種植農戶，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯社統籌建設育苗棚,購買化肥、農藥等。
種植專業合作社采取集中連片種植，統一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調動了部分有想法，想致富的農民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經濟發展，并增加農民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進行平整和水、電、路、溝的'綜合整治，以及高效農業設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經營模式，促進該村傳統農業開始向現代農業邁進。
三、存在的問題
少數村干部對《中華人民共和國農村土地承包法》理解不徹底，在流轉過程中引導不力，方法不當。農戶對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會失去承包經營權，影響自己的利益，加上農民的戀土情結，寧愿粗放經營，也不愿轉出去。
農村土地流轉還處在自發階段，各方面的利益關系缺乏調整的法律依據。政府部門要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規可依，有章可循。
資金短缺是制約農村土地流轉的一大因素，金融部門要本著支持新農村建設和城鄉統籌為出發點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業合作社聯社”現有7眼機井配套資金不足，需相關單位給予一定支持。
土地流轉調研報告13
在穩定農村土地延包30年不變的前提下，積極穩妥地搞好農用土地流轉，是實現土地資源的優化配置，提高農業生產的規模效益以及增加農民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農村土地政策，及時了解我縣農用土地資源流轉現狀，探索科學合理的流轉機制，縣委農工委、縣農經中心組成聯合調查小組，采取發放調查表與實地調研相結合的方式，對全縣農村土地流轉情況進行了調查，現將有關情況報告如下：
一、基本情況
據調查統計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農戶9640戶，占承包農戶總數（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮、羅家屯鎮、興城鎮、三屯營鎮等土地連片集中的鄉鎮流轉規模較大，其中，新集鎮土地流轉面積達1694畝。土地流轉主要采取形式互換、出租、轉包、入股。其中有7592戶農戶采用互換形式流轉土地3010畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的78.8%和47%；有1756戶農戶采用出租形式流轉土地2776畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的18.2%和43.3%；有243戶農戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的2.5%和8.1%；有243戶農戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的2.5%和8.1%；49戶農戶采用入股形式流轉土地105畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據統計，全縣農村土地流轉應簽合同9640份，其中：有流轉合同并經鄉鎮農經部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉，促進了農業規模化、集約化、產業化發展，為加快我縣現代農業發展打下堅實基礎。一是促進了新興產業發展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發展花卉生產，流轉土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉鎮為發展食用菌產業，流轉土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬棒，年產鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農業重點項目實施。通過土地流轉，解決了農業重點項目用地問題，5500畝現代農業示范園區、八面峰生態觀光采摘、青山綠水野豬養殖等重點農業項目順利推進。三是促進了農業增效、農民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產品，按照綠色、有機、無公害的要求大力發展小雜糧種植，流轉的土地純收入比入社前增加了600元。
二、思考啟示
土地流轉的特點：1、自發為主。多數都是由承包戶之間自行協商進行，全縣承包戶自發流轉的土地面積達5880畝，占流轉總面積的7%；2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內進行流轉。全縣在本村范圍內流轉的土地面積為4359畝，占流轉總面積的%；3、短期為主。土地流轉中，互換、轉包的期限多數都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
存在問題：一是土地流轉規模小。全縣流轉的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農業為主導產業的南部鄉鎮為例，如新集鎮，土地流轉面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農戶1733戶，占總農戶的27.6%；新莊子鄉土地流轉面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農戶172戶，占總農戶的9.1%。我縣土地流轉還處在初級階段；二是土地流轉程序不規范。從已發生的土地流轉情況看，61.9%的土地流轉只是口頭協議，并未履行任何手續，只有22.3%簽訂流轉合同并經過鄉鎮農經部門鑒證。由于缺乏有組織的監督管理，手續不完備，時間一長，難免產生各種糾紛；三是多數土地流轉效益不高。由于我縣土地流轉形式多以互換為主，大部分流轉土地仍以散戶經營傳統農業為主，經營粗放，從土地上獲得的收益較低，農民缺乏土地流轉的積極性；四是耕地流失偶有發生。部分農民以出租方式把自己的'承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結算的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業開發，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復成耕地，改變了土地的農業用途，農田面積不可避免地在減少。原因分析：一是農民對土地流轉的認識不夠。長期受傳統的種植模式的影響，部分農民對土地的依賴性較強，習慣于耕種自己的一畝三分地，視之為“保命田”，認為“手中有田，心中不慌”。加之其他就業門路不多，即使種糧效益很低，也不愿意放棄土地。另外，部分村干部甚至一些鄉鎮干部對土地使用權流轉的重要意義認識不足，片面認為“延包三十年，農民有自主權，流轉不流轉，不用干部管”，對實施土地合理流轉缺乏正確引導和組織。這些片面認識在一定程度上阻礙了土地流轉的進程。二是受自然地理環境的制約。在北部鄉鎮一些自然村較為明顯，這些村以山地為主，土地分散在溝溝岔岔，零散細碎，不易實現流轉。相比之下南部鄉鎮土地比較集中，容易進行土地流轉。三是小城鎮吸納農村剩余勞動力的能力不夠。我縣農村二、三產業不發達，不能轉移較多的農村剩余勞動力，小城鎮建設水平不高，不能吸納更多的人到城鎮生活就業。四是缺乏善于經營土地的能人。鐵礦開發見效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在鐵礦開發上，而經營農業項目見效慢，風險大，人們往往不愿意在這方面投資，也是土地流轉較慢的一個原因。五是農村社會保障體系不健全。由于目前農民醫療、養老等社會保障體系尚不完備，因此農民普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂。因此盡管沒有能力經營好承包地,獲取最大的收益，但寧肯粗放經營,也不愿將土地流轉出去。
三、對策研究
一是加大土地法律政策的宣傳力度。要采取多種形式，廣泛宣傳《農村土地承包法》、十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》等政策法規，提高廣大農民的土地法律政策水平，充分調動廣大農民參與土地流轉的積極性和主動性。
二是制定鼓勵土地流轉的政策措施。探索建立土地流轉扶持基金,對于全部轉出土地的農戶給予一定的補助,扶持其進城務工創業;對于引導農戶流轉土地較多、增收效果顯著的鄉鎮和村給予適當獎勵;對于通過采取土地流轉合作方式集中農戶土地進行規模經營,并能切實帶動農戶增加收入的龍頭企業和種養大戶給予扶持，從資金、項目、技術指導等方面給予傾斜。
三是加強農業產業化建設。著力培養一批善經營、會管理的農村經營大戶，培養和扶持種田能手，提高土地經營效益。大力發展農村個體、私營經濟，興辦農業企業，實行產業化經營，農民可入股分紅，也可進企業當雇員拿工資，增加農民就業崗位；加快農業產業化經營龍頭企業建設，積極發展農民專業合作社及其它中介組織，學習借鑒羅家屯鎮奔騰花卉有限責任公司、青楊樹食用菌專業合作社等經驗作法，進一步搞活土地流轉，同時積極加強土地流轉試點，總結成功經驗，推動農村土地適度規模經營。
四是鼓勵農民向小城鎮聚攏。小城鎮是農村剩余勞動力的主要集散地，加快小城鎮建設，可以促進農村人口、生產要素向中心城鎮集聚，促進農村二、三產業的發展，提高農村人口的城鎮化水平，為廣大農村勞動力轉移提供更多的就業崗位，降低農民對土地的依賴程度。加快農村城鎮化進程，大力發展城鎮二、三產業，發展勞動密集型的農產品加工業，以吸納更多的農村剩余勞動力，減少農業人口。實施“走出去”戰略，鼓勵農民外出務工、經商，加速農村勞動力有序轉移，促進農村土地的流轉。
五是探索農村居民適度集中居住。隨著農村經濟的發展，農戶建房數量逐漸增多，由于受山區自然條件的限制，單家獨戶分散居住，居住地和承包地都比較零散。因此要探索農村房屋建設統一規劃，統籌考慮，加強農村宅基地統批統建，將新建和改造的房屋向居民點集中，原有宅基地還田，改變土地零星、分散的狀況，為土地集中連片產業化規模經營創造條件。
六是完善農村社會保障體系。加大對農村社會保障的財政投入力度,探索建立農村人口養老保險制度,完善失地農民養老保險機制，進一步擴大新型農村合作醫療制度覆蓋范圍,促進最低生活保障體系向農村延伸,讓農民放心地流轉土地。
土地流轉調研報告14
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農戶自愿的原則將經營權（土地使用權）轉讓給其他農戶或其他經濟組織，并經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經營制度的發展，是農村土地規�；洜I的客觀要求。近年來，我縣農村土地流轉對解決農村土地閑置、耕地拋荒、農民專業合作社和家庭農場發展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現狀
�。ㄒ唬┝鬓D速度加快，漸具規模。自19xx年農村土地二輪承包以來，我縣土地承包經營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12。88萬畝，比上年增加2。61萬畝、增長25。4%， 比20xx年增加6。40萬畝，增長98。8%；流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個百分點，比20xx年提高9。2個百分點；參與流轉的農戶1。51萬戶，比年年增長24。8%，比20xx年增長91。3%；參與流轉的農戶占家庭承包經營總農戶的比重為14。8%，比上年提高2。9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
�。ǘ┝鬓D類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。
1、以流轉主體為標準，可分為農戶與村委會之間的流轉和農戶與農戶之間的流轉。其中以農戶與農戶之間的流轉為主，農戶之間的流轉面積為10。81萬畝，占總流轉面積的83。9%；流入合作社的面積0。96萬畝，占總流轉面積的7。5%，流入企業、大戶或其他的面積1。11萬畝，占總流轉面積的8。6%；
2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經營權流轉、機動田承包經營權流轉和三荒地承包經營權流轉。其中以責任田承包經營權流轉為主，約占總流轉面積的90。0%；
3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5。37萬畝，比上年增加1。47萬畝，增長38。0%；轉讓流轉面積1。19萬畝，比上年減少0。04萬畝，下降3。6%；互換流轉面積1。69萬畝，比上年減少0。41萬畝，下降19。4%；出租流轉面積4。21萬畝，比上年增加2。07萬畝，增長96。7%；股份合作及其他形式流轉面積0。42萬畝，比上年減少0。25萬畝，下降37。3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41。7%。轉包中又以外出打工或經商農戶，將土地轉包給親友或本村其他農戶居多。此外，還有農戶將土地轉包給種植、養殖大戶以及集體向農戶反租轉包等形式；
4、以流轉規模為標準：一是流轉規模過千畝的，現有3個，分別是三岔河**領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0。24萬畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉**領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0。17萬畝，主要種植水稻；安宏鄉劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0。10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規模在200—1000畝之間的，現有14戶，流轉面積0。80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉鎮，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規模在100—200畝之間的，現有41戶，流轉面積0。76萬畝，全縣每個鄉鎮都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉鎮。四是其他流轉屬于小規模流轉，戶數多，基數大，達10萬畝。
（三）大戶發展良好，具有一定引領作用。流轉大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩的優勢，生產產品質高量、適銷對路的農產品，從而提高產品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162。32萬元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239。5畝，涉及農戶135戶。土地租賃期限1—3年，租賃價格為每年每畝200—300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮20xx戶農戶種植蔬菜1。08萬畝，每畝產值達0。45萬元。
二、當前農村土地流轉存在的突出問題
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D行為不規范。 目前土地流轉大多是農戶間自發進行的，比如無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5。10萬畝，占總流轉面積的39。6%，沒有簽訂土地流轉合同的占60。4%，其中，既無書面協議又無口頭約定的約占10%；而經過鄉鎮農業承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協議，但也存在手續不規范條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規定，一旦出現糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經營權流轉價格評估機構，對于農村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無序性。
（二） 土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協議，協議上規定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農戶看到流轉大戶效益好，就隨時終止流轉協議，有的大戶由于管理或技術或市場原因當年出現虧損付不出土地流轉金，農戶隨即就終止了流轉協議，因此土地流轉不穩定，期限短，不利于土地流轉后農業的長遠規模發展。
�。ㄈ┩恋亓鬓D中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業業主農業經營能力的資格審查與評估的市場。無論是當局推動還是自發進行的土地流轉，對承租方農業經營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經營風險保證金。在土地流轉后，流轉業主一旦經營上出現失誤，無法履約，常常給參與流轉的`農戶造成巨大的經濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農民和當局承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統一規范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產要素的合理流動和優化配置，限制了土地流轉區域范圍，制約了農村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發育及土地承包經營權流轉的健康、有序進行。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，土地流轉主管部門雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉鎮農經機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監管，流轉糾紛無人受理，農民的合法權益受到損害。
三、影響農村土地流轉的原因分析
（一）當局角色定位不明晰。當局的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層當局和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經營權流轉當成流轉主體的經濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉后農民出路的規劃，對可能出現的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此當局應在尊重農民意愿的基礎上積極引導，搞好規劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
（二）農民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意愿不強烈的現象。究其原因如下：首先，農村社會保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對于絕大多數農民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障， “有些農民即使轉移到了二、三產業，由于失業的風險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農民轉移就業空間小�！巴恋亓鬓D的速度應該與工業、第三產業就業崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮化速度慢與城鎮吸納農村剩余勞動力能力不足導致農民轉移就業不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出臺和新農村建設的實施提高了農民對土地價值的預期，致使流轉意愿不強烈。
�。ㄈ┩恋亓鬓D后資金與技術支持不足。土地流轉后，要實現規�；a、集約化經營，必須進行資金投入和技術支持。經營者開發資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經營者大面積承包土地后從事高效農業開發，后續發展中需要較大的資金投入。
�。ㄋ模┩恋胤謶艚洜I的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優化資源配置，實現土地規�；�、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經營，而且農戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規模的土地經營方式，難以實現土地成片集中流轉。而且業主在實施土地規模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規模化流轉難產，制約了規模經濟的發展，阻礙了土地的規�；洜I。
四、推進農村土地流轉健康進行的對策思考
（一）建立土地流轉機構，加強服務機能。土地承包經營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償的流轉原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農村土地流轉。對于當局和村級組織來說，只能是進行政策導向，創造發展環境，加強服務管理。其次，要把握規模的“適度”。因此鄉鎮要成立農村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償的前提下開展農村土地承包經營權的流轉工作，認真解決農村土地承包經營權流轉工作中的新情況、新問題。
（二）積極培育規范化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規范的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務平臺，建立農地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協辦手續等服務；二是建立農地流轉信息網絡，使廣大農戶和有意投資農業的經營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯系，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問題；三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制�！案鶕袌龉┣�、宏觀經濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調整，以便更好地反映土地的動態價值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長機制，保障農民收益能隨經濟的不斷發展得到相應增長。
（三）深入強化土地流轉的規范化管理。一是要處理好土地流轉促進農業綜合開發與保護基本農田的關系，處理好土地開發與保護群眾權益的關系。把各種流轉方式納入規范化管理，確保交易雙方權利和義務明晰；二是要切實做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶或超越農戶對外簽訂流轉合同，依法保障農戶對承包土地的占有、使用、收益等權利；三是要制定規范的土地流轉程序，提供規范格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規范有序；四是要加強宣傳和監督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農業用途的現象。
（四）加快發展多種形式的土地流轉規模經營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創新能促進農村生產力解放和提高的規模經營主體。首先，大力培育以家庭農場和新型農民專業合作社為主的規模經營主體，努力形成“規�；彝ソ洜I+農民專業合作社”的新型農業生產經營體制；其次，加快構建服務“三農”的金融平臺，積極探索信貸支農的重點，適度降低支農信貸利率。
�。ㄎ澹┙⒔∪恋亓鬓D的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴于農村配套保障機制的完善。農業是高風險低收益的產業，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經濟因素的影響。
土地流轉調研報告15
為全面了解當前農村土地經營權流轉情況，加強對農村土地承包經營權流轉工作的指導，前段時間，我們就農村土地承包經營權流轉工作進行了專項調查。
一、基本情況
XX縣位于山西省晉中地區中部，是一個傳統的農業大縣，全縣轄9個鄉鎮，197個行政村，其中：農業人口20.85萬人，涉及農戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據不完全統計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來我們還規范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經營及流轉管理機構。
二、土地流轉合同簽訂及流轉調查情況
隨著國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現出一些新的特點，主要表現在以下幾個方面。
(一)、從流轉形式來看，主要有以下幾種流轉形式。
1、轉讓。指農戶之間土地承包經營權剩余期限的轉移。有些農戶因無力繼續承包土地，與其他戶協商一致，經村委會同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關系，出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農產業;受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經營規模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6 %。
2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶間一定期限內土地使用權實現轉移。轉包期限一般由雙方協商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉包方與發包方的原承包關系不變。20xx年底，我縣共有轉包土地20xx.14畝，占總流轉面積的27%。
3、互換。即農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移�；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要。互換后，互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務關系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
4、出租。主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶與用地單位之間進行，農戶自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
5、其它。農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作為分紅依據，入股收入按經營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的4.4 %。如XX縣小白鄉白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的XX縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時可以撤股�，F在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協議，本村的一聯，外村的一式兩聯。
張云利的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉搞一個苗木鄉鎮，把小白鄉建成苗木基地鄉，把他的苗木建成太谷的生態植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規范，上面要出臺一些政策，關于流轉合同、鑒證方面都要規范。
(二)、從土地流轉去向來看，主要是農戶之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶面積4768.78畝，占流轉面積的62 %;流入企業面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。
(三)、從土地流轉的分布情況來看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉鎮，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉形成大面積土地耕種的現象;二是免征農民稅收的同時，國家又給農戶種糧進行了補貼，農戶科技種植大棚，形成了部分農戶之間土地的互換。
三、土地流轉中存在的問題
(一)流轉合同不規范
從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的`流轉不經過村委同意的事實，造成了農戶之間土地流轉不簽訂書面的流轉合同。
(二)由于多年來農戶土地自行流轉情況多，造成了原來稅費改革前農戶自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現，形成土地流轉事實存在但無證據、無依據的現象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規劃建設，形成城郊農戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶自行流轉的合同由于利益的分配問題也引發了農戶之間的土地流轉合同糾紛的出現。
(四)宣傳力度不夠，農戶之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶自行流轉合同及手續不完善，同時也給自己留下了發生糾紛的隱患。
(五)流轉文書管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規范，個別鄉鎮沒有建立土地流轉臺賬，大部分存在協議簽訂后，沒有在農經部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農經部門對全縣土地流轉的真實情況難掌握。全縣的土地流轉協議在鄉鎮存檔備案率極低，一旦發生土地糾紛，由于無依據，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農經辦對開展農村土地流轉工作的指導。
(六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴以生存的最基本的生產資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經營，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業稅實行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數農民小農經濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業怕擔風險，務工經商怕丟地權，滿足于守土經營或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉難成規模。土地使用權流轉具有不穩定性，主要是因為非農產業的不發達和非農就業機會不多，外出務工就業相對不固定，經商風險較大，農民創業本領不強，技能素質不高，年齡結構偏大，農業收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規模經營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶間自發進行的，缺乏專業組織引導土地流轉，組織化規模經營機制不健全，難以改變土地分散種植經營的局面。
四、土地流轉的目標思路及工作措施
家庭聯產承包責任制極大地解放了農村生產力，有力地推動了農業農村經濟的發展。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和傳統農業向現代農業的過渡，這種分散經營的小農生產與現代農業對規模經濟、產業化經營的要求越來越難以適應。實踐表明，結合城鄉統籌發展，實行農村土地適度規模經營，對調整農村產業結構、轉移農村剩余勞動力、促進農業產業化、加快鄉鎮企業發展和小城鎮建設等都具有重要作用，是實現家庭承包經營責任制與現代農業順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規模經營的發展應加強以下幾個方面：
(一)加快土地承包經營權流轉。針對我縣農戶土地經營規模小，土地分片細碎化等現象;以及二、三產業帶動農村剩余勞動力轉移及效益性農業的實際需要，要加強農村土地承包經營權的流轉，為發展現代農業規模經營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術、管理提供了載體。要在明確所有權、穩定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產出率為目的實現土地有序流轉。
(二)按照因地制宜、發揮優勢、相對集中、形成規模的原則，搞好優勢農產品區域布局規劃，加大農業優勢產業布局調整，推行優勢產業向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產業群和產業帶，從而促進土地適度規模經營。土地合同糾紛仲裁處理情況
(三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現的新的土地流轉糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業部批準為農村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會的基礎上，成立了XX縣農村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(鎮)成立了農村土地糾紛調解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規化的軌道。
同時，根據縣委、政府要求，積極起草農村土地經營權流轉管理意見及流轉程序，進一步加強農村土地經營權流轉的管理，完善農村土地經營權流轉程序，提高農戶土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉統籌發展，土地適度規模經營的有力支持。
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