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2016房地產估價師考試理論與方法沖刺練習及答案
1.建筑物的實物因素中的采光和(C)尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。
A.保溫
B.隔聲
C.日照
D.隔熱
2.(A)是對房地產所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產價格有一定的影響。
A.相鄰關系
B.使用管制
C.市政府監督
D.其他管制
3.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經過工商登記、依法納稅、在(B)以上的，可以根據實際用途予以拆遷估價。
A.半年
B.一年
C.兩年
D.三年
4.在評估期房價格時，(D)。
A.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態
B.估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態
C.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態
D.估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態
5.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是(D)。
A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區
B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區
D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區
6.商業用地房地產位置的優劣主要取決于(D)。
A.周圍環境狀況、安寧程度
B.位置有利于原料和產品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近
D.繁華程度、臨街狀況
7.在計算凈收益時，潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發生。(A)
A.對
B.錯
8.從事房地產估價，首先要有房地產估價業務。歸納起來，房地產估價業務來源主要是(ABC).
A.被動接受
B.主動爭取
C.自有自估
D.朋友介紹
9.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為(C)。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
10.比準價格是一種(D)。
A.理論價格
B.公平價格
C.市場價格
D.評估價格
11.彈性等于1的情況，叫做(B)
A.富有彈性
B.單一彈性
C.完全無彈性
D.缺乏彈性
12.某估價機構于2005年8月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結果有爭議，2005年12月15日進行復估，則復估的估價時點為(A)。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價作業期間的任意一天
D.估價人員與委托人商定的某天
13.一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔(A)以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
14.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權年限為40年，建筑物經濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經濟壽命應為(C)年。
A.50
B.40
C.46
D.不確定
15.磚木結構二等的殘值率為(B )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
16.某宗房地產的收益期限為30年，通過調查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產每年的固定凈收益價格為(D)萬元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
17.房地產估價原則包括(ABC)。
A.獨立;
B.客觀;
C.公正;
D.守法;
E.自律。
18.目前，我國土地使用權出讓的主要方式有(ABCD)。
A.招標
B.拍賣
C.掛牌
D.協議
E.自由買賣
19.招標出讓土地使用權是指市.縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的(ABCD)參加土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
A.自然人
B.法人
C.其他組織
D.房地產開發企業
E.外國政府
20.土地使用權轉讓，是指房地產權利人通過(ABCD)方式將其房地產轉移給他人的行為。
A.買賣
B.互換
C.房地產出資
D.作價人股
E.償還債務(抵債)等
1.與非專業估價相比，專業估價的特點有()。
A.具有公信力
B.估計價格或價值
C.實行有償服務
D.承擔法律責任
E.估價作業日期長
答案：ACD
解析：專業估價與非專業估價主要有5點不同：①由專業人員和專業機構完成;②是一種專業意見;③具有公信力;④實行有償服務;⑤承擔法律責任
2.房地產估價師和房地產估價機構可以從事()。
A.房地產項目調查評價
B.房地產價值分配業務
C.房地產價值減損評估
D.房地產資產管理
E.機器設備評估
答案：ABCD
解析：房地產估價師和房地產估價機構除了為各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估，通常還從事下列房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：價值分配業務、價值減損評估業務、相關經濟損失評估業務、房地產咨詢顧問業務等。
3.對房地產估價本質的認識包括以下()等方面。
A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值
B.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
C.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證
D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內
E.房地產估價既是一門學科又是一門技藝
答案：BCD
解析：房地產估價的本質有5點：房地產估價是評估房地產的價值而不是價格、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內、房地產估價既是一門科學又是一門藝術。
4.下列()是對于房地產估價準確性的正確認識。
A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值
B.所有的評估價值都會有誤差
C.能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差
D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較
E.由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小
答案：ABD
解析：對估價準確性問題的全面認識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值;②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值+誤差;③不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差，應允許估價有較大的誤差;④判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較;⑤即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結果予以肯定或否定。
5.房地產需要專業估價的理由()。
A.房地產具有獨一無二性
B.政府部門要求估價
C.房地產價值量大
D.委托人要求估價
E.房地產市場是地區性完全市場
答案：AC
解析：一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。
6.房地產估價機構應當由自然人出資，以()形式設立。
A.集體企業
B.國有企業
C.有限責任公司
D.合伙企業
E.股份有限公司
答案：CD
解析：房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。
7.考慮影響房地產需求量的其他非價格因素，當消費者的收入水平提高時( )
A.價格和需求量同步增長
B.價格減少和需求量增長
C.價格增長和需求量減少
D.價格和需求量同步減少
答案：A
解析：參照需求曲線圖示，消費者收入水平提高時，需求曲線向右位移，在原需求曲線上任選一個參考點，與位移后的需求曲線進行比較便可以看出，曲線位移后，價格和需求量同步增長。
8.考慮影響房地產供給量的其他非價格因素，當房地產開發成本下降時( )
A.價格和供給量同步增長
B.價格和供給量同步減少
C.價格增加和供給量減少
D.價格減少和供給量增長
答案：D
解析：參照供給曲線圖示，當房地產開發成本下降時，供給曲線向右位移，在原供給曲線上任選一個參考點，與位移后的供給曲線進行比較便可以看出，曲線位移后，價格減少和供給量增長。
9.某種房地產在未來某一時間的供給量為：
A.存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量-其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量
B.存量-拆毀量+轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量
C.存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量
D.存量-拆毀量+轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-新開發量
答案：C
解析：拆毀量與轉換為其他種類房地產量屬于負向增長，其他種類房地產轉換為該種房地產量與新開發量屬于正向增長。
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