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2016房地產估價師考試理論與方法考前練習及答案
1.根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質不能協商一致時，應當向( )申請確認。
A.當地拆遷管理部門
B.當地國土部門
C.當地行政主管部門
D.城市規劃行政主管部門
2.購買某類房地產，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
3.某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.650
B.687
C.585
D.630
4.某開發商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/m2，容積率為3。后經批準容積率擴大至3.6，此時開發商應補交地價為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
5.城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的( )。
A.基準價格
B.平均價格
C.正常價格
D.市場價格6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
7.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
8.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
9.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
10.下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。
A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C.新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D.地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
答案：1D2B3A4B5B 6B7C8C9B10C
1.根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質不能協商一致時，應當向( )申請確認。
A.當地拆遷管理部門
B.當地國土部門
C.當地行政主管部門
D.城市規劃行政主管部門
2.購買某類房地產，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
3.某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.650
B.687
C.585
D.630
4.某開發商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/m2，容積率為3。后經批準容積率擴大至3.6，此時開發商應補交地價為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
5.城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的( )。
A.基準價格
B.平均價格
C.正常價格
D.市場價格6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
7.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
8.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
9.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
10.下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。
A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C.新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D.地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
答案：1D2B3A4B5B 6B7C8C9B10C
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