房產估價師考試模擬真題

2017房產估價師考試模擬真題

　　點擊查看試題答案及解析
　　一、單項選擇題

　　1、(　)是房地產估價的基本原則。

　　A.最高最佳原則

　　B.獨立、客觀、公正

　　C.估價時點原則

　　D.合法原則

　　2、估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的(　)原則。

　　A.獨立

　　B.客觀

　　C.公正

　　D.中立

　　3、下列關于合法原則說法錯誤的是(　)。

　　A.合法原則要求只有合法的房地產才能成為估價對象

　　B.合法原則中所講的法，是廣義的法

　　C.估價對象狀況必須依法判定

　　D.合法原則的依據可以是估價對象的不動產登記簿

　　4、房地產估價的合法原則是針對(　)來講的。(2001年試題)

　　A.估價機構

　　B.估價人員

　　C.估價對象

　　D.估價方法

　　5、在依法判定的使用權利方面，應以(　)為依據。

　　A.國家的價格政策

　　B.相關合同

　　C.法律、法規、政策

　　D.使用管制

　　6、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是(　)�！�2011年真題】

　　A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價

　　B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估

　　C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

　　D.因房屋征收補償的需要，對用于產權調換的期房進行估價

　　7、評估期房的價值時，(　)。

　　A.估價時點為現在，估價對象為現時狀況

　　B.估價時點為現在，估價對象為未來狀況

　　C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

　　D.估價時點為未來，估價對象為現時狀況

　　8、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為(　)。(2003年試題)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價委托合同之日

　　D.估價人員與委托人商定的某日

　　9、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為(　)。(2008年試題)

　　A.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

　　B.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

　　C.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

　　D.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在

　　10、替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離(　)在同等條件下的正常價格。

　　A.相同房地產

　　B.同一城市房地產

　　C.類似房地產

　　D.同樣用途房地產

　　11、替代原則是針對(　)而言的。

　　A.房地產狀況

　　B.估價對象

　　C.估價結果

　　D.估價目的

　　12、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(　)應按服裝店用途進行估價。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.估價時點原則

　　D.替代原則

　　13、某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為 1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%，該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是(　)�！�2011年真題】

　　A.維持現狀

　　B.改變用途

　　C.重新裝修

　　D.重新開發

　　14、(　)是對于一宗土地來說，表現在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

　　A.收益遞減規律

　　B.邊際效用遞減規律

　　C.土地過度開發

　　D.使用管制

　　15、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于(　)。

　　A.該建筑物的價值低于拆除費用

　　B.該估價結果肯定有誤

　　C.甲土地的價值高于乙土地的價值

　　D.不可能出現這種情況

　　16、(　)是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。

　　A.適合原理

　　B.均衡原理

　　C.收益遞減原理

　　D.最佳使用原則

　　17、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以(　)進行估價。(2003年試題)

　　A.保持現狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　18、某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合�，F需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按(　)進行評估。

　　A.工業廠房

　　B.工業用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　19、當現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以(　)進行估價。

　　A.保持現狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　20、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用(　)的估計值�！�2011年真題】

　　A.正常

　　B.較低

　　C.平均

　　D.較高

　　點擊查看試題答案及解析
　　二、多項選擇題

　　1、下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是(　)。

　　A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則

　　B.合法原則屬于一般性原則

　　C.最高最佳使用原則屬于技術性原則

　　D.謹慎原則屬于一般性原則

　　E.估價時點原則是特殊

　　2、為評估出客觀合理的價值，估價人員應本著(　)等進行估價。

　　A.各方當事人均是理性的

　　B.估價人員應以各方當事人的心態來考慮評估價值

　　C.估價人員應站在國家的立場來考慮評估價值

　　D.估價人員以專家身份反復、精細的權衡評估價值

　　E.估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

　　3、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有(　)。(2005年試題)

　　A.土地所有權

　　B.國有工業用地土地使用權

　　C.宅基地土地使用權

　　D.大型游樂場

　　E.鄉鎮企業用房

　　4、我國《物權法》規定，下列不得抵押的財產有(　)。

　　A.自留山

　　B.自留地

　　C.被依法查封的財產

　　D.被依法監管的財產

　　E.鄉鎮企業的廠房抵押時其占有范圍內的土地使用權

　　5、現狀為在建工程的房地產，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是(　)。

　　A.估價時點為現在，估價對象為現時狀況

　　B.估價時點為現在，估價對象為未來狀況

　　C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

　　D.估價時點為未來，估價對象為現時狀況

　　E.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的(　)。

　　A.最佳規模

　　B.最佳經營手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　7、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方法，然后按照下列(　)方面篩選。

　　A.法律上的許可性

　　B.技術上的可能性

　　C.經濟上的可行性

　　D.道德上的可行性

　　E.價值是否最大化

　　8、最高最佳使用包括上(　)的最佳。

　　A.用途

　　B.規模

　　C.集約度

　　D.檔次

　　E.規劃

　　9、估價中的最高最佳利用具體包括(　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規模

　　D.最佳環境

　　E.最佳集約度

　　10、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括(　)。

　　A.在運用市場法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

　　B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價

　　C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

　　D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊

　　E.在運用假設開發法時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

　　三、判斷題

　　1、房地產估價原則可以使不同的房產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性，從而結合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準的價值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在委托方的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規定為前提。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、評估拖欠工程款的房地產在建工程的抵押價值時，該房地產的抵押價值不應包含發包人拖欠承包人的建設工程價款。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產作為抵押價值時，不應包含土地使用權出讓金。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、對于評估再次抵押的房地產的抵押價值時，該房地產的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數額。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、當被拆遷的房屋定性為違章建筑或超過批準期限的臨時建筑，可以進行拆遷估價，只是評估價值要進行減價調整。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規定，土地的規劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10 日報市規劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數額，則估價時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　9、現需評估某期貨房地產的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態，則房地產市場情況應為未來某時點的狀態。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點的價值。但是房地產估價結果可能不是現時的估價時點的價值。

　　Y.對

　　N.錯

　　11、在同一個市場上的類似房地產，價格相互牽制，相互接近。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、合法原則是最高最佳利用原則的必要條件。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　15、運用假設開發法評估房地產價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。(　)

　　Y.對

　　N.錯