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2016年房地產估價師《經營與管理》考前預測試題
2016年房地產估價師考試時間為10月15、16日，剩下的復習時間不多了，下面小編準備了一套《經營與管理》部分的考前預測試題，文末有答案，歡迎閱讀。
多項選擇題
1.投資機會選擇和決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似我們通常所說的( )。
A.前期工作
B.初期工作
C.前提工作
D.項目可行性研究
2.對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。( )
A.對
B.錯
3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同，合同形式分為( )。
A.總包合同
B.分包合同
C.成本加酬金合同
D.獨立承包合同
4.在房地產開發過程中，開發商只能委托由資質的監理機構負責工程項目管理。( )
A.對
B.錯
5.從投資的角度來說，城市國有土地或規劃中可以轉化為( )使投資者關注的重點。
A.建設用地
B.城鎮基礎設施用地
C.可以進行開發利用的土地
D.城市國有土地的農村集體土地
6.招標文件通常包括( )等。
A.合同文件
B.投標須知
C.招標方式
D.工程標底
7.房地產置業投資的投資者從長期投資的角度出發希望獲得的利益有( )。
A.自我消費
B.房地產保值
C.房地產增值
D.開發利潤
E.出租收益
8.( )是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。
A.空置量
B.空置率
C.空置水平
D.空置面積
9.某開發項目規劃建設用地面積為3000m2，總容積率為5.5，已知項目開發周期為1.5年，購買土地使用權后即開始建設，工期為1年，租 售期0.5年;地價為1000萬元，購買土地使用權手續費為地價的1.5%，項目開發成本為2000元/m2，開發商市場推廣費為開發成本的3.5%。貸 款利率為10%，銷售代理費為銷售收入的2.5%，銷售稅費為銷售收入的5.48%，項目的平均售價為5000元/m2，項目可銷售面積的比例為90%， 問開發商的成本利潤率是多少?
10.對于物業管理企業的選擇有一系列的標準可供遵循，標準通常包括( )。
A.能否令業主滿意
B.專業服務水平
C.向業主提供信息的能力
D.管理計劃
答案
1.D 2.A 3.ABD 4.B 5.D 6.ABC 7.CDE 8.B
9.提示：
A.項目總開發價值：
a.總建筑面積=3000×5.5=16500m2
b.總銷售收入=16500×90%×5000=7515萬元
C.銷售稅金=7515×5.48%=411.82萬元
d.項目總開發價值=7515-411.82=7103.18萬元
B.項目總開發成本：
a.土地費用=1000+1000×1.5%=1015萬元
b.開發成本=165002000=3300萬元
C.財務費用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486萬元
d.市場推廣及銷售代理費用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38萬元
e.項目總開發成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬元
c.開發商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%
注：主觀題答案僅供參考
10.ABCD
1.當所有的經營費用均由租戶直接承擔時，則稱這種出租方式叫“毛租”。( )
A.對
B.錯
2.收益性物業財務收支報告，要定期向物業的業主報告，一般是每( )一次。
A.月
B.季度
C.半年
D.年
3.估算房地產開發項目的收入，首先要制定切實可行的( )。
A.使用計劃
B.出租計劃
C.銷售計劃
D.租售計劃
4.可行性研究的根本目的，是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。( )
A.對
B.錯
5.根據投資的對象，房地產投資可以分為( )。
A.房地產開發投資和購買投資
B.土地投資和房屋投資
C.建筑材料投資和土地投資
D.生產投資和經營投資
多項選擇題
1.以下屬于房地產開發投資靜態指標的是( )。
A.成本利潤率
B.財務內部收益率
C.財務凈現值
D.投資利潤率
2.在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的( )來適時調節房地產市場的供求關系提供了可靠保證。
A.土地供應計劃
B.城市規劃
C.國民經濟發展計劃
D.土地需求計劃
3.債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務資金籌措的主要渠道包括( )。
A.債券融資
B.信貸融資
C.新設項目法人融資
D.既有項目法人融資
4.進行房地產開發決策分析的主要工作就是進行財務評價，從我國房地產開發企業的工作實踐來看，財務評價的方法已經比較成熟。( )
A.對
B.錯
5.開發項目總投資包括建設投資和( )。
A.前期投資
B.后續投資
C.經營投資
D.管理投資
6.選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業只選擇一個細分市場，通過生產、銷售和促銷的專業化分工，來提高經濟效益，這種目標市場選擇的模式屬于( )。
A.選擇專業化
B.單一市場集中化
C.市場專業化
D.產品專業化
7.當新婚家庭1000個時，住宅的銷售量為80套;若新婚家庭有10萬個時，住宅的需求量為( )套。
A.80
B.8000
C.1000
D.100000
8.可行性研究的依據包括( )。
A.城市總體規劃
B.土地利用總體規劃
C.企業發展規劃
D.國民經濟發展規劃
9.甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的( )風險。
A.市場
B.財務
C.政策
D.經營
10.( )是招標工程的預期價格，是審核投標、評價、決標的重要依據。
A.標價
B.標底
C.報價
D.競價
答案
1.AD 2.A 3.AB 4.B 5.C 6.B 7.B 8.ABD 9.C 10.B
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