房地產估價方法之成本法

房地產估價方法之成本法

　　房地產估價的三種基本方法是：比較法、成本法和收益法。成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，下面我們一起來詳細了解一下!

　　(一)成本法適用的估價對象

　　成本法是先分別求取估價對象在價值時點時的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業價格各構成部分的累加為基礎來評估物業價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

　　只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的物業，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的物業估價，如學校、圖書館等。

　　(二)成本法估價的操作步驟

　　運用成本法估價一般分為四個步驟：(1)選擇具體估價路徑;(2)測算重新購建價格;(3)測算折舊;(4)計算成本價值。

　　1.選擇具體估價路徑

　　把物業作為一個整體采用成本法估價最基本的公式為：

　　物業價格=重新購建價格一折舊

　　以“房地產開發企業取得開發用地進行商品房建設，然后銷售所建成商品房”這種典型的房地產開發經營方式為例，物業價格通常由如下7大項構成：(1)土地取得成本;(2)開發成本;(3)管理費用;(4)投資利息;(5)銷售費用;(6)銷售稅費;(7)開發利潤。

　　2.測算重新購建價格

　　重新購建價格，是指假設在價值時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出。重新購建價格是客觀的價格。

　　建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是價值時點狀況下的價格。

　　建筑物的重新購建價格根據建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。

　　3.測算折舊

　　估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數額為建筑物在價值時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即：

　　建筑物折舊一建筑物重新購建價格一建筑物市場價值

　　根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

　　(1)物質折舊。是指建筑物在實體上的'老化、損壞所造成的建筑物價值損失。

　　(2)功能折舊。是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。

　　(3)經濟折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。

　　4.計算成本價值

　　物業價格=土地重新購建價格+建筑物重新構建價格-建筑物折舊

　　延伸閱讀：房地產估價的基本原則

　　1.獨立、客觀、公正原則

　　2.合法原則

　　3.價值時點原則

　　價值時點原則要求房地產估價結果是在由估價目的決定的某一特定時間的價值或價格。這個時間既不是委托人，也不是估價師可以隨意假定的，而是應當根據估價目的來確定。

　　4.替代原則

　　替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。

　　5.最高最佳利用原則

　　最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。

　　6.謹慎原則

　　謹慎原則是評估房地產抵押價值時應遵循的一項原則。

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