房地產考察報告范文
報告使用范圍很廣。按照上級部署或工作計劃，每完成一項任務，一般都要向上級寫報告，反映工作中的基本情況、工作中取得的經驗教訓、存在的問題以及今后工作設想等，以取得上級領導部門的指導。多數報告都是在事情做完或發生后, 向上級機關作出匯報, 是事后或事中行文。報告是下級機關向上級機關行文,是為上級機關進行宏觀領導提供依據, 一般不需要受文機關的批復, 屬于單向行文。
兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速為42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央：
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產發展目標調整。XX年市《工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
適度平穩房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
對成都市房地產市場的實證考察
對成都市房地產市場的實證考察—— 一個新的房價指數“排骨面指數”
計量課程論文原創性及知識產權聲明
本人鄭重聲明：所呈交的課程論文是本人在老師的指導下取得的成果。對本論文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。因本課程論文引起的法律結果完全由本人承擔。
本課程論文成果歸西南財經大學所有。
改革開放以來，中國的房地產市場已經走過了二十多年的風雨歷程。上個世紀九十年代初期，它出現了投資熱，給國民經濟的健康發展帶來了負面影響，通過國家及時加強宏觀調控才使得這種影響降低到最小的水平；而現今中國的房地產市場又出現了新的一輪投資熱潮，國家又是及時進行調控。根據經濟學了理論可知，價格對一個市場的健康發展起到了至關重要的作用。那么，作為我國的房地產市場中的房產價格對我國的房地產市場的發展也是發揮著不可忽視的重要影響。
成都的'房地產市場作為我國房地產市場的一個有機組成部分。這個市場發展的如何對于國民經濟的健康發展有著重要的影響。本文將對成都房地產市場的房產價格做一個實證考察。時下，方方面面發布的房價指數也不少，內行懶的看，外行看不懂。眼下一些售樓處正在流行一種“排骨面指數”，將房價與排骨面價格聯系在一起，直觀而又實用。所謂“排骨面指數”，即一個樓盤每平方米的平均售價是這個樓盤半徑500米內小吃店里排骨面的1000倍。也就是說，區域內樓盤的每平方米的均價，等于這個區域內一碗排骨面價格的1000倍。比如在寸土寸金的春熙路、鹽市口區域，一般的小店一碗排骨面的價格至少得3—5元，王府井、伊藤洋華堂內要10元左右。無疑，以春熙路、鹽市口為中心，半徑500米內你還難買到每平方米4000元以下的新房子。朝西，隨著雙楠、金沙中高檔住宅的不斷崛起，排骨面價格堅挺；朝南，臨近領事館、桐鋅林、新希望路一帶由于城南“富人區”的緣故，排骨面的價格一直在5元左右。
在看中抵擋樓盤。城東八里小區。城北府青路一帶，排骨面3—3.5元一碗，那一帶房價恰好是2800—3100；在光華片區一帶新盤的售價都在3500—4000左右，排骨面也正好是3.5—4……
根據以上經濟現象，我們收集了5月份的一些樣本數據并對這些樣本數據進行了加工。（見表一）為了驗證這個“排骨面指數”，我們下面給出計量經濟學分析。
表一（如圖）：
房產均價（Y），排骨面價格（X）
Y X Y X Y X
3500 3.5 3600 3.5 3400 3.5
3085 3 3750 3.5 3800 4
3700 3.8 4900 5 4800 4.5
4600 4.5 3900 4 5088 5
3750 3.5 3800 3.5 4000 4
3600 3.5 3650 3.8 3800 3.8
5000 5 4900 5 4880 4.5
3100 3 2800 2.8 3500 3.5
4000 4 5050 5 5500 5.5
4890 5 3750 4 3080 3.5
3500 3.5 3550 3.5 4000 4
3600 3.5 4200 45 4050 4
5800 5.5 4700 5 3900 3.8
4700 4.5 3500 3.5 3050 3
3900 4 5800 5.5 4500 4.5
5500 6 5900 6.5 3000 3
4300 4.5 5800 6 3890 3.8
5050 5 4780 4.5 6000 6.5
6020 6 5100 5 5450 5.5
3890 4 4050 4.5 5875 6
一、建立模型
以“數據驅動”和“讓數據為自身說話”的建模思想為指導，我們建立如下的計量經濟學模型：
Y=a+bX+c
其中： Y——每平方米房產均價
X——一碗排骨面價格
a、b——參數
c——隨機擾動項，滿足古典假定
二、估計模型中的未知參數(下為表二)
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/08/05 Time: 12:54
Sample: 1 60
Included observations: 60
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 302.4731 122.4490 2.470197 0.0165
X 925.2487 27.65794 33.45327 0.0000
R-squared 0.950727 Mean dependent var 4308.800
Adjusted R-squared 0.949878 S.D. dependent var 883.1621
S.E. of regression 197.7224 Akaike info criterion 13.44437
Sum squared resid 2267460. Schwarz criterion 13.51418
Log likelihood -401.3311 F-statistic 1119.122
Durbin-Watson stat 2.077173 Prob(F-statistic) 0.000000
用OLS法對參數進行估計，把表一數據錄入到Eviews軟件，進行回歸分析，得回歸分析結果（見表二）。
將上述回歸結果整理如下：
Y = 302.4731 + 925.2487X
（122.4490） （27.6579）
R2 =0.950727 R2 =0.949878 F=1119.122
從回歸結果看，可決系數R2很高、F值很大，在顯著性水平α=0.05下，常數項與排骨面價格X的回歸系數顯著，因此回歸方程能夠投入使用。
三、模型的檢驗
1、異方差的檢驗（Goldfeld-----Quandt檢驗）
樣本選取值為1-20, 得模型形式為
Y = 159.6430 + 964.8327X
( 447.2773) (131.3336)
R2＝0.749896 ∑e1=450031.1
樣本選取值為41-60，得模型的形式為
Y = 1456.002 + 718.7332 X
（445.9006） (81.76845)
R2=0.811047 ∑e2=738644.7
求F統計量：F=∑e2/∑e11.6413 查F分布表，給定顯著性水平α=0.05得臨界值F0.05（18，18）=2,比較F0.05（18，18）=1.6413<F=2,則接受σ12 =σ22，表明隨機誤差項不存在異方差。
2、自相關檢驗（D-W檢驗）
根據模型中解釋變量個數及樣本容量查DW臨界值表，從而就可以判斷模型中隨即擾動項是否存在自相關。查表得dl=1.549，du=1.616，而DW=2.0771，大于du，小于4-du，故模型中隨機擾動項不存在一階自相關。
3、參數的顯著性檢驗
對于b，t統計量為33.4533。給定a=0.05,查t分布表，在自由度為n-2=58下，得臨界值t0.05(58)=1.6,因為t>t0.05(58),所以拒絕H０：b=0,表明排骨面的價格與房產均價有著數量上的必然關系。
四、模型的應用
對樣本數據進行的回歸，參數b的回歸結果在復雜的經濟實踐中，我們認為是可以接受的。也就是說，“排骨面指數”可以十分直觀地作為我們購房參考價。但是，需要強調的是，在這個已經被數字化的時代，經濟數據都存在著一個“上上下下的問題”，運用“排骨面指數”時，千萬得對幾年后這個地區的“排骨面指數”走向有個清醒地判斷。比如說，兩年前，當雙楠一帶的排骨面還只有3元一碗時，你買入那里的房子；今天，當雙楠、外雙楠的排骨面已經漲到了5元，你的房子肯定已經增值了。
因此說，如果你考慮購房的，就應該對半徑500米內的排骨面價格認真地加以考察。