- 相關推薦
對成都市房地產市場的實證考察
對成都市房地產市場的實證考察—— 一個新的房價指數“排骨面指數”
計量課程論文原創性及知識產權聲明
本人鄭重聲明：所呈交的課程論文是本人在老師的指導下取得的成果。對本論文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。因本課程論文引起的法律結果完全由本人承擔。
本課程論文成果歸西南財經大學所有。
改革開放以來，中國的房地產市場已經走過了二十多年的風雨歷程。上個世紀九十年代初期，它出現了投資熱，給國民經濟的健康發展帶來了負面影響，通過國家及時加強宏觀調控才使得這種影響降低到最小的水平；而現今中國的房地產市場又出現了新的一輪投資熱潮，國家又是及時進行調控。根據經濟學了理論可知，價格對一個市場的健康發展起到了至關重要的作用。那么，作為我國的房地產市場中的房產價格對我國的房地產市場的發展也是發揮著不可忽視的重要影響。
成都的房地產市場作為我國房地產市場的一個有機組成部分。這個市場發展的如何對于國民經濟的健康發展有著重要的影響。本文將對成都房地產市場的房產價格做一個實證考察。時下，方方面面發布的房價指數也不少，內行懶的看，外行看不懂。眼下一些售樓處正在流行一種“排骨面指數”，將房價與排骨面價格聯系在一起，直觀而又實用。所謂“排骨面指數”，即一個樓盤每平方米的平均售價是這個樓盤半徑500米內小吃店里排骨面的1000倍。也就是說，區域內樓盤的每平方米的均價，等于這個區域內一碗排骨面價格的1000倍。比如在寸土寸金的春熙路、鹽市口區域，一般的小店一碗排骨面的價格至少得3—5元，王府井、伊藤洋華堂內要10元左右。無疑，以春熙路、鹽市口為中心，半徑500米內你還難買到每平方米4000元以下的新房子。朝西，隨著雙楠、金沙中高檔住宅的不斷崛起，排骨面價格堅挺；朝南，臨近領事館、桐鋅林、新希望路一帶由于城南“富人區”的緣故，排骨面的價格一直在5元左右。
在看中抵擋樓盤。城東八里小區。城北府青路一帶，排骨面3—3.5元一碗，那一帶房價恰好是2800—3100；在光華片區一帶新盤的售價都在3500—4000左右，排骨面也正好是3.5—4……
根據以上經濟現象，我們收集了5月份的一些樣本數據并對這些樣本數據進行了加工。（見表一）為了驗證這個“排骨面指數”，我們下面給出計量經濟學分析。
表一（如圖）：
房產均價（Y），排骨面價格（X）
Y X Y X Y X
3500 3.5 3600 3.5 3400 3.5
3085 3 3750 3.5 3800 4
3700 3.8 4900 5 4800 4.5
4600 4.5 3900 4 5088 5
3750 3.5 3800 3.5 4000 4
3600 3.5 3650 3.8 3800 3.8
5000 5 4900 5 4880 4.5
3100 3 2800 2.8 3500 3.5
4000 4 5050 5 5500 5.5
4890 5 3750 4 3080 3.5
3500 3.5 3550 3.5 4000 4
3600 3.5 4200 45 4050 4
5800 5.5 4700 5 3900 3.8
4700 4.5 3500 3.5 3050 3
3900 4 5800 5.5 4500 4.5
5500 6 5900 6.5 3000 3
4300 4.5 5800 6 3890 3.8
5050 5 4780 4.5 6000 6.5
6020 6 5100 5 5450 5.5
3890 4 4050 4.5 5875 6
一、建立模型
以“數據驅動”和“讓數據為自身說話”的建模思想為指導，我們建立如下的計量經濟學模型：
Y=a+bX+c
其中： Y——每平方米房產均價
X——一碗排骨面價格
a、b——參數
c——隨機擾動項，滿足古典假定
二、估計模型中的未知參數(下為表二)
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/08/05 Time: 12:54
Sample: 1 60
Included observations: 60
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 302.4731 122.4490 2.470197 0.0165
X 925.2487 27.65794 33.45327 0.0000
R-squared 0.950727 Mean dependent var 4308.800
Adjusted R-squared 0.949878 S.D. dependent var 883.1621
S.E. of regression 197.7224 Akaike info criterion 13.44437
Sum squared resid 2267460. Schwarz criterion 13.51418
Log likelihood -401.3311 F-statistic 1119.122
Durbin-Watson stat 2.077173 Prob(F-statistic) 0.000000
用OLS法對參數進行估計，把表一數據錄入到Eviews軟件，進行回歸分析，得回歸分析結果（見表二）。
將上述回歸結果整理如下：
Y = 302.4731 + 925.2487X
（122.4490） （27.6579）
R2 =0.950727 R2 =0.949878 F=1119.122
從回歸結果看，可決系數R2很高、F值很大，在顯著性水平α=0.05下，常數項與排骨面價格X的回歸系數顯著，因此回歸方程能夠投入使用。
三、模型的檢驗
1、異方差的檢驗（Goldfeld-----Quandt檢驗）
樣本選取值為1-20, 得模型形式為
Y = 159.6430 + 964.8327X
( 447.2773) (131.3336)
R2＝0.749896 ∑e1=450031.1
樣本選取值為41-60，得模型的形式為
Y = 1456.002 + 718.7332 X
（445.9006） (81.76845)
R2=0.811047 ∑e2=738644.7
求F統計量：F=∑e2/∑e11.6413 查F分布表，給定顯著性水平α=0.05得臨界值F0.05（18，18）=2,比較F0.05（18，18）=1.6413<F=2,則接受σ12 =σ22，表明隨機誤差項不存在異方差。
2、自相關檢驗（D-W檢驗）
根據模型中解釋變量個數及樣本容量查DW臨界值表，從而就可以判斷模型中隨即擾動項是否存在自相關。查表得dl=1.549，du=1.616，而DW=2.0771，大于du，小于4-du，故模型中隨機擾動項不存在一階自相關。
3、參數的顯著性檢驗
對于b，t統計量為33.4533。給定a=0.05,查t分布表，在自由度為n-2=58下，得臨界值t0.05(58)=1.6,因為t>t0.05(58),所以拒絕H０：b=0,表明排骨面的價格與房產均價有著數量上的必然關系。
四、模型的應用
對樣本數據進行的回歸，參數b的回歸結果在復雜的經濟實踐中，我們認為是可以接受的。也就是說，“排骨面指數”可以十分直觀地作為我們購房參考價。但是，需要強調的是，在這個已經被數字化的時代，經濟數據都存在著一個“上上下下的問題”，運用“排骨面指數”時，千萬得對幾年后這個地區的“排骨面指數”走向有個清醒地判斷。比如說，兩年前，當雙楠一帶的排骨面還只有3元一碗時，你買入那里的房子；今天，當雙楠、外雙楠的排骨面已經漲到了5元，你的房子肯定已經增值了。
因此說，如果你考慮購房的，就應該對半徑500米內的排骨面價格認真地加以考察。
關鍵詞：宏觀調控；計量經濟學；自相關；異方差；排骨面指數
參考文獻
1. 高鴻業.西方經濟學（微觀）.中國人民大學出版社
2. 伍超標經濟計量學導論.中國統計出版社，1998.
3.李子奈.計量經濟學——方法與應用.清華大學出版社.1992.
4.（美）George G.Jdge等.經濟計量學理論與實踐引論（中譯本）.中國統計出版社，1993.
5. 成都房地產網
6.華西都市報，2005年5月18日
7. 龐浩等.計量經濟學.西南財經大學出版社，2001
后 記
房價是多種因素綜合作用的隨機變量。目前，我國房地產業正處于蓬勃發展的時期，競爭手段日趨多樣化，建設部等七部委共同加強對房地產市場的宏觀調控。在這樣的背景霞，要在準確地把握房價走向就必須時刻關注市場發展動態和各項政策。我們所討論的“排骨面指數”僅是對房價給出了一個大概的參考標準，更對深一層次的問題沒有作解釋。而今，課程論文的寫作已經完成，但我們對此問題進一步的思考不會因此而停止。我們將繼續關注成都房價發展的狀況。
由于作者水平有限，以及這個問題所涉及的廣度和深度，文章仍有許多不足之處，期望老師以及同學給與指正。
致 謝
當完成這篇論文時，也就意味著一學期的計量經濟學學習即將結束。在這學期的學習期間，周老師的豐富理論知識和嚴謹的教學態度是我們得以完成這篇論文的基礎。此外為完成論文，我們查閱了相關報刊書籍和網站上的資料，并引用了一些內容。特向這些資料的原作者表示真切的感謝！
在這里我們要特別感謝我們的計量經濟學周游老師，同時也要感謝金融專業2002級2班，3班的同窗好友，同你們再一起學習的時間必將成為美好的回憶。
【對成都市房地產市場的實證考察】相關文章：
我國房地產市場泡沫性實證分析08-11
我國科技稅收政策的實證考察與改革建議10-28
淺議都市餐飲市場的困惑與對策09-07
外資并購市場效應實證研究04-28
出境旅游市場影響因素理論與實證分析09-02
股票市場與經濟增長關系實證研究07-12
中國證券市場并購績效的實證分析10-01
我國可轉換債券市場交易實證淺析10-01
中國股票市場有效性的實證分析07-05