房屋買賣合同

【精選】房屋買賣合同八篇

　　隨著法治精神地不斷發(fā)揚，人們愈發(fā)重視合同，人們運用到合同的場合不斷增多，合同是企業(yè)發(fā)展中一個非常重要的因素。那么大家知道合同的格式嗎？以下是小編精心整理的房屋買賣合同8篇，歡迎閱讀與收藏。

房屋買賣合同 篇1

　　賣方：(甲方)，

　　身份證號：_____________

　　買房：(乙方)，

　　身份證號：_____________

　　甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：

　　第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下： 甲方所售房屋位于**，房屋占地面積約為**平方米，院子占地面積約為**平方米，房屋為*樓，一樓為*個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為**平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

　　第二條 房屋價格及其他費用： 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣**萬元整(￥**);

　　第三條 付款方式： 簽訂合同之日一次性付清;

　　第四條 特別約定：

　　1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續(xù)問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應糾紛的，由甲方負責處理。

　　2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。

　　第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

　　第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;

　　第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;

　　第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力;

　　第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;

　　第十條 本合同附二、三樓平面圖;

　　第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;

　　甲方(簽印)：_______ 住 址：_____ 聯(lián) 系 電 話：_____

　　乙 方(簽印)：__________ 聯(lián) 系 電 話：_____

　　簽訂日期：___年___月___日

房屋買賣合同 篇2

　　合同編號：

　　甲方：___________________乙方：___________________

　　身份證號碼：_____________身份證號碼：_____________

　　聯(lián)系電話：_______________聯(lián)系電話：_______________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等互利的基礎上，經(jīng)充分友好協(xié)商一致，自愿達成以下協(xié)議，以資遵守執(zhí)行。

　　一、甲乙雙方的基本情況

　　第一條甲方與乙方同屬一個集體經(jīng)濟組織，即屬于縣（市、區(qū)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織成員。

　　二、房屋宅基地登記與房屋基本情況

　　第二條房屋宅基地證（集體建設用地使用證）證號：，登記土地使用權(quán)人姓名（戶主）：，登記共有人姓名：。

　　第三條新建房屋位于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村組（寨）號，占地面積為：平方米，房屋四至為：南抵，東鄰，北靠，西接。

　　房屋建筑面積平方米，系結(jié)構(gòu)，為層間。

　　房屋的附屬物有：。

　　三、房屋價款與支付方式

　　第四條雙方約定房屋買賣價格為人民幣元（大寫：元）。

　　第五條房屋價款支付方式，雙方約定選擇以下第種付款方式：

　�。ㄒ唬┍竞贤�簽字捺手印之日一次性支付，當面點清。

　�。ǘ�）房屋交接之日，即甲方接到房屋鑰匙之日一次性支付，當面點清。

　�。ㄈ�）分期支付：本合同簽訂之日，乙方支付首期款：元，尾款元于房屋鑰匙交付之日支付。

　�。ㄋ模┢渌�支付方式：

　　第六條按照第五條的付款方式，以下四種支付方式雙方均予認可：

　�。ㄒ唬┈F(xiàn)金支付；（二）銀行匯款；（三）微信轉(zhuǎn)賬；（四）支付寶轉(zhuǎn)賬。

　　四、甲乙雙方的權(quán)利和義務

　　第七條甲方的權(quán)利與義務

　�。ㄒ唬┘追接袡�(quán)根據(jù)本合同約定要求乙方交付房屋并占有使用房屋，成為房屋所有權(quán)人。

　�。ǘ�）甲方應按合同約定支付房屋價款。

　�。ㄈ�）甲方應向乙方提供屬于本集體經(jīng)濟組織成員的相應證明文件，包括居民身份證復印件、戶口簿登記頁復印件，并作為合同附件。

　　第八條乙方權(quán)利與義務

　�。ㄒ唬┮曳接袡�(quán)根據(jù)本合同規(guī)定要求甲方按約支付房屋交易價款。

　�。ǘ�）本合同簽訂之日到房屋交付之日期間，乙方不得損毀房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋門柱、墻壁、樓道樓梯等，除為房屋正常居住或使用外，不得采取任何致房屋損毀損壞的行為。

　�。ㄈ�）本合同簽訂之日起到房屋交付之日期間，乙方不得破壞或切斷房屋原附屬或原使用的水、電、有線電視與網(wǎng)絡、煤氣或燃氣等設施管線，該附屬設施相應的登記證件亦應在房屋交接時移交甲方。

　�。ㄋ模┍痉课葙I賣合同簽訂后，乙方有義務將房屋有關的宅基地登記證書或集體建設用地使用證書及相應行政規(guī)費票據(jù)的原件作為合同附件交付甲方。

　�。ㄎ澹┘追桨凑辗�律規(guī)定辦理宅基地使用手續(xù)或集體建設用地手續(xù)變更登記時，乙方應當予以積極配合，無正當理由不得拒絕。

　　五、房屋的交付時間

　　第九條雙方約定房屋移交時間按以下第種方式執(zhí)行：

　�。ㄒ唬┍竞贤�簽字之日。

　　（二）本合同約定的第一筆房屋價款支付到賬之日。

　�。ㄈ�）本合同約定的最后一筆尾款支付到賬之日。

　　（四）本合同約定的房屋價款全部到賬之日。

　　（五）其他方式：。

　　六、雙方的承諾與保證

　　第十條乙方向甲方承諾與保證，如實告知甲方房屋的信息情況，包括但不限于房屋的宅基地登記證或集體建設用地使用證登記情況、房屋共有人情況、房屋存在的質(zhì)量或瑕疵情況、房屋抵押情況、房屋交易前的使用或出租情況等。

　　第十一條甲方向乙方承諾與保證，向乙方提供符合購買資格的同一集體經(jīng)濟組織成員證明資料，并于本合同簽訂前或房屋交付前已查驗新建房房屋的使用現(xiàn)狀，對房屋質(zhì)量或瑕疵現(xiàn)狀已知悉。

　　第十二條雙方出具的所有證明文件均為真實有效，否則由此造成的損失，違約方應承擔賠償責任。

　　七、違約條款

　　第十三條乙方未如實告知房屋全部信息，甲方因此遭受損失的，乙方應承擔賠償責任。

　　第十四條乙方在房屋移交前不當使用或管理不當造成的房屋毀損或損失，甲方有權(quán)要求乙方承擔賠償責任。

　　第十五條乙方遲延交付新建房屋的，甲方有權(quán)以已付購房款總額為基數(shù)按月息%收取違約金，直至乙方交付房屋之日止。

　　第十六條甲方遲延支付房屋價款的，乙方有權(quán)要求甲方以應付未付購房款總額為基數(shù)按月息%收取違約金，直至甲方付清全部購房款之日止。

　　第十七條因出現(xiàn)不可預見、不可避免、不可克服的事件，導致本合同無法有效及時履行的，雙方互不承擔違約責任。但是遭遇不可抗力方應立即通過電話、微信等方式通知對方，并在通知后的三個工作日內(nèi)將不可抗力的書面有效證明及本合同無法有效及時履行的書面理由提交給對方確認，否則遭受不可抗力方需承擔相應的違約責任。

　　八、合同的變更、解除

　　第十八條雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以變更、解除本合同。

　　第十九條任何一方違反本合同任何條款約定的，在對方催告后十五個工作日內(nèi)沒有改正為全面履行的，守約方有權(quán)書面通知違約方解除合同，且有權(quán)要求違約方賠償相當于合同總額%的違約金及所遭受的損失（包括但不限于直接損失、可得利益、律師費用等全部損失）。

　　第二十條一方只主張違約責任，沒有主張解除合同的，合同應當繼續(xù)履行。一方收到解除合同的通知后，對解除有異議的，應當在十五個工作日內(nèi)向法定機關提出，否則，視為對解除無異議。

　　九、爭議解決方式

　　第二十一條

　　1、本合同適用中華人民共和國有關法律，受中華人民共和國法律管轄。

　　2、本合同各方當事人對本合同有關條款的解釋或履行發(fā)生爭議時，應通過友好協(xié)商的方式予以解決。雙方約定，凡因本合同發(fā)生的一切爭議，當和解或調(diào)解不成時，選擇下列第種方式解決：

　�。�1）將爭議提交仲裁委員會仲裁；

　�。�2）依法向人民法院提起訴訟。

　　十、附則

　　第二十二條雙方在本合同簽訂時，應提供經(jīng)核實的身份證明和相應的資質(zhì)證明文件的復印件作為合同附件。

　　第二十三條變更住所地（居住地）、代表人（聯(lián)系人）、電話等聯(lián)絡方式的，變更方應在變更后24小時內(nèi)以書面方式通知對方，否則視為本合同載明的聯(lián)絡方式繼續(xù)有效。微信和短信內(nèi)容也作為雙方來往文件。通知、訴訟文書等文件以郵寄方式發(fā)送的，將文件按有效聯(lián)絡方式交給經(jīng)營特快專遞的單位郵寄后，郵件被簽收或拒收均視為已經(jīng)送達。

　　第二十四條本合同的標題僅為便于閱讀和對合同內(nèi)容的理解，不作為確定雙方權(quán)利義務的條款。

　　第二十五條房屋宅基地證或集體建設用地使用證原件，行政規(guī)費收據(jù)原件以及房屋附屬水、電、煤氣或燃氣、有線電視或網(wǎng)絡登記文件等原件在房屋交接時交由甲方保存，復印件由乙方保存。

　　第二十六條本合同自雙方簽章之日起生效。一式四份，甲乙雙方各持兩份，具有同等法律效力。

　�。ㄒ韵聼o正文）

　　甲方：_____________________乙方：______________________

　　住址：_____________________住址：______________________

　　聯(lián)系電話：_________________聯(lián)系電話：__________________

　　開戶銀行：_________________開戶銀行：__________________

　　賬號：_____________________賬號：______________________

　　_______年_______月______日_______年_______月_______日

　　簽訂地點：__________________簽訂地點：__________________

房屋買賣合同 篇3

　　甲方(賣方)

　　身份證號碼：

　　乙方(買方)

　　身份證號碼：

　　甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經(jīng)協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：

　　一、甲方自愿將坐落在 的宅基地及房屋出售給乙方。

　　二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣 元。

　　三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權(quán)完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權(quán)債務糾紛，其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失，甲方愿承擔全部賠償責任。

　　四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)。

　　如因甲方原因，該房屋未在約定時間內(nèi)交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。

　　五、在約定期限內(nèi)不能辦好土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。

　　六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔;其他稅務由國家指定各自承擔。

　　七、土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)完善后，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。

　　八、甲方確保房屋建筑質(zhì)量達到國家標準，該房屋發(fā)生的任何質(zhì)量問題均由甲方承擔。

　　九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權(quán)益均與甲方無關。

　　十、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。

　　十

　　一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達成的補充協(xié)議與本合同有同等效力。

　　十

　　二、按《合同法》履行，合同履行地點為乙方戶籍所在地。

　　十

　　三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。

　　甲方簽字： 乙方簽字：

　　聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

　　電話： 電話：___XXXX___日___XXXX___月

房屋買賣合同 篇4

　　民事起訴狀

　　原告：

　　注冊地

　　法定代表人：

　　電話：

　　被告：

　　地址：

　　電話：

　　訴訟請求：

　　1、請法院依法解除20xx年12月 26日原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同；

　　2、請求法院判決被告支付違約金610元；

　　3、本案訴訟費用由被告承擔。

　　事實和理由：

　　原告于20xx年12月26日與被告簽訂商品房買賣合同，約定由原告出售給被告位于鄭州市金水區(qū)玉鳳路西、燕南路北瑞豐苑的一套面積為96.6平方米的商品房，該房屋總價款為：881049元，其中有首付款271049元，余款610000元被告應在20xx年2月6日以商業(yè)貸款貸款的方式支付，合同還約定交房日期為20xx年10月31日之前。合同簽訂后，被告僅支付首付款271049元。之后，被告以貸款沒有通過為由，在合同約定的余款交付日期到后，卻遲遲未能向原告支付610000元的余款。直至今日，被告一直違反合同約定，未履行付款義務。雙方在合同第七條第二款中約定：“逾期90日后，出賣人有權(quán)解除合同，買受人按累計應付款的0.1%向出賣人支付違約金�！�

　　因此，原告根據(jù)合同約定向法院起訴，要求法院判決解除原、被告之間的房屋買賣合同，并要求法院判決被告依合同約定支付違約金。原告特提起訴訟，請求法院判如所請。

　　此致

　　金水區(qū)區(qū)人民法院

　　河南省置業(yè)有限公司

　　二O**年月 日

房屋買賣合同 篇5

　　案情介紹

　　本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀丁介紹并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋），價額為30萬元人民幣；20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊；20xx年8月30日下午二時成交，甲不得將房屋再賣給別人�！秴f(xié)議書》簽訂后，丙沒有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒有交納中介費。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同月18日到房管局登記備案。

　　審判結(jié)果一審法院認為，甲出賣房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但相對人丙有理由相信甲有代理權(quán)，因此構(gòu)成表見代理，《協(xié)議書》有效。由于原告沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辯權(quán)，應予支持。原告認為兩被告沒有依約將房屋售予，應承擔違約賠償責任的請求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時履行抗辯權(quán)，即使原告有損失，也應由其自行承擔。為此，判決駁回原告的訴訟請求。

　　二審法院認為，甲出賣與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書面同意，其合同依法應為無效。為此，判決駁回上訴，維持原判。

　　評析關于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。

　　一、《協(xié)議書》的性質(zhì)

　　本案的《協(xié)議書》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應為成立�！逗贤�法》第12條第1款規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法�！边@里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規(guī)定在《經(jīng)濟合同法》第12條第1款，在實踐中一些地方的法院也會據(jù)此認定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點并不正確。我國現(xiàn)行法，究其實旨，系采國際通行作法，將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內(nèi)。

　　筆者認為，關于合同條款的討論，主要是針對合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應當有一個“必備條款”的問題呢？這是有的。當事人、標的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則，連誰是交易人都不清楚，就無法確定權(quán)利的享受和義務的承擔，發(fā)生糾紛也難以解決；沒有標的和數(shù)量，合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項作如何約定，并不涉及到條款的實質(zhì)內(nèi)容，因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款，則應認定其為合同，而非預約；此點為兩者的基本區(qū)別。在本案中，《協(xié)議書》的`內(nèi)容，可逐項分析如下：

　　第一，當事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語，是“程序上適格”，而不管出賣人甲是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為能力，即不涉及其實質(zhì)內(nèi)容。因此，《協(xié)議書》的當事人已經(jīng)具備。

　　第二，標的和數(shù)量是否明確。標的約定為訟爭房屋。因此，《協(xié)議書》的標的和數(shù)量均已明確。基于此二點，房屋買賣合同已經(jīng)成立。有觀點認為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式，因而不能認為是房屋買賣合同，筆者認為這種觀點拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當事人的意思表示，違反私法自治原則，因而是不正確的。

　　第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書》還約定有下列條款：交易價款為30萬元人民幣，由買受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；具體交易時間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。

　　二、《協(xié)議書》的效力

　　合同效力的取得，不是來源于當事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力�！逗贤�法》第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”該規(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當事人所預期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護�！逗贤�法》第8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

　　《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”這里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項而言，《協(xié)議書》均已具備；就第三項而言，《協(xié)議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個方面：

　　第一，是否經(jīng)登記�！逗贤�法》第44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定�！备鶕�(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經(jīng)過登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區(qū)別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序?qū)�合同效力的影響的問題。

　　第二，共有人是否同意�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認為《協(xié)議書》為無效合同。但是，同樣從這個角度

　　出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應屬無權(quán)處分；無權(quán)處分所訂立的合同并非當然無效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效�！庇纱丝梢姡�未經(jīng)其他共有人書面同意的房屋買賣合同，并非當然無效，實屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對此點的關注，知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序?qū)�合同效力的影響的問題。

　　在第一個問題上，《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的”合同，類型繁多，不一而足。其中，有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的，是其合同程序的一個內(nèi)容，例如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權(quán)變動的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔保法》第41條規(guī)定，應當辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學理上稱之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。

　　在第二種情況下，如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生拘束當事人的效力呢？從上述規(guī)定來看，應采否定說，即合同應在當事人之間為不生效。如就本案而言

　　，《協(xié)議書》不生效（區(qū)別于無效）。但是這樣一來，實踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當事人而造成應受保護的利益未獲保護，必定會助長不誠實交易的風氣，對社會造成的損失（包括經(jīng)濟損失和文化損失）將無法估計。在采否定說的前提下，只有締約過失責任制度可以救濟受損失方，這是不能全面保護其利益的。因此，應采肯定說，在此情況下的合同不以物權(quán)變動的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果時，有過錯的當事人應當承擔違約責任�！�1故對本案的《協(xié)議書》效力的決定，應以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開了這個問題，不知道是否有意識的。

　　對第二個問題的探討，則牽涉到對案情的進一步分析，尤其是對當事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認為，甲的行為構(gòu)成表見代理，故《協(xié)議書》應為有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌，對其共同共有的訟爭房屋進行出售。其次，作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記人；再次，《協(xié)議書》的訂立是在兩被告家中進行的。上述三點足以使丙認為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭房屋。因此，雖然乙沒有在《協(xié)議書》上簽名或者提出書面同意，但甲的表見代理成立，故《協(xié)議書》應為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書面同意，認定《協(xié)議書》無效。

　　筆者認為，在本案中，并不是甲的行為構(gòu)成表見代理，而是乙的行為構(gòu)成“視為同意”。關于“視為同意”是否屬于表見代理的爭論，在我國由來已久。筆者采區(qū)別說，認為表見代理為擬制之有權(quán)代理，“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見代理，《合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效�！痹凇耙暈橥�意”，《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意�！眱烧叩膮^(qū)別主要在于其中之價值判斷不同，表見代理系以善意第三人的值得保護、保障交易安全出發(fā)，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不考慮被代理人的過失情況：“視為同意”則系以被代理人的不值得保護出發(fā)，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必須考慮被代理人的過失情況，而不考慮相對人的過失情況。

　　在本案中，一審判決一方面確認，乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲商議買賣事宜時，乙也在場。因此，乙對訟爭房屋的出售給丙，是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認為，乙所辯稱之《協(xié)議書》訂立時其表示堅決反對，但沒有提供有關證據(jù)予以證明；即認定乙對甲與丙訂立《協(xié)議書》，當時并無實行任何明示阻止的行為，因而不存在其明知而表示反對的事實。由此最直接推出的結(jié)論只能是：乙明知其與甲共同共有的房屋出賣給丙而不表示反對，應當視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實際交易情況，徑以甲未取得乙的書面同意，認定《協(xié)議書》無效——“一棍子打死”；這在對案情的理解上略嫌簡單化，對條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述，盡管《協(xié)議書》上只有甲和丙的簽名，但仍然應當認其為有效，可以拘束甲和乙、丙。

　　三、《協(xié)議書》的處理

　　平時，我們談無效合同的處理比較多，直接談有效合同的處理比較少。就有效合同的處理而言，多在違約損害賠償責任的追究上，對其他責任形式的追究乃至合同的最終處理，往往欠缺周詳?shù)目紤]。在本案中，一審判決理由認為，《協(xié)議書》有效；由于丙沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在丙履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辨權(quán)，應予支持。從本案事實可知，訟爭房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是，抗辯權(quán)的行使，能否導致合同拘束當事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權(quán)利義務的效果呢？這里面牽涉到我們對抗辯權(quán)的性質(zhì)如何認識的問題。

　　依一方當事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權(quán)利，屬于形成權(quán)。而所謂抗辯權(quán)，則是指權(quán)利人用以對抗相對人之請求權(quán)的權(quán)利。在學理上，有認為抗辯權(quán)為形成權(quán)之一種的。但是，抗辯權(quán)原則上只有停止請求權(quán)行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；因此，抗辯權(quán)之行使也必須待相對人之請求，無相對人之請求即無抗辯權(quán)之行使。而形成權(quán)之行使，不以相對人的意思為轉(zhuǎn)移，其作用在于攻擊。因此，抗辯權(quán)不屬于形成權(quán)。在本案中，于合同約定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，兩被告拒絕與其續(xù)行交易，并非行使同時履行抗辯權(quán)；因為，兩被告的“拒絕抗辯”，并不會發(fā)生消滅有效合同對雙方當事人拘束力的形成效力。因此，兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭房屋售予他人，應當認為系行使形成權(quán)，即消滅有效合同對雙方當事人的拘束力。從一審判決理由來看，其并沒有涉及到有效合同的最終處理問題，并不妥當。

　　從消滅有效合同對雙方當事人的拘束力的問題意識點出發(fā)，筆者認為兩被告是行使合同解除權(quán)。這里不是從《合同法》第94條第4項所規(guī)定的“違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的法定解除權(quán)加以考慮，而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭房屋的，使其交易具有公開性與急切性；因此，雙

　　方當事人所約定的交易日期條款，應當視為合同的根本條款，如有違反即構(gòu)成根本違約；雙方當事人于此默示的合同效果為，如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動放棄交易，該合同可視為當然解除，唯其結(jié)果應依出賣人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭房屋售予他人，可視為行使該合同所默示的解除權(quán)。由于丙是自動放棄交易，且合同之當然解除已為默示，故兩被告于此并無通知其合同已經(jīng)解除之義務。在寫作判決理由時，可將上述意思予以明確，以示法官并非機械適用法律條文之“工具”，實有其意義重大之“能動”所在。

　　注釋：

　　1在最高人民法院的司法解釋中，有直接采此觀點的，如《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)�！钡�13條規(guī)定：“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任�！憋@然，其中之合同對當事人之拘束力，并非以物權(quán)變動的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來看，亦采此種觀點，見于存庫訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案，載《最高人民法院公報》，20xx年第4期。但是，盡管如此，在具體條文的適用中還是有爭議的。

　　第一，《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條后段規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行：如果協(xié)義不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任�！薄蛾P于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押入違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任�！庇杏^點認為這是締約過失責任的規(guī)定，筆者則傾向于將其解釋為違約責任。在抵押合同中，抵押的權(quán)登記僅生對抗善意第三人的效力，不登記不影響抵押合同本身的效力：雙方于此所生的責任分配，可依其對于“登記”的合同義務大小決定。

　　第二，《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的�；蛘呷晕崔k理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！逼渲忻黠@意識到了問題，惜其僵化于所據(jù)條文之表面文義，既不考慮這此條文本身可能的不合時宜（包括觀感上的落后和機能上的滯后）。也不考慮實踐中出現(xiàn)的種種問題。

　　綜上所述，在針對有關問題進行法律適用時，法官應審度時宜，充分利用法律解釋方法，規(guī)避僵化條文，實現(xiàn)實體公正。

房屋買賣合同 篇6

　　賣方：（以下簡稱甲方）

　　委托代理人：

　　聯(lián)系電話：

　　買方：（以下簡稱乙方）身份證號：

　　通訊地址：

　　聯(lián)系電話：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就轉(zhuǎn)讓房屋達成如下協(xié)議：

　　第一條項目建設依據(jù)

　　該地塊土地位于面積為規(guī)劃用途為_____，土地使用年限為______。

　　第二條房屋銷售依據(jù)

　　買受人購買的房屋為：預售房屋。

　　第三條買受人所購房屋的基本情況

　　買受人購買的房屋（以下簡稱該房屋，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以“附件一”上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

　　第____座_____層_______室。

　　該房屋的用途為，屬結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上3層，地下0層。

　　該房屋陽臺是封閉式。

　　第四條計價方式與價款

　　出賣人與買受人約定按下述方式計算該房屋價款：

　　按套計算，該房屋總金額（￥元）人民幣____拾____萬_____千_____百_____拾_____元整。

　　第五條付款方式及期限

　　買受人按下列方式按期付款：

　　首先，一次性付款人民幣：伍萬元作為房屋轉(zhuǎn)讓定金。然后，在一周內(nèi)付款___總房款的50%（含定金）_____。接著，在二周內(nèi)付款___總房款的40%___________。最后，在交房時付款___總房款的10%___________。

　　第六條買受人逾期付款的違約責任

　　買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列方式處理：

　　逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。因買受人逾期并不愿繼續(xù)履行合同的，買受人按累計應付總轉(zhuǎn)讓款的50%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，交款期限由甲乙雙方另行商定。

　　第七條交付期限

　　出賣人應當在20xx年xx月31日前，將房屋依照約定交付買受人使用。

　　第八條出賣人逾期交房的違約責任

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付買受人使用，按下列方式處理：

　　逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，交房日期由甲乙雙方另行商定。

　　第九條交接

　　房屋達到交付使用條件后，出賣人應當通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，買受人應查驗房屋，沒有問題后交接鑰匙，補齊房款。

　　第十條甲方承諾

　　甲方為乙方提供外墻粉刷、院子為水泥地面、內(nèi)墻水泥砂漿抹拉毛、上下、水、電基礎設施，但乙方入住后：電表、水表、天然氣開口等需乙方自行申請，費用自理。

　　如此房屋占地日后被國家統(tǒng)一征用或拆遷，若國家給予補償款，住戶自行協(xié)調(diào)處理，甲方不享受任何補償。房屋全部交付后，甲方將土地證交該土地證所轄范圍的所有住戶協(xié)調(diào)管理，甲方不得干涉。

　　第十一條乙方承諾

　　當交房時，乙方先確認房屋狀態(tài)，無異議后將全部房款交付給甲方，此房歸乙方所有，若遇到不可抗力（如：地震、國家征地、有關部門拆除等），甲方不承擔任何責任。

　　第十二條其他事項

　　本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

　　甲方：（簽字蓋章）乙方：（簽字蓋章）

　　年月日年月日

房屋買賣合同 篇7

　　售 方： （簡稱甲方）身份證號： 買 方： （簡稱乙方）身份證號： 居間方： （簡稱丙方）甲，乙，丙根據(jù)中華人民共和國有關法律的規(guī)定，在合法，平。。。

　　售 方： （簡稱甲方）身份證號：

　　買 方： （簡稱乙方）身份證號：

　　居間方： （簡稱丙方）

　　甲，乙，丙根據(jù)中華人民共和國有關法律的規(guī)定，在合法，平等，自愿，相互信任的基礎上簽訂本合同，承諾共同遵守。

　　第一條：房屋基本情況

　　1，甲方自愿將坐落在 區(qū) 的房屋（以下簡稱"該房屋"）出售給乙方。乙方對該房屋已作充分了解并實地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。

　　2，該房屋的基本情況如下：

　　房屋性質(zhì)： 所有權(quán)人： 面積： 樓層：

　　產(chǎn)權(quán)證號： 土地證號： 丘號：

　　附屬設施：

　　第二條，成交價格

　　甲，乙雙方協(xié)商后的實際成交價格為人民幣： 元（大寫），$ （小寫）該房屋的配套設施，過戶的相關費用由 承擔。

　　第三條：傭金支付

　　甲方按照總房價款的 %支付，即為人民幣 元（$ 元）

　　乙方按照總房價款的 %支付，即為人民幣 元（$ 元）

　　甲乙雙方任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同終止的，違約方須在違約行為發(fā)生之日起三日內(nèi)向丙方支付本合同約定的全部傭金，守約方已繳納的傭金將予以退還。

　　甲乙雙方惡意串通，損害丙方利益的，對上述傭金的支付承擔連帶責任。

　　第四條：房款付款約定（本條各款項均不計利息）

　　乙方向甲方的付款約定：

　　乙方于 年 月 日向甲方支付該房屋的定金。計人民幣

　　元（大寫）$ （小寫）

　　乙方于 年 月 日過戶當日交付該房款人民幣

　　元（大寫）$ （小寫）

　　待該房屋過戶手續(xù)辦理完畢，且甲，乙雙方確認該房屋費用交接清楚并在物業(yè)實驗單簽字七日內(nèi)（遇節(jié)假日付款時間順延），結(jié)清余款。

　　第五條：相關事宜

　　1，乙方需要貸款并請丙方為其承擔他項權(quán)辦理之前擔保責任，乙方需承擔辦理貸款的相關費用。

　　2，丙方為甲乙雙方提供交易機會，并促成交易成功，協(xié)助甲乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　3，甲方承諾于 年 月 日前騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交于乙方。甲乙雙方自行辦理該房屋所發(fā)生的水，電，煤氣，有線電視，物業(yè)管理及戶口遷移等過戶手續(xù)及相關費用的交接事宜。

　　4，甲方保證該房屋權(quán)屬無爭議。如有共有權(quán)人，甲方保證出售的該房屋已取得其他共有權(quán)人的同意。

　　第六條：違約責任

　　1，甲方須保證該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與甲方有關的權(quán)屬糾紛或債務糾紛，由甲方負責解決并承擔一切后果及違約責任。

　　2，甲，乙雙方須保證該房屋結(jié)構(gòu)無拆改或拆改得到相關管理部門的同意及持有合法，有效證件，若因此影響辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)生的一切后果及違約責任均由責任方負責。

　　3，甲方認可乙方貸款方式付款時：

　　貸款過程中，乙方提出終止貸款行為，則乙方須補齊所差房款，繼續(xù)履行該合同，并承擔由此而引起的經(jīng)濟損失。

　　乙方須保證所提供的各種材料與證明的真實，可靠。如因證明不屬實或其資信度不夠等個人原因造成的貸款未果，乙方承擔相應責任及經(jīng)濟損失。

　　乙方須按照約定按時到指定銀行辦理貨款手續(xù)，否則貸款延期責任由乙方承擔。

　　4，如甲，乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生本條第1，2，3，款違約責任，均由違約方向守約方支付相當于合同第二條確定的房屋實際成交價的25%數(shù)額的違約金，并賠償守約方由此產(chǎn)生的一切損失。同時，違約方應向丙方支付總房款的2%違約金。

　　5，如因一方違約引起訴訟，守約方為訴訟支出的相關訴訟費，保全費，律師費均由違約方承擔。

　　第七條：免責條款

　　如因洪水，地震，火災和法律，政府政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，甲，乙，丙三方互不承擔違約責任。

　　第八條：約定其他事宜

　　第九條：其它

　　1，本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲，乙，丙三方應協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

　　2，本合同經(jīng)甲，乙，丙三方簽字蓋章后生效，一式三份，一份三頁，甲，乙，丙三方各執(zhí)一份。各種手續(xù)交接清楚，本合同自動終止，并由丙方收回。

　　甲 方： 乙 方： 丙 方：

　　甲方共有人： 代 理 人： 經(jīng) 辦 人：

　　代 理 人： 身份證號：

　　身份證號：

　　聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

　　簽約日期： 年 月 日

房屋買賣合同 篇8

　　甲方(出售方)： 身份證號：

　　乙方(購買方)： 身份證號：

　　為了確保房屋買賣雙方的合法權(quán)益，甲乙雙方現(xiàn)就房屋買賣自愿達成協(xié)議如下：

　　第一條 經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，甲方自愿將位于賓縣賓州鎮(zhèn) 區(qū)內(nèi)獨立一二樓(建筑面積 平方米)出售給乙方。甲方保證對其所售房屋擁有完全的所有權(quán)，沒有抵押等各種負擔。

　　第二條 上述房屋的出售價為人民幣 元整(￥ 元)，此價格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書之日起不得變更。

　　第三條 付款方式為現(xiàn)金交付，本協(xié)議簽訂之日乙方一次性將購房款交付甲方。

　　第四條 因甲方交房前需要搬家，乙方給甲方一個月的時間，甲方必須在20xx年1月 日將房騰出并交付給乙方。

　　第五條 因該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，故本協(xié)議簽訂之日甲方必須把此房的原買賣合同原件及相關票據(jù)均由乙方保管。將來房產(chǎn)證及土地證發(fā)放后甲方必須積極辦理，以及必須積極配合乙方共同到房產(chǎn)部門辦理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)，并將新的《房產(chǎn)證》交給乙方。上述住宅一經(jīng)辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸乙方所有，甲方不再擁有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)等任何權(quán)利。

　　第六條自本協(xié)議簽訂之日起，如遇征用、開發(fā)、拆遷等與此房相關的權(quán)利義務等均由乙方享有和承擔，在此日之前由此房產(chǎn)生的權(quán)利義務均由甲方享有和承擔。

　　第七條 上述住宅的交易過戶費用由甲方承擔。

　　第八條 違約責任：

　　(一)甲方在收到乙方支付的購房款后未按規(guī)定時間將房及產(chǎn)證交給乙方的，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方履行合同并承擔違約責任，也有權(quán)解除本合同并要求甲方承擔違約責任。

　　(二)房屋買賣協(xié)議簽訂后，甲方違約不出售上述房屋的，甲方除必須按乙方規(guī)定的時間退還已收取的乙方購房款外，必須承擔向乙方支付違約金的違約責任;如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項的80%退回給乙方。

　　(三)違約方承擔房價款20%的違約金。

　　第九條 甲方交給乙方住房時須住房保持完好，并結(jié)清在此之前所發(fā)生的水電暖物業(yè)等所有費用。

　　第十條 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

　　甲方：

　　乙方：

　　年 月 日

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