司法考試民法學(xué)講義：買賣合同

司法考試民法學(xué)講義：買賣合同

　　隨著法律觀念的深入人心，人們運(yùn)用到合同的場(chǎng)合不斷增多，合同協(xié)調(diào)著人與人，人與事之間的關(guān)系。那么問(wèn)題來(lái)了，到底應(yīng)如何擬定合同呢？下面是小編為大家收集的司法考試民法學(xué)講義：買賣合同，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

　　司法考試民法學(xué)講義：買賣合同

　　一、買賣合同的概念和特征

　�。ㄒ唬┵I賣合同的概念

　　買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。買賣是商品交換最普遍的形式，也是典型有償合同。根據(jù)《合同法》第174、175條的規(guī)足，法律對(duì)其他有償合同的事項(xiàng)未作規(guī)定時(shí)，參照買賣合同的規(guī)定；互易等移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同，也參照買賣合同的規(guī)定。

　�。ǘ�）買賣合同的特征

　　1.買賣合同是有償合同。買賣合同的實(shí)質(zhì)是以等價(jià)有償方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)，即出賣人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買方，買方向出賣人支付價(jià)款。這是買賣合同的基本特征，使其與贈(zèng)與合同相區(qū)別。

　　2.買賣合同是雙務(wù)合同。在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)。而且，其權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，即買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù)，買方的義務(wù)就是賣方的權(quán)利。

　　3.買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以成立，不需要交付標(biāo)的物。

　　4.買賣合同一般是不要式合同。通常情況下，買賣合同的成立并不需要具備一定的形式要件，但法律另有規(guī)定者除外。

　　二、買賣合同的成立及效力

　�。ㄒ唬┵I賣合同的成立

　　1.當(dāng)事人之間沒(méi)有書面合同的處理。

　�。�1）一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。

　�。�2）對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒(méi)有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方可以此證明存在買賣合同關(guān)系，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

　　2.當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同的處理。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。

　�。ǘ�）買賣合同的效力

　　1.出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)的，當(dāng)事人一方不能以此為由主張合同無(wú)效。

　　2.出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

　　三、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移

　�。ㄒ唬�標(biāo)的物交付

　　1.交付的形態(tài)。標(biāo)的物的交付可分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付�，F(xiàn)實(shí)交付是指標(biāo)的物交由買受人實(shí)際占有；觀念交付包括返還請(qǐng)求權(quán)讓與、占有改定和簡(jiǎn)易交付。

　　2.交付的時(shí)間。出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時(shí)間交付。當(dāng)事人沒(méi)有約定標(biāo)的物的交付期限或者約定不明確的，適用《合同法》第61條、第62條第（4）項(xiàng)的規(guī)定。標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。

　　3.交付的地點(diǎn)。出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)則：

　　（1）標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)�，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人；

　�。�2）標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。

　　4.交付標(biāo)的物的數(shù)量。出賣人多交標(biāo)的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價(jià)格支付價(jià)款；買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣人。買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物；買受人有權(quán)主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用；買受人有權(quán)主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過(guò)失造成的損失。

　　5.有關(guān)單證和資料的交付。出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料，包括保險(xiǎn)單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗(yàn)證書、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說(shuō)明書、裝箱單等。

　　6.電子信息產(chǎn)品的交付。標(biāo)的物為無(wú)需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明確，且依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

　　7.交付的證明。出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人可以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

　�。ǘ�）所有權(quán)轉(zhuǎn)移

　　1.標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。一般而言，如果是動(dòng)產(chǎn)買賣，標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移；如果是不動(dòng)產(chǎn)買賣，標(biāo)的物所有權(quán)自登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　2.標(biāo)的物所涉知識(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬。出賣具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。政法英杰教育獨(dú)家提供

　　3.出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

　�。�1）先行受領(lǐng)交付的買受人有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移；

　�。�2）均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)；

　�。�3）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)。

　　4.出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

　�。�1）先行受領(lǐng)交付的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)；

　�。�2）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)；

　�。�3）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)；

　�。�4）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人有權(quán)請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下。

　　四、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和孳息歸屬

　�。ㄒ唬�標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

　　1.標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指買賣合同履行過(guò)程中發(fā)生的標(biāo)的物意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)由哪一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。在買賣合同中，對(duì)于債務(wù)不履行或不協(xié)助履行，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)通常由有過(guò)失的一方負(fù)擔(dān)。在標(biāo)的物非因雙方當(dāng)事人的故意或過(guò)失而發(fā)生意外毀損滅失的情況下，根據(jù)合同法規(guī)定，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)按交付原則確定。具體來(lái)說(shuō)，即標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。

　　2.風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)具體規(guī)則：

　　（1）買受人親自提取標(biāo)的物的，出賣人將標(biāo)的物置于約定或法定地點(diǎn)時(shí)起，風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。

　�。�2）出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)起，在途風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。出賣人在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人的，由出賣人負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。�3）對(duì)于需要運(yùn)輸?shù)臉?biāo)的物，沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或約定不明確的，自出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人起，風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹笔侵笜?biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。

　�。�4）買受人受領(lǐng)遲延的，自遲延成立時(shí)起由買受人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。

　�。�5）出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

　�。�6）因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

　�。�7）風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人違約、買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

　�。�8）當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人不負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）孳息歸屬

　　《物權(quán)法》規(guī)定，天然孳息由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。法定孳息，沒(méi)有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。據(jù)此，買賣合同標(biāo)的物孳息的歸屬應(yīng)根據(jù)標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間、當(dāng)事人約定、交易習(xí)慣等因素確定。

　　五、標(biāo)的物檢驗(yàn)

　�。ㄒ唬�檢驗(yàn)的時(shí)間

　　1.約定檢驗(yàn)期的，應(yīng)在檢驗(yàn)期內(nèi)檢驗(yàn)。約定的檢驗(yàn)期間過(guò)短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，該期間為買受人對(duì)外觀瑕疵提出異議的期間，并依法確定買受人對(duì)隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。

　　2.沒(méi)有約定檢驗(yàn)期的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，可認(rèn)定買受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

　�。ǘ�）檢驗(yàn)出瑕疵時(shí)的處理

　　1.約定檢驗(yàn)期的，買受人應(yīng)在檢驗(yàn)期內(nèi)履行瑕疵通知義務(wù)，主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任；怠于通知的，視為無(wú)瑕疵。

　　2.未約定檢驗(yàn)期的，買受人應(yīng)在發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物數(shù)量或質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣人的，視為無(wú)瑕疵；但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期�！昂侠砥陂g”應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買受人或者檢驗(yàn)人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行判斷�！�2年”是最長(zhǎng)的合理期間，該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定。

　�。ㄈ�）出賣人依約向第三人交付標(biāo)的物的檢驗(yàn)

　　出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買受人和第三人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，以出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

　　拓展：房屋買賣合同無(wú)效的認(rèn)定方法@合同,協(xié)議

　　1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效

　　由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。

　　2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效

　　房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

　　3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效

　　出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

　　4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效

　　房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

　　5、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效

　　機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

　　6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效

　　買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

　　7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：

　　（1）、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

　　（2）、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　�。�3）、依法收回土地使用權(quán)的;

　　（4）、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　�。�5）、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　（6）、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

　　（7）、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　認(rèn)定房屋買賣合同的效力涉及比較復(fù)雜的法律問(wèn)題，甚至可能涉及訴訟，而且房屋作為價(jià)值巨大的商品，建議當(dāng)事人聘請(qǐng)專業(yè)律師提供法律服務(wù)，最大限度保障自己的合法權(quán)益。

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