違法建筑的房屋租賃合同效力問題
提到違法建筑，我們會立刻想到違法、拆除等詞語，但實際生活中，并非所有的違法建筑都需要立即拆除，根據現行法律規定，有些違法建筑可通過補救方式變為合法建筑，即使是需要拆除的違法建筑，在被拆除前，大部分也處于利用狀態，由占有人占有使用或出租、出借給他人使用，那么，以違法建筑為標的的租賃合同是否必然因標的違法而無效呢?
一、違法建筑的定義
在我國相關的法律法規中，并沒有明確定義何謂違法建筑，嚴格從文義解釋，違反法律規定而建造的建筑物、構筑物都可稱為違法建筑，法律規定包括全國人大及其常委會制定的法律、行政法規、部門規章、地方性法規，涉及內容包括規劃報建、土地管理、建筑設計施工、室內外裝修、消防、規劃、環保管理、文物保護、交通運輸等多方面，范圍很廣。但從現行法律規定看，“違法建筑”大多情況下不是泛指所有違反法律規定的建筑，而是特指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》等建設項目規劃、審批手續而建造的建筑物、構筑物，如未經規劃許可建設的房屋、超期臨時建筑等。
二、違法建筑租賃合同效力
1、以違法建筑為標的的租賃合同，不因標的違法而被一概認定為無效。
現行法律并未規定以違法建筑為標的'的租賃合同均無效。雖然《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定違法建筑不得出租，但該辦法屬于部門規章，根據《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”之規定，違反該辦法并不能直接導致租賃合同無效。
2、法律對合同效力有特別規定的，依規定。如《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確規定以未按建設工程規劃許可或未按規劃許可內容建設的房屋、未經批準或未按批準內容建設的臨時建筑、超期的臨時建筑為標的的租賃合同無效，但如在一審庭審辯論終結前對許可審批程序予以補救，可認定有效。
2009最高人民法院發布的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。第三條規定：“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。”
這一規定對應的是《城鄉規劃法》第六十四條-六十六條中提到的違法建筑，即《城鄉規劃法》第六十四條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”第六十五條規定：“在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”。第六十六條規定：“建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：(一)未經批準進行臨時建設的;(二)未按照批準內容進行臨時建設的;(三)臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的”。
3、對于法律沒有對合同效力明確規定的違法建筑租賃合同，合同效力認定應按照《合同法》規定予以認定，依法審查是否具備合同約定的成立及生效要件，是否屬于《合同法》第五十二條規定的合同無效情形，綜合認定合同效力。
三、租賃合同被認定無效后，違法建筑占有人即出租人可參照租金標準主張占有使用費。
根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”之規定，盡管合同無效，但承租人在租房期間實際使用了違法建筑占有人的房屋財產，應當支付相應占有使用費。
需要注意的是，根據《商品房屋租賃管理辦法》第二十一條規定，出租違法建筑的，由被直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
二〇一五年八月二十二日
遼寧智庫律師事務所 史杰
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