未定期限的房屋租賃合同

 

　　一九九九年一月，趙某以自已所有的私房三間現由馬某一人租住，且自己住房困難為由，起訴至原審法院，要求將該房收回自住。

 

　　<審判結果

 

　　原審法院經審理確認，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認定事實不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。

 

　　二審法院經審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內居住，現在該房內居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實，有雙方當事人陳述、房產所有證、私房租賃契約、證人證言等證據材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據。

 

　　二審法院在判決書中指出："公民合法財產受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產房，其對該房享有占有、使用之權利，且趙某現他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當，本院依法予以改判，根據馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據不足，本院不予支持。"

 

　　二審法院于1999年7月，作出終審判決如下：

 

　　一. 撤銷一審民事判決;

 

　　二. 二審判決生效后十五日內，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙

 

　　某負責將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。

 

　　三. 駁回趙某其他訴訟請求。

 

　　<本案評析

 

　　房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產案件。由于我國及北京市房地產政策的歷史遺留問題，造成大量產權人雖在名義上擁有房屋產權，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標準執行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產權人因不滿原有租金或自身住房困難， 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。

 

　　那么，這種未定期限的房屋租賃合同關系，是否可以退租騰房，應依據何種法律呢?對于此種情況，我國法律中相應的規定不夠完備，僅?quot;最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見"第119條中規定："未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋"。

 

　　根據該條規定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節：一是產權人收回房屋是否自住，主要是看產權人住房條件是否困難;二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實踐中，根據雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：

 

　　一. 承租人確有其他房屋居住的，則無論產權人住房是否困難，均應退租騰房。在產權人住房困難的情況下，理應準許其行使對自有房屋的使用權;即使產權人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權隨時提出解除，只需給對方留出必要的準備期限即可，一旦產權人提出解除租賃關系，亦應準許，但應給承租人搬遷騰房必要的時間。

 

　　二. 承租人無其他房屋，且產權人住房相對寬裕的，一般不準許產權人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩定，保護全社會的整體利益，避免出現承租人無家可歸的情形，法律要求產權人讓渡一部分所有權，具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權的行使。但其對房屋的其他所有權，如處分權、收益權仍受法律保護，該房可以出售，亦可以收取房租。

 

　　三. 承租人無其他住房，搬遷確有困難，但同時產權人亦無房居住，住房困難的，則應本著民法中的公平原則，協調雙方矛盾，盡量解決困難。本案就屬于這種情況。法院在對比雙方具體情況后，認為產權人住房更加困難，而承租人具備騰退部分房屋的能力，故作出如上判決。

 

　　綜上所述，房屋租賃糾紛中的退租騰房案件，主要根據雙方的住房情況，在保護產權人使用權的前提下，兼顧公平和社會安定，依具體情況進行處理。值與當事人住房是否困難，則由辦案法官根據當地的普遍住房狀況、當地政府制定的相應住房標準，權衡雙方的具體情況，自由裁量決定。

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