降價才能拯救房地產行業

降價才能拯救房地產行業

房地產救市是這段時間市場上最火的一個詞。市場中，開發商在促銷；銀行里，房貸在打折；稅收上，政府在優惠，救市呼聲一浪高過一浪。 經過最近這兩年的大幅的上漲，房價與收入之間的比例遠遠背離了。一般國際上標準是3到6倍，現在很多地方的房價收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能買得起一套房，遠遠背離了國際上這個標準。用這個房價收入比來衡量已經說明房價實在高得太離譜了。房地產的冬天還沒有過去。因為很長一段時間以來，從西安、南京，救市的辦法無所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說有的城市它開始在稅費上開始減免，這個可能應該是中央政府和國家稅務總局的來的政策，被地方政府做為擦邊球用了。又比如說有些地方政府說用財政補貼直接補貼購房者。這是個有廣泛爭議的舉動，能不能全體納稅人的錢來救房地產？必須打個問號。還有在一些戶口相對稀缺的城市里面，許多地方政府用戶口來吸引百姓買房。 這些救市的措施，結果確實能讓開發商活得更好一點了。如果救市是救了百姓的話，就比較繞了。因為房地產涉及到40多個，甚至50多個行業，相關的產業，包括農民工的就業，包括這個地方政府的一些廉租房和經濟適用房的建設資金，很多都來自于土地出讓金。許多地方政府的財政收入和這個模式有很緊密關系，我曾經采訪過一個二線城市的一個市長。他就對我說這個地方的房地產就是龍頭產業，因為土地出讓金，幾乎占財政收入的60%到70%。一些開發商說，說現在樓市不能降，因為越降的話，老百姓越不買。這個判斷是不對的，因為買房的人實際上是兩種，一種是自己要住房，所以他要去買房。這些人他不是說為了投機的，所以他看到，當你的房價真的是降到能夠給他得到實惠的時候，他會去買的。只要是房價降到合理的程度，從自有住房的角度來說，百姓可能是去買的。另外，房地產的冬天其實還沒有到來，現在房地產商可能遇到的不是一個冬天，而是一個冰河世紀！房地產商現在正在面臨被迫調整商業模式，以前空手套白狼的魔術將會徹底失效。因為過去房地產商拿土地比較容易。但現在中央政府對土地政策控制得比較嚴，紛紛出臺廉租房，兩限房的政策就是真正來解決那些種低收入階層購房問題。對于房地產商來說，這是一個打擊。因為原來百姓只能靠房地產商蓋房，現在政府增加了供應，對原來處于一個壟斷地位的房地產商來毫無疑問是個巨大的打擊。政府一系列房地產的政策出臺，看起來好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細去看就發現實際有所出入。比如財政部規定了是從11月1號起，如果你個人首次購買90平方米以下的普通住房，那契稅要下調到1%，然后買賣房子時，暫時免征印花稅、個人銷售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負，實際上是個惠民的政策。另外，政府之所以出臺一些措施針對房地產市場，有兩個用意，一個用意就是說真正看到老百姓現在住房比較困難，買房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實惠。第二就是在美國金融危機風暴的沖擊下，不想讓中國經濟出現一個硬著陸，采取保經濟增長的辦法。但是這樣的政策，恰恰被房地產商，被一些地區政府給誤讀了。因為這里包含一個利益所向，房地產和地方政府之間的利益，被結合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動了其他的各個行業，家具行業、裝修行業。作為一個地方政府，也不愿意看到地方經濟一片凋零，所以就會出臺各種政策，來想救房市。救市應該是救中國經濟，要針對中低收入階層的這些群眾，提供一個新渠道。我們看到政府加大了對廉租房、兩限房，包括一些經濟適用房的加大這樣的舉措，實際這是個民生工程。如果救經濟，要逐漸地調整，要防止房地產一枝獨秀，一家坐大的局面。盡管房地產行業是中國的支柱行業，但是有見過一個柱子就能夠支起來的大廈，所以現在要做的不是說要去加固房地產行業，而是要盡快地讓中國的經濟的發展，變得更加的平衡。 否則的話，無論是地方政府，無論是銀行，還有普通老百姓，可能就都會被拴在房地產這一條繩子上。房地產行業應該讓它降價，另外從地方政府的角度來說，下一步可能就是要進行一些財政制度的改革。不能再讓地方財政完全依賴土地的收入，地方政府可以通過征收物業稅，可以通過征收土地增值稅，增加財政收入的來源。各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰？每次當面對這樣的質疑時，許多地方政府最典型的說就是救市是救經濟、救銀行、救百姓。但是我每次都發現百姓似乎不怎么領情，他們并不認為你救的是百姓，反而大家會覺得救的是開發商。因此，對于政府而言，可能更需要重新校正自己對各方利益之間的關系。政府想救的是經濟，開發商想救的是自己，百姓還在等待，市場依然低迷，消費者呼吁，提振中國樓市，降價才是硬道理。

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