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廣州最嚴公積金新政策解讀
廣州“最嚴公積金新政“限貸一次 業內憂引發新問題
廣州“最嚴公積金新政”11日原則通過 “限貸一次”保障首次購房者
【新政要點】
●二套房仍不能再貸
●首付從兩成變三成
●額度計算公式更嚴
●明年額度擬減30億
●本地戶籍需累繳2年
●外地戶籍需累繳3年
廣州市住房公積金管理委員會昨天對《廣州市住房公積金個人購房貸款實施辦法》進行審議，新政明確公積金貸款僅限于首次使用者，同時將首付從兩成變為三成，額度計算公式也更嚴。盡管廣州住房公積金今年將增加27億元的貸款額度，但明年的額度卻大幅削減30億。這個“最嚴公積金新政”已原則上通過，待市政府審批后實施。
分析人士認為，廣州市住房公積金貸款政策頻頻收緊，最直接的原因是資金緊張。在2013年貸款大幅飆升的情況下，公積金的存貸比已經超過80%的警戒線，因此只能祭出“急剎車”的對策。
新政
公積金已貸過的不能再貸
舊政
購房者在還清第一次公積金貸款后，間隔三個月后可以申請二套房公積金貸款，三套房則已經停貸。套數認定采用認房又認貸原則。
今年3月的征求意見稿中首次提出“已使用過住房公積金貸款不予貸款”，引發社會廣泛的討論，此條款在7月的二次修改意見稿中予以保留。
官方解釋：這主要是保證繳存職工能公平公正申請住房公積金。公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求，已使用過住房公積金貸款的人，或者能多次購房的資金都比較充裕，在公積金貸款額度有限的情況下，允許這部分人多次使用公積金貸款有失公允;實際上也剝奪了首次使用住房公積金貸款的職工的權利。
解讀：廣州市民買房將只有一次公積金貸款機會，對于計劃買一換一的剛需買家打擊不小。準備近期出手的羅先生表示，會暫時擱置購房計劃，“這是在逼著我們一次性買大房啊，本來想買個80多平方米的先住著，看來得重新考慮了。”
據某機構統計，二次貸款條例實際影響的人群大約有36.6萬。
廣州房價點評網高級分析師肖文曉認為，不能貸二套，對于已經用過公積金貸款的人來說，繳納公積金就失去了意義。如果不是單位出一半，或者單位繳納的部分很少，很多人可以說就會選擇不繳或者少繳。所以，新政對這部分人的影響肯定是負面的，對于公積金中心也是雙刃劍。
新政
本地戶籍，已連繳滿6個月，且累計繳存24個月以上。外地戶籍，已連繳滿12個月，且累計繳存36個月以上。
舊政
本地戶籍，需連繳6個月以上。外地戶籍，需連繳12個月以上。
解讀：新政的繳存時間比現行的“本地戶籍連續繳存6個月，非市戶籍連續繳存12個月”長了很多，新政對申請人提出了更嚴格的條件，但“連續”變為“累計”無疑是一個喜訊。不少人更換工作時，公司一般會在試用期第二個月或以上才會購買公積金，這意味著公積金的繳存會中斷1個月甚至更長。新政更有利于頻繁跳槽的年輕人。
新政
賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數
舊政
(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數)×2
解讀：強調了賬戶余額的重要性，實際上可貸款的總額更加少了。
公積金貸款額度取“根據個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度、貸款最高限額(一人最高50萬、兩人最高80萬)、按照房屋價格貸款比例計算的貸款額度”三項值中的最低值。三項值中，按公式計算的貸款額度較之前縮水了近一半;即使是按照貸款最高限額，兩人最高80萬，在廣州也很難提供90平方米房子所需要的貸款資金支持。
新政
由兩成提高至三成
舊政
首付兩成
解讀：兩成首付成歷史，哪怕90平方米以下。不過，取消首付兩成還需要人民銀行審批才能通過。
新政
明年暫定住房公積金貸款額度為140億，到明年中旬，再根據半年情況做出調整。
由于2015年1-7月為提取高峰期，為確保明年1月能正常放款且不出現擁擠，公積金中心將從今年11月中旬開始，先按140億額度實行按月按日分配，并由系統自動按照申請件錄入時間順序輪候上報和審批。
解讀：公積金池子里的水，原來較少人去提取屬于自己那份公積金，現在則爭先恐后地拿走買樓，甚至看病都可以用公積金，故池水越來越少，而公務員繳納比例從20%降至12%，則池水更少。只好降至140億。
新政
二手樓貸款期限不得超過20年，二手樓貸款年限與樓齡之和由不得超過35年調整為40年。
解讀：超過20年樓齡的舊房子早已不允許申請公積金，故這個調整完全沒可能實操。很多時候，大家以為20年樓齡就是很舊的樓梯樓，其實不少我們熟悉的樓盤，像荔灣廣場、祈福新村，都已步入20年關口了。
業內人士憂新政引發新問題
對于這個“最嚴公積金新政”，記者采訪了多位業內人士，有的認為公積金的優勢將越來越弱，有的則擔憂新政可能引發更多問題——
合富輝煌首席市場分析師黎文江：待央行房貸新政出臺后，商業貸款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，將拉近與公積金貸款的差距，屆時公積金貸款的吸引力將會降低。因為公積金申請難度大，開發商又不喜歡，在相同條件下，開發商會把優惠更多地傾向商業貸款，公積金貸款的作用和優勢會越來越弱。
廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜：新政是公積金額度不夠導致的結果，同時也說明現在購房的人群越來越多。公積金新政對于市場的影響不會太大，因為公積金不占主導。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志：很可能出現已用公積金貸過款的人不再繳費的情況，導致公積金額度越來越緊張。另外，政策單方面調整是否合理、合法?貸款辦法出現變化后是否允許交款人退繳?若因額度不足引發符合條件但沒拿到貸款的情況，是否屬于公積金中心違約，是否應對申請人作出賠償?
滿堂紅研究部高級經理周峰：今年前三季度，通過滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中，二次申請公積金的比例為7.5%。雖然新政現仍在空檔期內，但即使有意向的改善客戶，都無法擠得上末班車了。
廣州房價點評網高級分析師肖文曉：公積金中心出此“下策”，說明原有政策已不符合當前形勢，既不能讓首次買房的人滿意(額度不足，需要排隊輪候)，也不能讓多次買房的人滿意(不能二次使用，利息又低)。不改革出路只會越走越窄。
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